Экономика недвижимости Модуль 4 Экономика объекта недвижимости

Экономика недвижимости Модуль 4 • Экономика объекта недвижимости • Концепция наилучшего использования • Рента и арендная плата • Доходы и расходы, генерируемые объектом недвижимости

Концепция наилучшего использования недвижимости • «. . то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка…………. . » , М. , 1995.

Наилучшее использование факторы • • рыночный спрос конкурентный дифференциал потенциал местоположения ресурсное качество участка технологическая обоснованность финансовая обоснованность экономическая эффективность

Уточнение ННЭИ • - наиболее эффективно «такое использование, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход» • -вариант использования должен быть реально возможным, не умозрительным; • вариант ННЭИ должен носить комплиментарный характер • в полной мере ННЭИ применимо к незастроенным земельным участкам • - со временем вариант наилучшего использования может (СКОРЕЕ – ДОЛЖЕН) измениться. .

Выбор варианта использования объекта недвижимости ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ПРАВОВАЯ ДОПУСТИМОСТЬ ФИНАНСОВАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ И ДОСТУПНОСТЬ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ

Основные факторы, определяющие привлекательность участка Расположение/ доступность Офи сы Торго вля Развлекате льные помещения Жил ье Гостин ицы Скла ды Основная трасса + +/- - - + +/- Второстепенная улица + + - - - + +/- + + + +/- - +/- + + + +/- + + + Поток машин Доступность общественным транспортом Доступность на машине +/-

Основные факторы, определяющие привлекательность участка Физические характеристики участка Офис Торгов ы ля Развлекатель ные помещения Жил ье Гостини цы Склад ы Площадь участка +/- + + + Разница в уровнях (не более 6 м) - - + + +/- - - Неровная форма -/+ - +/- +/- - - Возможность подключения к сетям на участке + + + + + Наличие сетей на участке (которые надо переносить) - - +/- - - - +/- Обзорность участка +/- + + - - +/- Возможность организации подъезда и +/- + + + +

Основные факторы, определяющие привлекательность участка Юридические ограничения Офис Торгов ы ля Развлекатель ные помещения Жил ье Гостини цы Склад ы Ограничения по объемам застройки - - - - Ограничения по типам застройки +/- +/- +/- Ограничения по отступу от ближайших зданий - - -/+ - - Ограничения по количеству подземных уровней - - - +/- Ограничения по - - -

Расчет стоимости земельного участка для девелопмента Валовая стоимость проекта девелопмента (Gross Development Value) Арендный доход (в год) 500*5000 = 2 500 000 Стоимость проекта девелопмента при ставке капитализации в 20% 12 500 000 Издержки девелопмента (Development Cost) Строительные издержки 800 *6000 = 4 800 000 Девелоперские издержки 200* 6000 = 1 200 000 Прибыль девелопера 6 000 *0, 2 = 1 200 000 Издержки девелопмента - всего 7 200 000 Остаток на приобретение земли 5 300 000

Теоретические основы • Наилучшее использование – вывод из: – концепции общего экономического равновесия ( в конечном счете, механизмы спроса и предложения приводят к ситуации оптимального распределения ресурсов); – концепции альтернативной стоимости (эффективна та комбинация , альтернативная стоимость которой минимальна) • Рыночные сделки – поиск наилучшего использования, которое ВСЕГДА ВРЕМЕННО.

Рента • «Рента» -многозначность определений – синоним равновеликих периодических платежей (аналог аннуитета) – - понятие, отражающее особый род сделок (сделки ренты) – -синоним арендной платы – -особая экономическая категория • Концепция экономической ренты (эластичность предложения и рента)

Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве Участки/ параметры Лучший средний худший 120 120 Выпуск 5 4 3 Издержки на единицу 24 30 40 Цена 40 40 40 Выручка 200 160 120 Рента 80 40 0 Издержки (включая нормальную прибыль)

Механизм образования дифференциальной ренты в сфере недвижимости Участки/факто ры Ближний Средний Дальний 120 120 Выпуск 3 3 3 Издержки на единицу продукции 40 40 40 Цена 6 о 50 40 Выручка 180 150 120 Рента 60 30 0 Издержки (включая нормальную прибыль)

Экономическая рента • Фактор производства в какой-либо комбинации удерживается тем, что он получает оплату, покрывающую его альтернативную стоимость, т. е. его доход при наилучшем альтернативном использовании. • Наименьшая оплата фактора, достаточная, чтобы удержать его в данной области применения удерживающий доход. • Экономическая рента - превышение оплаты фактора над удерживающим доходом.

