ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности землепользования Земля характеризуется следующими свойствами: p p p пространственной ограниченностью; невозможностью перемещения без существенного нарушения ее харак теристик; тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности. производительная способность; возможность улучшения качества при рациональном использовании; существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности землепользования Важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки. Балл бонитета это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель. Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности землепользования Землеустройство как социально экономическое явление представляет собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организации использования земель и устройству территории для меняющихся целей и условий производства, хозяйственного использования отдельных объектов недвижимости и социальных потребностей населения. Землеустроительная деятельность на государственном уровне это: p p p научное прогнозирование земельных преобразований; обеспечение единой государственной политики в планировании и ор ганизации рационального использования и охраны земель всех катего рий независимо от форм собственности; контроль за целевым использованием земель; формирование экологически и экономически обоснованных, компакт ных и оптимальных по площади землепользований; обеспечение надежного функционирования различных производств путем создания для них необходимых территориальных условий; подготовка и выдача документов, удостоверяющих право на землю.
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности землепользования p p p p Применительно к объектам недвижимости методами землеустройства решаются следующие задачи: разработка программ использования и охраны земель на основе градостроительных, экологических и экономических характеристик территории; формирование земельных участков по единой государственной системе и их техническое оформление; разработка проектов создания и упорядочения землепользования с устранением различных неудобств; установление границ земельных участков, отвод земельных участков в натуре, составление документов для оформления прав на земельные участки; закрепление и изменение на местности черты городов, поселков и сельских поселений; проведение инвентаризации с выявлением неиспользуемых, нерационально используемых и используемых не по целевому назначению земель; выполнение земельно оценочных работ.
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности землепользования Земельный кадастр представляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически право мерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости. Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности земель и используется в основном для определения налогооблагаемой базы. Информационное обеспечение государственного земельного кадастра осуществляется проведением топографо геодезических, аэросъемочных, картографических работ, почвенных, геологических, геоботанических и инженерных обследований и изысканий, инвентаризации земель, сбором и обобщением информации о рыночных продажах земельных участков и других объектов недвижимости.
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности оценки земли Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости: p p p p p земля не является результатом предшествующего труда; пространственно ограничена; незаменима другими средствами производства; обладает постоянством местоположения; неизнашиваема при правильном использовании; территориально разнокачественна; характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка; обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества; практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности оценки земли Главный элемент земельных отношений — земельная собственность. При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки: n полное право собственности; n право аренды. Формы платы за землю в основе которых содержится ее стоимостная оценка: n n n земельный налог, арендную плату, нормативную цену земли, Виды оценки стоимости земельных ресурсов: массовая; единичных объектов земельной собственности.
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности оценки земли Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли Основные факторы, определяющие оптимальное использование земли: n n n n местоположение; рыночный спрос; финансовая обоснованность; физическая пригодность участка; технологическая обоснованность и физическая осуществимость; законодательная (юридическая) допустимость; максимальная доходность.
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности оценки земли Методы оценки земель : 1. Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. p p Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности оценки земли Методы оценки земель : 2. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: p p p p p права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение, условия зонирования, физические характеристики, доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование.
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности оценки земли Методы оценки земель : 3. Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка оп ределяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности оценки земли Методы оценки земель : 4. Метод распределения определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности оценки земли Методы оценки земель : 5. Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков Последовательность действий: p p p определение элементов сравнения объектов; определение отличий каждого аналога от объекта оценки; расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности оценки земли Методы оценки земель : 6. Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Основные этапы метода остатка для земли: n n n определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов; определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию); чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности оценки земли Методы оценки земель : 7. Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Этапы: p p p определение размеров и количества индивидуальных участков; расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж; расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли; вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков; выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Затраты на освоение земельного массива включают: p p p расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; налоги, страховку, гонорары ИТР; расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика и т. д.
Скачать презентацию ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Особенности землепользования Земля характеризуется следующими свойствами
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ.ppt