Государственная корпорация Фонд содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства

Государственная корпорация – Фонд содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства (Фонд) О совершенствовании законодательства Российской Федерации в сфере управления многоквартирными домами Доклад директора Экспертно-аналитического департамента Фонда О. В. Сердюк г. Казань 2010 1

2 Формирование рыночных отношений в сфере ЖКХ За последние годы коренным образом изменилась структура собственности жилищного фонда. Из 82, 4 % жилищного фонда, находящегося в частной собственности, в собственности граждан находится 79, 2%. Обязанность по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом РФ возлагается на собственников (граждан). 2

Многоквартирный дом Управление многоквартирным домом единый сложный инженерно-технический объект, состоящий из конструктивных элементов, инженерных систем и иного оборудования, которые требуют регулярного обслуживания и содержания, а также проведения текущего и капитального ремонта. МКД может включать в себя такие опасные элементы как системы газо- и электроснабжения, лифты и проч. комплекс целенаправленных действий, включающий подготовку и принятие решений, связанных с обеспечением сохранности и надлежащего состояния общего имущества в МКД, благоприятных и безопасных условий проживания граждан, пользованием помещениями и общим имуществом, предоставлением гражданам коммунальных услуг, а также организацией и контролем исполнения принятых собственниками на общем собрании решений. Собственник (объединения собственников) в большинстве случаев не способен своими силами обеспечить профессиональное управление, содержание и ремонт МКД. ü Общее имущество МКД несоизмеримо больше чем имущество каждого из собственников, соответственно и ответственность за управление общим имуществом несоизмерима с ответственностью любого из собственников. ü Фактически объединения собственников жилья (ТСЖ, ЖК, ЖСК) неспособны нести материальную ответственность за ненадлежащее обеспечение безопасности МКД. ü 3

2 Способы управления многоквартирными домами в РФ ü Основная доля площади жилищного фонда находится под управлением управляющих организаций (78%). ü Значительная часть МКД (40%) находится под непосредственным управлением собственниками, однако по площади такие дома небольшие (7 % от общей площади МКД, находящихся под управлением). ü По данным Фонда за 2009 год: количество управляющих организаций – 10 272, из них 84% коммерческие организации, ТСЖ – 46 665. ü По данным Минрегиона России за 2009 год 41 % площади МКД, находящихся под управлением ТСЖ (ЖСК, ЖК), передано в управление управляющих организаций. 4

Способы управления многоквартирными домами в РФ Способ управления «+» «-» Примечания Непосредственное управление собственниками помещений в МКД Затраты на управление незначительные, либо отсутствуют 1. Затраты на предоставление ЖКУ такие же как и при других способах управления. 2. Приемлем только в условиях небольшого количества собственников. 3. Выполнение функций на безвозмездной основе и в отсутствие договоров не стимулирует собственников к качественному выполнению возложенных на них функций. 4. Не может быть привлечена УО, а также отдельные работники по причинам невозможности заключения трудовых договоров, отсутствия социальных гарантий у нанимаемых, трудностей ведения расчетов и сбора платежей. 5. Нет расчетного счета для накопления денежных средств. В соответствии с ранее действующим ФЗ от 15. 06. 1996 «О товариществах собственников жилья» предусматривалась возможность непосредственного управления МКД в случаях, когда МКД включает в себя не более 4 помещений, принадлежащих от 2 до 4 собственникам. Управление товариществом собственников жилья Члены ТСЖ – собственники помещений 1. Как правило, собственники не являются профессионалами в сфере управления, содержания и ремонта МКД, им приходится искать и нанимать соответствующих специалистов, тратить на это свое время, оценивать и оплачивать их работу. Т. о. для собственников-членов ТСЖ, в первую очередь для председателя ТСЖ, - ТСЖ приравнивается к их основному месту работы. 2. При управлении ТСЖ 2 и более МКД с количеством помещений более 50 нагрузка на собственников – членов ТСЖ возрастает, эффективность управления снижается. 3. ТСЖ – некоммерческая организация. Управление жилищностроительными кооперативами, Жилиными кооперативами Управление управляющими организациями (УО) 1. Члены ЖСК (ЖК) – граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юр. лица, своими средствами участвующие в приобретении, реконструкции и последующем содержании МКД, не всегда в дальнейшем, являющиеся собственниками помещений. Самая эффективная и целесообразная схема управления – ТСЖ (ЖК) + управляющая организация (передача ТСЖ(ЖК) своих функций по управлению УО на основе договора управления МКД), когда ТСЖ определяет необходимый перечень работ и услуг, принимает и контролирует заказанные им работы по управлению, содержанию и ремонту МКД, изыскивает дополнительные средства в целях их направления на осуществление целей и задач и выполнение обязанностей ТСЖ, представляет законные интересы собственников помещений. 2. Аналогичны минусам, указанным для ТСЖ. 1. Располагает своим профессиональным штатом (бухгалтер, рабочие иные специалисты) и необходимой материально-технической базой 1. Частая смена УО. 2. Банкротство УО 3. Недоверие к УО со стороны собственников Недостатки управления УО можно решить создав на законодательном уровне профессиональное объединение УО, отвечающее за стандарты деятельности УО и формирующее коллективный компенсационный фонд на случай непредвиденных и необходимых затрат со стороны УО по обеспечению безопасного условия проживания граждан и надлежащего содержания общего имущества в МКД. 5

