Государственная кадастровая оценка земельных участков Расчет кадастровой стоимости

Государственная кадастровая оценка земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. Доктор сельскохозяйственных наук, профессор - Сапожников П. М. Москва 2012 г.

Нормативные документы § Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяется в соответствии со следующими документами: §Федеральный стандарт «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4). §Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 -ФЗ от 29. 07. 1998. § Правила проведения государственной кадастровой оценки земель» , утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 § Постановление Правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 года § Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06. 03. 2002 № 568 -р §Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Утверждены

Нормативные документы СРО «Кадастр-оценка» 1. 2. 3. Технические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Утверждены Правлением СРО «Кадастр-оценка» 29 декабря 2010 года. Типовая структура отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Утверждена Президентом СРО «Кадастр-оценка» 29 сентября 2011 года. Программно- земельный комплекс по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Программный продукт сертифицирован в СРО «Кадастр-оценка» 22 июня 2011 года.

НП «Кадастр-оценка» ТЕХНИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. Утверждены Правлением СРО «Кадастр-оценка» 29 декабря 2010 года.

Типовая структура отчета об определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Сертификат соответствия на программное обеспечение

Основные этапы определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Формирование перечня земельных участков сельскохозяйственного назначения Группировка перечней земельных участков сельскохозяйственного назначения Расчет кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения

Формирование перечня земельных участков сельскохозяйственного назначения Перечень земельных участков – описание оцениваемых земельных участков в разрезе количественных и качественных характеристик Формирование перечня земельных участков сельскохозяйственного назначения Требования к формируемому перечню: q Полнота представленных сведений по географическому признаку Группировка перечней земельных участков Формируется территориальным сельскохозяйственного назначения q Полнота представленных сведений по управлением федерального органа объектам оценки исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере Расчет кадастровой стоимости государственной кадастровой оценки Непротиворечивость данных q земельных участков земель, по субъекту Российской сельскохозяйственного назначения Федерации в виде Кадастрового плана q. Наличие графики у объектов оценки территории по состоянию на дату начала Параметры должны быть работ Составление отчета об определении Наличие данных об объектах оценки интерпретируемыми по всей оцениваемой территории земельных участков формируется в Перечень и находиться в допустимых значениях Должна быть межевая информация Все графы таблицы перечня объектов разрезе видовземельных участков использования оценки должны быть заполнены сельскохозяйственного назначения кадастровой стоимости Земельных участков сельскохозяйственного назначения

Группировка перечней земельных участков сельскохозяйственного назначения Основные этапы определения кадастровой стоимости Формирование перечня земельных участков сельскохозяйственного назначения Группировка перечней земельных участков сельскохозяйственного назначения Расчет кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель сельскохозяйственного назначения объединяются в 6 групп. q 1 -ая группа q капитализация земельной ренты q 2 -ая группа q ИНДИВИДУАЛЬНАЯ Земли, пригодные под пашни, сенокосы, ОЦЕНКА пастбища, занятые залежью, занятые q 3 -я группа q МЕТОД БАЗОВОГО многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, УЧАСТКА коммуникациями, древесно-кустарниковой q 4 -ая группа Уникальные земли q. ИНДИВИДУАЛЬНАЯ оценка растительностью, предназначенной для сельскохозяйственного назначения, Земли сельскохозяйственного обеспечения защиты земель от воздействия малопригодные под пашню, но по q 5 -ая группа q «альтернативная» оценка назначения, занятые зданиями, негативных (вредных) природных, своим свойствам пригодные для строениями и сооружениями, Земли сельскохозяйственного антропогенных и техногенных явлений, а выращивания некоторых насаждений используемыми для q «альтернативная» оценка назначения занятые водными q 6 -ая группа также замкнутыми водоемами, производства, хранения и которые объектами, предназначенными для обеспечения ЗЕМЛИ первичной переработки с. х. используются для внутрихозяйственной деятельности; СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО продукции предпринимательской некапитальными зданиями, строениями, ПРОЧИЕ ЗЕМЛИ, в т. ч. Болота, НАЗНАЧЕНИЯ НА КОТОРЫХ деятельности сооружениями. земли, земли занятые нарушенные РАСПОЛАГАЮТСЯ ЛЕСА полигонами, оврагами, песками и т. п.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения • Основные этапы определения кадастровой стоимости Если оцениваемый земельный участок состоит из частей, относящихся к разным группам, то кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения каждой группы, умноженных на площадь, занимаемой этой группой земель в границах земельного участка. Формирование перечня земельных участков сельскохозяйственного назначения 4 группа 5 группа Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 1 группе Группировка перечней земельных участков сельскохозяйственного назначения Расчет кадастровой стоимости земельных сельскохозяйственного назначения Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 2 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 3 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 4 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 5 группе 1 группа 2 группа 3 группа

