Долговечность недвижимости обуславливает продолжительный срок ее жизни: ü

Долговечность недвижимости обуславливает продолжительный срок ее жизни: ü Земля долговечна и неуничтожима ü Планировочная структура городов устойчива во времени. ü Здания и сооружения имеют долговечный характер: • общественные – 50 – 100 лет • жилые – 150 лет • период до капитального ремонта составляет 30 – 50 лет

Запланированный срок жизни объекта – жизненный цикл строения. Фазы жизненного цикла строения: 1. Фаза 2. Фаза 3. Фаза строительства содержания сноса недвижимости (эксплуатация)

1. Фаза строительства (создания) объекта 1. Бизнес-планирование объекта и предварительное планирование строительства: Обоснование целесообразности проекта: • Основные качественные и количественные показатели • Уровень затрат • Период строительства 2. Строительное планирование и проектирование. На данном этапе составляется проектно-сметная документация 3. Реализация проекта. Предполагает строительство данного объекта. В зависимости от вида объекта строительство может осуществляться в течение 1 -2 лет, а может достигать и 10 лет (АЭС)

Участники процесса строительства: Инвестор - лицо, осознавшее потребность в новом объекте недвижимости и располагающее достаточными собственными средствами для его создания или возможностью гарантированного привлечения чужих Застройщик - лицо, чей земельный участок застраивается Заказчик - строитель-профессионал, опосредовано или непосредственно руководящий созданием объекта недвижимости Решает вопросы о способе строительства и форме управления им.

Этапы управления строительством: v Сбор информации, необходимой для проектирования объекта недвижимости v Выбор и привлечение проектировщика v Оформление задание на проектирование v Приемка от исполнителя (проектировщика) выполненного проекта и его экспертиза v Выбор и привлечение подрядчика, если избран подрядный способ строительства или создание собственного строительного подразделения, если избран хозяйственный способ строительства; v Утверждение и передача в производство проектно-сметной документации (ПСД)

Этапы управления строительством: v Получение и передача подрядчику разрешения на начало производства работ v Размещение заказов, оплата, получение и передача в монтаж специфического технологического оборудования v Осуществление технического надзора за строительством и поэтапная приемка, а также оплата выполненных подрядчиком работ; v Приемка возведенного объекта от подрядчика (нужно организовать рабочую приемную комиссию) и представление его государственной приемочной комиссии

2. Фаза содержания недвижимости (эксплуатация) Содержание (эксплуатация) недвижимости – наиболее продолжительная фаза жизненного цикла строения, составляющая 50 лет и более. Эксплуатация осуществляется в соответствии с основной деятельностью объекта (жилое помещение, школа), и включает: q техобслуживание q текущий ремонт q капитальный ремонт

3. Фаза сноса осуществляется, если заканчивается: • срок физической жизни объекта (период, в течение которого здание физически можно использовать) • срок экономической жизни (период, в течение которого здание приносит доход собственнику, т. е. доходы > затрат) Экономика жизненного цикла обеспечивается эффективным использованием 50 -летнего срока осуществления основной деятельности. Значение строительства и содержание объекта в течение всего жизненного цикла составляет около 15 -20% общего объема жизненного цикла.

С позиции экономики жизненного цикла, все объекты, вне зависимости от функционального назначения, могут изменять варианты своего использования в зависимости от рыночной конъюнктуры: Пример: построенные в Советский период заводы с началом рыночных реформ изменяют вариант использования: рынок, торговый комплекс, развлекательный центр. То есть объекты, приносящие доход своим хозяевам.

Жилье может изменять вариант использования только при условии перевода его в нежилой фонд. Условия перевода в нежилой фонд: Отдельный вход, возможность его устройства; Не вредящий здоровью вид деятельности; Проведение необходимой перепланировки; Согласие жильцов.

