Доходный подход к оценке недвижимости Условия применения

Доходный подход к оценке недвижимости

Условия применения подхода: 1) оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода; n 2) величину будущих доходов можно достоверно рассчитать; n 3) риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценить. n

Достоинства подхода: ориентация на будущие выгоды, что важно для инвестора, n расчет ставки доходности основан на оценке рисков вложения в недвижимость, требующей ее позиционирования на инвестиционном рынке. n

Недостатки подхода: сложность составления прогноза доходов и расходов от эксплуатации недвижимости, n низкая достоверность изменения его стоимости, n субъективность расчета ставки доходности, основанного на оценке премий за выявленные риски. n

Методы оценки в доходном подходе Метод прямой капитализации Сон = ЧОД / Ккап Метод дисконтированных денежных потоков Сон = ЧОД 1 / (1+п)1+ … +ЧОД 2/(1+п)п + RW/(/(1+п)п

Метод прямой капитализации Этап 1. Расчет Чистого операционного дохода n Этап 2. Расчет К капитализации n Этап 3. Расчет Стоимости недвижимости = ЧОД / К капитализации n

Условия применения метода прямой капитализации 1. Будущий поток доходов от эксплуатации недвижимости неизменен в течение длительного периода времени. n 2. Невозможно предсказать изменение уровня доходов в течение будущих периодов n

Расчет ЧОД 1. Потенциальный валовой доход: 1 = 1. 1 + 1. 2 + 1. 3 1. 1. Плановая аренда 1. 2. Рыночная аренда 1. 3. Скользящий доход 2. Недогрузка % от 1 3. Прочие доходы 4. Действительный валовой доход 5. Операционные расходы: 4=1– 2+3 5 = 5. 1 + 5. 2 + 5. 3 5. 1. Постоянные расходы 5. 2. Переменные расходы 5. 3. Резерв на замещение 6. Чистый операционный доход 6=4– 5 7. Расходы по выплате долга (кредита) 8. Чистый денежный поток до налогообложения 8=6– 7 9. Налог на прибыль / Подоходный 10. Чистая прибыль 10 = 8 – 9

Потенциальный валовой доход n Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года. Потенциальный валовой доход Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади Скользящий доход – за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре

Действительный валовой доход n n n Прочие доходы – это доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (в эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д. ). Коэффициент потерь (недогрузка) определяется экспертно на основе анализа рыночной информации в процентах к потенциальному валовому доходу ДВД - предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы n Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода Операционные расходы Постоянные – не зависят от степени заполненности объекта Переменные – Связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг Резерв на замещение – предусматривают периодическую замену Быстроизнашивающихся элементов сооружения

Постоянные расходы налоги на недвижимость n некоторые эксплуатационные расходы n расходы по страхованию здания n расходы по управлению n

Переменные расходы n n n n расходы на управление; расходы на заключение договоров аренды; заработная плата обслуживающему персоналу; коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация; расходы на уборку; расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы на содержание территории и автостоянки; расходы на обеспечение безопасности т. д.

Пример расчета ЧОД n n n n Рассчитайте ЧОД недвижимости. Площадь здания – 1250 м 2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1000 м 2, из них 200 м 2 – занято арендодателем, месячная ставка арендной платы – 25 руб. / м 2, коэффициент потерь от недосдачи площадей – 15%, от недосбора -10%, операционные расходы – 45% действительного валового дохода.

Расчет ЧОД 1. Потенциальный валовой доход: 800 м 2*25 руб. /мес. *12 мес. = 240 т. р. 2. Недогрузка 240*(0, 15+0, 1) = 60 т. р. 4. Действительный валовой доход 240 т. р. – 60 т. р. = 180 т. р. 5. Операционные расходы: 180 т. р. * 0, 45 = 81 6. Чистый операционный доход 180 – 81 = 99 т. р.

Расчет ЧОД 1. Потенциальный валовой доход: 1. 1. Плановая аренда 2. Недогрузка 4. Действительный валовой доход 5. Операционные расходы: 6. Чистый операционный доход 240 т. р. 800 м 2*25 руб. /мес. *12 мес. = 240 т. р. 240*(0, 15+0, 1) = 60 т. р. 240 т. р. – 60 т. р. = 180 т. р. * 0, 45 = 81 180 – 81 = 99 т. р.

