Экономика недвижимости Модуль 3 Анализ рынка недвижимости

Экономика недвижимости Модуль 3 • Анализ рынка недвижимости – Особенности анализа рынка недвижимости – Направления анализа рынка – Прогнозирование спроса и предложения на рынке

Особенности рынка недвижимости как объекта анализа • Ограниченность информации • Закрытость информации • Высокая степень сегментирования рынка

Источники информации по рынку недвижимости (Санкт-Петербург) Организация Федеральная регистрационная (Росрегистрация - Росреестр). Вид информации служба 1. Данные о количестве заявок на регистрацию сделок с недвижимостью. 2. Данные о количестве зарегистрированных сделок (в том числе по видам сделок). Комитет по строительству Данные о количестве поданных заявок на строительство объектов недвижимости, о количестве сданных в эксплуатацию объектов Комитет по инвестициям и стратегическим проектам Данные о наиболее крупных инвестиционных проектах, реализуемых в городе Комитет по градостроительству и архитектуре Данные о количестве выданных архитектурно-планировочных заданий на строительство и реконструкцию недвижимости Риэлтерские фирмы 1. Данные о ценах, условиях и видах совершенных сделок с недвижимостью. 2. Данные о количестве поданных заявок на продажу (сдачу в аренду) и покупку объектов недвижимости Фирмы-застройщики Данные о ценах и характеристиках строящихся и построенных объектов жилой недвижимости Проектные организации Подробная информация утвержденных проектов Комитет по имуществом управлению городским о квартирографии, площади и планировке Данные о заключенных инвестиционных договорах и их выполнении Данные о договорах аренды городского имущества ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Данные о проданных на торгах объектах недвижимости, их ценах и характеристиках ГУП «Государственное учреждение инвентаризации и оценки недвижимости» Данные о технических характеристиках объектов недвижимости Региональный центр по ценообразованию в строительстве Данные о величине и структуре затрат на строительную продукцию

Направления анализа рынка недвижимости • Технический анализ – анализ показателей, отражающих состояние и динамику рынка недвижимости • Фундаментальный анализ – анализ факторов, влияющих на состояние и динамику рынка

Технический анализ • Рынок учитывает все • Движение цен подчинено тенденциям • Ключ к пониманию будущего кроется в изучении прошлого

Показатели развития рынков недвижимости • Индексы рынка недвижимости (Москва) www. irn. ru • Бюллетень недвижимости (СПб) www. bn. ru • Рынок недвижимости России (Стерник Г. М. ) www. realtymarket. org • Investment Property Databank www. ipd. com

Количество договоров куплипродажи жилья в СПб (1996 -2009) 70000 Количество зарегистрированных договоров купли-продажи жилья 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Количество сделок купли-продажи (мены) на вторичном рынке жилья в СПб 1996 -2013 г. г. 8

Рис. 3. 3. Динамика регистрации договоров купли-продажи жилья в Петербурге в 1996, 1999, 2003, 2006 гг.

Динамика роста объемов первичного рынка недвижимости Санкт-Петербурге и Москве с 1990 по 2006 г.

Рис. 3. 6. Динамика роста числа строительных организаций в Москве и Санкт-Петербурге в 1994 -2004 гг.

Рис. 3. 7. (А) Динамика цен на первичном рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в 1997 -2006 гг.

Рис. 3. 7. (Б) Динамика цен на вторичном рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в 1997 -2006 гг.

Система показателей рынка недвижимости Система показателей Показатели деловой активности Стоимостные показатели Показатели-индикаторы

Показатели деловой активности • Объем продаж (стоимостное и натуральное выражение) • Объем инвестиций и их структура • Количество строящихся объектов • Количество объектов, предлагаемых к продаже на вторичном рынке

Стоимостные показатели • Уровень и динамика цен на первичном и вторичном рынках • Уровень и динамика строительных издержек • Уровень и динамика арендной платы • Уровень и динамика доходности инвестиций в недвижимость

Изменение цен на рынке жилой недвижимости СПб в 2008 -2010 гг • Первичный рынок: с 91 000 руб/м (сентябрь 2008) до 70 000 руб/м (октябрь 2010) – (- 21%) • Вторичный рынок: с 109 000 руб/м (сентябрь 2008) до 82 0000 руб/м (октябрь 2010) – (- 23%)

Показатели –индикаторы состояния рынка Время экспозиции объектов на рынке Уровень вакансий Навес над рынком Уровень комиссионных, предлагаемых застройщиками риэлтерам • Недвижимость на подходе • •

Примеры показателей состояния рынка за рубежом • Take-up – дословно переводится как выкуп, по сути представляет собой объем продаж на определенном сегменте рынка (например – коммерческой недвижимости) за период. Измеряется в единицах площади • Supply –предложение, объем выставляемой на рынок площади. Измеряется в единицах площади

Ставки аренды • Rents – ставки арендной платы на определенном сегменте рынка. . Выделяют prime rents (самые низкие ставки, как правило, устанавливаемые для наиболее надежных арендаторов), average Grade A rents (средние ставки на первичном рынке, подсчитываемые как средние ставки по 10 крупнейшим городам), top rents (высшие ставки

Норма вакансий • Overall vacancy rate – общий процент пустующих площадей - «доля имеющегося фонда (жилищного или нежилого), которая может быть занята (передана на имущественных правах)» . Определяется путем сопоставления значений показателей “Take-up” и “Supply”. Измеряется в процентах.