Помещения, системы и конструкции зданий имеют свой жизненный цикл (ЖЦ), который может отличаться от ЖЦ здания: • ЖЦ каркаса здания и несущих конструкций = ЖЦ здания • ЖЦ систем обеспечения здания, отделки, оконных, дверных заполнений < ЖЦ здания Например, срок эксплуатации кровли равен 7 годам. Продлить жизненный цикл разных частей здания можно в результате проведения ремонта Таким образом, экономический жизненный цикл здания может быть короче технического цикла

В период жизненного цикла любой собственник недвижимости получает от её использования: • доходы • выгоды • ценности от владения Формы доходов: • Арендная плата • Рост стоимости недвижимости со временем • Доход от продажи

Получение выгоды характерно для объектов, х основное назначение которых – удовлетворение существующих потребностей (школы, больницы, ВУЗы и др. ), Выгоды от владения ими оцениваются по уровню их функциональной пригодности. Ценность характеризуется потребительской стоимостью объекта – преимущество этого объекта по сравнению с другими вариантами, имеющимися на рынке. Один и тот же объект может иметь разную потребительскую стоимость.

v затраты на строительство: приобретение строительных материалов, использование техники, выплату заработной платы рабочим и инженерно-техническим работникам и т. д. v затраты на эксплуатацию зданий: электричество, водоснабжение и канализация, заработная плата обслуживающего персонала, затраты на управление зданием, на охрану, затраты на текущий ремонт и т. д. Основной расходный источник – фонд замещения, где аккумулируются средства на плановую замену элементов с коротким сроком жизни (окна, двери, сантехника, затраты на замену покрытий - линолеум).

v Затраты на капитальный ремонт. Основные объекты ремонта – электротехнические и телесистемы, инженерные коммуникации, замена отделочных материалов, устройство необходимых удобств. v Затраты на снос. Появляются при завершении ЖЦ недвижимости: затраты по очистке загрязненного участка, снос строений и т. д.

Расчет затрат является сметным расчетом. Смета – детальный расчет всех затрат, выполненных на основе единичных расценок в базисных ценах с учетом индексов цен в строительстве. v Пользователь или владелец недвижимости сравнивает выгоду и доходы от объекта со всеми совокупными затратами, после чего он принимает решение о целесообразности или нецелесообразности данного проекта.

Сервеинг зародился в Великобритании, где в одном из изданий 1523 г. профессия сервейер упоминается как род деятельности, связанный со строительством и эксплуатацией зданий Сервейинг – это комплексный процесс. Под комплексностью понимается достижение различных целей, которые ставят перед управляющими собственники.

Сервейинг – реализация системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Включает: v все виды планирования (генеральный, стратегический, оперативный планы) в целях функционирования недвижимости. v мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимости, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта

Эффект - разница между результатами деятельности (например, продуктом в стоимостном выражении) и затратами, произведенными для их получения и использования, т. е. Эффект = Р- З Эффективность - отношение результатов к затратам, необходимым для получения данных результатов Эффективность = Р/З

Необходимость сервейинга Процесс управления недвижимостью требует участия множества специалистов: Обеспечить объект юристов, маркетологов, комплексом оценщиков, менеджеров, специализированных риэлторов и др. , а также услуг, а также госслужащих, координировать осуществляющих деятельность государственную специалистов может регистрацию, учет и надзор сервейинговая на рынке недвижимости, компания специалистов, улучшающих качественные характеристики объекта

1. Сбор, предоставление и обработка информации об объектах недвижимости. 2. Подготовка к внедрению проектов по застройке. 3. Оценка и управление недвижимостью. 4. Ремонт, реконструкция и реставрация зданий. 5. Строительная экспертиза. 6. Продажа и аренда недвижимости.

Функции собственника и управляющего разделяются: Управляющий Собственник функции оперативного принятие стратегических управления объектами решений и контроль за недвижимости: управлением 1. Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, реализация этой программы, контроль за ходом реализации. 2. Выбор подрядных и ресурсных снабжающих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание, обеспечение коммунальными услугами, а также контроль за выполнением договорных обязательств. 3. Рациональное использование объектов недвижимости с целью получения прибыли для собственника и целевое использование средств на содержание объекта. 4. Организация процессов развития объекта недвижимости.

Содержание сервейинга составляет совокупность экспертиз недвижимости Экспертиза - тщательное изучение, обследование объекта недвижимости и оформление на этой основе профессионального заключения о свойствах, достоинствах, недостатках объекта, а также возможных путях и средствах устранения недостатков, улучшения свойств и т. д. , позволяющих повысить его полезность в интересах настоящего или предстоящего владельца

Выделяют следующие виды экспертиз: 1. Правовая 2. Техническая 3. Экспертиза местоположения 4. Экономическая 5. Экологическая 6. Управленческая