Договоры найма жилого помещения

Договоры найма жилого помещения План: Развитие законодательства о договоре найма жилого помещения. Общие положения о договорах найма жилого помещения. Социальный наем. Договор социального найма. Коммерческий наем. Договор коммерческого найма 1

1. Развитие законодательства о договоре найма жилого помещения. До начала 20 в. Отечественное законодательство не содержало специальных систематизированных норм о договоре найма жилого помещения. На отношения, связанные с наймом жилого помещения распространялись нормы, регулирующие наем имущества. Например, гл. 2 разд. 3 четвертой книги Свода законов гражданских. 2

Впервые обязательства найма жилого помещения выделилось как самостоятельное после революции 1917 г. В это время право собственности на жилое помещение заменялось жилищным наймом. Например, программа 8 съезда РКП(б) 1919 г. : «…советская власть экспроприировала все дома капиталистических домовладельцев и передала их городским Советам; произвела массовое вселение рабочих из окраин в буржуазные дома, …содержание этих домов передала государству…» 3

Таким образом, Нормативное регулирование стало выделять данный вид договора – наем жилого помещения, отделяя его от договора имущественного найма. Данный договор по правовому регулированию находился на границе частного и публичного права. 4

В ГК РСФСР 1922 г. нормы о договоре найма жилого помещения все еще были расположены в главе «Имущественный наем» . Ст. 152 ГК РСФСР: «… по договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязывается предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования» . В ст. 156 выделялась специфика имущественного найма, если объектом выступали жилые помещения, а субъектами – отдельные категории граждан: «…в случаях, когда нанимателями являются… наемные рабочие и служащие, учащиеся…, состоящие на иждивении красноармейцев члены семьи… договор найма возобновляется автоматически на тех же условиях на неограниченный срок независимо от согласия наймодателя» . 5

Вопросы найма жилья регулировались и подзаконными НПА Инструкция о выселении из занимаемых помещений, утв. 9 янв. 1924 г. всероссийским ВЦИК и СНК; Постановление ВЦИК и СНК от 14 июня 1926 г. «Об условиях и порядке административного выселения граждан из занимаемых ими помещений» ; Постановление ВЦИК и СНК от 16 авг. 1926 г. «Об ограничении принудительных уплотнений и переселений в квартирах» . 6

Впервые систематизированы нормы, регулирующие договор найма жилья в ГК РСФСР 1964 г. в гл. 28 «Договор найма жилого помещения» . С принятием ЖК РСФСР от 24 июня 1983 г. гл. 28 ГК утратила силу. В ЖК из 158 статей – 70 были посвящены договору найма. Закон РФ 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» так же регулировал вопрос найма жилья. Сегодня договоры найма жилья регулируются гл. 35 ГК РФ. Договор социального найма регулируется сегодня р. 3 ЖК РФ, ст. 100 р. 4 ЖК РФ. 7

2. Общие положения о договорах найма жилого помещения. Определение договора найма жилого помещения дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ. В ГК РФ выделено два вида договора найма жилого помещения: договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения (в теории его называют договор коммерческого найма). В ЖК РФ выделен отдельно договор найма специализированного жилого помещения, договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов ЖК и ЖСК. 8

Общее: Объектом договоров может быть только помещение, отвечающее определенным требованиям и формально признанное жилым. Задание: перечислить признаки жилого помещения и требования, предъявляемые к жилым помещениям, а так же НПА, их устанавливающие. 9

Письменная форма договоров. Несоблюдение формы не влечет недействительность договора. Применяются последствия ст. 162 ГК РФ. Гарантируется сохранение договора при переходе права собственности, хоз-го ведения, оперативного управления. Наниматель имеет право на защиту своего владения в случае нарушений со стороны нового наймодателя в соот-ии со ст. 305 ГК РФ. Обязанность нанимателя использовать жилое помещение только по целевому назначению, обязанность обеспечивать сохранность жилья, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились об ином, он обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (п. 1 ст. 671, ст. 678, п. 1 ст. 681 ГК РФ). 10

