ФГБОУ ВПО «Челябинский государственный университет» Институт экономики отраслей

ФГБОУ ВПО «Челябинский государственный университет» Институт экономики отраслей бизнеса и администрирования Экономика недвижимости Челябинск 2011

Тема 1. Теоретические аспекты экономики недвижимости 1. 1. Содержание и основные характеристики объектов недвижимости 1. 2. Признаки объектов недвижимости 1. 3. Классификация объектов недвижимости 1. 4. Право собственности на объекты недвижимости 1. 5. Виды сделок с объектами недвижимости и их государственная регистрация

1. 1. Содержание и основные характеристики объектов недвижимости • Предмет экономики недвижимости – система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско- правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата. • Недвижимость (согласно ст. 130 ГК РФ) – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимость как комплекс институциональных отношений Недвижимость как: Физический Объект социальных Объект правовых экономических объект отношений площадь товар место проживания имущественные земельного права на участка стоимость людей недвижимость полезность носитель рельеф местности исторических Сервитуты, т. е. издержки традиций ограниченные права эксплуатации владения климатические условие жизни имуществом условия доходность людей местоположение спрос и другие предложение форма здания капитал в вещной форме размеры объекта другие

Недвижимость как объект экономических и государственных интересов Общественные Вещная форма Экономические интересы капитала интересы принудительный налогообложение выкуп лицензирование возврат бесхозных объектов ипотечное Недвижимость кредитование целевое назначение приватизация зонирование национализация правовое Государственная страхование регулирование сделок регистрация и учет ценообразование защита прав инвестирование информация

1. 2. Признаки объектов недвижимости Выделяют следующие признаки объектов недвижимости: - полезности; - фиксированного местоположения; - уникальности (неповторимости); - двухкомпонентности; - долговечности; - фундаментальности.

1. 3. Классификация объектов недвижимости Классификация (общая, частная) объекты признаки методы • капитальность; И • здания и сооружения; • строительный материал; Е • земельные участки; • срок службы; Р • особенности конструкции; А Ф • леса и многолетние Р А насаждения; • этажность; Х С • количество комнат; И Е • участки недр; • удобства; Ч Т • водные объекты; • местоположение; Е Н • предприятия; • тип почвы; С Ы • имущественные права; • иные признаки К Е • функциональные И • иные вещи назначения; Е

Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам Объекты недвижимости Признаки Виды недвижимости Производственные – прямо или косвенно Функциональное участвуют в создании товара назначение Непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения Невоспроизводимые: земельные участки, Происхождение недра, природные комплексы (воспроизводимость в натурально форме) Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения

продолжение Степень готовности к - Незавершенные строительством эксплуатации - Введенные в эксплуатацию - Государственные Форма - Коллективные совместные собственности - Коллективно-долевые - Общественных организаций - Частные Отраслевая Промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно- принадлежность коммунальные, культурно-бытовые и др. Возможность - По разрешению Правительства приватизации - Свободно приватизируемые - Запрещенные

1. 4. Право собственности на объекты недвижимости Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д. , фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения.

Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход, определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в пределах установленных законодательством.

1. 5. Виды сделок с объектами недвижимости Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом. Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли- продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: • объект недвижимости в собственность; • имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Рента. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Рента имеет несколько подвидов: • постоянная – выплачивается бессрочно; • пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты; • пожизненное содержание с иждивением. Аренда. При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Тема 2. Недвижимость - специфический объект оценки 2. 1. Особенности недвижимости как объекта оценки 2. 2. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости 2. 3. Принципы стоимостной оценки недвижимости 2. 4. Оценка наиболее эффективного использования недвижимости

2. 2. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости утилизационная при существующем страховая использовании стоимость и др. виды стоимость стоимости Виды определяемой рыночная стоимости недвижимого замещения имущества налогооблагаемая залоговая воспроизводства инвестиционная

2. 3. Принципы стоимостной оценки недвижимости Принципы, отражающие точку зрения взаимодействие компонентов рынка недвижимости добавочной (остаточной) зависимости стоимости земли увеличения или снижения соответствия продуктивности спроса и предложения вклада конкуренции баланса изменения оптимального экономического размера экономического развития Принцип наилучшего и более эффективного использования (ННЭИ) Принципы, отражающие точку зрения пользователя полезности замещения ожидания

