Доходы и риски при инвестировании в недвижимость случай

Доходы и риски при инвестировании в недвижимость (случай единичного актива).

Доходы при инвестировании в недвижимость. Доходы от недвижимости бывают двух основных видов: - являющиеся результатом сделок; - полученные от изменения в стоимости первоначально инвестированного собственного капитала. Первые состоят из денежных потоков и налоговых издержек. Вторые получаются от роста стоимости собственности и выплат по кредиту (например, ипотеке). Налоговый статус инвестора имеет большое влияние на инвестиционные доходы в сфере недвижимости.

Доходы при инвестировании в недвижимость В связи с этим инвесторов можно разделить на две основные группы: 1) платящие налог; 2) свободные от налогов. * * Название второй группы не означает, что инвесторы освобождены от уплаты налогов в полной мере. Например, если свободный от налогов институциональный инвестор использует заемный капитал для финансирования своей инвестиционной деятельности, это может быть предметом налогообложения, не связанного с бизнесом подлежащего налогообложению дохода.

Доходы при инвестировании в недвижимость В соответствии с двумя видами доходов от недвижимости налоги подразделяются на: - имущественные – налог на недвижимые объекты как овеществленный капитал, выплачиваемый в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц; - выплачиваемые со сделок – налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок куплипродажи, дарения, наследования, сдачи в аренду, ипотеки и др.

Доходы при инвестировании в недвижимость При инвестировании в недвижимость текущий доход включает в себя и денежные потоки, и налоговый эффект. В результате налоговых платежей поступления от продажи собственности для платящего налоги инвестора уменьшатся на величину этих платежей. Особенность недвижимости с точки зрения налогообложения можно охарактеризовать как постоянный – рентный характер – имущественного налога.

Доходы при инвестировании в недвижимость Помимо его постоянства во времени имущественный налог имеет фиксированное значение, которое не зависит от результатов деятельности инвестора, а также интенсивности использования имущества. * * Для физических лиц начисляется ежегодно, для юридических – ежеквартально, для земельных участков ежегодно.

Доходы при инвестировании в недвижимость. Три компонента дохода Таким образом, для двух видов инвесторов (платящего налоги и свободного от них) существуют три основных компонента доходов от недвижимости: - денежный поток, - влияние налогов, - изменение в стоимости.

Доходы при инвестировании в недвижимость. Три компонента дохода 1. Денежный поток. Источником его являются операции. Обычно существуют некоторые требования к операционной прибыли, которые превосходят по важности требования инвесторов: обслуживание долга по закладной, создание резерва и компенсации спонсорам. Кроме того, наличность, оставшуюся после выплат по обслуживанию долга и спонсорской компенсации, можно назвать «наличностью, доступной для распределения» .

Доходы при инвестировании в недвижимость. Три компонента дохода 2. Влияние налогов. Налоговые выигрыши являются результатом того факта, что облагаемая налогом прибыль из-за амортизационных отчислений обычно меньше, чем денежный поток. Влияние налога подсчитывается путем увеличения налогооблагаемой прибыли по особо эффективной ставке. Существует различный налоговый эффект для каждой отдельной ставки налога.

Доходы при инвестировании в недвижимость. Три компонента дохода 2. Влияние налогов. Если денежный поток превышает налогооблагаемую прибыль, то это означает сокрытие налога, а если она негативна, как это часто бывает в ранний период инвестиционного цикла, имеет место дополнительная возможность скрыть другие доходы инвестора. Конечно, когда налогооблагаемая прибыль позитивна, налоговый эффект негативен, и поэтому скорее снижает, чем повышает годовой доход от операций.

Доходы при инвестировании в недвижимость. Три компонента дохода 3. Изменения в стоимости собственного капитала. Увеличение стоимости инвестиций является результатом амортизации закладного долга на имущество, а также результатом повышения стоимости имущества с течением времени. Традиционно рассматривают главные выплаты, которым часто присваивают термин - наращивание собственного капитала, и оценку - как важнейшие компоненты дохода.