Коэффициент капитализации Это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость n Отражает среднюю норму прибыли по инвестированию капитала в аналогичную недвижимость n

Методы расчета Коэффициента капитализации Метод, Учитывающий изменение стоимости недвижимости во времени Метод связанных инвестиций земли и здания Метод связанных инвестиций Заемного и собственного капитала Метод рыночной экстракции

Метод учитывающий изменение стоимости недвижимости во времени n. К n кап = Rн + Нв. к. R н – ставка доходности инвестора на вложенный капитал Это норма дохода которую владелец недвижимости рассчитывает получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости n n Н в. к. – норма возврата капитала n Это % ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций

Норма возврата капитала Позволяет разделить доход ежегодно приносимый недвижимостью на две составляющие: n 1. Возмещение капитала вложенного в недвижимость. n 2. Получение дополнительного дохода от владения объектом.

Методы расчета Н возврата капитала Метод Ринга - Линейный возврат вложенного в недвижимость капитала Метод Инвуда Равномерно аннуитетный возврат капитала Метод Хоскольда - Равномерно аннуитетный возврат Капитала, но по безрисковой ставке доходности

Метод Ринга n Возвращенный капитал из недвижимости не реинвестируется. Используется для недвижимости на последней фазе экономической жизни Н в. к. = 1 / п n п – остаточный срок службы недвижимости n

Пример: Метод Ринга n Определить Ккап. , если ставка дохода инвестора – 15% (Rн) , остаточный срок экономической жизни – 10 лет: n Нв. к. = 1/10 лет =0, 1 (10%) n Ккап= 15% + 10% = 25%

Метод Инвуда n n n Возмещение инвестиций обеспечивается как за счет дохода от эксплуатации, так и за счет реинвестирования возвращаемых сумм по основной для недвижимости ставке дохода Для недвижимости не исчерпавшей свою экономическую жизнь Ставка дохода для недвижимости соответствует рыночному инвестиционному климату n. Н в. к. = (к№ 3) Rнп

Пример: Метод Инвуда n Определить Ккап. , если ставка дохода инвестора – 15% (Rн) , остаточный срок экономической жизни – 30 лет: n Нв. к. = К(№ 3) 15% 30 лет= 0, 0023 n Ккап= 15% + 0, 23% = 15, 23%

Метод Хоскольда n n если объект не исчерпал свою экономическую жизнь, но ставка доходности, учитывающая инвестиционные риски недвижимости не соответствует рыночным ожиданиям. Оценщик предполагает реинвестировать по безрисковой ставке доходности n. Н в. к. = (к№ 3) Сб п

Безрисковая ставка дохода n n n Сб – норма дохода по вложениям капитала в безрисковые с точки зрения инвестора активы (инвестиционные инструменты). В российской практике к безрисковым инвестиционным инструментам относят вложения в государственные ценные бумаги (ГКО, ОФЗ, ОВВЗ), а также вложения на депозитные счета надежных коммерческих банков (Сберегательный банк РФ). В международной практике к безрисковым инвестициям относят вложения в Гос. Ценные Бумаги (ADR)

Пример: Метод Хоскольда n Определить Ккап. , если ставка дохода инвестора – 15% (Rн) , остаточный срок экономической жизни – 30 лет, безрисковая ставка дохода – 7%: n Нв. к. = К(№ 3) 7% 30 лет= 0, 0106 n Ккап= 15% + 1, 06% = 16, 06%

Метод связанных инвестиций земли и здания n n Характер возмещения капитала для компонентов недвижимости индивидуален Стоимость земли не меняется, в то время как стоимость зданий может и расти и падать n Ккап = Rн + Wземли*Нв. к. земли +Wздания*Нв. к. здания n Rн – ставка доходности на вложенный капитал n Wземли / здания – удельный вес компонента n Нв. к. земли / здания – норма возврата компонента

Пример. Метод связанных инвестиций земли и здания Определите стоимость объекта на основе следующей информации: n Стоимость земли - 100. 000 у. е. n ЧЭД – 45. 000 у. е. n СКз – 14% n Ску – 17% n

Решение 1. ЧОД о. н. =ЧОД земли + ЧОД здания 2. ЧОД земли = С земли*Ккап земли 3. ЧОД здания = ЧОД о. н. – ЧОД земли 4. С здания = ЧОД здания / Ккап здания 1. ЧОД земли = 100 т. у. е. *0, 14 = 2. 14 т. у. е. 3. ЧОД здания = 45 т. у. е. – 14 т. у. е. = 4. 31 т. у. е. 5. С здания = 31 / 0, 17 = 6. 182, 353 т. у. е. 7. С о. н. = 100 + 182, 353 = 8. 282, 353 т. у. е.

Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала n Если оцениваемая недвижимость приобретается с участием ипотечного кредита n Ккап = Wзаемн. кап. *Кзаем. кап. +Wсобств. кап. *К. собств. кап. n Wзаемн. кап. /собств. кап – уд. Вес заем. И собтв. капитала n Кзаем. кап. /собств. кап. – ставка доходности на заемный и собственный капитал

Пример. Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала n n n Банк выдает кредит под покупку объекта недвижимости в размере 70% от стоимости под 10% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 15%. Рассчитать общую ставку капитализации (Ско) и ставку капитализации для заемных средств (ипотечную постоянную, СКзс).