2. 4. Оценка наиболее эффективного использования недвижимости Анализ ННЭИ земли как свободной земельного участка с улучшениями выполняется если нужно определить характер если нужно оценить использования недвижимости, стоимость земли обеспечивающий максимальный возврат капитала если нужно выбрать объект для сравнительного анализа если нужно выбрать объект для сравнительного анализа

продолжение отвечает на вопросы если земля есть и будет свободной, то как ее использовать как использовать собственность с улучшениями какие именно улучшения и когда следует использовать какой вид реконструкции на данном земельном участке или модернизации и когда реконструкцию лучше провести Критерии ННЭИ максимальная остаточная стоимость земли максимальная стоимость собственности при обоснованной норме отдачи и величине риска

Поиск вариантов для анализа ННЭИ Последовательность рассмотрения вариантов для анализа ННЭИ 1. Варианты использования имеющихся полезных ископаемых или природных ресурсов 2. Варианты использования возможностей существующей структуры сельского хозяйства 3. Варианты использования возможностей изменения спроса и предложения в результате воздействия демографических и социальных факторов 4. Варианты возможного использования экспортно-импортной и инвестиционной политики государства 5. Варианты использования недвижимости, учитывающие опыт зарубежных стран, имеющих сходные условия 6. Варианты использования недвижимости в условиях расширяющихся масштабов производства и диверсификации бизнеса

Этапы анализа ННЭИ Этап 1 Этап 2 проверка юридической проверка физической обоснованности вариантов и осуществимости соответствия их законам РФ, строительным нормам и вариантов; правилам размер участка; форма участка; проверка наличия особого сейсмичность; статуса объекта наличие грунтовых вод. проверка каких-либо имущественных прав на объект

продолжение Этап 3 оценка финансовой состоятельности подобных вариантов, т. е. проверка выполнения условия расходы ≤ доходы Этап 4 выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Задача № 1 Оценщик планирует строительство малоэтажного многоквартирного дома с целью получения дохода от его эксплуатации. Застройщик хочет иметь доход 18% годовых в долларах США. Возможно возведение трех вариантов многоквартирного дома (таблица 1). Оценщиком установлено также, что затраты на эксплуатацию зданий подобной серии (операционные расходы) составляют в среднем 40% от валового рентного дохода, а ставка дохода для земли составляет 10% годовых в долларах США. Определить ННЭИ участка. Таблица 1 Варианты постройки многоквартирного малоэтажного дома Варианты Наименование показателя № 1 № 2 № 3 Количество квартир в доме 12 6 4 Количество комнат в квартире 3 5 8 Площадь квартиры, кв. м 95 150 210 Арендная плата, долл. за квартиру в месяц 400 750 870 Затраты на строительство, долл. за кв. м 150 145 130

Решение Таблица 2 Расчет ННЭИ участка земли как свободного Варианты использования Наименование показателя № 1 № 2 № 3 Затраты на строительство 12*95*150 = 171 000 Потенциальный валовой доход 12*400*12 = 57 600 (годовой) Расходы на эксплуатацию здания 0, 4*57 600 = 23 040 (операционные) Чистый операционный доход 57 600 – 23 040 = 34 560 Прибыль застройщика 0, 18*171 000 = 30 780 Доход, отнесенный к земле 34 560 – 30 780 = 3 780 Показатель стоимости земли 3 780/0, 1 = 37 800 Расчет показывает, что наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство варианта № ___, так как

Тема 3. Рынок недвижимости: особенности функционирования и приемы анализа 3. 1. Особенности функционирования рынка недвижимости 3. 2. Сегментация рынка недвижимости для целей оценки 3. 3. Анализ рынка недвижимости для целей оценки

3. 1. Особенности функционирования рынка недвижимости Признаки Состояние, характеристика Абсолютная неподвижность Локализация Большая зависимость цены от месторасположения Нельзя продавать по образцам Невысокая конкуренция, олигопольный рынок Небольшое число покупателей и продавцов Вид конкуренции Уникальность каждого участка Контроль над ценами ограничен Вступление в рынок требует больших капиталов Эластичность Низкая, при росте спроса и цен, предложение мало увеличивается предложений Спрос может быть очень изменчивым Сделки носят частный характер Степень открытости Публичная информация, часто неполная и неточная Покупатель должен прибыть к неподвижному участку