Расчет кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе Метод капитализации земельной ренты Расчет кадастровой стоимости земельных сельскохозяйственного назначения Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 1 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 2 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 3 группе Составление списка почвенных выделов для бывшего хозяйства Определение состава оценочных с/х культур Расчет нормативной урожайности для каждой оценочной с/х культуры для всех почвенных выделов Составление севооборотов УВД = Нормативная урожайность культуры x Рыночная цена культуры Определение единой нормы прибыли предпринимателя Расчет удельных затрат на возделывание с/х культур на всех почвенных выделах Расчет удельного валового дохода от реализации с/х культур на всех почвенных выделах УПЗР =УВД - УЗ - ПРП Определение удельного показателя земельной ренты по всем возможным севооборотам Сбор информации о рыночных ценах на с/х культуры Максимальный УПЗР по севообороту Определение удельных затрат на поддержание плодородия почв Определение удельного показателя земельной ренты Выбор наиболее по всем возможным эффективного севооборотам с учетом затрат для каждого почвенного выдела на поддержание плодородия почв УПКС = УПЗР по севообороту / КК Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 4 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 5 группе Расчет удельного показателя кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка Графическая привязка оцениваемого земельного участка к почвенной карте Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель по каждому почвенному выделу Определение коэффициента капитализации

Исходная информация для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения первой группы № п/п Данные Источники информации КПТ 1 Перечень земельных участков, отнесенных к категории земель с/х назначения Земельный баланс форма № 22 Карты с/х угодий 2 Списки почв с указанием площади почвенных разновидностей (по землепользованию или району) Почвенный очерк/Почвенная карта 3 Варианты севооборотов Оценочные севообороты 5 Материалы классификации земель Фонд данных землеустроительной документации 7 Рыночные цены реализации сельскохозяйственных культур на условиях самовывоза в субъекте РФ www. cri. mcx. ru, www. ikar. ru, www. zerno. net, www. zol. ru, www. mtszerno. ru, www. agrokuban. ru Перечень с/х культур Материалы классификации земель 8 Рыночная стоимость реализации ГСМ (бензин, солярка) Постановление, регламентирующее льготную отпускную цену 9 Отпускная цена 1 квт. /час электроэнергии для предприятий сельскохозяйственного комплекса Постановление, регламентирующее льготную отпускную цену 10 Средняя по субъекту РФ величина заработной платы механизатора и рабочего Данные статистики 11 Рыночная стоимость семян основных сельскохозяйственных культур, сложившаяся в регионе www. cri. mcx. ru, www. ikar. ru, www. zerno. net, www. zol. ru, www. mtszerno. ru, www. agrokuban. ru 12 Рыночная стоимость транспортировки грузов (1 т/км) Данные статистики 13 Технологические карты Институты земледелия , Управления МСХ в субъекте РФ 14 Годовой отчет Форма 22. 2; 22. 4

Составление списка почвенных выделов для бывшего хозяйства № п/ п 1 Наименован ие почвенной разновидно сти Дерновослабоподзол истые Коды почв Площа дь почвен ной разнов идност и, га Проце нт от общей площа ди хозяйс тва коды типов подти пов почв тип литол огичес кого строен ия почвы допол нител ьные свойст ва 60 0, 5 183 21 1 Свойства почв негати вные свойс тва Мелио ративн ое стоято яние Группа приго дност и 1 1 гумус, % Мощн ость гумусо вого горизо нта, см содер жание физич еской глины, % 1, 2 22 16, 9 Уклон, % 1

