Экономика недвижимости Модуль 2 Рынок недвижимости и

Экономика недвижимости. Модуль 2. • Рынок недвижимости и его особенности – Понятие рынка недвижимости – Особенности рынка недвижимости – Рынок недвижимости как рынок товара и капитала

Рынок недвижимости • «Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» .

Рынок недвижимости и права собственности • Оборот недвижимости – через переход прав (система регистрации) • Предмет сделок – «полный пакет прав собственности» и «отдельные права и их комбинации) • Два вида сделок: с пакетом прав собственности и с отдельными правомочиями: – – Аренда Рента Доверительное управление Залог

Рынок недвижимости и права собственности • Распределение прав – расширение возможностей использования недвижимости как ограниченного актива • Распределение прав – способ повышения эффективности использования недвижимости • «Богатый рынок» и «бедный рынок» (больше комбинаций, больше интересов, больше рыночный оборот) • Россия – 1, 5 -2% фонда недвижимости в рыночном обороте ежегодно (Петербург: около 4%), США – 20%

Функции рынка • информация о ценах, спросе и предложении; • посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением; • формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности; • перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; • обеспечение свободы предпринимательства

Рынок недвижимости в экономическом кругообороте

Мультипликативный эффект • По оценкам китайских экономистов: • Каждые 100 юаней, вложенные в жилье, могут создавать в смежных отраслях спрос в размере 170 -220 юаней, • Каждые 100 юаней, потраченные на покупку недвижимости, могут вызвать покупку других товаров на 130 -150 юаней, • Каждые 10% роста жилищного строительства могут вызвать прирост ВВП на 1%, • Каждые 100 новых рабочих мест в строительстве могут вызвать появление 200 новых рабочих мест в смежных отраслях. • КАД: госзатраты на строительство – 1, 6 млрд $, частные инвестиции –более 3 млрд $

Совершенные и несовершенные рынки • Совершенный рынок: – покупатели и продавцы имеют точную информацию о ценах; – товары однородны; – как субъекты, так и объекты сделок мобильны, перемещаемы; – на рынке присутствует множество продавцов и покупателей на рынке, так что ни один из них не может влиять на цены; – спрос и предложение эластичны по цене; – издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

Рынок недвижимости несовершенный рынок • Особенности формирования и взаимодействия спроса и предложения • Трансакционные издержки • Ликвидность

Особенности спроса и предложения • Предложение – Неэластично по цене – На первичном рынке менее эластично, чем на вторичном • Спрос (на рынке продаж) – Неэластичен по цене – Неэластичен по доходу – Эластичен по богатству

Трансакционные издержки • Классификации: – По виду: • • • – Поиск информации Ведение переговоров и заключение контрактов Измерения (оценка, техническая экспертиза) Спецификация и защита прав собственности Оппортунистическое поведение По форме: • Явные (денежные) • Неявные (упущенная выгода) • Неявные (риски)

Ликвидность • Ликвидность – сроки трансформации активов в наиболее ликвидную форму

Ликвидность на рынке недвижимости • Сроки экспозиции (период между датой выставления объекта на рынок и датой совершения сделки (регистрации): – Жилая недвижимость: 60 -90 дней – Коммерческая недвижимость: 90 -180 дней • Динамика сроков экспозиции – показатель динамики рынка

Эффективность рынка • Эффективный рынок- Благодаря свободе информации и совершенству рынка: – Цена = стоимости – Нет сверхприбыли • Рынок недвижимости – неэффективный рынок: – Отклонение цен от стоимости – Возможность получение сверхприбыли

Сегментирование рынка недвижимости • По географическому признаку • По типам недвижимости (рынки жилой, коммерческой недвижимости) • По качеству объектов (офисы: классы А, B, С) • По видам сделок

Рынки видов сделок с недвижимостью Сделки с недвижимостью С передачей полного права собственности С передачей отдельных правомочий собственника - Купля-продажа - Аренда - Дарение - Доверительное управление - Мена - Наследование - Залог

Рынки видов сделок • Рынок продаж • Рынок аренды • Конкурирующие рынки • Различная эластичность предложения • Различная эластичность спроса

Первичный и вторичный рынки недвижимости • Первичный рынок недвижимости совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости; • Вторичный рынок недвижимости совокупность сделок с объектами, находившимися в использовании.

Взаимодействие первичного и вторичного рынков • Рынки, предлагающие товары-субституты • Продавцы • Модели ценообразования • Эластичность предложения • Взаимодополняющие рынки • Несбалансированность вторичного рынка – условие стабильности рынка в целом

Динамика цен на рынке жилья Санкт-Петербурга в период с августа 1998 по декабрь 1999 г.