продолжение Во многом определяется окружающей внешней Конкурентоспособ- средой, влиянием соседства ность товара Специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей Регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, Условия природоохранного и иного специального права зонирования Ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель Большая взаимозависимость частной и других форм собственности Оформление Больше юридических сложностей, ограничений и сделок условий Включает стоимость участка как физического объекта и все связанные с ним права Стоимость Спрос на землю ниже предложения, т. е. отсутствие дефицита Современное состояние Тенденция стабилизации и роста цен

3. 3. Анализ рынка недвижимости для целей оценки Этап 1. Определение проблемы цель оценки дата оценки юридическое описание недвижимости вид стоимости имущественные права ограничительные условия Этап 2. Предварительный осмотр и составление плана источники получения данных определение состава специалистов, необходимых для проведения работы составление плана работ разработка календарного плана работы Этап 3. Определение стоимости работ и подписание контракта определение гонорара привлекаемых специалистов определение стоимости рыночной информации определение стоимости работы и подписание контракта

продолжение Этап 4. Сбор и анализ информации Общие данные Специальные данные экономические правила зонирования в регионах региональные данные сопоставимых продаж Этап 5. Анализ ННЭИ Этап 6. Оценка земельного участка Этап 7. Применение трех подходов к оценке недвижимости Затратный метод Метод сравнения продаж Метод капитализации дохода Этап 8. Согласование результатов Этап 9. Подготовка отчета и сдача его заказчику

Тема 4. Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости: инструменты и методы

Алгоритм применения сравнительного подхода к оценке недвижимости Сравнение продаж Этап 1. Сбор информации Этап 2. Проверка информации на достоверность Этап 3. Выбор единицы сравнения единица размера единица дохода Анализ по элементам Техника корректировок Этап 4. Определение сравнения стоимости единицы дохода 1) анализ парного 2) относительный анализ 3) статистические набора данных (качественный) методы Этап 4. Определение стоимости Этап 5. Определение единицы размера (сравнения) стоимости недвижимости

Выбор единицы сравнения Единица площади Единица фронтальной длины для земли Участок заданной формы и размера Единица 1 кв. м. общей площади размера 1 кв. м. площади, сдаваемой в аренду для земли с 1 кв. м. площади, сдаваемой улучшениями в аренду: без учета стоимости земли Единица 1 куб. м. (для элеваторов, сравнения складов) типовая комната типовая квартира Валовой рентный мультипликатор Единица Общая ставка (коэффициент) дохода капитализации

Алгоритм проведения сравнительного анализа

Пример. Необходимо определить стоимость 20 -квартирного жилого дома. Имеется рыночная информация о 3 -х недавних продажах сопоставимых жилых домов. Эти рыночные данные подтверждены и покупателями, и продавцами. Сопоставимый Продажная цена, Число квартир Потенциальная объект рублей валовая выручка, руб. Дом № 1 6000000 25 1000000 Дом № 2 7500000 30 1280000 Дом № 3 4500000 18 740000

Объект № 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше, и это отличие оценено в 50 000 рублей. Мусоропровод объекта № 1 такой же как у оцениваемого объекта, его стоимость составляет 160 000 рублей. Объект № 1 продан три месяца назад. Объект № 2 также имеет мусоропровод; объект продан шесть месяцев назад при благоприятных условиях финансирования. Последний элемент (т. е. благоприятные условия финансирования) добавил к цене 150 000 рублей по сравнению с обычными условиями финансирования. Объект № 3 находится в 2 -х кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект – в 8 кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает 30 000 рублей от цены объекта. Объект № 3 продан 2 дня назад. У него нет мусоропровода. Темп роста цен на данный вид недвижимости на местном рынке составили 0, 5% в месяц.

Внесение поправок осуществляется табличным способом, контрольные расчеты приведены в таблице. Сопоставимый объект Характеристика Оцениваемый объект № 1 № 2 № 3 Продажная цена ? (4953270) 6000000 7500000 4500000 Дата продажи Настоящий момент 1, 5% 3% 0 +90000 +225000 (НМ) Мусоропровод Есть Нет +160000 Окружающий Норма Лучший Норма ландшафт -50000 Финансирование Рыночное Льготное Рыночное -150000 Местоположение Фактическое Схожее Лучшее -180000 Уточненная - 6040000 7575000 4480000 продажная цена Количество квартир 20 25 30 18 Цена 1 квартиры 247663, 5 241600 252500 248890 Средняя цена 247663, 5 1 квартиры

