Скачать презентацию Государство и частный инвестор как обеспечить эффективное Скачать презентацию Государство и частный инвестор как обеспечить эффективное

a24ac4dd5eb65ed9c56bf11aaa6ac439.ppt

  • Количество слайдов: 19

 «Государство и частный инвестор: как обеспечить эффективное взаимодействие при реализации проектов комплексного освоения «Государство и частный инвестор: как обеспечить эффективное взаимодействие при реализации проектов комплексного освоения территорий. Законодательное регулирование проектов КОТ» Елена Николаева, Президент НП НАМИКС 2014

Строительство доступного и комфортного жилья Цели и задачи Указ Президента Российской Федерации № 600 Строительство доступного и комфортного жилья Цели и задачи Указ Президента Российской Федерации № 600 от 7 мая 2012 г. До 2018 снизить стоимость 1 кв. м жилья на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья эконом класса. До 2020 предоставить комфортное и доступное жилье 60% российских семей, желающим улучшить свои жилищные условия. В соответствии с ФЦП «Жилище» увеличить до 2015 года долю малоэтажного жилья до 60% или порядка 50 млн. кв. м. 2

Условия развития строительной отрасли Снижение административных барьеров в строительстве Оптимизация системы стандартов, норм и Условия развития строительной отрасли Снижение административных барьеров в строительстве Оптимизация системы стандартов, норм и правил, регулирующих строит. отрасль Облегчение доступа застройщика к земельным участкам УСЛОВИЯ Существенное снижение административной ренты Доступ застройщиков к сетям ресурсоснабжающих организаций Доступ застройщиков и покупателей к финансовым ресурсам 3 3

Комплексное освоение территорий: решение проблем Решение организационно-правовых вопросов. Формирование законодательной базы Обеспечение инженерной и Комплексное освоение территорий: решение проблем Решение организационно-правовых вопросов. Формирование законодательной базы Обеспечение инженерной и транспортной инфраструктурой Обеспечение социальной инфраструктурой Передача объектов инфраструктуры в муниципальную собственность Создание благоприятной конкурентной среды 4

Правовое регулирование проектов комплексного освоения территорий Законодательное определение основного понятийного аппарата Разработка механизмов ГЧП Правовое регулирование проектов комплексного освоения территорий Законодательное определение основного понятийного аппарата Разработка механизмов ГЧП в жилищной сфере. Принятие закона о ГЧП Устранение налогообложения при безвозмездной передаче объектов инфраструктуры от застройщика муниципальному образованию Освобождение от повышающих налоговых коэффициентов (2 -4 кратной ставки земельного налога) в отношении частных земель, используемых для проектов КОТ Разработка правил проектирования, строительства и эксплуатации комплексной застройки Установление единой процедуры по переходу права собственности от застройщика к приобретателю без регистрации права собственности застройщика (аналогия с 214 -ФЗ) 5

Законодательное определение основного понятийного аппарата Законодательное закрепление определений Регулирование правового режима институтов • «комплексное Законодательное определение основного понятийного аппарата Законодательное закрепление определений Регулирование правового режима институтов • «комплексное освоение территории в целях жилищного строительства» • «малоэтажное жилищное строительство» • «организованная малоэтажная жилая застройка» • «малоэтажный жилой комплекс» • «территория малоэтажного жилого комплекса» • жилые дома блокированной застройки различных видов (таунхаусы, даблхаусы) Установление критериев Внесение изменений в Постановление КОТ Правительства РФ № 265 от 05. 2007 г. «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» 6

