ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Основная задача дисциплины

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

• Основная задача дисциплины «Экономика недвижимости» дать систематизированные сведения об экономических процессах, связанных с недвижимым имуществом физических и юридических лиц, о научном методе, обеспечивающим эффективность этой сферы деятельности. • Цель курса – изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности. • Предмет курса – система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата. • Объект изучения – рынок недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства.

1. Объекты недвижимости

• Понятие "недвижимое имущество" законодательно закреплено Гражданским кодексом Российской федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г. • Гражданским кодексом к недвижимости отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество 1. 1. Сущность и основные признаки объектов недвижимости

Отдельные объекты 1. 2. 3. 4. Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Все, что прочно связано с землей, в том числе: – леса; – многолетние насаждения; – здания; – сооружения. 5. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: – воздушные и морские суда; – суда внутреннего плавания; – космические объекты 6. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону. Сложные объекты Предприятие в целом как имущественный комплекс: – земельные участки; – здания и сооружения; – инвентарь и оборудование; – сырье и продукцию; – требования и долги; – права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; – нематериальные активы; – информацию; – другие исключительные права.

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода

ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде. • • • Полезность. Фиксированное местоположение Уникальность (неповторимость). Двухкомпонентность. Натуральная форма не потребляется , сохраняется в течение всего срока жизни. • Долговечность. • Фундаментальность.

признак Характеристика Полезность Определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д. Фиксированное местоположение в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее Уникальность (неповторимость) Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Двухкомпонентно сть Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным. Натуральная форма не потребляется сохраняется в течение всего срока жизни Долговечность Если говорить о “чистой” земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости. Фундаментальнос ть Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

• в практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической

• • географическую; экономическую; юридическую; социальную. Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости:

• физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, • местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры. Географическая концепция недвижимости отражает

• как предмет потребления • как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Экономическая концепция рассматривает недвижимость

• совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. На юридическом уровне недвижимость –

• удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Социальная роль недвижимого имущества состоит в

• Характеристика объекта недвижимости как физического объекта, а также объекта экономикоправовых и социальных отношений включает в себя анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне – в ближайшем окружении.

Ситус • Качество местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответствием его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде, получило название ситуса.

• Ситус – результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды по крайней мере на пяти уровнях: ближайшие окрестности (2), примыкающую территорию (3), торговую зону (4) и весь район (5) • для анализа и оценки условий размещения недвижимого имущества. • Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.

Классификация объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре двух элементов: естественные (природные) объекты и искусственные постройки, которые можно разбить на подгруппы на базе различных типологических критериев 1. 2. Классификация объектов недвижимости

По типу недвижимости: • − земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природнозаповедного, оздоровительного, рекреационного и историкокультурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса); • − коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т. п. ; промышленная недвижимость (производственноскладская); • − жилая недвижимость. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

По функциональному назначению: • − производственные объекты недвижимости (прямо или косвенно участвуют в создании товара); • − непроизводственные объекты недвижимости (обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

По происхождению: • − воспроизводимые объекты недвижимости (здания, сооружения, многолетние насаждения); • − невоспроизводимые объекты недвижимости (земля, природные месторождения, природные водные бассейны).

По степени готовностик эксплуатации: • − объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию; • − объекты недвижимости, находящиеся в незавершенном строительстве.

По форме собственности: • − объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности; • − объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности; • − объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности; • − объекты недвижимости, находящиеся в собственности общественных организаций; • − др.

Жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа. Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника. Этапы существования объекта недвижимости 1. 3. Жизненный цикл объекта недвижимости

2. Правовые аспекты экономики недвижимости • Под термином “недвижимость” в общем случае можно понимать землю с находящимися на ней постройками, то есть совершенно определенный физический объект, который можно “потрогать”. • Но, с другой стороны, товаром на рынке недвижимости являются не физические объекты, а различные права на эти объекты. • Каждое право дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в виде денежных потоков, престижа, чувства собственного удовлетворения, условий для ведения бизнеса, качества жилья и т. д. • Таким образом, для полной характеристики объекта недвижимости необходимо рассматривать в комплексе характеристики его как физического объекта, так и права на него.

