II Уральский форум по недвижимости Секция 4

II Уральский форум по недвижимости Секция № 4: «Загородная недвижимость» «Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков» Докладчик: директор консалтинговой фирмы «Урал-Гермес» (г. Екатеринбург) Засухин А. И. Екатеринбург, 2009 Подготовлено консалтинговой компанией «Урал-Гермес»

2 Кризис оказал негативное воздействие на рынок организованных коттеджных поселков и в целом на рынок загородного жилья Вопросы, которые встают перед девелопером Пострадали коттеджные поселки, находящиеся во всех фазах своего развития v в стадии проектной и концептуальной проработки Что делать в этих условиях? Как поднять конкурентоспособность своего коттеджного поселка? v на разной стадии строительства v действующие объекты Как выжить в кризис? А может быть кризис – удобный момент для развития проекта? Все эти вопросы должны учитываться при подготовке реконцепции коттеджного поселка Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222 -10 -05. Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

3 Кризис – несомненно, проблема, но, может быть, это удобный момент и для развития компании на рынке загородного жилья? ! Кризис можно воспринимать как тест менеджмента компании на профессионализм и умение приспосабливаться к новым экономическим условиям функционирования. проблема развитие В китайском языке слово «кризис» обозначается двумя иероглифами. Один означает проблему, второй – развитие. В этом определении слова «кризис» чувствуется дыхание тысячелетий – более краткую и емкую формулировку кризиса трудно придумать Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222 -10 -05. Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

4 Ошибки роста v недостаточно продуманная концепция (тип КП, позиционирование, технологии строительства, тип домовладений, инфраструктура КП, стратегия финансирования и продаж и др. ) v неправильная оценка спроса и конкурентной среды v недооценка существующих постоянных характеристик участка (месторасположение, транспортная доступность, экология, ландшафт и др. ) На этапе экстенсивного роста рынка КП развитие его происходило, в основном, количественно. Качественной проработки концепций КП не производилось. v переоценка роли PR-технологий v недостаточно продуманная или просто плохая экономика проекта v неправильная оценка рисков по проекту в том числе макроэкономических v недостаточный уровень профессионализма управляющих компаний и др. Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222 -10 -05. Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

5 Понятие реконцепции коттеджного поселка Реконцепция коттеджного поселка – это Хорошо подготовленная связанный комплекс мероприятий, призванный реконцепция должна увеличить до необходимого уровня непременно носить конкурентоспособность КП на рынке комплексный характер Реконцепция связана с комплексным анализом разделов существующей концепции коттеджного поселка, возможной их ревизией и подготовке на этой основе принципиально новой или модернизированной реконцепции Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222 -10 -05. Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

6 Основные составляющие моменты концепции v определение типа коттеджного поселка Хорошо подготовленная v позиционирование коттеджного поселка на слои населения v площади земельных участков, планирование территории концепция может содержать до 30 и более тщательно проработанных разделов v типы домов, площадные характеристики, архитектура v материал строительства, технологии строительства v инженерные коммуникации, благоустройство территории v социально-бытовая инфраструктура коттеджного поселка v стратегия финансирования строительства v стратегия продаж домов, политика ценообразования и др. Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222 -10 -05. Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

7 Базовые основы концепции Базовая основа правильной концепции – объективный маркетинговый анализ, который, в общем виде, может включать в себя: v оценку объектов конкурентной среды и перспектив их развития v оценку факторов существующего спроса населения и прогноз его развития v оценку постоянных факторов месторасположения коттеджного поселка v оценку экономической ситуации в стране и перспективы ее развития Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222 -10 -05. Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

8 Качество проработки концепции коттеджных поселков Екатеринбурга При проведении анализа принимались во внимание следующие основные моменты: v наличие и полнота концептуального описания КП v уровень соответствия представленного описания современным тенденциям, выявленным на рынке загородной недвижимости v уровень проработки в концепции современных технологий коттеджного домостроения Подавляющее большинство коттеджных поселков (≈65%) имеют удовлетворительный и ниже уровень проработки концепций, что подтверждает тезис об экстенсивном (количественном) развитии рынка. Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков v уровень целевой ориентации проектируемых КП на слои населения v степень оригинальности концепции, ее новизна для рынка, наличие бизнес-плана v уровень развития социально-бытовой и инженерной инфраструктуры и др. © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222 -10 -05. Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

9 Общие подходы к антикризисной стратегии коттеджного поселка v минимизация всех издержек Консервативный подход v минимизация или свертывание активных программ продвижения КП v выжидательная политика v анализ проблем и ошибок Конструктивный подход v разработка реконцепции v внедрение реконцепции в жизнь Наиболее целесообразная стратегия – оптимальное сочетание двух подходов Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222 -10 -05. Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

1 10 Виды реконцепции Полная реконцепция в общем виде включает в себя Проблемы, решаемые в процессе проведения реконцепции v ребрэндинг (коррекция или изменение имиджа КП) v оптимальной структуры финансирования v репозиционирование (коррекция или смена целевой аудитории КП) v оптимальной стратегии продаж v оптимальной экономической модели проекта v ременеджмент (совершенствование работы УК) v реинжиниринг (изменение технологий строительства, используемых материалов, инженерных сетей и др. ) v респециализация (коррекция или смена идеи КП) v редевелопмент (использование земельного участка КП под другие виды жилой или коммерческой недвижимости) Частичная реконцепция может включать один или несколько моментов из перечисленных выше Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222 -10 -05. Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

1 11 Типичная блок-схема проведения реконцепции коттеджного поселка Комплексная диагностика концепции КП Анализ факторов внутренней среды Выбор стратегий и методов «лечения» концепции Разработка реконцепции КП Внедрение реконцепции Вывод КП с новой конкурентоспособной концепцией на рынок Анализ факторов внешней среды (макро и микро) На 60 -70% эффективность проводимой стратегии реконцепции КП определяется правильностью проведенной комплексной диагностики Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222 -10 -05. Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

1 12 Основные направления реконцепции Среди основных направлений реконцепции коттеджного поселка можно выделить v оптимизация позиционирования КП на слои населения v оптимизация концепции с опорой на реальные условия месторасположения поселка и имеющийся спрос Реконцепция обязательно должна носить комплексный характер v оптимизация применяемых строительных технологий и материалов со смещением приоритетов к более экономичным v оптимизация необходимых объектов инфраструктуры КП v продажа участков без подряда v изменение стратегии и структуры продаж домовладений v уменьшение размеров земельных участков и площадей домов v изменение стратегии и структуры финансирования строительства КП v оптимизация стратегии продвижения КП на рынке и др. Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222 -10 -05. Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

13 В заключение, еще раз обращаем Ваше внимание Технология разработки системных реконцепций коттеджных поселков в условиях кризиса должна проводиться на всех стадиях развития проекта: создание концепции, разработка проекта, строительство объекта, стадия реализации Кризис изменяет наш мир и заставляет меняться нас. Принцип: измениться, чтобы сохраниться, становится основополагающим. Работает система со вторым китайским иероглифом Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222 -10 -05. Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

11 14 БЛАГОДАРИМ ЗА ВНИМАНИЕ! Консалтинговая компания «Урал-Гермес» г. Екатеринбург ул. Цвиллинга, 6 www. uralgermes. ru E-mail: info@uralgermes. ru тел. (343)222 -10 -05, 379 -54 -83, 379 -50 -55