Обязанности наймодателя в ГК РФ регулируются: 1) нормами, распространяющимися на любые жилые помещения, 2) нормами, регулирующими жилые помещения в многоквар-х домах 1) Общие нормы: - устанавливающие обязанность передать нанимателю свободное жилое помещение, в состоянии пригодном для проживания; - устан-е положения об обязанности наймодятеля осуществлять капитальн. ремонт 11

2) Наймодатели жилых помещений в многоквар-х домах обязаны осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества. Наниматель при согласии проживающих с ним лиц и уведомлении наймодателя имеет право давать разрешение на проживание временных жильцов (ст. 680 ГК РФ). Наниматель вправе передавать все или часть помещения в поднаем (ст. 685 ГК РФ). 12

3. Социальный наем Задание: на основе анализа ч. 1 ст. 49 и ст. 19 ЖК РФ определите фонд жилищного фонда для предоставления таких жилых помещений. В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе (см. ФЗ «О полиции» , «О прокуратуре» ) гражданам, нуждающимся в жилье, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату их госуд-х, муницип-х и иных фондов в соответствии с установленными нормами. 13

Задание: на основе анализа ч. 3 ст. 49 ЖК РФ определите - какими НПА могут устанавливаться категории граждан, нуждающихся в жилых помещениях. Определение понятия малоимущих граждан дано в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ. Приказом Минрегионразвития РФ от 25 февр. 2005 г. № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов гос-й власти субъектов РФ и органов МС по уставновлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоим-м гражданам…, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам соц-го найма» определено, что до начала подсчета дохода и определения стоимости имущ-ва необходимо определить основание предоставления жилья. 14

Задание: проанализировать ст. 51 ЖК РФ, охарактеризовав основания признания граждан нуждающимися В соотв-и с Методическими рекомендациями (приказ № 17) при расчете дохода учитываются все виды заработка, например, выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, пенсии, ежемесячное содержание судей, вышедших в отставку, стипендии, пособие по безработице, пособие по беременности и др. 15

П. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ дополняет Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утв. Приказом Минздрава РФ от 29. 11. 12 № 987 н (на 1 апр. 2013 г. не вступ. в силу) Настоящий приказ вступает в силу с даты вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" 16

Перечень содержит следующие виды заболеваний: Активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза; Эпилепсия с частыми припадками; Гангрена конечностей; Абсцесс легкого; Др. 17

Задание: на основе анализа ст. 50 ЖК РФ дайте определение нормы предоставления и учетной нормы. Пример, постановление Мэра г. Омска от 23. 05. 06 № 251 - п «Об установлении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма» : учетная норма – 15 кв. м. ; норма предоставления – 18 кв. м. 18

Задание: на основе анализа норм ст. 52 ЖК РФ составьте схему «Порядок принятия на учет граждан в качестве нуждающихся» , в случае возникновения затруднений следует воспользоваться схемой, представленной в СПС ГАРАНТ. Принятие на учет граждан осуществляется органами МС, порядок ведения органами МС учета таких граждан устанавливается законом соответствующего субъекта РФ, напр. , Законом Омской области от 28 декабря 2005 г. N 722 -ОЗ «О государственной политике Омской области в жилищной сфере» , в соответствии с которым: - ведение учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, осуществляется органами местного самоуправления Омской области; - учет ведется в отношении всей территории соответствующего МО Омской области по единому списку установленной формы согласно приложению № 3 к настоящему Закону, из которого одновременно в отдельные списки включаются: 1) нуждающиеся в ЖП граждане, имеющие право на предоставление ЖП по договору СН вне очереди, 2) граждане, которым предоставляются по договорам СН ЖП жилищного фонда Омской области, 3) граждане, которым предоставляются по договорам СН ЖП жилищного фонда Российской Федерации. 19

- списки граждан, принятых на учет, являются документами строгой отчетности. Списки должны быть скреплены печатью органа местного самоуправления, подписаны должностным лицом, на которое возложена ответственность за правильное ведение учета. В списках не допускаются исправления; - на каждого гражданина, принятого на учет, заводится учетное дело, в котором должны содержаться все документы, являющиеся основанием для его постановки на учет. 20

