ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ Подготовили Утепова Альфия Шевченко Анастасия

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ Подготовили: Утепова Альфия, Шевченко Анастасия

По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической природе договор продажи недвижимости: консенсуальный (порождает гражданские права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения); возмездный; двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон); синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствамипредоставлениями).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли продажи недвижимости может быть любое недвижимое иму щество, обладающее признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК), указанное в п. 1 ст. 130 ГК.

Субъекты договора продажи недвижимости граждане, юридические лица, другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования) в отдельных случаях.

Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его подписания. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Однако переход права собственности на недвижимость от про давца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического соста ва, а именно: заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности.

Содержание договора продажи недвижимости Существенные условия договора продажи недвижимости: о предмете продажи о цене продаваемого недвижимого имущества.

В отличие от договора купли продажи движимого имущества до говор продажи недвижимости должен содержать согласованное сто ронами в письменной форме условие о цене недвижимости. При от сутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может оп ределяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера пе реданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и по купателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о переда че (п. 1 т. 556 ГК). Приведенная с императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Укло нение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижи мости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать иму щество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

При передаче сложных в инженерно техническом отношении зда ний (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обяза тельным условием надлежащего исполнения обязательства по пере даче является проведение продавцом за свой счет силами специали зированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимо сти, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслужи вающих данный объект, и пр.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями: принятие покупателем недвижимости, не соответствующей услови ям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие огово рено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее ис полнение договора (п. 2 ст. 556 ГК); при передаче продав цом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательст ва (п. 3 ст. 475 ГК).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо мента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторо нами в полном объеме. Государственная регистрация перехода пра ва собственности не является препятствием для расторжения ис полненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой поку пателем имущества. Для расторжения договора купли продажи недвижимости недоста точно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации об ратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обра щение в суд, который должен принять решение, содержащее предпи сание регистрирующему органу о регистрации перехода права собст венности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре про дажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата испол ненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).