Доходы при инвестировании в недвижимость. Три компонента дохода 3. Изменения в стоимости собственного капитала. Однако, фактически они становятся доходами только после реализации, их следует считать отсроченными, условными и налогозависимыми доходами. Они отсрочены в том смысле, что становятся доступными только после продажи или рефинансирования имущества и могут быть и далее отсрочены, если появляется вторичный долг в случае продажи, или использованы для реинвестирования.

Доходы при инвестировании в недвижимость. Три компонента дохода 3. Изменения в стоимости собственного капитала. А условны они, так как доступны только тогда, когда поддерживается стоимость имущества. Если принять во внимание риски, связанные с любыми инвестициями в сегодняшнем динамичном и неопределенном деловом мире, то понятно отсутствие гарантий в том, что сегодняшняя стоимость не будет драматически изменяться. Возможно, наиболее важно то, что изменения в стоимости собственного капитала будут реализованы только после выплаты совокупной задолженности по налогам

Доходы при инвестировании в недвижимость. Три компонента дохода 3. Изменения в стоимости собственного капитала. Фонды, полученные при рефинансировании закладных, не дадут повышения до момента обложения налогом, но продажа или лишение права выкупа закладной станет причиной налогового долга, обеспечивая выигрыш, который был реализован. Инвестиционные доходы от операций могут быть значительно снижены из-за задолженности по налогам, превышающей oтступления доходов от продаж.

Доходы при инвестировании в недвижимость. Сумма потока наличности и налогового эффекта называется общий текущий доход. Она представляет собой общие доходы, состоящие из денежного потока (плюс сокрытие от налога или минус задолженность по налогу), которые доступны в текущий период времени.

Доходы при инвестировании в недвижимость. Существует несколько способов рассмотреть доходы от недвижимости: - текущий операционный доход как процент от текущей стоимости; - стабильный доход как процент от цены приобретения; - денежные потоки после уплаты налога и процентов по обслуживанию долгосрочных займов как процент от стоимости собственного капитала; - расчетная прибыль как процент от балансовой стоимости.

Доходы при инвестировании в недвижимость. Наглядно это можно представить графически в виде соответствующего денежного потока. а) с ординарным б) с неординарным денежным потоком Стрелка, направленная вверх, характеризует приток денежных средств; стрелка, направленная вниз, - их отток.

Доходы при инвестировании в недвижимость. Абстрактное математическое представление инвестиционного проекта С формальной точки зрения любой инвестиционный проект зависит от ряда параметров, которые в процессе анализа подлежат оценке и нередко задаются в виде дискретного распределения, что позволяет проводить этот анализ в режиме имитационного моделирования. В наиболее общем виде инвестиционный проект IP представляет собой следующую модель: IP = { ICj , CFk , n , r } где: ICj - инвестиция в j-м году, j = 1, 2, . . . , т (чаще всего считается, что т = 1); CFk - приток (отток) денежных средств в k-м году, k = 1, 2, . . . , п; п - продолжительность проекта; r - ставка дисконтирования.

Доходы при инвестировании в недвижимость. Абстрактное математическое представление инвестиционного проекта Инвестиционные проекты, анализируемые в процессе составления бюджета капиталовложений, имеют определенную логику. Во-первых, с каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток, элементы которого представляют собой либо чистые оттоки, либо чистые притоки денежных средств; в данном случае под чистым оттоком денежных средств в k-м году понимается : превышение текущих денежных расходов по проекту над текущими денежными поступлениями (соответственно, при обратном соотношении имеет место чистый приток); иногда в анализе используется не денежный поток, а последовательность прогнозных значений чистой годовой прибыли, генерируемой проектом.

Доходы при инвестировании в недвижимость. Абстрактное математическое представление инвестиционного проекта Во-вторых, чаще всего анализ ведется по годам, хотя это ограничение не является безусловным или обязательным; иными словами, анализ можно про водить по равным базовым периодам любой продолжительности (месяц, квартал, год, пятилетка и др. ), необходимо лишь помнить об увязке величин элементов денежного потока, процентной ставки и длины этого периода. В-третьих, предполагается, что весь объем инвестиций совершается в конце года, предшествующего первому году генерируемого проектом притока денежных средств, хотя в принципе инвестиции могут делаться в течение ряда последовательных лет.