• В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) понятие недвижимость определяет правовые отношения как к объектам собственности, т. е. определяет совокупность прав на объект собственности. • Деление объектов на недвижимое имущество проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не с их физической сущностью. • В соответствии с ГК РФ право собственности предполагает правомочия владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в интересах собственника, но в пределах, предусмотренным законодательством

• Центральный правовой институт в рыночной экономике – право собственности. • Это право дает лицу юридическую власть над вещью и называется вещным правом. • Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти 2. 1 Вещные права

• право пожизненного наследуемого владения имуществом; • право постоянного (бессрочного) пользования имуществом; • сервитуты; • право хозяйственного ведения имуществом; • право оперативного управления имуществом. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи. к вещным правам относятся также:

2. 2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ • Собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках: • 1. Владение. • 2. Пользование. • 3. Распоряжение. • Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью.

Триада правомочий собственника

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ • 1. Владение –физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д. , фактическое обладание объектом. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно. • 2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами. • 3. Распоряжение – это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством.

• Экономически собственность реализуется тогда, когда начинает приносить доход, т. е. в процессе присвоения и отчуждение земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов – дохода.

По признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: • частную • общественную (государственную и муниципальную). В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов: • 1) Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления; • 2) граждане, объединения людей, семьи, социальная группа, в том числе иностранные граждане; • 3) юридические лица – коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Субъекты права собственности на недвижимое имущество – это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с • земельным, • гражданским, • водным, • лесным • и другим законодательством России.

• Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований. • В соответствии с действующей Конституцией России (ст. 36, ч. 2) и Гражданским кодексом РФ (ст. 209, ч. 3) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия. 1. 3. Ограничения прав собственности исходя из интересов общества

Постоянные ограничения права собственности на объекты недвижимости , обусловленные их ограниченностью и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: − систему зонирования; − рациональное использование и охрану земель; − контроль окружающей среды; − защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; − учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; − ограничения прав пользования или распоряжения памятниками истории, культуры, охранными зонами, сельскохозяйственными землями и др. ; − др

Для собственника недвижимого имущества законом могут быть установлены определенные временные ограничения (обременения), которые стесняют его права при осуществлении прав собственности. Ограничения прав собственности: • − сервитуты; • − ипотека; • − доверительное управление; • − аренда, лизинг.

Сервитут Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком – сервитута. Различают сервитуты положительные и отрицательные. Положительные сервитуты – это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним можно отнести право прохода или проезда через “служащий” земельный участок, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами, прокладки линий передачи, связи и трубопроводов и т. п. Отрицательные сервитуты – это право требовать, чтобы собственник примыкающего к “господствующему” “служащего” участка воздерживался от тех или иных видов его использования. • Например, право требования о невозведении зданий или сооружений либо возведения таких, которые не могут препятствовать доступу на “господствующий” участок света и воздуха (сервитут света и воздуха) или портить вид (сервитут вида). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и cобственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другая недвижимость, ограниченное пользование которой необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

• – это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения обязательств должником (залогодателем), получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т. е. должника. • Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договора с учетом положений, установленных соответствующими статьями Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102 -ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Ипотека

• – это новое явление в России, которое применяется, прежде всего, в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий. Вновь введенный (п. 4. ст. 209 ГК) институт доверительного управления собственностью позволяет собственнику (учредителю управления), в том числе государству как субъекту предпринимательства, передавать другому лицу (доверительному управляющему) свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом на определенный срок, что, однако, не приводит к переходу права собственности на переданное в доверительное управление имущество к доверительному управляющему. Тем не менее, не становясь собственником, доверительный управляющий имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться доверенным ему имуществом в имущественном обороте от своего имени, но в интересах собственника. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Доверительное управление имуществом (траст)

• – это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. • По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. • При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Аренда