Экономическая рента и удерживающий доход

Эластичность предложения фактора и экономическая рента

Формирование ренты гибкой фирмой Расстоян Площад Совокуп Внеземел Транс ие до ь ный ьные поцентра использу доход издержки ртные (рынка) е-мой (включая издер земли нормальн жки (га) ую прибыль) Экономи чес-кая прибыль до уплаты ренты Рента в расче те на га 3 1, 0 300 50 240 10 10 2 0, 8 300 60 160 80 100 1 0, 6 300 80 80 140 233 0 0, 4 300 120 0 180 450

Пример Варианты застройки БЦ ТЦ Инвестиции 200 Требуемая ставка доходности (%) 15 15 Общий доход 60 50 Требуемый доход на инвестиции 30 30 Рента вариант 1 20 20 Дополнительный доход 10 0 Рента вариант 2 30 30 убытки 0 -10

Рента и распределение земли • Принцип ННЭИ : при наилучшем использовании максимизация ренты • Любая иная комбинация при установлении ренты на макс уровне – неплатежеспособна • Установление ренты на уровне наилучшего использования = вывод земли из неэффективного использования • Рента – инструмент перераспределения земельных ресурсов

Рента и арендная плата • Арендная плата + земельный налог – формы проявления ренты • Если объект аренды – земельный участок + улучшения, то Арендная плата = рента + возврат капитала + доход на капитал

Виды арендной платы • Контрактная и рыночная • Абсолютная, процентная и комбинированная • Чистая и общая

Арендная плата (рента) Принципы установления: • чистая рента (ЧР) = амортизация (износ) объекта недвижимости + процент на капитал (стоимость переданного в аренду имущества) • общая рента (ОР) = чистая рента + операционные расходы по содержанию объекта недвижимости (все или частично) – Варианты: • net rent • Net net rent

Расчет площадей • Общая площадь здания • Полезная площадь • Арендная площадь • Коэффициент R/U ( отношение арендной площади к полезной площади) • Рентабельная площадь: полезная площадь, умноженная на коэф. R/U

Доходы от имущества в городах России (2009) Структура доходов от управления имуществом Санкт. Петербург Тверь Иркутск Воронеж Арендные платежи 58% 84% 69% 73% Доходы от приватизации 35% 11% 27% 22% Отчисления от прибыли ГУП/МУП, дивиденды и пр. 7% 5% 4% 5% Итого 100%

Арендная плата в государственном секторе экономики 1. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (федеральная собственность) – Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 • Принципы – Экономической обоснованности – Предсказуемости расчета – Предельно допустимой простоты (на основании кадастровой стоимости) – Недопущения ухудшения положения землепользователей (если переоформляется право на землю, то арендная плата не должна быть больше земельного налога более чем в 2 раза) – Учета необходимости поддержки социально-значимых видов деятельности (арендная плата – не более земельного налога)

Способы установления арендной платы • На основании кадастровой стоимости земельных участков (в % от кадастровой стоимости) –для определенных в Постановлении арендаторов земельных участков, в том числе, для строительства • По результатам торгов • В соответствии с ставками арендной платы или методуказаниями по их расчету, утвержденных МЭР РФ • На основании рыночной стоимости земельных участков по формуле: АП = С*Р, где • АП – арендная плата, • С – рыночная стоимость земельного участка • Р –ставка рефинансирования ЦБ РФ

Арендная плата в государственном секторе экономики 2. Арендная плата за земельные участки (региональная собственность): • Санкт-Петербург : – Годовой размер арендной платы (Аг) в условных единицах рассчитывается по формуле: Аг = Ас · Пз · Кф1 · Кф2 · Кф3 · Кф4· Кп· Кз· Ко· Кс , где. Ас – базовая ставка в зависимости от зоны градостроительной ценности территории и вида функционального использования территории или основного вида деятельности арендатора; Пз – площадь земельного участка; К – ряд коэфициентов, учитывающих близость к транспортным путям, капитальность сооружения и пр.

Арендная плата в государственном секторе экономики 3. Арендная плата за объекты нежилого фонда(региональная собственность): Москва: АПЛ = Азатр + Адох=(ОТ+НКЛР+СТР)+(ОЦ · S ·Кд · Квд ·Ккор), где: Азатр - затратная составляющая арендной платы (учитывает отчисления на реновацию, затраты на оформление, страхование); Адох - доходная составляющая арендной платы (учитывается стоимость, площадь, коэффициент доходности, вид деятельности, категорию арендатора ;

Арендная плата в государственном секторе экономики 3. Арендная плата за объекты нежилого фонда(региональная собственность): Санкт-Петербург: Либо : массовая оценка – для большинства объектов Первый этап: Аб = А 0 К 1 К 2 К 3 К 4 К 5 К 6 К 7, где Аб – базовая рыночная ставка аренды, А 0 – базовая ставка за квадратный метр (на основе массовой оценки) К – коэффициенты, учитывающие местоположение, площадь, этажность и т. д. ; • Второй этап: Арасч = Аб max Кар, Аб max – максимальная полученная расчетным путем рыночная ставка для объекта для одной из функций: офисной, торговой, производственно-складской Кар (арендный коэффициент) принимается равным 0, 7 для основной части города и 0, 9 для пригородных территорий.

