ДОХОДНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА 1 2

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА 1. 2. 3. Методология доходного подхода к оценке бизнеса Метод прямой капитализации доходов Дисконтирование денежных потоков

1. Методология доходного подхода к оценке бизнеса • Доходный подход – оценка стоимости объекта в зависимости от ожидаемых будущих доходов исходя из того, что собственность способна генерировать денежные потоки в будущем. • Стоимость бизнеса непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих доходов, которые принесет данный бизнес. Методы доходного подхода: 1. Метод прямой капитализации доходов; 2. Метод дисконтированных денежных потоков.

1. Методология доходного подхода к оценке бизнеса Достоинства доходного подхода: v. Позволяет отразить будущую доходность компании (важное значение для инвесторов); v. Учет экономического устаревания или низкой эффективности работы компании; v. Точное определение рыночной стоимости предприятия. Недостатки доходного подхода: v. Сложности проведения достаточно прогнозирования. точного

1. Методология доходного подхода к оценке бизнеса • Отличие доходных методов оценки Метод капитализации доходов Метод дисконтирования денежных потоков 1. В стоимость объекта преобразуется доход за один преобразуются предполагаемый временной период доход в течение прогнозного 2. Прогнозируется, что будущие периода, а также выручка от чистые доходы или денежные перепродажи объекта в конце потоки приблизительно будут прогнозного периода равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми 3. Стабильное развитие бизнеса

2. Метод прямой капитализации доходов •

2. Метод прямой капитализации доходов Основные этапы оценки методом капитализации: ØСбор и подготовка внешней и внутренней информации; ØОпределение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, генерируемого объектом при его наилучшем и наиболее эффективном использовании; ØРасчет ставки капитализации; ØОпределение стоимости объекта путем деления дохода на коэффициент капитализации

2. Метод прямой капитализации доходов • Этап 1. Анализ и нормализация финансовой документации предприятия: vвыявление активов, участвующих в данном бизнесе; vопределение возможного дохода; vопределение влияния макроэкономических факторов на стоимость предприятия и учет этих факторов при расчете стоимости бизнеса. • Этап 2. Расчет ожидаемого дохода. Источники информации: нормализованный бухгалтерский баланс; отчет о доходах и расходах; данные финансового анализа.

2. Метод прямой капитализации доходов •

2. Метод прямой капитализации доходов • Третий уровень – чистый операционный доход (ЧОД). ЧОД (NOI)=ДВД-ОР Операционные расходы (ОР) – это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта, производства продукции и воспроизводства действительного валового дохода (данные представлены в отчете о финансовых результатах организации). Четвертый уровень – поступившие денежные средства до или после уплаты налогов. ДС=ЧОД-Проценты

2. Метод прямой капитализации доходов Нормализованный доход (НД) Нормализованная балансовая прибыль (доход до вычета налогов или EBIT) Нормализованная чистая прибыль (доход за вычетом налогов или net profit)

2. Метод прямой капитализации доходов • CF Денежный поток за несколько периодов (лет) Денежный поток за несколько интервалов в течение одного периода

2. Метод прямой капитализации доходов • Этап 3. Расчет коэффициента капитализации Коэффициент капитализации – показатель, численно характеризующий соотношение дохода и стоимости собственности, создавший этот доход, за определенный период времени. Чистая или балансовая прибыль компании определяется ставкой доходности по этой прибыли. Ставка доходности – показатель, характеризующий величину дохода или интенсивность его начисления. Коэффициент капитализации=Ставке доходности (при неизменном росте и отсутствии сокращений производства)

2. Метод прямой капитализации доходов •

2. Метод прямой капитализации доходов Показывает доход, созданный собственным капиталом заемщика, с учетом инфляции и риском, связанных с данным бизнесом Вторая часть коэффициента капитализации Первая часть коэффициента капитализации 4) Коэффициент капитализации при использовании заемных средств (кредита) состоит из двух частей. Сумма, идущая на выплату заемных средств (капитала)

2. Метод прямой капитализации доходов •

Цифровой пример • Планируется сделка по приобретению бизнеса с доходностью 18% годовых. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, равный 40% стоимости этого объекта под 14% годовых. Определите ставку доходности и стоимость объекта при условии, что чистый операционный доход (NOI или EBIT) (валовая прибыль) составляет 170000 руб.

Решение • Ставка доходности (капитализации): • К=(1 -0, 4)× 0, 18+0, 4× 0, 14=0, 164 • Тогда стоимость объекта составит: • С=170000: 0, 164=1036585 руб.

2. Метод прямой капитализации доходов • 5) Коэффициент капитализации для денежного потока использует способы возмещения инвестированного капитала. Возмещение инвестированного капитала Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) (при линейном способе начисления амортизации и постоянной доходности) Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода инвестиции (метод Инвуда) (при постоянных арендных платежах)

2. Метод прямой капитализации доходов •

2. Метод прямой капитализации доходов • Возврат вложенного капитала (R)

2. Метод прямой капитализации доходов •

Цифровой пример Владелец инвестировал в создание (покупку) бизнеса 1750 тыс. руб. По его расчетам, бизнес будет иметь 20% доходность от своей стоимости. Способ начисления амортизации – прямолинейный. Срок амортизации – 5 лет. Определите стоимость бизнеса в k-й период (год). Решение Годы (k) 1 -й 2 -й 3 -й 4 -й 5 -й Итого: Годовая амортизация R 1750

Цифровой пример Годы (k) Годовая амортизация R 1 -й 1750 350 700 0, 40 2 -й 1400 280 350 630 0, 45 3 -й 1050 210 350 560 0, 53 4 -й 700 140 350 490 0, 7 5 -й 350 70 350 420 1, 2 - 1050 1750 2800 Итого:

Цифровой пример •

Цифровой пример Предприятие введено в эксплуатацию (вышло на проектную мощность) в 2000 г. С этого года проводился только плановый ремонт и обслуживание оборудования. Срок службы основных средств до полного списания – 20 лет, доходность=12%, нормализованный отчет о финансовых результатах представлен в табл. Статья Сумма Выручка от реализации 9587984 Себестоимость реализованной продукции* 4983573 Валовая прибыль 4604411 Операционные расходы* 2780983 Прибыль до выплаты процентов и налогов 1823428 Выплата долгов и процентов 519265 Прибыль до налогообложения 1304163 *Амортизация не начислена и не включена Определить стоимость предприятия на 1 января 2010 г.

Методы остатка Имущественный комплекс предприятия – здания, сооружения, земля, движимое имущество.

Задачи • Стоимость построенного здания составляет 900000 руб. , продолжительность его эксплуатации – 25 лет. Ставка дохода на инвестиции прогнозируется в размере 10%. Годовой чистый операционный доход (денежные поступления) для первого года оцениваются в 160000 руб. Определить стоимость объекта в конце первого года. • Пусть здание эксплуатируется 5 лет, его стоимость на 5 -м году эксплуатации составляет 900000 руб. Определить (используя данные предыдущей задачи) общую стоимость объекта в конце 5 -го года.