Критерии КОТ, выработанные рабочей группой ЭС при Правительстве РФ по развитию малоэтажного жилищного строительства Критерии КОТ, выработанные рабочей группой ЭС при Правительстве РФ по развитию малоэтажного жилищного строительства 1. Проект комплексного освоения территории в целях строительства малоэтажного жилья экономического класса общей площадью не менее 50 тыс. кв. м. и создания комфортной среды проживания (строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройство). 2. Совокупность земельных участков для комплексного освоения принадлежит юридическому лицу, осуществляющему реализацию проекта, на праве собственности или ином законном основании. 3. Категория земельных участков – земли населенных пунктов. 4. Наличие документации по планировке территории комплексного освоения. 5. Реализация проекта предполагает строительство жилья экономического класса не менее 70% от общего объема жилья. 6. Доля жилых объектов, имеющих максимальную стоимость 1 кв. м. жилого помещения не превышающую среднюю рыночную стоимость 1 кв. м. в соответствующем субъекте Российской Федерации, установленную Минстроем России, составляет не менее 10 %. 7. Плотность застройки на территории составляет не менее 1 000 кв. м. на гектар. 7

Вопросы налогообложения при осуществлении комплексного освоения земельных участков • Устранение налогообложения при безвозмездной передаче Вопросы налогообложения при осуществлении комплексного освоения земельных участков • Устранение налогообложения при безвозмездной передаче объектов инфраструктуры от застройщика муниципальному образованию. • Освобождение от повышающих налоговых коэффициентов (двойной-четырехкратной ставки земельного налога) в отношении частных земель, используемых для проектов КОТ. • • Внесение изменений в Налоговый Кодекс Российской Федерации в части совершенствования порядка осуществления расходов инвесторов на строительство и (или) реконструкцию объектов транспортной, инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры. Внесение изменений в статью 396 Налогового кодекса РФ в части освобождения от применения повышающих налоговых коэффициентов для земельных участков используемых крупных проектов (КОТ) - не менее 500 единиц малоэтажного доступного жилья. 8

Градостроительная подготовка и земельные отношения • Законодательное закрепление возможности разрабатывать и утверждать проекты планировки Градостроительная подготовка и земельные отношения • Законодательное закрепление возможности разрабатывать и утверждать проекты планировки и проекты межевания территорий, не увязывая эти события с разработкой или актуализацией генерального плана поселения. • Четкое разграничение такие виды жилых зданий как многоквартирный дом и блокированный жилой дом, законодательное регулирование в Гражданском и Жилищном кодексах порядка образования приквартирных земельных участков и порядка владения и распоряжения ими. • Внести изменения в действующее законодательство об исключении возможности раздела земельного участка для жилищного строительства по решению собственника без соблюдения нормативов по развитию социальной и инженерной инфраструктуры, предусмотренных Градостроительным законодательством, с выделением земельных участков для размещения таких объектов с учетом предполагаемого развития территории. 9

Решение вопросов обеспечения инженерной и транспортной инфраструктурой • Отсутствие участков с подготовленной инженерной и Решение вопросов обеспечения инженерной и транспортной инфраструктурой • Отсутствие участков с подготовленной инженерной и транспортной инфраструктурой. • Высокая плата за подключение к ресурсам и высокая стоимость подводящих сетей и дорог. • Высокая доля расходов в себестоимости строительства • • Синхронизация инвестиционных программ • Синхронизация инвестиционных программ субъектов естественных монополий с программами развития территорий Участие государственных и муниципальных • Участие государственных и муниципальных органов в строительстве объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. • • Развитие форм государственно-частного партнерства. 10

Решение вопросов обеспечения социальной инфраструктурой • Недостаточное финансирование строительства социальной инфраструктуры. • Высокая доля Решение вопросов обеспечения социальной инфраструктурой • Недостаточное финансирование строительства социальной инфраструктуры. • Высокая доля расходов в себестоимости строительства. • Невозможность включить расходы в себестоимость строительства. • Строительство социальных объектов на предоставленных застройщиками земельных участках в рамках КОТ - за счет бюджетных источников (в том числе ФЦП «Жилище» ) или установление прозрачного механизма выкупа объектов при строительстве их частным лицом (с компенсацией процентной ставки кредитной организации). • Развитие форм государственно-частного партнерства 11