Задание: на основе анализа норм ст. 35 и предложенного ниже НПА оцените ситуацию: Закон С. -Петербурга "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в ЖП и предоставлении ЖП по договорам социального найма в С. -Петербурге" N 407 -65 от 19. 07. 05 г. устанавливает, что учетная норма площади жилого помещения на одного человека в С. -Петербурге составляет: - 9 кв. м. общей площади жилого помещения для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах; - 15 квадратных метров общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах. 21

Гр. N с 11. 04. 1986 по 13. 05. 2008 был зарегистрирован по Адресу: г. С. -Петербург, ул. Пушкина, д. 8, кв. 3 как супруг М. Н. Н. , брак с которой был расторгнут 11. 2005. Гр. N 13. 05. 2008 г. снят с регистрационного учета - выбыл к жене по новому адресу: г. С. -П. , ул. Пушкина, д. 7, кв. 6. Жилое помещение по первому адресу общей площадью 45, 32 кв. м истец занимал в качестве члена семьи (затем бывшего члена семьи) нанимателя на условиях социального найма. На момент его выбытия в жилом помещении проживали 4 человека (он, бывшая жена, сын, бывшая теща), соответственно жилищная обеспеченность на одного человека составляла 11, 33 кв. м, то есть более учетной нормы, предусмотренной п. 1 ст. 3 Закона С. -П. При этом истец был обеспечен жилым помещением по договору социального найма, и оснований для признания нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма истец не имел. 30. 04. 2008 истец заключил брак с В. О. А. и зарегистрировался в принадлежащую ей и ее дочери В. Н. С. на праве общей долевой собственности комнату жилой площадью 17, 60 кв. м. в коммунальной квартире по адресу 2. Указанная квартира состоит из 3 комнат жилой площадью 51, 10 кв. м общей площадью 73, 10 кв. м. , на комнату 17, 60 кв. м приходится общая площадь 25, 17 кв. м (73, 10 : 51, 10 х 17, 60). На каждого члена семьи В. и истца (3 чел. ) приходилось 8, 39 кв. м ( 25, 17 : 3). 05. 08. 2008 года брак между истцом и В. О. А. расторгнут. 22

16. 02. 2011 г. гр. N обратился в администрацию района С. -Петербурга с заявлением о принятии его на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях. Его заявление дважды рассмотрено (15. 03. 2011 г. и 29. 03. 2011 г. ) жилищной комиссией, рекомендовано отказать. Истцу отказано в постановке на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении в соответствии ст. 53 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с тем, что не истекло пять лет с момента перерегистрации из отдельной квартиры на занимаемую жилую площадь. (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 июня 2012 г. N 33 -8637) 23

Позиция законодателя в законе С. -Петербурга: в ч. 2 ст. 3 Закона С. -Петербурга от 07. 2004 г. № 409 -61, предусматривается, что действиями, повлекшими ухудшение гражданами своих жилищных условий, признаются в следующие действия, в результате которых уменьшилась жилищная обеспеченность граждан: раздел или обмен жилого помещения; вселение в занимаемое гражданами жилое помещение иных граждан (за исключением супругов и их несовершеннолетних детей); отчуждение жилого помещения либо доли жилого помещения, принадлежавшей гражданину на праве собственности; невыполнение условий договора социального найма, повлекшее выселение гражданина в судебном порядке; расторжение договора социального найма по инициативе гражданина 24

Задание: дополните схему «Порядок принятия на учет граждан» положениями ст. 54, 56 ЖК РФ, проанализируйте ст. 57 ЖК РФ (ниже дан пример из судебной практики по п. 1 ч. 2 ст. 57). Прокурор Центрального района г. Н в интересах Федоровой О. Н. , Федорова А. С. обратился в суд с иском к ответчику Администрации города Н. признании бездействия незаконным и понуждению к совершению действий и просит признать незаконным бездействие Администрации г. Н. по предоставлению ЖП; обязать Администрацию предоставить гражданам изолированное благоустроенное ЖП, состоящее не менее чем из 1 -й комнаты, отвечающее санитарно-техническим требованиям, обшей площадью не менее 24, 9 кв. м. в черте города. Требования мотивированы тем, что прокуратурой проведена проверка по факту нарушения жилищных прав. Установлено, что граждане проживают в квартире на основании ордера N 000390, выданного 22. 04. 2003 г. Объектом найма является изолированное ЖП, состоящее их I й комнаты, общей площадью 24, 9 кв. м. Указанное ЖП не приватизировано, является муниципальной собственностью. 22. 06. 2011 г. заключением межведомственной комиссии жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. 25

