Экономика недвижимости Модуль 5 Основы оценки стоимости недвижимости

Экономика недвижимости Модуль 5 Основы оценки стоимости недвижимости

Основные аспекты оценки • Оценка – необходимое условие совершения сделки (цена – существенное условие договора) • Оценка – суждение о величине стоимости (цены) • Оценка – процесс выявления стоимости (цены)

• Нормативные и теоретические основы оценки недвижимости • Принципы оценки недвижимости • Подходы и методы оценки недвижимости

Нормативные основы оценки недвижимости в РФ • Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» - 1998 г. • Стандарты оценки (утвержденные Правительством РФ) – 2001 г. , 2006 г. , • Федеральные стандарты оценки (утверждены Минэкономразвития РФ, ФСО-1. . . ФСО-6, 2007 -2011 гг. )

Федеральные стандарты оценки • ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» – «При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости»

Требования к процедуре оценки ФСО № 1: Проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке.

Задание на оценку ФСО № 1 Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) имущественные права на объект оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; д) вид стоимости; е) дата оценки; ж) срок проведения оценки; з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Содержание ФСО • ФСО № 2. Цель оценки и виды стоимости • ФСО № 3. Требования к отчету об оценке • ФСО № 4. Определение кадастровой стоимости • ФСО № 5. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения • ФСО № 6. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков

Оценка - процесс выявления стоимости • Оценка недвижимости: – адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением): оценки подлежит объект, находящийся в определенном окружении; – процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр. ) – процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику; – процесс, привязанный к определенному времени (ФСО – срок действия – 6 месяцев).

Теоретические основы оценки: теории стоимости и цены • теория издержек, (трудовая теория стоимости, теория факторов производства) -производство; • теория полезности (теория предельной полезности) - потребление; • теория спроса и предложения (теория неоклассического синтеза)- рынок.

Теоретические основы оценки стоимости недвижимости: виды стоимости • Трудовая теория стоимости (теория издержек) • Теория предельной полезности • Теория спроса и предложения • Стоимость восстановления и замещения • Стоимость в использовании • Рыночная стоимость

Виды стоимости недвижимости (на основе издержек) • Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) – расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр. ) • Стоимость замещения (затраты на замещение) – расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр

Виды стоимости недвижимости (на основе полезности) • Стоимость в использовании – ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника – Разновидность: инвестиционная стоимость величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме

Рыночная стоимость ( на основе спроса и предложения) • Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, которую должна достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

Рыночная стоимость (ФСО-2) • • • При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Применение рыночной стоимости (ФСО-2) Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: • при изъятии имущества для государственных нужд; • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; • при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; • при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; • при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; • при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Важные оговорки • Рыночная стоимость может существовать лишь там и насколько существует рынок: нет рынка – нет и рыночной стоимости. • Определение рыночной стоимости – всегда субъективно: у двух разных оценщиков могут получиться и разные суждения о ее величине.

Теоретические основы оценки стоимости недвижимости: принципы оценки – теория факторов производства (принципы остаточной производительности земли, сбалансированности, экономического размера) – теория предельной производительности (принципы вклада, увеличивающегося и уменьшающегося дохода) – теория альтернативной стоимости (принцип замещения) – теория рациональных ожиданий ( принцип ожидания)

Теоретические основы оценки стоимости недвижимости: подходы к оценке • Трудовая теория • Затратный подход стоимости • Теория предельной • Доходный подход полезности + Теория рациональных ожиданий • Теория спроса и • Рыночный подход предложения

Принципы оценки недвижимости • Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как факторы, присущие рынку недвижимости и объекту недвижимости, влияют на стоимость недвижимости.

Группы принципов оценки • -принципы, основанные на представлениях пользователя, • -принципы, связанные с объектами недвижимости, • -принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы, основанные на представлениях пользователя • полезности • замещения • ожидания

Принципы, связанные с объектом недвижимости • принцип остаточной продуктивности земли, • принцип предельной продуктивности (принцип вклада), • принцип возрастающего и уменьшающегося дохода, • принцип сбалансированности, • принцип экономического размера, • принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой • • • зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ ) • ННЭИ – такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли – В ФСО – «наиболее эффективное использование»

Подходы и методы оценки стоимости недвижимости • Подход • методологический взгляд на природу стоимости объекта недвижимости, концепция, лежащая в основе расчетов • Метод: • конкретный способ, алгоритм расчета величины стоимости объекта недвижимости • ФСО -1: – «Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. – Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке» .

Подходы к оценке • Затратный • Сравнительный (рыночный) • Доходный

Затратный подход • Основная идея подхода – объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного • Подход основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли • Сфера применения – оценка объектов нового строительства, оценка на пассивных рынках

Затратный подход (ФСО -1) • Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Алгоритм подхода 1. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения (с использованием ряда методов: сметный, сравнительный единицы. . ) 2. Определение накопленного износа здания (методы: суммирования износа, эффективного возраста) 3. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания. 4. Определение стоимости земельного участка. 5. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

Сравнительный (рыночный) подход • Основная идея - рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость • Подход основан на определении стоимости объекта путем его сравнения с объектами, проданными на рынке в актуальном времени. • Сфера применения – оценка объектов на активных рынках (жилье, коммерческая недвижимость)

Сравнительный подход (ФСО) • Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Алгоритм подхода • Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом. • Проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр. ). • Проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам. • Проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями. • Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Пример парных продаж С Без Разни гаражо гаража ца м 1 пара 52000 60000 8000 2 пара 62000 72000 10000 3 пара 65000 56000 9000