Задача № 8 Определить рыночную стоимость четырехкомнатной квартиры с двумя балконами, находящуюся около станции метро «Профсоюзная» , если подобраны следующие недавние продажи. Кол-во № Кол-во комнат Местоположение Цена в долл. балконов 1 4 м-ро «Алексеевская» 1 165 000 2 3 м-ро «Профсоюзная» 1 108 000 3 м-ро «Алексеевская» 1 100 000 4 3 м-ро «Профсоюзная» 2 114 000

общий коэффициент капитализации;

Тема 5. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости 5. 1. Основы расчета стоимости денег во времени 5. 2. Общая характеристика доходного подхода 5. 3. Метод дисконтированных денежных потоков 5. 4. Метод капитализации дохода

5. 1. Основы расчета стоимости денег во времени Расчет стоимости денег во времени производится по следующим формулам: 1. Простой проценты: FV = PV [1+in] PV = FV / [1+in] 2. Сложный процент: FV = PV [1+i]n PV = FV / [1+i]n 3. Будущая стоимость инвестиции при норме % i и m начислений % в год: FV= PV [1+i/m]mk, где i – годовая процентная ставка, m – количество начислений в году, k – количество лет.

Стандартные функции сложного процента для расчета денежных потоков Техника применения сложных процентов, заключенная в умножении заданной величины стоимости или платежа на соответствующий коэффициент. 1. Коэффициент будущей стоимости денежной единицы F 1=[1+i]n 2. Коэффициент будущей стоимости аннуитета, т. е. серии будущих равных платежей F 2 = [[1+i] - 1] / I = [F 1 - 1] / i. 3. Коэффициент взноса на формирование фонда возмещения определяет величину платежа для аннуитета, будущая стоимость, которая через n периодов будет равна 1 F 3 = I / [[1 + i]n - 1] = I / [F 1 - 1]. 4. Коэффициент настоящей стоимости денежной единицы F 4 = 1 / [1 + i]n. 5. Коэффициент настоящей стоимости аннуитета определяет настоящую стоимость серии будущих равных единичных платежей в течении n-периодов при норме процентов равной i F 5 = 1 / I – 1 / [I [ 1 + i]n] = [1 – 1 / [1 + i]n] / i. 6. Коэффициент взноса на амортизацию денежной единицы показывает каким должен быть размер платежей в течении n периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процентов i была равна 1 F 6 = I / [1 – 1 / [1 + i]n].

Задача № 1 Настоящая стоимость вклада составляет 2 500 тыс. руб. ; ставка сложного процента – 18% годовых; начисления производятся ежемесячно в течение 7 лет. Определить, какая сумма денег будет получена вкладчиком по истечении срока вклада. Решение: Для решения этой и следующих задач требуется применить одну из стандартных функций сложного процента: FV = PV * F 1 (18%; ежемесячное начисление; 7 лет) FV = 2 500 * 3, 49259 = 8731, 5 (тыс. руб. )

Задача № 2 Вкладчик желает получить через 5 лет 5 000 тыс. , при этом он имеет возможность открыть вклад с ежегодными начислениями в размере 15% с вложенной суммы по схеме сложного процента. Определить сумму, которую следует внести вкладчику. Решение: PV = FV * F 4 (15%; ежегодно; 5 лет) РV = 5 000 * 0, 49718 = 2 486, 33 (тыс. руб. )

Задача № 3 Семья решила купить через 5 лет квартиру, которая по прогнозным оценкам будет стоить к этому времени 300 тыс. долл. Для этого предполагается откладывать какую-то денежную сумму на счет под 20% годовых. Определить размер ежемесячных денежных взносов. Решение: С = FV * F 3 (20%; ежемесячно; 5 лет) С = 300 000 * 0, 00983 = 2 949 (долл. )

5. 2. Содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости. Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Условия необходимые для применения доходного подхода оценки стоимости недвижимости: оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода величину будущих доходов можно достоверно рассчитать риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценить

Различные виды доходов рассчитываемые при использовании доходного подхода к оценке стоимости недвижимости. • потенциальный валовой доход; • действительный валовой доход; • прочие доходы; • чистый операционный доход; • денежный поток до вычета налогов; • денежный поток после вычета налогов; • стоимость реверсии.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года: АПл - годовая арендная плата (рыночная или договорная); S - площадь, предназначенная для сдачи в аренду.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недосдачи площадей и недосбора платежей. Коэффициент потерь определяется экспертно на основе анализа рыночной информации в процентах к потенциальному валовому доходу: ПВД - потенциальный валовой доход; Kпотерь - общие потери от недосдачи площадей и недосбора платежей.

