Договор продажи недвижимости Нормативная база • ГК пар. 7 гл. 30 ГК. • Земельный кодекс Российской Федерации от 25. 10. 2001 N 136 ФЗ. • ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101 -ФЗ. • Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 16 февраля 2001 г. • ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним» от 14 марта 2009 г. № 31 -ФЗ. • ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102 -ФЗ. • ФЗ от 24 июля 2007 года N 221 -ФЗ О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
Судебная практика • • • ПЛЕНУМ ВС РФ 10, ПЛЕНУМ ВАС РФ № 22 ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 апреля 2010 года «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ» . Постановление Пленума ВАС № 54 от 11. 07. 11 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» . Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости» от 13 ноября 1997 г. № 21. Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» от 16 февраля 2001 г. Постановление Пленума ВАС РФ № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24 марта 2005 г.
Определение договора По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Должен ли продавец быть собственником к моменту заключения договора? Мнения • Ранее - только собственник– п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г. • Сейчас – разъяснения ВАС противоречивы: • П. 60 Пост. ВАС и ВС 10/22. • П. 1 Пост. ВАС 54.
Ряд ограничений на заключение договора продажи недвижимости установлены судебно-арбитражной практикой • Ранее - п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г. - после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться. • П. 14 утратил силу – ВС и ВАС 10 -22. В п. 61 10/22 прямо предусмотрена возможность заключения продавцом нескольких договоров на одну недвижимость.
Продажа незавершенного строительством объекта • П. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 • п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59
Форма договора Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК заключается • в письменной форме • путем составления одного документа, подписанного сторонами • несмотря на практику, нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости не требуется.
Государственная регистрация Следует четко разграничивать • государственную регистрацию перехода права собственности по договору, с одной стороны, и • государственную регистрацию самого договора, с другой. Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях (см. п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122 ФЗ По общему правилу, государственной регистрации договора продажи недвижимости не требуется. Последний считается заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 ГК РФ) (см. п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости» от 13 ноября 1997 г. ).
Регистрируются договоры: • • государственной регистрации подлежат договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и договоры продажи предприятий (п. 3 ст. 560 ГК РФ). В подобных ситуациях момент государственной регистрации договора является моментом его заключения (см. п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 2 ст. 558 ГК РФ, п. 3 ст. 560 ГК РФ). • • Таким образом, при совершении договора продажи жилого помещения или договора продажи предприятия сторонам необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ, п. 3 ст. 560 ГК РФ); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Скачать презентацию Договор продажи недвижимости Нормативная база • ГК пар.
6-Договор продажи недвижимости.ppt