Решение n n n 1. Расчет ипотечной постоянной (ставки дохода по заемному капиталу) Если кредит предусматривает ежегодное погашение, то необходимо воспользоваться таблицами 6 -ти функций сложного процента. Ипотечная постоянная находится в колонке № 6( фактор взноса в погашение кредита) на условиях кредитования (срок и процентная ставка по кредиту). СКзс (ИП) = к[№ 6] Если кредит предусматривает ежемесячное погашение, то используются таблицы с ежемесячным начислением. При этом фактор взноса в погашение кредита должен быть умножен на двенадцать: СКзс (ИП) = Фактор взноса в погашение кредита*12

Решение n СКзс = 0, 01322*12= n 15, 846% n Ккап = Wзаемн. кап. *Кзаем. кап. +Wсобств. кап. *К. собств. Кап n Ккап = 0, 7*15, 846%+0, 3*15%= n 15, 61%

Метод рыночной экстракции n Если оценщик может получить по сопоставимым объектам недвижимости достоверную информацию о величине общего чистого операционного дохода и стоимости сделки n 1. На основе базовой формулы определяется по каждому аналогу Ккап. n Ккап. = ЧОД/Сон 2. Рассчитывается Ккап. среднеарифмет. По всем аналогичным объектам недвижимости 3. При необходимости используется закон нормального распределения ряда чисел n n

Пример. Метод рыночной экстракции n n Рассчитать Ккап. Если анализ рынка недвижимости позволил выделить следующие данные по аналогичным объектам: № 1 2 3 4 5 6 7 8 ЧОД 100 220 263 150 370 500 118 464 Цена 1500 1750 3100 2160 4285 1149 3123 4675

Решение n n n 1. расчет Ккап по аналогичным объектам Ккап = ЧОД / Со. н. 2. Анализ ряда расчетных данных № 1 2 3 4 5 6 7 8 ЧОД 100 220 263 150 370 500 118 464 Цена 1500 1750 3100 2160 4285 1149 3123 4675 Ккап 0, 07 0, 13 0, 09 0, 07 0, 09 0, 44 0, 04 0, 1

Решение Диапазон нормального распределения ряда чисел можно описать n Свер = ∑Сi*p n Д = ∑(Сi-Cвер)2*р n δ = √Д n Свер+δ*0, 94 – верхний предел n Свер- δ*0, 94 – нижний предел

Решение Свер= 1/8 (4%*1 + 7%*2 + 9%*2 + 10%*1 + 13%*1 + 44%*1)= n =13% Д = 1/8 [(4 -13)2+(7 -13)2*2+(9 -13)2+(10 -13)2+(13 -13)2+(44 -13)2]= n =142, 375 δ = √ 142, 375= n =11, 932 Верхний предел = 13+0, 94*11, 932= n =24, 2 Нижний предел = 13 – 0, 94*11, 932 = n =1, 78 Ккап = (4%+7%*2+9%*2+10%+13%)/7 = n 8, 4%

Метод дисконтированных денежных потоков n n определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения. используется для оценки объектов с нестабильным потоком доходов, по сравнению с методом капитализации доходов оценивается как более сложный, трудоемкий, однако позволяет получить более объективный результат. если недвижимость находится в стадии строительства или реконструкции, данный метод является единственно возможным.

Этапы реализации метода ДДП 1. Выбор длительности прогнозного периода. n 2. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года. n 3. Расчет ставки дисконтирования. n 4. Расчет стоимости реверсии. n 5. Дисконтирование денежных потоков. n 6. Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков. n

1. Выбор длительности прогнозного периода Остаточная жизнь объекта прогнозный период - срок, для -которого будет составлен прогноз доходов для каждого года; постпрогнозный период – период за пределами прогнозных лет, в течение которого недвижимость будет приносить стабильный доход Факторы, определяющие длительность прогнозного периода. Вероятность прекращения физической, юридической и экономической жизни объекта Снижение достоверности и обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки Возможность выхода оцениваемого объекта недвижимости на стабильную величину дохода Наличие внутри прогнозного периода Отрицательных денежных потоков