Прочие доходы, учитываемые при оценке, - это доходы, не связанные со сдачей площадей в аренду. Например, владелец гостиничной недвижимости может предоставлять постояльцам дополнительные услуги и получать от этого доход. Чистый операционный доход (ЧОД) - это действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией. ДВД – действительный валовой доход; ОР – сумма операционных расходов.

Денежный поток до вычета налогов – это часть чистого операционного дохода, скорректированная на причитающиеся кредитору платежи по обслуживанию долга, но до вычета обычного подоходного налога. Реверсия – это денежная сумма, которую инвестор может получить в случае гипотетической продажи объекта оценки в конце анализируемого периода. Стоимость реверсии может рассчитываться до и после вычета остатка долга на анализируемую дату, а также после корректировки на величину налога на прибыль.

Различные виды ставок доходности при использовании доходного подхода к оценке стоимости недвижимости. Общий коэффициент капитализации (K) - это показатель текущей доходности объекта недвижимости, отражающий соотношение ожидаемого годового чистого операционного дохода и общей стоимости недвижимости. Данный показатель используется для конвертации чистого операционного дохода в стоимость недвижимости. Общий коэффициент капитализации не характеризует эффективность инвестиций в недвижимость и не является индикатором доходности капитала. Он может быть больше, меньше или равен ожидаемой доходности вложенного в недвижимость капитала.

Коэффициент капитализации собственных инвестиций (Kск) - это показатель текущей доходности, отражающий соотношение между годовыми денежными поступлениями на собственный капитал до вычета налогов и величиной вложенного собственного капитала. Ставка дисконтирования (R) - это ставка, которая используется для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости. Полученный результат отражает величину капитала, который следует вложить, чтобы ожидаемая инвестором доходность равнялась указанной ставке дисконтирования. Внутренняя ставка доходности (IRR) - это индикатор доходности на инвестиции в течение периода владения объектом недвижимости. Внутренняя ставка доходности - это ставка дисконтирования, которая приравнивает суммарную дисконтированную стоимость будущих доходов, включая доход от продажи в конце периода владения, с величиной первоначально инвестированного капитала.

Общая ставка доходности (R 0) - это норма прибыли для совокупного инвестированного капитала. Этот показатель учитывает динамику доходов в течение периода владения, а также величину реверсии, но не учитывает влияние использования заемных средств, поскольку игнорирует структуру капитала. Общая ставка доходности представляет собой взвешенное среднее значение доходности собственных средств и процентной ставки. Доходность собственного капитала (RЕ) - это норма прибыли вложенного в недвижимость собственного капитала. Норма прибыли заемных средств обычно называется процентной ставкой. Доходность собственного капитала является ставкой дохода инвестора, на которую он может рассчитывать при выполнении обязательств по заемному финансированию.

5. 3. Метод дисконтирования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения. Оценка недвижимости методом дисконтированных денежных потоков включает следующие этапы. 1 Этап. Выбор длительности прогнозного периода. 2 Этап. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года. 3 Этап. Расчет ставки дисконтирования. 4 Этап. Расчет стоимости реверсии. 5 Этап. Дисконтирование денежных потоков. 6 Этап. Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков.

5. 4. Метод капитализации дохода

Например, рассмотрим, как рассчитать коэффициент капитализации на основе метода Ринга, если ставка дохода инвестора - 15%, остаточный срок экономической жизни оцениваемой недвижимости – 10 лет.

Например, рассмотрим, как рассчитать коэффициент капитализации на основе метода Инвуда, если ставка дохода инвестора равна 15%, остаточный срок экономической жизни оцениваемой недвижимости - 30 лет:

Например, рассмотрим, как рассчитать коэффициент капитализации на основе метода Инвуда, если ставка дохода инвестора равна 15%, в том числе безрисковая ставка доходности равна 7%, остаточный срок экономической жизни оцениваемой недвижимости - 30 лет:

Таблица сложного процента

Задачи 1. Оцените недвижимость, если чистый операционный доход составляет 3300 руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 7000 руб. Инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы зданий - 25 лет. Безрисковая ставка доходности - 8%. 2. Оцените недвижимость, если чистый операционный доход составляет 7500 руб. Стоимость здания - 180 000 руб. Инвестор рассчитывает получить 15% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы зданий - 30 лет. Безрисковая ставка доходности - 6%. 3. Оцените недвижимость, если чистый операционный доход составляет 13 000 руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 105 000 руб. Инвестор рассчитывает получить 10% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Ринга. Срок службы зданий - 50 лет. Безрисковая ставка доходности - 6%.