Составление списка почвенных выделов для бывшего хозяйства Кодирование почвенной информации Типы и подтипы почв Дополнительные признаки почв Наименование Код 183 Дерново-подзолистые 202 Торфяно-подзолистые 243 Темно-серые лесные 362 Лугово-каштановые … … 1 Наименование Код Без указания дополнительных признаков почв 2 10 Солончаковые средне засоленные 1 Отсутствуют 2 Подверженные затоплению подводными водами 30 Щебнистые сильно 38 Карбонатные Слабо смытые 38 Сильно каменистые Типы литологического строения почв … … (почвообразующие и подстилающие породы) Мелиоративное состояние земель Наименование Код Негативные свойства почв Наименование … … Справочник пригодности почв Наименование Код 1 Без указания пород 1 богарные 2 Водопроницаемые суглинки и глины мощностью более 1 м 2 осушенные … … 2 пригодные под кормовые угодья 5 непригодные для использования без мелиорации 7 непригодные для сельского хозяйства 8 уникальные орошаемые 3 пригодные под пашню 3 … Водопроницаемые суглинки и глины, подстилаемые в пределах 0, 5 м … Почвенная информация собирается из почвенных очерков на бывшие хозяйства

Определение состава оценочных с/х культур и составление севооборотов Ко д Наименование Калужская область, 1 подзона Культуры: зерновые, картофель, многолетние травы, однолетние травы, лен-долгунец 1 зерновые 2 картофель 3 многолетние травы 4 однолетние травы (силосные) 1. Однолетние травы 5 кукуруза на силос 3. Картофель 6 кукуруза на зерно 4. Ячмень 7 лен-догунец 5. Многолетние травы 8 сахарная свекла 9 подсолнечник 10 соя 11 чистый пар 13 сенокос 14 пастбище Равнина 2. Пшеница (рожь) Склон 1. Однолетние травы 2. Пшеница (рожь) 3. Картофель 6. Многолетние травы 7. Пшеница (рожь) 8. Лен-долгунец 9. Ячмень Пойма 1. Однолетние травы 2. Пшеница (рожь) 3. Картофель 4. Ячмень 5. Многолетние травы 6. Многолетние травы На склоне не выращиваются пропашные культуры 4. Ячмень 6. Многолетние травы 7. Пшеница (рожь) 8. Лен-долгунец 9. Ячмень В пойме не выращиваются культуры раннего сева 7. Пшеница (рожь) 8. Лен-долгунец 9. Ячмень

Расчет нормативной урожайности для каждой оценочной с/х культуры для всех почвенных выделов Ун = 33, 2 x 1, 4 x (АП/10, 0) x K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5, • • • Ун – нормативная урожайность зерновых культур, ц/га; АП – величина местного агроклиматического потенциала для зерновых культур; 10, 0 – базовое значение величины АП; 33, 2 – нормативная урожайность (ц/га) зерновых культур на эталонной почве; 1, 4 – коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания; К 1…. К 4 – поправочные коэффициенты на: – – содержание гумуса в пахотном слое (К 1); мощность гумусового горизонта (К 2); содержание физической глины в пахотном слое (К 3); негативные свойства почв (К 4). • К 5 - коэффициент урожайности оценочной культуры к зерновым.

Расчет удельных затрат на возделывание с/х культур на всех почвенных выделах q Набор операций • • • Затраты на возделывание и уборку культур определяются по типовым зональным технологическим картам. Из расчета исключается стоимость затрат на поддержание плодородия почв, которая учитывается отдельно. Технокарта возделывания оценочной культуры q Набор удобрений q Набор ядохимикатов q Норма вывоза культуры с поля q. Норма высева семян Операции группируются по виду работ q Пахотные q Кпах=К 1*К 2*К 3*К 4*К 5 q Непахотные q Кнепах Технологические карты существуют в разрезе оценочных с/х культур и q Уборочные для зерновых и картофеля в разрезе субъектов РФ. q Прочие q Кубор q Кпроч Поправочные коэффициенты на свойства почв Так же зависит от урожайности

Расчет удельных затрат на возделывание с/х культур на всех почвенных выделах Определение нормы выработки для каждой операции с учетом свойств почвенного выдела Определение нормы расхода ГСМ и электроэнергии для каждой операции с учетом свойств почвенного выдела Расчет амортизационных отчислений, затрат на Расчет затрат на ГСМ на оплату труда и электроэнергию техническое обслуживание и ремонт техники Определение норм на удобрения для оценочной культуры Определение норм на ядохимикаты для оценочной культуры Расчет затрат на удобрения для оценочной культуры Расчет затрат на ядохимикаты для оценочной культуры Определение нормы вывоза культуры с поля Расчет затрат на вывоз продукции с поля Расчет общих затрат по технологической карте для всех почвенных выделов в разрезе оценочных культур без учета накладных расходов и затрат на высев семян Расчет накладных расходов Расчет общих затрат по технологической карте для всех почвенных выделов в разрезе оценочных культур Определение нормы высева семян культуры Расчет затрат на высев семян