факторы, определяющие длительность прогнозного периода n n Вероятность прекращения физической, юридической и экономической жизни объекта. Возможно объект по плану градостроительства подлежит сносу, либо истекает срок аренды земельного участка, а возможность продления договора неочевидна, либо рыночные изменения ставят под сомнение будущую рентабельность недвижимости. Снижение достоверности и обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки. Прозрачность рыночных отношений, инфляция, налоговая политика государства, законодательное регулирование правовых отношений по недвижимости - ограничители прогнозного периода. Специфические параметры лимитирования длительности прогноза: наличие договора аренды, стабильная востребованность рынком объектов недвижимости данного назначения и т. д. Возможность выхода оцениваемого объекта недвижимости на стабильную величину дохода. Стабильность дохода зависит от вида или функциональное назначение недвижимости. Например, гостиничная недвижимость, расположенная в туристических центрах, при прочих равных объектах обеспечит ее владельцу постоянный доход; многофункциональная недвижимость обычно приносит неравномерный доход. Наличие отрицательных денежных потоков. Если объект находится в стадии строительства или реконструкции, то величина капитальных затрат больше чем доходы, либо эксплуатационные расходы превышают размер валового дохода, что характерно для стадии освоения мощностей и завоевания рынка недвижимости. При наличии отрицательных денежных потоков прогноз следует продолжать до тех пор, пока объект не выйдет на достаточно большую положительную величину дохода, соответствующую показателям среднеотраслевой рентабельности.

Расчет ставки дисконтирования n Ставка дисконтирования - это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Количественно она равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объектом. Методы расчета ставки дисконтирования модель оценки капитальных активов (САРМ); метод рыночной экстракции Метод кумулятивного построения

Модель оценки капитальных активов n Используя базовую модель, разработанную У. Шарпом для диверсификации портфеля ценных бумаг, ее можно приспособить для оценки недвижимости. Для этого базовая формула корректируется прибавлением дополнительной премии за риск вложения в недвижимость n n n Cдиск = Rrf + β(Rm - Rrf ) + Sн + С где Rrf - безрисковая (базовая) ставка доходности; Rm - среднерыночная ставка доходности; β - бета-коэффициент; Sн - премия за риск вложения в недвижимость; С - премия за страновый риск.

Модель оценки капитальных активов n n Среднерыночная доходность - средняя доходность инвестиционных инструментов, обращающихся на рынке на дату оценки. Данный показатель определяется на основе анализа рыночной информации. Бета-коэффициент - мера влияния систематического риска на объект оценки. Данный коэффициент корректирует размер рыночной премии, равной разнице среднерыночной и безрисковой доходности, в зависимости от степени подверженности объекта недиверсифицируемым рискам. Бета-коэффициент можно рассчитать статистическими методами на основе наблюдения за изменением среднерыночной доходности и доходности конкретного актива за достаточно длительный период. Экспертный метод определения величины бета-коэффициента основан на анализе степени влияния различных видов систематического риска на объект недвижимости для последующей взвешенной оценки. Премия за риск вложения в недвижимость - это корректировка на риск вложения в определенный вид инвестиций. Недвижимость традиционно относится к высокорискованным вложениям капитала, что должно быть учтено при расчете ставки доходности. Информация о размере премии за риск инвестирования в недвижимость на дату оценки публикуется в аналитической экономической периодике. Премия за страновый риск представляет корректировку безрисковой ставки доходности, полученной на основе анализа ставок доходности безрисковых инвестиционных инструментов США. Данная премия учитывает дополнительный риск инвестирования в Российской Федерации относительно США. Размер премии рассчитывается инвестиционными аналитиками на основе индекса непрозрачности, учитывающего экономическую и политическую стабильность, криминогенную ситуацию, уровень коррупции, наличие теневых денежных потоков и др.

Метод кумулятивного построения n Метод кумулятивного построения определяет величину ставки дисконтирования путем последовательной кумуляции (прибавления) премий за риски, выявленные на оцениваемом объекте: Cдиск = Rrf + П 1 + П 2 + П 3+ С n n где Rrf - безрисковая (базовая) ставка доходности; П 1 - премия за ликвидность; П 2 - премия за риск вложения в оцениваемый объект; П 3 - премия за инвестиционный менеджмент.

Расчет премий за риски в кумулятивном методе методы определения премий Экспертный метод Метод взвешенной оценки

Расчет премий за риски в кумулятивном методе Экспертный метод В данном методе размер премии находится обычно в диапазоне 0 -5%. Для определения величины премии по оцениваемой недвижимости необходимо проанализировать: n общее состояние рынка недвижимости и его конкретного сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; n степень надежности имеющихся арендаторов; n качество заключенных на объекте договоров аренды; n наличие случаев задержки арендных платежей.

Расчет премий за риски в кумулятивном методе Метод взвешенной оценки рисков Метод взвешенной оценки разделяет риски на систематические и несистематические, а также на статичные и динамические. Систематические риски - затрагивающие всех участников инвестиционного рынка и не связанные с конкретным объектом. Несистематический риск - присущий конкретному оцениваемому объекту недвижимости и не зависимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании. Динамический риск - это риск потери предпринимательского шанса и экономической конкуренции.