Количество зарегистрированных договоров купли-продажи на рынке жилья Санкт-Петербурга в 1996 -2006 гг.

Рис. 3. 3. Динамика регистрации договоров купли-продажи жилья в Петербурге в 1996, 1999, 2003, 2006 гг.

Ввод в действие жилых домов Санкт-Петербурге в 2000 -2005 гг. (тыс. кв. м. ) 2500 2273. 4 2012. 2 2000 1757. 9 1500 1213. 7 1118. 2 1080. 9 1000 500 0 2001 2002 2003 Год 2004 2005

Противоречия рынка недвижимости • между недвижимостью на рынке реальных активов и недвижимостью на рынке финансовых активов • между ценой недвижимости и доходами ее приобретателя • между первичным и вторичным рынками • между рынками продаж и аренды

Коэффициент доступности жилья (отношение стоимости жилья к годовому доходу) • 2010: – Россия (Москва): 26, 1 – Россия (Регионы): 20, 8 – Пакистан: 40, 6 – Черногория: 30 – Белоруссия: 28, 1 • США: 2, 7 • Швеция: 4, 2 • Бельгия: 4, 3

Модель рынка недвижимости Размер жилищного фонда (недвижимости) 2 Рынок жилищных услуг 1 (цена жилищных услуг) Размер квартирной платы за 1 м 2 R P=R/i B Цена 1 м 2 жилищного фонда (недвижимости) R 1 A D(R)=S Спрос D P 1 P P 0 S 1 S Количество жилищного фонда (м 2) C P=f(C) V 1 S=V-S 1 V Объем строительства и реконструкции жилищного фонда 3 (м 2) Рынок нового строительства Изменение объема жилищного фонда 4

Взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости Спрос выше Предложения (развитие) Спрос и Предложение в состоянии равновесия (стабилизация ) Предложени е выше спроса (спад) Цикл рынка недвижимости "Перестройка" в рынке недвижимости Экономический цикл

Фазы цикла недвижимости

Рис. 2. 5. Влияние роста ставки процента на смещение кривых предложения и спроса P S* S P* P D* D Q

Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала Общие черты Различия Рынок капитала Рынок недвижимости Цели инвестирования: 1. получение текущего дохода; 2. рост стоимости актива; 3. защита от налогов Объем предложения высокоэластичен Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематические) Ставка доходности подвержена значительным колебаниям Ставка доходности относительно стабильная Соотношение спроса и предложения определяет цены активов Ликвидность более высокая Ликвидность более низкая Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения требуемой ставки доходности В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов падает В период инфляции инвестиционная привлекательность растет Оба рынка находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально экономическое развитие, стабильность налогообложения) Поток доходов неустойчивый Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый Высокая ставка доходности - показатель более высокого риска R = Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала

Влияние роста издержек и цен на первичном рынке на цены на вторичном рынке жилья P S 2 S* P 2* P 1* S 1 D 2* D D 1* Q

Основные виды профессиональной деятельности на рынке недвижимости Направление деятельности Содержание деятельности Профессиональн ая группа Консультирование, Консультирование и посредничество оказание услуг по обороту прав на недвижимость Риэлтеры, (брокеры, агенты – в терминологии разных стран) Оценка стоимости Оказание услуг по недвижимости определению стоимости недвижимости Оценщики Развитие недвижимости Внесение материальных и/или функциональных изменений в недвижимость Девелоперы/ застройщики Управление недвижимостью Обеспечение экономически эффективного использования недвижимости Менеджеры/ управляющие недвижимостью

Эксперты ООН о рынке • глобальный финансовый кризис является результатом недостаточного регулирования рынка недвижимости и финансовых рынков, вследствие чего: – цены на недвижимость были искусственно раздуты, – ипотечное кредитование было недостаточно контролируемым, – финансовым рынкам было позволено разработать сложные финансовые инструменты, суть которых понимали лишь немногие, – кредитные риски были неадекватным образом смоделированы, – рейтинговые агентства не выполнили свою основополагающую функцию. – (http: //www. restate. ru/material/109175. html

Эксперты ООН о рынке • Принципы политики на рынках недвижимости – – – – – Принцип 1 – Интегрированная законодательная основа. Принцип 2 - Эффективный земельный регистр и кадастр. Принцип 3 - Эффективность услуг. Принцип 4 - Предпосылки для развития надежных рынков недвижимости. Принцип 5 - Хорошее управление. Принцип 6 - Устойчивое финансирование Принцип 7 - Транспарентность и передовые финансовые продукты. Принцип 8 - Оценка имущества Принцип 9 - Социальное жилье. Принцип 10 - Обучение и наращивание потенциала.