Доходы при инвестировании в недвижимость. Абстрактное математическое представление инвестиционного проекта В-четвертых, приток (отток) денежных средств имеет место в конце очередного года (подобная логика вполне понятна, поскольку, например, именно так считается прибыль - нарастающим итогом на конец отчетного периода). В-пятых, ставка дисконтирования, используемая для оценки проектов с помощью методов, основанных на дисконтированных оценках, должна соответствовать длине периода, заложенного в основу инвестиционного проекта (например, годовая ставка берется только в том случае, если длина периода - год).

Доходы при инвестировании в недвижимость Применение методов оценки и анализа проектов предполагает множественность используемых прогнозных оценок и расчетов. Любой инвестиционный проект может быть охарактеризован с различных сторон: финансовой, технологической, организационной, временной и др. Каждая из них по-своему важна, однако финансовые аспекты инвестиционной деятельности во многих случаях имеют решающее значение.

Доходы при инвестировании в недвижимость Когда речь идет о целесообразности принятия того или иного проекта, подразумевается необходимость получения ответа на три вопроса: а) Каков необходимый объем финансовых ресурсов? б) Где найти источники в требуемом объеме и какова их стоимость? в) Окупятся ли вложения, т. е. достаточен ли объем прогнозируемых поступлений по сравнению с инвестициями?

Доходы при инвестировании в недвижимость К числу ключевых категорий, лежащих в основе используемых при ответе на эти вопросы процедур и методов количественного обоснования подготавливаемых управленческих решений, относятся понятия временной ценности денег и стоимости капитала.

Доходы при инвестировании в недвижимость Учет временной ценности денег Финансовые решения в большинстве случаев не являются одномоментными, здесь весьма важную, если не решающую, роль играет фактор времени. Формализованная основа подобных решений - финансовые вычисления имеющие давние традиции в том числе и в отечественной учетноаналитической практике. Финансовые вычисления базируются на понятии временной ценности денег; именно с их помощью удается принимать управленческие решения, эффективные во временном аспекте.

Доходы при инвестировании в недвижимость Ключевыми моментами методов оценки эффективности финансовых операций, определяющими их логику, являются следующие утверждения: - практически любую финансово-хозяйственную операцию можно выразить в терминах финансов; - в подавляющем большинстве случаев собственно операции или их последствия растянуты во времени; - с каждой операцией можно увязать некоторый денежный поток; - денежные средства должны эффективно оборачиваться, т. е. с течением времени приносить определенный доход;

Доходы при инвестировании в недвижимость Ключевыми моментами методов оценки эффективности финансовых операций, определяющими их логику, являются следующие утверждения: - элементы денежного потока, относящиеся к разным моментам времени, без определенных преобразований не сопоставимы; - преобразования элементов денежного потока осуществляются путем применения операций наращения и дисконтирования; - наращение и дисконтирование могут выполняться по различным схемам и с различными параметрами.

Доходы при инвестировании в недвижимость Логика построения основных алгоритмов проста и основана на двух операциях - наращении и дисконтировании. В первом случае движутся от настоящего к будущему, во втором - наоборот. В обоих случаях с помощью схемы сложных процентов удается получить оценку денежного потока с позиции будущего или настоящего. Следует идентифицировать те положения, которые должны быть использованы для точной и надежной оценки дохода: 1. Сумму, выбор времени и полные налоговые последствия первоначальных инвестиций. 2. Все денежные потоки от операций в течение полного срока жизни инвестиций.

Доходы при инвестировании в недвижимость Следует идентифицировать те положения, которые должны быть использованы для точной и надежной оценки дохода: 3. Все налоговые эффекты - укрытие от налога и задолженность по нему, если они есть в течение полного срока жизни инвестиций. 4. Денежные потоки (или в частном случае долговые обязательства) от продажи после всех налоговых выплат, включая налог на увеличение рыночной стоимости капитала, а так же обычную задолженность по уплате налога на прибыль, по взятию обратно избытка ускоренного начисления износа (сверх равномерного списывания основного капитала) и возмещению любых неиспользованных уплаченных вперед расходов или неиспользованных резервов.