Объемы строительства • Development completion – показатель, характеризующий количество построенной площади, как правило, за год. Показатель разделяется на pre-let (предварительная сдача помещений в аренду, до или в течение строительства) и speculative (сдача в аренду инвестором после окончания строительства). Измеряются в единицах площади.

Коэффициенты рынка недвижимости • Price to rent, P/R (отношение цены недвижимости к рентному доходу, аналог коэффициента оценки стоимости компаний — price to earnings, P/E: отношение цены к прибыли) – Нормальный диапозон для западных рынков: от 10 до 15 (до 10 – цена низкая, более 15 – завышенная) • Price to income, P/I ( цена к доходу приобретателя) (коэффициент доступности

Коэффициент доступности жилья (отношение стоимости жилья к годовому доходу) • 2010: – Россия (Москва): 26, 1 – Россия (Регионы): 20, 8 – Пакистан: 40, 6 – Черногория: 30 – Белоруссия: 28, 1 • США: 2, 7 • Швеция: 4, 2 • Бельгия: 4, 3

Фундаментальный анализ рынка • Факторы, влияющие на состояние и динамику рынка: – Национальный уровень – Региональный уровень – Локальный уровень

Основные группы факторов • Экономические (структура экономики и занятости, уровень доходов бизнеса и населения, структура расходов); • Социальные (демография, образование, миграция); • Административные (налоги, регистрация прав, предоставление земельных участков под застройку); • Окружающей среды (социальная и транспортная инфраструктура, экология)

Рис. 3. 10. Факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости Факторы Влияние на предложение Влияние на спрос 1. Изменение уровня доходов населения 2. рост 3. сокращение в современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья увеличение уменьшение 1. Изменение уровня доходов бизнеса 2. рост 3. сокращение увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости увеличение уменьшение 1. 2. 3. увеличение уменьшение 1. Ставки арендной платы 2. рост 3. сокращение уменьшение увеличение 1. Стоимость строительства 2. рост 3. сокращение уменьшение увеличение на рынке готового жилья 1. Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы 2. увеличение 3. уменьшение увеличение уменьшение 1. Экономические: доступность финансовых, в частности, кредитных ресурсов рост сокращение 2. Социальные: 1. 2. 3. Изменение численности населения рост сокращение 1. Изменение образовательного уровня 2. рост 3. понижение увеличение уменьшение 1. Изменение уровня преступности 2. рост 3. сокращение уменьшение увеличение

Рис. 3. 10. Факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости (продолжение) Факторы Влияние на предложение Влияние на спрос 3. Административные: 1. Реальная налоговая ставка 2. рост 3. понижение в том числе: уменьшение увеличение 1. Уровень налога на имущество 2. рост 3. понижение увеличение уменьшение 1. Уровень земельного налога 2. рост 3. сокращение увеличение уменьшение 1. Зональные ограничения 2. более строгие 3. менее строгие увеличение 1. Условия совершения сделок 2. либеральные 3. ограничительные увеличение уменьшение 1. Условия получения прав на застройку 2. либеральные 3. ограничительные увеличение уменьшение 4. Условия окружающей среды: 1. Экологическая обстановка 2. улучшение 3. ухудшение Увеличение уменьшение 1. Уровень развития инфраструктуры 2. высокий 3. низкий Увеличение уменьшение

Рис. 3. 12. Алгоритм формирования спроса на региональном рынке недвижимости Уровень и динамика экономического развития региона (объем валового регионального продукта, его структура и динамика) Занятость (величина, структура, динамика) Спрос на индустриальную недвижимость Спрос на офисную недвижимость Численность населения и его структура Спрос на жилую недвижимость Доходы и расходы населения Спрос на торговую недвижимость

Рис. 3. 9. Доля занятых по отраслям в США и России в 1990 г. Отрасль Промышленность и строительство Сельское хозяйство Торговля Сфера услуг Транспорт и связь США Россия 23% 3% 21% 46% 8% 42% 13% 8% 29% 8%

Структура экономики Санкт-Петербурга 1960 г. Производство товаров Промышленное производство Строительство Производство услуг Торговля Транспорт и связь Прочие услуги Другое 1970 г. 1980 г. 1994 г. 2000 г. 2012 г. 72, 0 72, 9 66, 7 36, 4 33, 7 35, 6 68, 0 67, 9 60, 7 29, 6 25, 8 27, 9 28, 7 4, 0 5, 0 6, 8 7, 0 7, 8 6, 9 21, 7 24, 5 29, 6 54, 7 58, 1 56, 2 56, 1 4, 0 6, 0 10, 1 19, 3 21, 6 18, 7 18, 9 17, 7 17, 8 18, 9 20, 3 15, 9 9, 9 10, 2 0, 7 0, 6 15, 1 20, 6 27, 0 6, 3 2, 6 3, 7 8, 9 8, 2 8, 1 8, 3 31

Иностранные инвестиции

Некоторые показатели развития Санкт-Петербурга

ВРП Санкт-Петербурга

Рост зарплаты и производительности труда в РФ