• – один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Лизинг

• С недвижимостью могут осуществляться различные действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей в ее отношении, т. е. осуществляться различные сделки: аренда, залог, наследие, дарение, купля-продажа, доверительное управление, постоянное пользование, полное хозяйственное ведение, страхование, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация, др. • Дополнительная стадия совершения сделок с недвижимостью – г о с у д а р с т в е н н а я р е г и с т р а ц и я п р а в н а н е д в и ж и м о е и м у щ е с т в о и с д е л о к с н и м, которая регулируется Гражданским Кодексом РФ, Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122 -ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, другими федеральными законами и нормативными актами Российской Федерации. • Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится по месту нахождения недвижимого имущества по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества, что фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 1. 4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Объекты государственной регистрации представлены

Сделкой называют осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей 1. 5. Сделки с объектами недвижимости

С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок, как с изменением собственника, так и с изменением правомочий пользования и владения Виды сделок с объектами недвижимости

• Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. • Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д. 3. Рынок недвижимости 3. 1. Понятие и сущность

• В результате появления в России объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля -продажа прав собственности на объекты недвижимости. • Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития – этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. • Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т. д. ) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду.

• Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т. к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: • – создание новых объектов недвижимости; • – передачу прав на недвижимость; • – установление равновесных цен на объекты недвижимости; • – эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; • – распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; • – инвестирование в недвижимость,

Со сменой собственника: • • • – куплю-продажу объектов недвижимости; – наследование; – дарение; – мену; – обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости); выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• – приватизацию; • – национализацию; • – изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; • – внесение в уставный капитал; • – банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников); с частичным или полным изменением состава собственников:

без смены собственника: • – инвестирование в недвижимость; • – развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция); • – изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др. ; • – управление, эксплуатация; • – залог; • – аренду; • – передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; • – регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности; • – ренту; • – пожизненное содержание с иждивением; • – передачу в доверительное управление; • – введение (снятие) сервитутов и иных обременении; • – страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Типы операций с недвижимым имуществом Со сменой собственника С изменением состава собственников С добавлением иных субъектов прав Купля-продажа Наследование по закону или по завещанию Акционирование Изменение состава с разделом имущества Инвестирование средств Строительство, реконструкция Реализация обязательств (залог или долги) Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия Передача в доверительное управление Приватизация; национализация Внесение имущества в уставный капитал Аренда, наем, поднаем, перенаем Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением Долевое строительство с выделением долей Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление Изъятие земельного участка и снос строения Оформление кредита под залог недвижимости Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование Обмен и мена Расселение (коммунальной квартиры) Введение и снятие сервитутов, бронирование - Вступление в кондоминиум Страхование

• Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости. • Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» – экономическими спадами и подъемами

3. 2. Особенности рынка недвижимости

• Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды. • Значительно меньшее число сделок купли-продажи. • Владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: • единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки. • Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права). • Рынок недвижимости несовершенен Особенности рынка недвижимости

• Низкая ликвидность • Цикличный характер. Ø циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Ø спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике. • Высокая степень регулирующего государственного воздействия • Наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени; • Высокий уровень трансакционных издержек. • Ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости Особенности рынка недвижимости

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается. Цикличность развития рынка недвижимости:

• Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. • Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса

• Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется следующим: географическим (местонахождение объекта на территории города, области); историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д. ). • Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости. На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов • экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение. • социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др. • природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология. • административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др. ). • окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости. • национальные и культурные условия, традиции населения. • политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности. • Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Спрос. Факторы

• Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени. В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Система факторов, влияющих на спрос и предложение

• объекты недвижимости; • экономические субъекты, оперирующие на рынке; • процессы функционирования рынка; • инфраструктура рынка 3. 3. Структура рынка недвижимости

• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью • покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов). • профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

Субъектная структура рынка недвижимости

• институциональные • неинституциональные участники рынка недвижимости. Различают следующих профессиональных участников:

– субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля: • организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование • федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода, • органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; • органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; • органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними; • государственные нотариусы и др. Институциональные участники рынка недвижимости

• • • • – субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля: брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью; оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов; финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в т. ч. ипотечным девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов); редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий; управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта; проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости; страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности; аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию; финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов; маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке и др. Неинституциональные участники рынка недвижимости

Объектный подход Правомерно будет выделить: • рынок земли; • рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости); • строительный рынок • многолетних насаждений, • предприятий • вещных прав и иных объектов 3. 4. Сегментация рынка недвижимости

• Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу. Сегментация рынка недвижимости

• По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов. • По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой). • По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости. • По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства. • По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др. • По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др. • По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

3. 5. Анализ рынка недвижимости

4. Оценка объектов недвижимости

• Ф Е Д Е Р А Л Ь Н Ы Й З А К О Н «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» N 135 -ФЗ 29 июля 1998 года • Федеральные стандарты оценки • Иные нормативно-правовые акты, косвенно касающиеся оценочной деятельности 4. 1. Правовая основа и содержания оценочной деятельности

ФСО Название Приказ Минэкономразвития РФ ФСО N 1 Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки N 256 от 20 июля 2007 года ФСО N 2 Цель оценки и виды стоимости N 255 от 20 июля 2007 года ФСО N 3 Требования к отчету об оценке N 254 от 20 июля 2007 года ФСО № 4 Определение кадастровой стоимости N 508 от 22 октября 2010 года ФСО № 5 Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования N 238 от 4 июля 2011 к экспертному заключению и порядку его утверждения года ФСО № 6 Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков N 628 от 7 ноября 2011 года ФСО № 7 Оценка недвижимости N 611 от 25 сентября 2014 год ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ Проект ФСО Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности Проект ФСО Оценка стоимости акций, долей участия, в уставном (складочном) капитале (бизнеса)

ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135 ФЗ Статья 3. Понятие оценочной деятельности: • ……. профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости ФСО № 1: • При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости Оценочная деятельность

• Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики). • Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15. 1 настоящего Федерального закона. Субъекты оценочной деятельности (Статья 4 ФЗ)

• отдельные материальные объекты (вещи); • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; • права требования, обязательства (долги); • работы, услуги, информация; • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте /ФСО № 1/ Объекты оценки ст. 5 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135:

• Целью оценки любого объекта оценки является определение конкретного вида стоимости. • Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку (ФСО № 2) • Виды стоимости, определяемые в ходе оценки, перечислены в ФСО № 2. • Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (ФСО № 2). Цель оценки

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе: • • • при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

4. 2. Виды стоимости, определенные стандартами (ФСО 2): • Рыночная стоимость; • Инвестиционная стоимость объекта оценки; • Ликвидационная стоимость объекта оценки; • Кадастровая стоимость. Цели и результат оценки

Рыночная стоимость (ФСО № 2) наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Виды стоимости, используемые в процессе оценке

• Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя). • Принципы, связанные с эксплуатацией собственности. • Принципы, обусловленные действием рыночной среды. • Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. 4. 3. Принципы оценки

• Полезности (объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику); • Замещения (рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью ); • Ожидания (предвидения) (заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки ). Принципы, основанные на представлениях собственника

• • • Остаточной продуктивности (любой вид экономической деятельности обычно требует наличия некоторых факторов производства: труд, земля, капитал, предпринимательская деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство ); Вклада (включение любого дополнительного фактора в объект оценки влечет за собой изменение стоимости объекта. Указанное изменение стоимости и является вкладом); Сбалансированности (факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки ); Возрастающих и уменьшающихся доходов (по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы); экономической величины (экономического размера) (это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта); экономического разделения (это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как следствие - максимальная стоимость). Принципы, связанные с эксплуатацией собственности

• Спроса и предложения (взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность); • Конкуренции (конкуренция стимулирует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их использование приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов); • Соответствия (объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям, скорее всего будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести уровни удобств и услуг, технологии, оснащенность производства и т. д. ); • Изменения (стоимость объекта оценки зависит от многих факторов внешней и внутренней среды, поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке ); • Зависимости (стоимость объекта оценки с течением времени меняется, поэтому она оценивается на определенную дату, которая указывается в отчете об оценке). Принципы, обусловленные действием рыночной среды