Арендная плата в государственном секторе экономики (Санкт-Петербург, продолжение) • • К 1 - коэффициент местоположения; К 2 - коэффициент площади; К 3 - коэффициент этажа; К 4 - коэффициент состояния; К 5 - коэффициент типа входа; К 6 - коэффициент типа здания; К 7 - коэффициент благоустройства. Либо - индивидуальная оценка: – объекты площадью более 1500 кв. м. – объекты специального назначения – совокупность объектов на одном земельном участке – объекты, требующие капремонта

Показатели доходности объекта недвижимости - основные позиции • Потенциальный валовой доход (ПВД, PGI) (-Потери и неплатежи (V L) • Эффективный валовой доход (ЭВД, EGI) (- Операционные расходы(OE) и резерв) • Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) (- Обслуживание долга(ОД, DS) • Денежный поток до налогообложения (ДПН, BTCF) (-Налоги) • Доход на собственный капитал (ДСК, ATСF)

Операционные расходы • Постоянные (налоги на недвижимость, страхование, часть управленческих расходов); • Переменные (энергоснабжение, коммунальные услуги, оплата труда); • Резерв на замещение

Уточнение алгоритма ННЭИ • Отбор разумных вариантов (указанные параметры) • Определение стоимости застройки: – -жилье- 450 000 – ТЦ – 721 000 – Офисное здание – 577000 – Определение наилучшего использования

Сравнение вариантов Жилье ТЦ Офис. Ц ПВД 100 000 250 000 150 000 -потери -5000 -20000 +доп доходы 3000 10000 5000 ДВД (ЭВД) 98 000 235 000 135 000 ОЗ -30 000 -120 000 -50 000 Резерв -3000 -10 000 - 5000 ЧОД 65000 105 000 80 000 Доход-здание -59 000 (450000*0, 13) -101 000 (721500*0, 14) -75 000 (577 000*0, 13) Доход – земля (рента) 6000 4000 5000 Стоимость земли(0, 12) 50 000 33 000 41700

Показатели эффективности использования отдельных видов коммерческой недвижимости • Гостиницы – ADR (Average Daily Rate) – среднесуточный тариф – Rev. PAR (Revenue per available room per day) – показатель, отражающий среднюю за период выручку отеля за сутки в пересчете на один номер отеля – Loading - загрузка гостиницы

Оценка эффективности управления объектом • - через сравнение показателей, отражающих доходы и расходы по данному объекту с аналогичными (желательно, лучшими) рыночными данными; • - через сравнение фактических показателей с модельными данными, которые могут быть получены на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Показатели эффективности управления • Норма рентабельности (общий коэффициент рентабельности -ОКР) инвестированного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода, полученного от объекта недвижимости к общей сумме средств, вложенных в этот объект (стоимости объекта)

Критерий эффективности • Критерии эффективности управления – ОКР=ОКРннэи – или ОКР≥Ro • (при этом должно выполняться соотношение ОКРннэи≥Ro) • Максимум ОКР можно получить достигая максимально высокого уровня значения величины ДВД за счет минимизации потерь от недозагрузки и увеличения арендных поступлений, а также минимизируя величину коэффициента операционных расходов KОР=ОР/ЭВД

Основные коэффициенты • 1. Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей (КНП) (Collection allowance ratio) - это отношение величины прогнозируемых потерь от недобора арендной платы и от неполного использования площадей к величине ПВД. • Смысл: минимизация разрыва между ПВД и ДВД

• Коэффициент загрузки (КЗ): КЗ = 100% -КНП – КЗ может колебаться значительно в зависимости от типа недвижимости.

Доля операционных расходов • Коэффициент операционных расходов (КОР) (Operating expense ratio) - это отношение величины операционных расходов к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу) КОР = Опер расходы/ ПВД (ДВД) – Смысл: минимизация доли ОР в доходе

Ставки доходности (Россия) (отношение ЧОД к стоимости до кризиса 2008) Офисы класса А 9, 0 -10, 5% Офисы класса В 10, 5 -12, 0% Офисы класса С 12, 0 -14, 0% Торговые центры +0, 5 -1, 0 п. п. Региональные объекты + 1, 5 -2, 5 п. п. Россия (страновой риск) + 2, 5 -3, 0 п. п.