В апелляционной жалобе представитель Администрации города просит решение суда отменить. Указывает на необоснованность выводов суда о том, что при разрешении данного спора следует руководствоваться нормами ст. 57 ЖК РФ, а положения ст. 87, 89 ЖК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям. Предоставление жилого помещения в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу и предоставление жилого помещения в связи с признанием нуждающимися, являются двумя различными основаниями. То есть ч. 5 ст. 57 ЖК РФ может применяться лишь при предоставлении жилого помещения в связи с улучшением жилищных условий, когда граждане стоят на учете как нуждающиеся, чего не было в данной ситуации. 26

Решение суда (апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 26 июня 2012 г. ): Положения п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ не ставят право на внеочередное предоставление жилья в зависимость: - от наличия или отсутствия иных лиц, имеющих право на получение жилой площади вне очереди, - - от обеспечения жильем других очередников, - - от времени постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, - - от включения в список граждан, имеющих право на получение жилого помещения вне очереди (список внеочередников). Нет в ней и указаний на предоставление жилья в порядке очередности лиц равной категории. Отсутствие в законодательстве указания на срок, в течение которого жилье должно быть предоставлено гражданам, имеющим право на его внеочередное предоставление, свидетельствует о том, что жилье указанной категории граждан должно быть предоставлено незамедлительно после возникновения соответствующего субъективного права - права на получение жилого помещения вне 27 очереди, а не в порядке какой-либо очереди (по списку внеочередников).

4. Договор социального найма. Определение дано в ст. 60 ЖК РФ. Задание: сформулируйте ч. 1 ст. 60 таким образом, что бы не было противоречий между данной нормой и нормами, закрепленными в ст. 67. Признаки (юрид-я хар-ка) договора: возмездный, консенсуальный, взаимный (двустороннеобязывающий), не является публичным, не явл-я фидуциарным, не является договором в пользу третьих лиц. Предмет – жилое помещение. 28

Стороны: наниматель (только гражданин), наймодатель (только юридическое лицо). Задание: определите – какие граждане, какие юр. лица м/б сторонами в договоре. На стороне нанимателя выступают члены семьи: 1) супруг, дети, родители; 2) другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Для них установлено дополнительное условие: должны быть вселены в качестве членов семьи и вести с нанимателем общее хоз-во (т. е. наличие общего бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, общего имущества для пользования и т. п. – п. 25 постановления пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. ); 3) Другие родственники (признаются членами семьи в исключительных случаях в судебном порядке, напр. , фактический воспитанник). 29

Все эти категории членов семьи д/б указаны в договоре. Дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника несут солидарную ответственность вместе с нанимателем (пост. Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. ). Бывший член семьи нанимателя несет самостоятельно ответственность и может требовать от нанимателя и наймодателя заключения с ним отдельного договора с определением его расходов на ЖП и ответственности, споры в этих случаях разрешаются судом (п. 30 пост. Пленума ВС РФ). 30

Форма договора – простая письменная, не требуется гос-й регистрации договора. Принятие решения о предоставлении ЖП в совокупности с договором соц-го найма является юридическим составом, порождающим отношения по социальному найму ЖП. Форма и содержание договора закреплены Типовым договором социального найма ЖП, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315. Содержание договора (права и обязанности сторон, отв- ть) регулируются так же Правилами пользования ЖП, утв. Пост. Правительства РФ от 21 янв. 2006 № 25. 31

Договор поднайма ЖП Поднаниматели относятся к категории лиц, не имеющих самостоятельного права пользования ЖП; Сдача в поднаем м/б при наличии условий: - согласие всех совместно проживающих членов семьи, включая временно отсутствующих; - согласие наймодателя; - после вселения поднанимателя и лиц, с ним заселяющихся, на каждого проживающего будет не менее учетной нормы, а для коммунальных квартир – нормы предоставления; - если в поднаем передается помещение в коммунальной квартире, получено согласие всех проживающих нанимателей, собственников, членов семей; 32

