
a24ac4dd5eb65ed9c56bf11aaa6ac439.ppt
- Количество слайдов: 19
«Государство и частный инвестор: как обеспечить эффективное взаимодействие при реализации проектов комплексного освоения территорий. Законодательное регулирование проектов КОТ» Елена Николаева, Президент НП НАМИКС 2014
Строительство доступного и комфортного жилья Цели и задачи Указ Президента Российской Федерации № 600 от 7 мая 2012 г. До 2018 снизить стоимость 1 кв. м жилья на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья эконом класса. До 2020 предоставить комфортное и доступное жилье 60% российских семей, желающим улучшить свои жилищные условия. В соответствии с ФЦП «Жилище» увеличить до 2015 года долю малоэтажного жилья до 60% или порядка 50 млн. кв. м. 2
Условия развития строительной отрасли Снижение административных барьеров в строительстве Оптимизация системы стандартов, норм и правил, регулирующих строит. отрасль Облегчение доступа застройщика к земельным участкам УСЛОВИЯ Существенное снижение административной ренты Доступ застройщиков к сетям ресурсоснабжающих организаций Доступ застройщиков и покупателей к финансовым ресурсам 3 3
Комплексное освоение территорий: решение проблем Решение организационно-правовых вопросов. Формирование законодательной базы Обеспечение инженерной и транспортной инфраструктурой Обеспечение социальной инфраструктурой Передача объектов инфраструктуры в муниципальную собственность Создание благоприятной конкурентной среды 4
Правовое регулирование проектов комплексного освоения территорий Законодательное определение основного понятийного аппарата Разработка механизмов ГЧП в жилищной сфере. Принятие закона о ГЧП Устранение налогообложения при безвозмездной передаче объектов инфраструктуры от застройщика муниципальному образованию Освобождение от повышающих налоговых коэффициентов (2 -4 кратной ставки земельного налога) в отношении частных земель, используемых для проектов КОТ Разработка правил проектирования, строительства и эксплуатации комплексной застройки Установление единой процедуры по переходу права собственности от застройщика к приобретателю без регистрации права собственности застройщика (аналогия с 214 -ФЗ) 5
Законодательное определение основного понятийного аппарата Законодательное закрепление определений Регулирование правового режима институтов • «комплексное освоение территории в целях жилищного строительства» • «малоэтажное жилищное строительство» • «организованная малоэтажная жилая застройка» • «малоэтажный жилой комплекс» • «территория малоэтажного жилого комплекса» • жилые дома блокированной застройки различных видов (таунхаусы, даблхаусы) Установление критериев Внесение изменений в Постановление КОТ Правительства РФ № 265 от 05. 2007 г. «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» 6
Критерии КОТ, выработанные рабочей группой ЭС при Правительстве РФ по развитию малоэтажного жилищного строительства 1. Проект комплексного освоения территории в целях строительства малоэтажного жилья экономического класса общей площадью не менее 50 тыс. кв. м. и создания комфортной среды проживания (строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройство). 2. Совокупность земельных участков для комплексного освоения принадлежит юридическому лицу, осуществляющему реализацию проекта, на праве собственности или ином законном основании. 3. Категория земельных участков – земли населенных пунктов. 4. Наличие документации по планировке территории комплексного освоения. 5. Реализация проекта предполагает строительство жилья экономического класса не менее 70% от общего объема жилья. 6. Доля жилых объектов, имеющих максимальную стоимость 1 кв. м. жилого помещения не превышающую среднюю рыночную стоимость 1 кв. м. в соответствующем субъекте Российской Федерации, установленную Минстроем России, составляет не менее 10 %. 7. Плотность застройки на территории составляет не менее 1 000 кв. м. на гектар. 7
Вопросы налогообложения при осуществлении комплексного освоения земельных участков • Устранение налогообложения при безвозмездной передаче объектов инфраструктуры от застройщика муниципальному образованию. • Освобождение от повышающих налоговых коэффициентов (двойной-четырехкратной ставки земельного налога) в отношении частных земель, используемых для проектов КОТ. • • Внесение изменений в Налоговый Кодекс Российской Федерации в части совершенствования порядка осуществления расходов инвесторов на строительство и (или) реконструкцию объектов транспортной, инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры. Внесение изменений в статью 396 Налогового кодекса РФ в части освобождения от применения повышающих налоговых коэффициентов для земельных участков используемых крупных проектов (КОТ) - не менее 500 единиц малоэтажного доступного жилья. 8
Градостроительная подготовка и земельные отношения • Законодательное закрепление возможности разрабатывать и утверждать проекты планировки и проекты межевания территорий, не увязывая эти события с разработкой или актуализацией генерального плана поселения. • Четкое разграничение такие виды жилых зданий как многоквартирный дом и блокированный жилой дом, законодательное регулирование в Гражданском и Жилищном кодексах порядка образования приквартирных земельных участков и порядка владения и распоряжения ими. • Внести изменения в действующее законодательство об исключении возможности раздела земельного участка для жилищного строительства по решению собственника без соблюдения нормативов по развитию социальной и инженерной инфраструктуры, предусмотренных Градостроительным законодательством, с выделением земельных участков для размещения таких объектов с учетом предполагаемого развития территории. 9