Расчет удельных затрат на поддержание плодородия почв Затраты на поддержания плодородия почв Внесение органических удобрений для сохранения бездифицитного баланса гумуса в почвах q Севооборот q Структура фитомассы растений (основная продукция, побочная продукция, поверхностные остатки, Если баланс гумуса корни) положительный или q Содержание азота в частях равен 0, то стоимость растений затрат на q Потребление азота растениями из поддержание растительных остатков бездифицитного q. Вынос азота за счет гумуса почвы баланса равняется 0 q. Образование гумуса за счет растительных остатков q. Баланс гумуса для севооборота q. Содержание гумуса в 1 т навоза q. Количество навоза для восполнения потерь гумуса q. Стоимость затрат на поддержание бездефицитного баланса гумуса Известкование q Известкование — важнейшее условие интенсификации сельскохозяйственного производства на кислых почвах, повышения их плодородия и эффективности минеральных удобрений. q Затраты на применение известковых удобрений зависят от используемых материалов, нормы извести, вида и дальности перевозок, технологии хранения и внесения. q Результаты многих полевых опытов показывают, что на сильно- и средне-кислых почвах затраты на известкование окупаются стоимостью дополнительного урожая зерновых за 1— 2 года, кормовых культур — менее чем за год, а картофеля и овощей — в трех-пятикратном размере в течение года.

Графическая привязка оцениваемого земельного участка к почвенной карте

Графическая привязка оцениваемого земельного участка к почвенной карте и определение кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного к первой группе • УПКС почвенного выдела (УПКС 1) • Площадь почвенного выдела (Площадь1) • УПКС почвенного выдела (УПКС 2) • Площадь почвенного выдела (Площадь2) Кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к первой группе, определяется как сумма произведений удельных показателей кадастровой стоимость почвенных выделов и площадей почвенных выделов

Классификация земель Система классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве основана на оценке качества земель. Качество земли оценивается: • по пригодности для использования под различные виды сельскохозяйственных угодий; ассортименту культур, которые могут выращиваться на земельном участке; • уровню нормативной урожайности сельскохозяйственных культур и естественного травостоя; • уровню нормативных затрат на возделывание и уборку культур, на поддержание плодородия почв. Оценка качества земель базируется на информации о естественных признаках земель (свойствах почв, климата, рельефа, естественной растительности и пр. ). Значительно расширен перечень свойств, уточняющих оценку. Учтены водно-физические свойства почв в пределах метрового слоя, которые раньше не принимали во внимание. Далее оценку корректируют по доходности всех культур, которые могут возделываться на объекте, а также затратам, связанным с поддержанием плодородия почв и применением специальных почвозащитных и /или иных технологий.

Классификация земель Земля оценивается вместе с разработанной для её использования оптимальной технологией производства. Комплексный показатель качества земель, зерновой эквивалент представляет собой урожайность зерновых культур (получаемую на эталон затрат) эквивалентную по величине расчетному чистому доходу по всему ассортименту оценочных культур. Основу показателя составляет нормативная урожайность зерновых, которая в процессе формирования зернового эквивалента корректируется по величине нормативных затрат и по ассортименту оценочных культур. Корректировка состоит в приведении показателя нормативной урожайности зерновых к эталону затрат и также основана на изменении величины расчетного чистого дохода после замены части зернового поля остальными оценочными культурами соответственно их долям в расчетной структуре посевов. • Если доходность возрастает, то показатель нормативной урожайности зерновых увеличивается на величину, эквивалентную по стоимости дополнительному доходу. При снижении доходности показатель соответственно уменьшается. • Чем больше величина зернового эквивалента, тем выше качество земли, тем больше её доходность

Распределение земель по классам в субъектах Российской Федерации, тыс. га Субъекты Российской Федерации Класс земель 1 2 Краснодарский край Воронежская область Калужская область Ярославская область 3111, 3 76. 3% 553, 4 13. 6% 1162 34. 3% - - 1615, 2 47. 6% - - 19, 9 2% 20. 4 2% 3 191, 4 4. 7% 209, 4 6. 3% 4 143, 0 3. 6% 285, 5 8. 4% 5 73, 6 1. 8% 115. 3 3. 4% 838, 2 88% 97, 2 10% 615, 3 71% 233, 7 27%