Передача сетей и дорог в муниципальную собственность Застройщик, осуществляющий строительство на частной земле, а Передача сетей и дорог в муниципальную собственность Застройщик, осуществляющий строительство на частной земле, а в некоторых случаях и на государственных земельных участках, при передаче объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры муниципальную собственность не может учесть расходы на строительство этих объектов для целей налогообложения прибыли и должен уплатить НДС в бюджет. • • Передача инженерной инфраструктуры в собственность муниципальных образований должна осуществляться без дополнительного налогообложения и с возможностью учета в составе расходов для целей налогообложения всей суммы затрат на строительство объектов в налоговом периоде, когда произошла передача. Порядок передачи должен распространяться как на проекты, реализуемые на государственных, так и на частных землях. 12

Положительный эффект от применения механизмов ГЧП для Российской Федерации в целом 13 Положительный эффект от применения механизмов ГЧП для Российской Федерации в целом 13

Схема взаимодействия при реализации проектов комплексного освоения территории Инвестор Включение в целевые федеральные программы Схема взаимодействия при реализации проектов комплексного освоения территории Инвестор Включение в целевые федеральные программы Федеральные гос. органы Реализа ция проекта КОТ Правительство региона Внеплощадоч ная и социальная инфраструкту ра Ресурсоснабжающие организации 14

Взаимодействие участников реализации проектов КОТ Федеральные органы государственной власти • • Выделение финансирования в Взаимодействие участников реализации проектов КОТ Федеральные органы государственной власти • • Выделение финансирования в рамках ФЦП «Жилище» . Законодательное системное регулирование КОТ, закрепление форм поддержки проектов КОТ. Государственная поддержка энергоэффективных решений. Повышение максимальных сумм кредита по разработанным ОАО АИЖК ипотечным продуктам. Субъекты естественных монополий - поставщики энергоресурсов • Финансирование и строительство инженерных сетей электроснабжения и газоснабжения к границе поселка за счет собственных инвестиционных программ. • Принятие на баланс сетей для их дальнейшего содержания и эксплуатации. Органы исполнительной власти субъектов РФ • Подготовка земель вблизи города, проведение аукциона. • Финансирование и строительство инженерных сетей и дорог к границе территории поселка. • Финансирование социальных объектов (школы, детские сады, медицинские учреждения) • Административная поддержка инвестора. Инвестор • Строительство жилья по цене максимально • • приближенной к цене, установленной уполномоченным органом исполнительной власти РФ. Строительство внутриплощадочных сетей и дорог. Инвестиции в экономику региона – создание новых рабочих мест, налоговые отчисления. Использование лучшей мировой практики градостроительного, архитектурного, инженерного и рабочего проектирования. Выделение земельных участков для строительства социальной инфраструктуры. 15

Инвестиционная привлекательность проектов строительства жилья экономического класса Привлечение инвесторов к реализации проектов КОТ в Инвестиционная привлекательность проектов строительства жилья экономического класса Привлечение инвесторов к реализации проектов КОТ в регионах с низкими рыночными ценами возможно только с использованием механизмов ГЧП NPV млн. руб. и IRR%, рассчитанные на основе модельных проектов, площадью около 100 га в различных регионах РФ 16

Структура стоимости одного квадратного метра жилья Внешние сети; от 6%, (исключены из себестоимости). Доля Структура стоимости одного квадратного метра жилья Внешние сети; от 6%, (исключены из себестоимости). Доля внешних сетей в себестоимости небольшая, но влияние на экономику проекта оказывает серьезное. Без этой помощи многие проекты вблизи городов с численностью населения меньше 1 млн. реализовать невозможно. *Средняя стоимость 1 кв. м. жилья в рамках проекта застройщика малоэтажного жилого комплекса в г. Оренбурге 17

Результат взаимодействия Снижение себестоимости строительства Снижение стоимости жилья для потребителя Возможность развития малоэтажных проектов Результат взаимодействия Снижение себестоимости строительства Снижение стоимости жилья для потребителя Возможность развития малоэтажных проектов рядом с городами с численностью населения до 1 млн жителей Увеличение объемов строительства Реализация Указа Президента РФ № 600 о снижении стоимости 1 кв. м жилья на 20% 18

Спасибо за внимание! 24 Спасибо за внимание! 24