Доходы при инвестировании в недвижимость 5. Определение стоимости денег во времени. Так как доллар, полученный сегодня, имеет большую стоимость, чем тот, который может быть полезен завтра, то деньги имеют стоимость во времени. Когда выплата откладывается, конечный получатель должен принести в жертву регулярную сбереженную ставку процента, которая могла бы быть получена в банке, и кроме того, он упускает определенные новые доступные инвестиционные возможности. 6. Выражение дохода через цифровой индекс, который позволяет сравнить разные проекты. Желательно, чтобы проекты, включающие неодинаковые суммы инвестируемого капитала, различные налоговые последствия и разные даты окончания сроков, были легко сравнимы.

Доходы при инвестировании в недвижимость Одним из основных элементов финансового анализа вообще и оценки инвестиционных проектов в частности является оценка денежного потока С 1, . . . , Ск, генерируемого в течение ряда временных периодов в результате реализации какого-либо проекта или функционирования того или иного вида активов. Элементы потока Cк могут быть либо независимыми, либо связанными между собой определенным алгоритмом. Bpeменные периоды чаще всего предполагаются равными.

Доходы при инвестировании в недвижимость Также считается, что генерируемые в рамках одного временного периода поступления имеют место либо в его начале, либо в его конце, т. е. они не распределены внутри периода, а сконцентрированы на одной из его границ. В первом случае поток называется потоком пренумерандо, или авансовым, во втором - потоком постнумерандо. На практике большее распространение получил поток постнумерандо, в частности, именно этот поток лежит в основе методик анализа инвестиционных проектов.

Риски при инвестировании в недвижимость Под риском понимают вероятность отклонения фактически полученного результата от величины ожидаемого дохода. Чем больше диапазон отклонения возможных результатов, тем выше риск. Инвесторы обычно преследуют две основные цели в отношении рисков: 1) Наименьший риск при заданном уровне доходности актива. 2) Максимальная доходность актива при заданном уровне риска. Между продолжительностью жизненного цикла объекта недвижимости и уровнем инвестиционного проектного риска существует прямая зависимость.

Риски при инвестировании в недвижимость. Виды рисков К основным видам рисков при инвестировании в недвижимость с учетом специфических условий России относятся: Риск неплатежеспособности. Этот риск возникает из-за неспособности партнеров по бизнесу выполнять договорные обязательства или снижения уровня ликвидности оборотных средств. * • * В Российских условиях по финансовым последствиям риск неплатежеспособности относится к наиболее значимым.

Риски при инвестировании в недвижимость. Виды рисков Риск финансового обеспечения проекта. Этот риск связан с несвоевременным поступлением инвестиционных ресурсов из отдельных источников, с опасностью недофинансирования в связи с возрастанием стоимости капитала, необходимого для осуществления проекта. Риск финансовой неустойчивости - финансовый риск. Для зтого риска характерна несбалансированность потока собственного и заемного инвестированного капитала, а также потока поступлений и выплат по инвестиционному проекту. Чем больше доля заемных средств, привлеченных при инвестировании в конкретный объект недвижимости, тем выше риск вложений в данный объект.

Риски при инвестировании в недвижимость Налоговый риск. В современных условиях России налоговый риск оказывает существенное влияние на инвестиционные процессы ввиду непредсказуемости налоговой политики не только в части состава уровня ставок, налогов, сборов, пошлин, но и в части порядка осуществления отдельных платежей (сроков, условий), а также введения и отмены тех или иных налоговых льгот в сфере реального инвестирования. Фактор непредсказуемости делает этот вид инвестиционного риска непредсказуемым.