Распределение пахотных земель по негативным факторам Краснодарский край Наименование негативного фактора Пашня, га Пашня, % 934 090 26 884 753 24 Подверженные водной эрозии слабо 717 179 20 Избыточно увлажненные временно /слабо заболоченные/ 218 939 6 Уплотненные тяжелые /в слое 0, 51, 0 м/ 192 761 5 Избыточно увлажненные длительно /средне заболоченные/ 116 247 3 Подверженные дефляции слабо Эрозионно-опасные(склоновые)

Расчет кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе Расчет кадастровой стоимости земельных сельскохозяйственного назначения Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 1 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 2 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 3 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 4 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 5 группе Определение факторов стоимости земельных участков третьей группы Перечень факторов стоимости согласованный на межведомственной комиссии Определение рыночных стоимостей эталонных земельных участков для каждой группы Определение эталонных земельных участков для каждой группы Эталонные земельные участки для каждой группы Определение удельных показателей кадастровой стоимости эталонных земельных участков для каждой группы Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Третьей группы Группировка земельных Участков третьей группы Группы оцениваемых земельных участков Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных К третьей группе

Определение факторов стоимости земельных участков третьей группы Факторы стоимости Факторы, в разрезе которых описываются земельные участки в ГКН Учетные факторы + Примерный перечень факторов стоимости + Другие факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков Факторы, добавленные оценщиком Примерный перечень факторов представленный в методике расчета КС В качестве обоснования могут быть использованы q Результаты анализа рынка q Аналитические обзоры, представленные риелторскими компаниями q. Результаты опроса специалистов в области анализа рынка и т. д.

Примерный перечень факторов стоимости для земельных участков, отнесенных к третьей группе Физические характеристики земельного участка Физические характеристики капитальных зданий, строений и сооружений Характеристики местоположения Характеристики окружения Вид использования земельного участка; Площадь земельного участка; Наличие коммуникаций (водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, отопления). Функциональное назначение; Общая площадь; Строительный объем; Группа капитальности; Год постройки; Материал стен; Тип коммуникаций (водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, отопления). Адрес (субъект РФ, район (сельский округ), город (село, деревня, поселок и т. д. ) или адресные ориентиры; Земельно-оценочные районы в субъектах РФ; Подзоны в субъектах РФ; Удаленность от локальных центров (столицы субъекта РФ, районного центра, населенного пункта, транспортных коммуникаций и т. п. ); Удобство подъездных путей (наличие железнодорожных веток, возможность проезда большегрузных автомобилей, сельскохозяйственной техники и. т. п. ); Транспортная доступность (близость остановок общественного транспорта и железнодорожных станций и др. ) Численность населения в ближайшем населенном пункте к земельному участку; Экология в районе расположения земельного участка; Расстояние (по транспортным магистралям) до ближайшего центра сбыта сельскохозяйственной продукции; Расстояние до ближайшей транспортной магистрали; Расстояние до ближайшего транспортного узла.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков третьей группы Требование к источникам информации: Источники должны содержать сведения доказательственного значения Возможные источники информации q Государственный кадастр недвижимости q Фонд данных землеустроительной документации q Фонд данных государственной кадастровой оценки объектов недвижимости q и т. д. Наличие сведений по всем оцениваемым земельным участкам Значения факторов стоимости должны быть интерпретируемыми и находится в допустимых значениях Все объекты оценки должны быть описаны в разрезе факторов стоимости Требования к сведениям q Полнота представленных сведений по географическому признаку q Полнота представленных сведений по объектам оценки q Непротиворечивость данных

Группировка земельных участков третьей группы Цель группировки: снижение временных и трудовых затрат за счет уменьшения количества индивидуальных оценок В одной группе значения факторов стоимости группировки должны совпадать либо находится в пределах одного диапазона Группировка – разбиение оцениваемых земельных участков на группы по общности значений факторов стоимости. Группа характеризуется: q Набором факторов стоимости для группировки q Значениями или диапазоном значений выбранных факторов q Количеством объектов, попавших в группу Каждая группа может характеризоваться своим набором факторов стоимости и их значений Операции над группами Предельный случай группировки – вся совокупность земельных участков – одна группа q объединение q разъединение Требования ко всем сформированным группам: q Группы должны быть непересекающимися q Группы должны полностью покрывать всю совокупность земельных участков третьей группы

