Экспертный Совет ГУД ПОМОЩЬ В КАПИТАЛИЗАЦИИ АКТИВОВ ФИНАНСОВЫХ

Экспертный Совет ГУД ПОМОЩЬ В КАПИТАЛИЗАЦИИ АКТИВОВ ФИНАНСОВЫХ ИНСТИТУТОВ Сецкая В. А. , Президент GVA Sawyer Председатель Экспертного Совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов

Активы банков в недвижимости сегодня Более 70% залогового имущества 20 крупнейших российских банков приходится на недвижимость. l на жилую недвижимость приходится 18, 5% обеспечения по кредитам l на коммерческую – 39, 3% l имущественные комплексы – около 12 % В результате кризиса залоги банков подешевели и потеряли ликвидность Ставки аренды на офисы в Москве – 40 - 50%⇓ Ставки аренды на торговую недвижимость в Москве – 30 - 50%⇓ Розничные цены на землю – 12 - 15%⇓ Оптовые цены на землю – 40 - 70%⇓ Задача банков сегодня – одновременное повышение стоимости и ликвидности активов и сокращение сроков превращения их в наличные, что стоит усилий и времени.

Динамика роста стоимости проекта Покупка земли С/х земля Категория земель Вид разрешённого использования Разрешение на строительство Строительство / Сдача в аренду Выход из проекта

Управление активами в недвижимости – управление рисками и управление доходностью Управление активами в недвижимости определяется, как и в управлении иными активами, целями инвестора – владельца актива и заключается в управлении рисками и доходностью. l Достижение определенного годового денежного потока l Достижение определенной стоимости актива Цели владельца l Реализация проекта в определенные сроки l Оценка и внедрение системы управления рисками l Управление ликвидностью l Любые иные цели, достижение которых требуется в соответствии со стратегией инвестора l Стратегия управление доходами l Ставки l Сроки договоров Управление доходностью l Валюта и индексация по договору l Определение момента выхода l Прогноз развития рынка недвижимости l Прогноз развития рынков капитала l Повышение ликвидности l Обеспечение необходимой прозрачности денежных потоков Управление рисками l Реструктуризация структуры управления активом l Реструктуризация договоров аренды, договоров с контрагентами/поставщиками l Реструктуризация базы арендаторов, контрагентов/поставщиков

Управление активами Этапы управления активами Определение типа актива 1 Этап Анализ 2 Этап Анализ на входе в проект: Due diligence на входе; Анализ финансовый и анализ рисков Разработка инвестиционной стратегии и стратегии управления активом План Разработка плана управления 3 Этап Реализация плана управления

Работа с активом недвижимости Этап 1 КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ l Юридический аудит • • l Технический аудит • • • l • • l l соответствия концепции и спецификаций объекта требованиям рынка, оценка пула арендаторов условий договоров с арендаторами, включая гарантированность получения доходов уровня ставок аренды относительно рынка оценка привлекательности актива с точки зрения рынка Анализ прибыльности и ликвидности актива Финансовый аудит Анализ рисков • • l оценка комплектности проектной и разрешительной документации, оценка качества конструкций здания и инженерных систем анализ произведенных затрат анализ концепции проекта с точки зрения рынка. анализ предполагаемого бюджета проекта анализ предполагаемого графика проекта анализ заложенных инженерных нагрузок и возможностей их обеспечения анализ заложенных проектных решений анализ запланированных инженерных спецификаций здания и оборудования. Маркетинговый аудит • l прав на объект, площадку; исходно-разрешительной документации; существующих договоров с арендаторами, подрядчиками, управляющими компаниями налоговых юридических технических неполучения доходов Анализ схемы владения, управления и эксплуатации здания

Работа с активом Этап 2. ПЛАН ПОВЫШЕНИЯ СТОИМОСТИ И ЛИКВИДНОСТИ Подготовка алгоритмов работы с активом, соответствующих задаче владельца l l l разработка инвестиционной и маркетинговой стратегии разработка плана модернизации актива , включая бюджет , график, стратегию позиционирование/репозиционирование объекта; разработка концепции и бизнес плана девелопмента/редевелопмента; разработка плана фазирования проекта работа с арендаторами, реализация маркетинговой стратегии, работа с новыми арендаторами финансовый инжиниринг, налоговое и финансовое планирование налоговое планирование стратегия устранения юридических рисков разработка типовых договоров аренды разработка схем управления активом построение финансовой модели, расчет доходности актива.

Работа с активом Этап 3. РЕАЛИЗАЦИЯ ПЛАНА Работа с активом l l l изменение формы управления активом (договор на оказание услуг, доверительное управление, ЗПИФ, акции в управлении, вхождение в капитал, передача функций исполнительного органа) осуществление/завершение процесса строительства объекта (девелопмент) проведение маркетинговой кампании, разработка условий договоров аренды, привлечение арендаторов управление существующим активом, включая • ре-брендинг объекта • изменение технических спецификаций и технического состояния актива • изменение условий существующих договоров • улучшение пула арендаторов • создание пакета дополнительных услуг • налоговую оптимизацию • применение стратегии build-to-suit • постановка эффективной системы эксплуатации здания реализация/продажа объекта

Профессиональные компетенции при работе с активом Управляющие фондами, активами Управление портфелем активов Юридическая проверка проекта Управляющие недвижимостью (property and facility management) Юристы Управление недвижимостью (тех. обслуживание, работа с арендаторами) Реализация проекта, продажа/аренда Брокеры Девелопер, технический заказчик Техническая экспертиза проекта/объекта Управление проектом в ходе его осуществления Консультанты Финансовый анализ Анализ рынка Анализ концепции проекта; реконцепция.

Возможные пути работы с активом для банка Самостоятельно С привлечением профессиональных структур Время и создание команды (-) Время и создание команды (+) Спектр профессиональных компетенций (-) Спектр профессиональных компетенций (+) Себестоимость работы (-) Управленческие издержки (+)

Роль профессиональных участников ранка в процессе капитализации активов банков $ Проекты на бумаге и земельные участки Профессиональные компании $ Недостроенные $ Существующие здания Профессиональные компании Экспертный Совет $ $ $

Функция Экспертного совета – синергия лучших ресурсов профессионального сообщества в интересах владельцев недвижимости Юристы Управляющ ие фондами, активами Консультант ы Экспертны й совет Девелопер ы, Технически е заказчики Property and facility managemen t Брокеры Комплексные практические решения

Члены Совета Сецкая Вера Анатольевна, Президент GVA Sawyer – Председатель Борисенко Юрий Владиславович, Управляющий партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Юридической фирмы «Vegas Lex» Малютин Александр Валерьевич, Управляющий партнёр компании CLEARLINK Ольховский Александр Анатольевич, Вице-президент ВТБ

Контактная информация: Представительство ГУД в г. Москва и Центральном Федеральном округе Телефон: +7 (495) 645 -08 -75 Факс: +7 (499) 264 -55 -08 E-mail: moscow@gud-estate. ru Исполнительный директор Любовь Даниленко