Основные проблемы Порядок, определяющий регулирование и контроль рынка управления многоквартирными домами, отсутствует - нет лицензирования; свободное ценообразование; нет обязательств по раскрытию информации о деятельности управляющих организаций. 1. Нормативная база, определяющая правила осуществления соответствующих работ и услуг в жилищной сфере, большей своей частью была разработана и принята еще до вступления Жилищного кодекса РФ, положения действующего законодательства зачастую недостаточны, разрознены и неконкретны; 2. Информация о деятельности управляющих компаний и ТСЖ (ЖСК) практически недоступна, даже для самих собственников, в интересах которых должны действовать эти организации. 3. Таким образом, в целом деятельность организаций в сфере управления многоквартирными домами разрознена и практически никем не контролируема, закрыта и непрозрачна. 6

Создание эффективной системы управления многоквартирными домами Введение саморегулирования многоквартирными домами позволит: в сфере управления создать систему стандартов качества и унифицированных правил профессиональной деятельности; n создать систему ответственности участников рынка, в том числе финансовых гарантий (формирование компенсационного фонда саморегулирумой организации и обеспечение страхования ответственности управляющих организаций- членов саморгеулируемой организации); n создать систему контроля как за деятельностью управляющих организаций, так и за деятельностью саморегулируемых организаций. n 7

2 Актуальность темы саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами Ø В настоящее время идет процесс объединения управляющих организаций на добровольной основе в саморегулируемые организации (СРО), в соответствии с ФЗ от 01. 12. 2007 № 315 -ФЗ. По состоянию на 12. 05. 2010 г. в реестре СРО, который ведет Росреестр, зарегистрировано 31 СРО в сфере УК МКД. Ø 29. 01. 2010 создана Ассоциация «Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью» (НОСО УН), куда на сегодняшний день вошли 26 СРО в сфере управления многоквартирными домами, объединяющих более 900 управляющих организаций и представляющих более 40 субъектов РФ. Основная цель создания Ассоциации – выработка единых стандартов и правил проф. деятельности участников рынка УМКД. Фонд ЖКХ участвует в работе НОСО УН, являясь независимым членом Совета НОСО УН, а также участвуя в работе созданного НОСО УН Комитета по капитальному ремонту, модернизации и энергоэффективности (представитель Фонда ЖКХ является руководителем данного Комитета). 8

2 Формирование института саморегулирования в сфере УМКД Есть ряд вопросов, которые одновременно должны быть решены на законодательном уровне в целях эффективного функционирования института саморегулирования: § устранение неопределенности с понятием «управление многоквартирным домом» , статусом и положением управляющих организаций, ТСЖ ЖК и ЖСК, их функциями и ответственностью, с учетом сложившейся практики, в т. ч. ограничивая выбор неэффективных способов управления; § обеспечение публичности и прозрачности деятельности управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК за счет обязательности раскрытия информации в соответствии со стандартами раскрытия информации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации; установление особенностей формирования системы СРО в сфере управления многоквартирными домами. § 9

2 Создание эффективной системы управления многоквартирными домами Предлагается внести изменения в Жилищный кодекс РФ, в целях: 1. Определения статуса УО; 2. Установления минимального (обязательного) перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД; 3. Установления ответственности лиц, осуществляющих управление МКД (управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК, собственников); 4. Определения, что работы и услуги в рамках договора управления УО – члены СРО осуществляют без получения дополнительных допусков в строительных СРО; 5. Установления при выборе одного из способов управления МКД ограничения на выбор непосредственного управления МКД собственниками. Такой способ управления может быть выбран при условии, что количество квартир в таком доме не более 10. 6. Установления обязательного условия для ТСЖ, ЖСК и иных специализированных кооперативов при осуществлении ими управления МКД, заключать договор управления с УО членом СРО в случае, если в таком доме квартир более 50; 7. Установления обязанности управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и иных специализированных кооперативов обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях их финансово-хозяйственной деятельности; 8. Введения обязательного членства управляющих организаций в СРО. 9. Обеспечение финансовых гарантий. 10

2 Зарубежный опыт управления многоквартирными домами США – в ряде штатов ( Калифорния, Огайо) управляющий МКД должен получить лицензию департамента торговли иного уполномоченного штатом органа на осуществление деятельности по управлению финансами и инвестициями: если работа такого управляющего связана со сдачей помещений в аренду и сбором арендной платы в интересах собственников здания; если он предлагает собственнику провести реконструкцию или модернизацию здания, требующую от собственника больших денежных вложений. Работы связанные с техническим и санитарным обслуживанием домов, а также с проведением ремонтных работ, обычно лицензируются в обязательном порядке. Управляющие самостоятельно не выполняют такие работы, а нанимают подрядчиков. ü ВЕНГРИЯ – с введением с 1 января 2004 года нового закона «О товариществах собственников жилья» управляющим недвижимостью для получения права осуществлять эту деятельность требуется получение специального удостоверения (свидетельства). Обучение проводится по программам, разработанным негосударственным учебным центром «ФЮТИ-ОМЕГА» и получившим государственную лицензию. Обучают следующим специальностям: «управляющий МКД» : «управляющий недвижимостью» - особый упор делается на управление инвестиционными проектами, оценочную деятельность, составление комплексного плана управления недвижимостью. ü ЭСТОНИЯ – 5 уровней подготовки управляющих недвижимостью (Старший управляющий, Мастер по управлению, Младший управляющий, Ассистент администратора, Рабочий), которую осуществляет Технический университет Таллинна. Право на проведение обучения для повышения квалификации (аттестации) управляющих имеет Эстонский союз управляющих и обслуживающих недвижимость (EKHHL) на основе стандарта «Мероприятия по уходу за недвижимостью» , разработанного EKHHL совместно с Техническим университетом Таллинна. В большинстве стран Европы и Америки основным требованием к управляющим организациям является страхование их гражданской ответственности за причинение вреда клиенту-собственнику в результате или процессе осуществления управляющим недвижимостью своей деятельности. 11 ü