Определение эталонных земельных участков для каждой группы земельных участков, отнесенных к третьей группе Процедура определения эталонного ЗУ в группе ЗУ, содержащем N ЗУ: 1. 2. 3. Выбор первого ценообразующего фактора Х 1; Упорядочение значений этого фактора по возрастанию (т. е. формирование так называемого вариационного ряда из его значений по всем N ЗУ каждой группы. ); Нахождение медианного среднего для этого вариационного ряда по правилу: Если N четное, то медианное среднее m 1 ср для значений фактора Х 1 определяется как Эталонный ЗУ группы № 1 m 1 ср = (1/2)*(Х 1(N/2)+Х 1((N/2)+1); в противном случае m 1 ср = Х 1((N-1)/2)+1); 4. П. п. 1 – 2 повторяются для всех факторов стоимости ЗУ каждой группы; Эталонным ЗУ для каждой группы является ЗУ с медианными средними значений каждого из факторов стоимости. Группа № 1 Группа № 2

Определение рыночной стоимости эталонных земельных участ и определение удельного показателя кадастровой стоимост эталонного земельного участка Кадастровая стоимость эталонных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости Кадастровая стоимость эталонного земельного участка ОТЧЕТ об оценке рыночной стоимости эталонного земельного участка = Рыночная стоимость эталонного земельного участка Рыночная стоимость эталонных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. q Расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков для каждой группы Этапы определения кадастровой стоимости эталонных земельных участков для каждой группы q Приравнивание рыночной стоимости земельных участков кадастровой УПКС ЭЗУ = КС ЭЗУ / q Расчет УПКС эталонных площадь земельных участков для каждой группы

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе УПКС 1 КСЗУ = УПКС 1 x Площадь ЗУ КСЗУ = УПКС 2 x Площадь ЗУ УПКС 1 Возможно внесение корректировок на различие характеристик эталонного ЗУ и оцениваемых ЗУ, вошедших в одну группу

Расчет кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, отнесенных к второй и четвертой группе Расчет кадастровой стоимости земельных сельскохозяйственного назначения Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 1 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 2 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 3 группе Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к второй и четвертой группе, устанавливается равной их рыночной стоимости Кадастровая стоимость земельного участка ОТЧЕТ об оценке рыночной стоимости земельного участка Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 4 группе Этапы определения кадастровой стоимости земельных участков третьей группы Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 5 группе = Рыночная стоимость земельного участка Рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. q Расчет рыночной стоимости земельных участков, отнесенных к второй и четвертой группе q Приравнивание рыночной стоимости земельных участков кадастровой УПКС ЗУ = q Расчет УПКС земельных участков, КС ЗУ / отнесенных к второй и четвертой группе площадь

Расчет кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе Расчет кадастровой стоимости земельных сельскохозяйственного назначения Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 1 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 2 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 3 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 4 группе Удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельных показателей кадастровой стоимости лесных земель в составе земель лесного фонда. УПКС ЗУ 5 -ой группы = Среднее значение УПКС лесных земель в составе земель лесного фонда для субъекта РФ КС ЗУ = УПКС ЗУ Х площадь ЗУ Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 5 группе Кадастровая стоимость земельных участков пятой группы определяется путем умножения определенных удельных показателей кадастровой стоимости на их площадь

Расчет кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе Расчет кадастровой стоимости земельных сельскохозяйственного назначения Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 1 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 2 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 3 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 4 группе Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 5 группе Удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе. УПКС ЗУ 6 -ой группы = Минимальное значение УПКС земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе КС ЗУ = УПКС ЗУ Х площадь ЗУ Кадастровая стоимость земельных участков шестой группы определяется путем умножения определенных удельных показателей кадастровой стоимости на их площадь

Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения Основные этапы определения кадастровой стоимости Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Формирование перечня земельных участков сельскохозяйственного назначения Бумажный вид Группировка перечней земельных участков сельскохозяйственного назначения Расчет кадастровой стоимости земельных сельскохозяйственного назначения Электронный вид Отчет отправляется заказчику с обязательным уведомлением управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации При составлении отчета Оценщик должен руководствоваться: q Требованиями к Отчету, утвержаемыми Минэкономразвития России Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения q Необходимостью использовать информацию, обеспечивающую достоверность Отчета как документа, содержащего сведения о налоговой базе доказательственного значения

Основные проблемы выполнения работ. • • 1. 2. 3. 4. Организационные проблемы- демпинг цен по определению кадастровой стоимости в субъектах РФ. В ряде субъектов происходит снижение цен, более чем на порядок. Технологические проблемы. Невозможность составления экспликации площадей земельного участка по группам земель. Вид разрешенного использования для объектов оценки не соответствует виду разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Трудности расчета УПКСЗ третьей и четвертой группы. Отсутствуют материалы почвенных обследований на анализируемую территорию. Возможно использовать почвенные карты следующих масштабов: крупномасштабные - 1: 100001: 25000 ( почвенные карты бывших землепользователей), среднемасштабные – 1: 50000 - 1: 100000( почвенные карты муниципальных районов), 1: 200000 ( почвенные карты субъектов РФ).