- В составе семьи нанимателя и поднанимателя нет граждан, страдающих тяжелой формой хронического заболевания, указанного в п. 4 ст. 51 ЖК РФ. Права поднанимателя зависят от прав нанимателя, с наймодателем в правоотношения поднаниматель не вступает. Договор поднайма заключается в письменной форме с предоставлением одного экземпляра наймодателю. В договоре указываются лица, проживающие с поднанимателем. 33

Договор поднайма является возмездным. Размер оплаты не является существенным условием и определяется сторонами. Срок не является существенным условием. Договор м/б заключен на определенный срок и без указания срока (тогда считается заключенным на 1 год). Срок не может превышать срок договора найма. Основания прекращения договора поднайма: - прекращение договора найма; - истечение срока договора поднайма; - истечение года с момента заключения, если срок не указан. 34

Основания расторжения договора: - соглашение сторон; - если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, использует помещение не по назначению; - систематически нарушает права и законные интересы соседей; - бесхозяйственно обращается с ЖП, доаускает разрушение. 35

Условия расторжения договора поднайма: Наниматель вправе предупредить поднанимателя об устранении допущенных нарушений; Если нарушения влекут разрушения ЖП, наниматель вправе назначить разумный срок для производства ремонта. Если нарушения не устранены договор расторгается в судебном порядке и поднаниматель выселяется. Если договор заключен без указания срока, то сторона - инициатор прекращения обязана предупредить другую за 3 мес. 36

Временные жильцы – категория граждан без самостоятельного права на ЖП. Они не находятся во взаимоотношениях с наймодателем. За действия временных жильцов ответственность несет наниматель. Для заселения временных жильцов необходимо согласие проживающих совместно с нанимателем. Согласие наймодеателя на вселение временных жильцов не требуется, но его следует предварительно уведомить. 37

Наймодатель может запретить вселение, если площадь ЖП на одного человека оставить менее учетной нормы, а для коммунальных квартир – менее нормы предоставления. Срок проживания не м/б более 6 мес. подряд. Пользование ЖП безвозмездное. Проблема: на сегодняшний день четко не определен характер отношений м/д временными жильцами и нанимателем: регулируются ли эти отношения нормами права, оформляются ли они трехсторонним соглашением (времен. жильц. , наниматель, наймодатель), применяется ли к этим отношениям договор безвозмездного пользования имущ-м). 38

5. Коммерческий наем. Договор коммерческого найма Проблема: отдельные авторы считают, что термины «аренда жилья» и «коммерческий наем» - синонимы. Задание: определить – есть ли в гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» отсылки к нормам гл. 34 ГК РФ и к ЖК РФ? 39

Договор коммерческого найма жилого помещения – соглашение, по которому наймодатель обязуется предать нанимателю ЖП на определенный срок за договорную плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением, своевременно выполнять возложенные на него договором обязанности. Признаки: консенсуальный , возмездный, срочный синаллагматический (стороны принимают обязательства в целях получения встречного исполнения кон трагента , договор потребительского типа) 40

Стороны: наниматель, наймодатель Ø Наймодатель – собственник или управомоченное им лицо (любой субъект гражданских правоотношений). Ø Наниматель – гражданин, на его стороне могут выступать постоянно проживающие с ним лица. С момента указания этих лиц в договоре они приобретают равные с нинамателем права по пользованию ЖП, если эти лица не указаны в договоре, то их вселение допускается с согласия наймодателя и при соблюдении норм площади ЖП. Исключение: вселение несовершеннолетних.

Наниматель несет отв-ть за действия проживающих с ним лиц. Исключение: если м/д ними заключен договор о солидарной отв-и, то они становятся сонанимателями, в данной ситуации необходимо внести изменения в договор (на стороне нанимателя будут выступать несколько лиц). 42

Объект договора коммерческого найма жилого помещения Объектом договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, соответствующее требованиям, установленным в НПА. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом.