Решение вопросов обеспечения инженерной и транспортной инфраструктурой • Отсутствие участков с подготовленной инженерной и транспортной инфраструктурой. • Высокая плата за подключение к ресурсам и высокая стоимость подводящих сетей и дорог. • Высокая доля расходов в себестоимости строительства • • Синхронизация инвестиционных программ • Синхронизация инвестиционных программ субъектов естественных монополий с программами развития территорий Участие государственных и муниципальных • Участие государственных и муниципальных органов в строительстве объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. • • Развитие форм государственно-частного партнерства. 10
Решение вопросов обеспечения социальной инфраструктурой • Недостаточное финансирование строительства социальной инфраструктуры. • Высокая доля расходов в себестоимости строительства. • Невозможность включить расходы в себестоимость строительства. • Строительство социальных объектов на предоставленных застройщиками земельных участках в рамках КОТ - за счет бюджетных источников (в том числе ФЦП «Жилище» ) или установление прозрачного механизма выкупа объектов при строительстве их частным лицом (с компенсацией процентной ставки кредитной организации). • Развитие форм государственно-частного партнерства 11
Передача сетей и дорог в муниципальную собственность Застройщик, осуществляющий строительство на частной земле, а в некоторых случаях и на государственных земельных участках, при передаче объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры муниципальную собственность не может учесть расходы на строительство этих объектов для целей налогообложения прибыли и должен уплатить НДС в бюджет. • • Передача инженерной инфраструктуры в собственность муниципальных образований должна осуществляться без дополнительного налогообложения и с возможностью учета в составе расходов для целей налогообложения всей суммы затрат на строительство объектов в налоговом периоде, когда произошла передача. Порядок передачи должен распространяться как на проекты, реализуемые на государственных, так и на частных землях. 12
Положительный эффект от применения механизмов ГЧП для Российской Федерации в целом 13
Схема взаимодействия при реализации проектов комплексного освоения территории Инвестор Включение в целевые федеральные программы Федеральные гос. органы Реализа ция проекта КОТ Правительство региона Внеплощадоч ная и социальная инфраструкту ра Ресурсоснабжающие организации 14
Взаимодействие участников реализации проектов КОТ Федеральные органы государственной власти • • Выделение финансирования в рамках ФЦП «Жилище» . Законодательное системное регулирование КОТ, закрепление форм поддержки проектов КОТ. Государственная поддержка энергоэффективных решений. Повышение максимальных сумм кредита по разработанным ОАО АИЖК ипотечным продуктам. Субъекты естественных монополий - поставщики энергоресурсов • Финансирование и строительство инженерных сетей электроснабжения и газоснабжения к границе поселка за счет собственных инвестиционных программ. • Принятие на баланс сетей для их дальнейшего содержания и эксплуатации. Органы исполнительной власти субъектов РФ • Подготовка земель вблизи города, проведение аукциона. • Финансирование и строительство инженерных сетей и дорог к границе территории поселка. • Финансирование социальных объектов (школы, детские сады, медицинские учреждения) • Административная поддержка инвестора. Инвестор • Строительство жилья по цене максимально • • приближенной к цене, установленной уполномоченным органом исполнительной власти РФ. Строительство внутриплощадочных сетей и дорог. Инвестиции в экономику региона – создание новых рабочих мест, налоговые отчисления. Использование лучшей мировой практики градостроительного, архитектурного, инженерного и рабочего проектирования. Выделение земельных участков для строительства социальной инфраструктуры. 15
Инвестиционная привлекательность проектов строительства жилья экономического класса Привлечение инвесторов к реализации проектов КОТ в регионах с низкими рыночными ценами возможно только с использованием механизмов ГЧП NPV млн. руб. и IRR%, рассчитанные на основе модельных проектов, площадью около 100 га в различных регионах РФ 16
Структура стоимости одного квадратного метра жилья Внешние сети; от 6%, (исключены из себестоимости). Доля внешних сетей в себестоимости небольшая, но влияние на экономику проекта оказывает серьезное. Без этой помощи многие проекты вблизи городов с численностью населения меньше 1 млн. реализовать невозможно. *Средняя стоимость 1 кв. м. жилья в рамках проекта застройщика малоэтажного жилого комплекса в г. Оренбурге 17
Результат взаимодействия Снижение себестоимости строительства Снижение стоимости жилья для потребителя Возможность развития малоэтажных проектов рядом с городами с численностью населения до 1 млн жителей Увеличение объемов строительства Реализация Указа Президента РФ № 600 о снижении стоимости 1 кв. м жилья на 20% 18
Спасибо за внимание! 24
a24ac4dd5eb65ed9c56bf11aaa6ac439.ppt