ЭКСПЕРТИЗА ОТЧЕТОВ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ • НОРМАТИВНАЯ БАЗА 1. ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» . 2. Приказ Минэкономразвития от 20. . 9. 2010 № 445 « Об утверждении методических указаний по ГКОЗ сельскохозяйственного назначения» 3. Приказ Минэкономразвития от 20. 07. 2007 № 256 « Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки. » ФСО № 1. 4. Приказ Минэкономразвития от 20. 07. 2007 № 255 «Цель оценки и виды стоимости» ФСО № 2. 5. Приказ Минэкономразвития от 20. 07. 2007 № 254 « Требования к отчету об оценке» ФСО № 3. 6. Приказ Минэкономразвития от 22. 10. 2010 № 508 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» . ФСО № 4 7. Приказ Минэкономразвития от 04. 07. 2011 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки « виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» ФСО № 5. 8. Приказ Минэкономразвития от 29. 07. 2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости. »

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Статья 17. 1 • • • «Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. В случае, если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков. Если экспертиза отчета проведена одновременно в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков, указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными. »

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Статья 17. 1 • • 1. Экспертиза отчетов проводится в течение ТРИДЦАТИ ДНЕЙ С ДАТЫ СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА СРО, членами которой являются оценщики. 2. Задачи экспертизы: - проверка на предмет соблюдения оценщиком при проведении кадастровой оценки требований законодательства РФ в области оценочной деятельности, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. - проверка на предмет подтверждения кадастровой стоимости объекта оценки. 3. Требования к экспертам: - членство в СРО - прохождение единого квалификационного экзамена (01. 07. 2012). Единый квалификационный экзамен проводится аттестационной комиссией Национального Совета по оценочной деятельности. Свидетельством, подтверждающим сдачу единого квалификационного экзамена, является квалификационный аттестат. - членство в составе экспертного совета СРО.

Нормативно – методическая экспертиза государственной кадастровой оценки. • Статья 24. 16. ФЗ № 135 не содержит указания на вид экспертизы, то согласно ст. 19 Приказа № 328 в рамках государственной кадастровой оценки экспертом проводится нормативнометодическая экспертиза.

Экспертиза случае проведения индивидуальной оценки • Земли 2, 3 и 4 группы видов использования земель сельскохозяйственного назначения. • При определении индивидуально для конкретных объектов оценки рыночной стоимости, составляется отдельный соответствующий отчет, являющийся приложением к отчету об определении кадастровой стоимости. • Если оценщики, составившие отчет об определении кадастровой стоимости и отчет об определении рыночной стоимости, являются членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, в силу статьей 17. 1 и 11 Федерального закона № 135 -ФЗ, экспертиза каждого из указанных отчетов проводится в той саморегулируемой организации, член которой подписал соответствующий отчет об определении кадастровой стоимости или прилагающийся к нему отчет об оценке рыночной стоимости.

Основные вопросы при экспертизе работ по ГКОЗ сельскохозяйственного назначения. • • 1. Формальные. 2. Методические. 1. ОТСУТСТВИЕ обоснования отказа от использования подходов к оценке; обоснования выбранных методов; использование информации о событиях после даты оценки; использование противоречивой информации. Приводится информация без указания источника данных, и наиболее часто это встречается при обосновании рыночной информации, используемой в расчетах по первому виду использования ( сельскохозяйственные угодья) (цены на продукцию, затраты по видам, прибыль предпринимателя, составляющие ставки капитализации и т. д. ). Встречается несоответствие итогового перечня земельных участков, стоимость которых определена в отчете перечню, переданному в рамках государственного контракта. НЕСООТВЕТСТВИЕ порядка расчета, используемого отчете, требованиям Приказа № 445 являются наиболее существенными, так как использование другой методологии неизбежно приводит к изменению стоимости. 2.