Проблема: отдельные авторы считают, что для найма ЖП, находящегося в собственности граждан необходимо сделть исключение, в наем может сдаваться и не изолированное помещение (напр, часть комнаты) 44

В случае передачи ЖП не надлежащего качества: - наниматель может требовать возмещения причиненных убытков, понесенных в рез-те ненадлежащего исполнения своих обяз-в наймодателем, в случае если в ЖП есть недостатки препятствующие пользованию ЖП (п. 1 ст. 396 ГК РФ); - наймодатель должен устранить недостатки или заменить ЖП (п. 1 ст. 396 ГК РФ) 45

ЖП должно быть фактически и юридически свободно (ст. 676 ГК РФ). Данное требование применяется, если ЖП предоставляется из гос-го или муниц-го фонда. ЖП, находящееся в собственности граждан может быть, к примеру, в залоге. 46

Цена является существенным условием Цена определяется соглашением сторон. Если НПА устанавливает максимальную цену, то цена в договоре не долна превышать установленной. Срок внесения платы определяется договором. Если срок внесения платы не определен, то применяется ч. 1 мт. 155 ЖК РФ (ежемесячно, не позднее 10 го числа месяца, следующего за истекшим) 47

Кроме предмета и цены стороны могут установить иные существенные условия. Например, количество человек, которые могут проживать в жилом помещении. Срок договора не может превышать 5 лет, если срок не указан – он заключен на 5 лет, если истечение срока определено событием, то договор прекращается при наступлении события, но не может длиться более 5 лет. Возможен краткосрочный договор – до 1 года (к нему не применяются правила п. 2 ст. 677, ст. 680, 684 -686, п. 2 ст. 687 ГК РФ) 48

Форма договора коммерческого найма жилого помещения Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Как правило, стороны договора ограничиваются при этом простой письменной формой. Гражданским законодательством не установлено, что договор найма жилого помещения подлежит государственной регистрации. Вместе с тем, в силу самой сущности данного договора, в результате его заключения возникает известное ограничение права на объект договора. Согласно ст. 675 ГК переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма 49

В основные обязанности наймодателя входит: Øпередача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания; Øосуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение; Øпредоставление или обеспечение нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг; Øобеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, и т. п. 50

Основными обязанностями нанимателя являются: использование жилого помещения только для проживания обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии; наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя своевременное внесение платы за жилое помещение самостоятельное внесение коммунальных платежей, если иное не установлено договором, 51

Особым условием договора жилищного найма является преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Преимущественного права на возобновление договора на новый срок наниматели по таким договорам по общему правилу не имеют, за исключением случаев, когда самим договором краткосрочного найма стороны установили иное. 52

Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора коммерческого найма жилого помещения При нотариальном удостоверении по желанию сторон договора коммерческого жилищного найма нотариус для обозрения истребует правоустанавливающий документ о принадлежности сдаваемого внаем жилого помещения и его государственной регистрации. Данные документы проверяются нотариусом и возвращаются собственнику жилого помещения. Для нотариального удостоверения договора необходима также справка бюро технической инвентаризации, из содержания которой можно наиболее точно определить и охарактеризовать в договоре сдаваемый внаем объект, дополнительно оценить информацию об отсутствии препятствий к заключению договора 53

При оформлении договора нотариус должен удостовериться также в отсутствии арестов и иных ограничений (обременений) прав собственника. Подтверждением этого является выписка из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В истребовании справки налогового органа об отсутствии задолженности по налогообложению необходимости не имеется, поскольку перехода права собственности на жилое помещение при сдаче его внаем не происходит, однако по желанию участников договора указанные сведения могут быть приобщены к материалам дела. 54

Вопросы для рассмотрения на семинарских занятиях 1. Обмен ЖП, занимаемыми по договору социального найма. 2. Плата за ЖП и коммунальные услуги как обязанность нанимателя. 3. Изменение договора социального найма. 4. Расторжение и прекращение договора социального найма. 5. Расторжение и прекращение договора коммерческого найма. 6. Проблемы правового регулирования отношений, возникающих из договоров найма. 55

СРС по теме «Договоры найма ЖП» Подготовить договор коммерческого найма жилого помещения, находящегося в общей собственности супругов. При необходимости подготовить сопроводительные документы. Результат СРС должен быть представлен с в срок – до 20 апреля 56

57