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. ННЭИ называется вариант использования объекта, который: • отвечает всем правовым требованиям и ограничениям; • физически осуществим; • экономически эффективен; • максимально продуктивен, т. е. обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта применяются четыре основных критерия: • Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов которые разрешены законом • Физическая возможность: рассмотрение физически реальных способов использования объектов • Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое из физически возможных и юридически допустимых вариантов использования объекта экономически целесообразно, учитывая возврат инвестированного капитала, срок возврата, приемлемость дохода для владельца и т. п. • Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований объекта оценки будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость, и, следовательно, будет иметь максимальную стоимость

• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости позволяет выявить из возможных вариантов использования объекта наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. • Согласно этому принципу участок земли оценивается как свободный, т. е. при оценке в первую очередь речь идет о наибольшей доходности земельного участка, а затем уже о доходности всего объекта недвижимости. • При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые: соответствуют юридическим нормам; их можно реализовать физически; они осуществимы финансово и обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

• Принципы оценки объектов недвижимости тесно связаны между собой. Для достоверной и точной оценки объектов недвижимости необходимо стремиться к учету всех принципов, составляющих основу затратного, рыночного или доходного подходов Основные принципы оценки объектов недвижимости

• Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. • Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. • Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода • Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов 4. 4. Подходы к оценке

• - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. • Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. • Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. 1) Затратный подход

Затратный подход применяется, • когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. • Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний

• Основу алгоритма затратного подхода к оценке объектов недвижимости составляют расчеты затрат на воспроизводство оцениваемых строений с учетом всех видов износа. • К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость земельного участка. • Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. • Оценка на основе затратного подхода является целесообразной в следующих случаях: • – анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка; • – технико-экономический анализ нового строительства или реконструкции; • – оценка общественно-государственных и специальных объектов; • – оценка для целей страхования и налогообложения. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Алгоритм затратного подхода при оценке объекта недвижимости

Износ объектов недвижимости – это снижение их стоимости под действием различных причин. Износ объектов недвижимости

• - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. • Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. 2) Сравнительный или рыночный подход

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: • выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. • По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. • скорректировать значения единицы сравнения для объектованалогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. • согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

• Рыночный подход основан на анализе рыночных продаж и используется для оценки большинства объектов недвижимости на активных рынках. • Основной смысл осуществляемых в рамках рыночного подхода операций состоит в том, что покупатель объекта недвижимости не заплатит за него цену больше той, по которой может быть приобретен аналогичный по всем показателям объект недвижимости Сравнительный или рыночный подход к оценке недвижимости

Алгоритм рыночного подхода

• - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. • Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. 3) Доходный подход

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: • установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; • исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования • сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; • определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; • осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки

Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость При оценке доходных объектов в основу стоимости могут закладываться доходы от эксплуатации, перепродажи, аренды объектов недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости. Алгоритм

При этом важно располагать данными стоимости денег во времени, так как: • – любой объект оценки доходного подхода связан с получением прибыли и от момента вложения средств до момента получения результатов протекает определенный период времени; • – принятии решения о вложении средств в объект недвижимости учитываются факторы, заложенные в основу функции сложного процента: информация, риск и неопределенность, возможность альтернативного использования денег.

• Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, учитывающей как чистую прибыль от использования оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение. Стоимость объекта определяется делением спрогнозированного чистого операционного дохода на рыночное значение ставки капитализации. • Дисконтирование будущих доходов используется, если динамика их изменения значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер. Стоимость объекта определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из них и вероятной цены продажи объекта недвижимости (реверсии) на конец периода владения на основе функции сложного процента. В качестве ставки дисконтирования применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли. Методы доходного подхода

• Согласование результатов оценки, полученных рассмотренными подходами, может осуществляться тремя способами: как среднеарифметической величины, математическим взвешиванием и субъективным взвешиванием результатов оценки. • Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в %) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта. • Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания им определенных весов и выбора на этой основе окончательной стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта оценщика. 4. 5. Согласование результатов оценки и итоговая величина стоимости