Физическая сущность недвижимости Три

Физическая сущность недвижимости

Три стороны недвижимости Недвижимость Экономический Юридический Физический объект объект Размер, площадь, Финансовый актив Набор прав местоположение стоимость

Недвижимость как физический объект Принад- лежности улучшения земля

Статья 11. 1. ЗК РФ Понятие земельного участка l Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Недвижимость - земля l Зарубежное законодательство l Российское законодательство (земля, недра, воздушной пространство)

Земельный участок l Ограниченная и неперемещаемая часть поверхности Земли, l имеющая замкнутые границы, l привязку местоположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами.

Характеристики ЗУ l Земельный участок обладает характеристиками: l Местоположение (географическое и экономическое)

Характеристики ЗУ l Конфигурация (форма) l Пространственная ориентация l Размеры площади и формообразующих линий l Качество почв l Топографические параметры l Геологические параметры l Разрешенное использование l Зонирование территории l Охрана окружающей среды и здоровья человека l Совокупность прав и обременений

Виды разрешённого использования l для индивидуального жилищного строительства (для ИЖС) l для ведения личного подсобного хозяйства (для ЛПХ) l для дачного строительства l для ведения дачного хозяйства l для сельскохозяйственного производства l для организации фермерского хозяйства l для организации крестьянско-фермерского хозяйства l для ведения сельского хозяйства l под малоэтажное жилищное строительство l для сельскохозяйственного использования l для жилищного строительства l жилая, коммерческая застройка l иное разрешённое использование

Недвижимость - земля Земля = Земельный участок + участки леса + участки недр

Улучшения любые произведённые с землёй изменения: - усовершенствования самой земли в результате произведённых на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке) - построенные на земле здания и сооружения.

Улучшения l Изменяют физическую природу недвижимости l Изменяют экономическую природу недвижимости – продукт природы продукт взаимодействия факторов производства

Улучшения l Российское законодательство ещё не содержит точного ответа на то, что является достаточным для того, чтобы считать участок земли участком «с улучшениями» , что является одним из факторов, существенно тормозящих развитие рынка недвижимости.

Улучшения l Строения: здания и сооружения l Коммуникации (внешние по отношению к строению) l Многолетние насаждения (производящие продукцию, декоративные, полезащитные, живые изгороди) l Девелопмент

Принадлежности (fixtures) l под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи: - прикреплённые к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) - являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

Принадлежности (fixtures) l В США, Швеции такие объекты в судах (кодексе) определяются по 4 признакам: 1. Намерение: намеревался установивший какое-либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно? 2. Метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить, не повредив предмет? 3. Отношение к недвижимости: используется ли предмет как недвижимая собственность или как личная? 4. Соглашение: договорились ли стороны считать предмет недвижимой собственностью или личной?

Недвижимость как физический объект 1 Определен качественно – l земля + улучшения + принадлежности 2 Определен количественно площадь, размеры

Семинар 1 l Обзор зарубежного законодательства в сфере недвижимого имущества: - Понятие недвижимости (земля, улучшения, принадлежности) - Понятие единого объекта недвижимости - Особенности отнесения объектов к недвижимости в различных странах