Тема 6. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости 6. 1. Общая характеристика затратного подхода к оценке стоимости недвижимости 6. 2. Оценка восстановительной стоимости недвижимости 6. 3. Оценка общего накопительного износа

6. 1. Общая характеристика затратного подхода к оценке стоимости недвижимости Алгоритм использования затратного метода Этап 1: Определение текущей стоимости участка земли как свободного Этап 2: Определение восстановительной (замещающей) стоимости объекта аналогичной полезности с учетом косвенных издержек и прибыли предпринимателя Этап 3: Расчет суммы накопленного износа Этап 4: Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: из суммы, полученной на втором этапе, вычитается сумма накопленного износа, рассчитанная на третьем этапе Этап 5: Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимостей участка земли как свободного, определенного на первом этапе, и улучшений с учетом износа, рассчитанный на четвертом этапе

6. 2. Оценка восстановительной стоимости недвижимости Под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, включающая стоимость на возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. Стоимость воспроизводства здания - это стоимость воссоздания точной копии оцениваемого здания по таким параметрам, как проект, строительные материалы и технология. Стоимость замещения здания - это стоимость воссоздания, сопоставимая с оцениваемым объектом полезности.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 м 2, 1 м 3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т. д. ). где Сн - стоимость оцениваемого объекта; Се. с. - стоимость 1 м 2 или 1 м 3 типичного сооружения на базовую дату; Sо - количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта); K 1 - коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам; K 2 - коэффициент корректировки на местоположение объекта; K 3 - коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки; K 4 - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; K 5 - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания фундамент, стены, перекрытия и другие оцениваются по стоимостным показателям, включающим и прямые, и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов по формуле где Сзд. - стоимость строительства здания в целом; Vj - объем j-го компонента; Cj - стоимость единицы объема; N - количество выделенных компонентов здания; Kн- коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта K-1); Kи - коэффициент, учитывающий совокупный износ.

6. 3. Оценка общего накопительного износа Под общим накопленным износом - понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Физический износ - это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Внешний (экономический) износ – это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Исправимый функциональный износ имеет место в том случае, если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление объекта недвижимости.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Этапы жизни объекта недвижимость Дата ввода в Действительный возраст сноса эксплуатацию Остаточный срок экономической жизни Эффективный возраст Срок экономической службы Срок физической жизни

Срок экономической службы - это период времени, в течение которого здание имеет стоимость и, следовательно, увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок охватывает период от постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срока физического существования здания. Для оценки срока экономической службы необходимо изучить типичные сроки экономической службы аналогичных зданий, проданных недавно по рыночной стоимости. Остаточный срок экономической службы - это определяемый оценщиком период, в течение которого строения будут после даты оценки вносить вклад в стоимость объекта собственности. Остаточный срок экономической службы охватывает период времени от даты оценки до окончания экономической службы. Если наиболее эффективный вид использования объекта не изменяется, то остаточный срок экономической службы здания не превышает общего срока экономической службы, но иногда может совпадать с ним. Фактический возраст - это число лет, прошедших с момента ввода здания в эксплуатацию до даты оценки. Фактический возраст при оценке износа является исходной точкой отсчета для определения действительного возраста, кроме того, он необходим для расчета физического износа долго- и короткоживущих компонентов здания. Эффективный возраст - это возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от фактического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен фактическому.

Задача № 7 Стоимость нового строительства – 300 000 ден. ед. ; общая экономическая жизнь здания – 60 лет; эффективный возраст здания – 15 лет; исправимый износ – 5 000 ден. ед. Определить стоимость здания. Показатель Обозначение Значение показателя Стоимость нового строительства СНС 300 000 (ден. ед. ) Исправимый износ ИИ 5 000 (ден. ед. ) Общая экономическая жизнь Тэкон 60 (лет) Эффективный возраст здания Тэф 15 (лет) Стоимость недвижимости с учетом 300 000 – 5 000 = 295 000 СИИ накопленного износа (ден. ед. ) 295 000 * 15/60 = 73750 Стоимость неисправимого износа НИ (ден. ед. ) 295 000 – 73 750 = Стоимость недвижимости СН 221 250 (ден. ед. )