Внесение поправок в цену объекта-аналога № Характеристика Оцениваемый Сопоставим Объект ый Объект 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Цена Бассейн Телефон Сауна Размер участка Окружение Гараж Условия финансирования нет есть 10 соток лучше есть наличные 80000 есть (-10000) есть (-2000) нет(+5000) 10 соток хуже(+2000) нет (+9500) Наличные

Доходный подход • Основная идея подхода - цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем • Подход предполагает определение стоимости недвижимости путем пересчета будущих доходов от недвижимости в их текущую стоимость • Сфера применения – объекты коммерческой недвижимости

Основная формула • В основе лежит простая формула: • Доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации: I=Vх. R Из этого, в свою очередь, следует: V= I /R • Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

Доходный подход (ФСО) • Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Алгоритм подхода • Определение наиболее приемлемого метода расчета (необходимая точность, наличие исходных данных, горизонт расчета) • Определение и поиск исходных данных, характеризующих доходность объекта (валовый рентный доход, чистый операционный доход, величина денежных потоков) • Оценка величины возможных рисков и ставки капитализации, коэффициента дисконтирования • Применение формулы, соответствующей тому или иному методу

Варианты (методы) доходного подхода • Метод валового рентного мультипликатора • Метод прямой капитализации дохода • Метод дисконтирования денежных потоков

Метод валового рентного мультипликатора (валовой ренты) (МВР) • Метод состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом ( валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год). • Согласно методу стоимость недвижимости равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период) умноженной на ВРМ: V= R x GRM

Расчет валового мультипликатора Сопостави Цена мые продажи Объекты 1 объект 120000 2 объект 100000 3 объект 110000 Годовая Отношение арендная “цена-арендная плата” (мультипликат ор) 20000 6, 0 5, 5

Метод прямой капитализации (МПК) • При методе прямой капитализации за основу расчета берется чистый операционный доход (NOI) • Метод предполагает использование формулы: V=NOI /r где r – ставка капитализации. • В ставке капитализации учитывается как возврат капитала, так и доход на капитал

Форма прогнозного отчета Характер проекта Жилое здание Торговый центр Офисный центр 100 000 250 000 150 000 Потери -5000 - 25000 -20 000 Дополнительные доходы 3000 10000 5000 ДВД 98 000 235 000 135 000 Операционные издержки -30 000 -120 000 - 50 000 Резерв на замещение - 3000 -10000 -5000 ЧОД 65 000 105 000 80 000 - 59 000 (450 000 * коэфф капитализации = 0, 1311) -101 000 (721500 * коэфф кап=0, 14) -75 000 (577 000*0, 13) 6000 4000 50 000 (6000 /0, 12 = 50000) 33 000 41 700 Параметры ПВД Доход, относимый к зданиям Остаточный доход для земли Стоимость земли при коэфф кап =12%

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) • Метод дисконтирования денежных потоков предполагает учет денежных поступлений в период владения, рисков, дохода от реверсии • Формула расчета настоящей стоимости в соответствии с методом выглядит следующим образом:

Факторы, учитываемые при использовании МДДП • Прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию • Срок владения объектом • Ставка (норма) дисконтирования

Определение ставки капитализации • Метод рыночной выборки • Метод (кумулятивного) построения • Метод ипотечно-инвестиционного анализа

Плюсы и минусы методов • Метод валового рентного мультипликатор (МВР) – наиболее простой, но и наименее точный из методов; • Метод прямой капитализации дохода(МПК) – более точен, но предполагает бессрочное владение активом, не учитывает изменения в доходах и рисках; • Метод дисконтирования денежных потоков(МДДП) теоретически - наиболее точный способом определения ценности недвижимости (особенно недвижимости, приносящей доход). – Но МДДП базируется на целом ряде предположений (риски, денежные потоки, стоимость реверсии). – Например: • Из двух проектов, требующих одинаковых затрат в 400 000 долларов, предпочтительным является тот, который приносит денежный поток в 80 000 долларов ежегодно в течение 20 лет, а не тот, который приносит 300 000 в год, но только в течение трех лет. Но кто может заглянуть на двадцать лет вперед?

Единство и противоречия подходов к оценке • Аксиома теории оценки – равенство значений стоимости, полученной с помощью трех подходов: – верно для ситуации равновесия – равновесие – недостижимый идеал (равновесие – система в состоянии покоя (Ньютон) – реальная экономическая система – неравновесная система: значения стоимости, полученные разными методами не могут не различаться

Согласование результатов оценки • Разрешение противоречия между разными подходами к оценке – между разными концепциями стоимости • Разрешение противоречия между взглядом на величину стоимости из прошлого, будущего и настоящего • Практически согласование – определение средневзвешенного из используемых методов

Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта тремя подходами

Информация к размышлению • Сравнительный подход дает результат больший, чем доходный и затратный – продавать и не покупать! • Доходный больше сравнительного и затратного– держать или покупать! • Затратный больше, чем доходный и сравнительный – не строить, а покупать! • Затратный меньше, чем доходный и сравнительный–строить!

Оценка стоимости недвижимости и экономические теории Теоретическ Виды ая концепция стоимости Принципы оценки Подходы оценки Теория издержек Замещения Остаточной Затратный Восстановле производите льности ния земли Теория полезности Стоимость в Полезности, Доходный пользовании Ожидания Вклада Теория спроса и Рыночная стоимость Спроса и предложени Сравнительн ый