Риски при инвестировании в недвижимость. Виды рисков Инфляционный риск Этот риск связан с возможностью обесценения ожидаемых доходов от инвестиционного проекта и удорожания капитальных затрат в номинальном исчислении. Инфляционный риск в современных условиях имеет постоянный характер, что упрощает решение проблемы его учета и нейтрализации. Этот риск имеет сравнительно небольшое влияние на ожидаемый доход при инвестировании в недвижимость, ставки доходности которой имеют тенденцию движения в направлении с общим уровнем цен.

Риски при инвестировании в недвижимость. Виды рисков Процентный риск Этот риск взаимосвязан с инфляционным риском. Он связан с изменением уровня процентных ставок различных инвестиционных инструментов: чем выше процентная ставка конкурирующего инвестиционного инструмента, тем ниже стоимость (или курс) данного инструмента, и наоборот, при снижении процентных ставок конкурирующих инвестиционных инструментов происходит рост стоимости (или курса) данного инструмента. Это происходит потому, что инвестиционный инструмент должен приносить уровень дохода не ниже вновь выпускаемых инструментов.

Риски при инвестировании в недвижимость. Виды рисков Случайный риск – это риск, связанный с неожиданным событием, которое обычно оказывает немедленное влияние на стоимость и доходность инструмента инвестирования в недвижимость. Это может быть риск стихийного бедствия, военных действий, т. е. риск возникающий в результате действия непреодолимой силы.

Риски при инвестировании в недвижимость. Виды рисков Случайный риск – это риск, связанный с неожиданным событием, которое обычно оказывает немедленное влияние на стоимость и доходность инструмента инвестирования в недвижимость. Это может быть риск стихийного бедствия, военных действий, т. е. риск возникающий в результате действия непреодолимой силы.

Риски при инвестировании в недвижимость. Виды рисков Маркетинговый риск — это риск недополучения инвестиционного дохода на стадии эксплуатации объектов недвижимости в связи с различными обстоятельствами, влияющими на объемы реализации и эксплуатационные издержки. Чем более продолжителен оставшийся срок экономической жизни объекта недвижимости, тем больше вероятность возрастания данного вида риска.

Риски при инвестировании в недвижимость. Виды рисков Криминогенный риск. Этот риск в российских условиях прежде всего обусловлен отсутствием должной защиты прав частной собственности инвестора, что наиболее часто проявляется в незаконном уменьшении в десятки раз их доли в уставном капитале предприятий, в силовом захвате предприятий, в переводе активов предприятий в другие структуры и т. п. Другими словами, этот риск связан с процессами «передела» собственности в России.

Риски при инвестировании в недвижимость Для нейтрализации возможных негативных последствий инвестиционных проектных рисков разрабатываются и применяются различные меры, мероприятия, которые подразделяются на внутренние и внешние. Внутренние меры нейтрализации рисков включают в себя создание различного ряда страховых и финансовых фондов (резервов) и разработку мероприятий, направленных на недопущение возможного возникновения того или иного риска. В качестве подобного рода мер может выступать отказ от использования в значительных объемах заемного капитала, низколиквидных активов, а также механизм трансферта (передачи) риска по отдельным операциям партнерам по бизнесу.

Риски при инвестировании в недвижимость Создание страховых и финансовых фондов предполагает резервирование части инвестиционных ресурсов для преодоления возможных негативных последствий непредвиденного характера, не связанных с действием контрагентов или персонала предприятия. Безусловно, отвлечение, а точнее «замораживание» части собственных средств предприятия вследствие создания вышеуказанных фондов, как правило, влечет за собой необходимость их восполнения посредством заимствования на финансовом рынке, что усиливает зависимость от внешних источников финансирования инвестиционных проектов.

Риски при инвестировании в недвижимость Внешние способы нейтрализации проектных рисков, прежде всего, связаны со страхованием отдельных видов проектных рисков, а также предоставлением гарантий третьими лицами. В качестве объектов страхования выступают имущество предприятия, используемое в инвестиционном процессе; ответственность предприятия и его персонала перед третьими лицами; страхование персонала, участвующего в осуществлении инвестиционного проекта. Механизм гарантий, прежде всего, ориентирован на защиту интересов инвесторов в случае изменения условий инвестирования.