Договор долевого участия в строительстве (анализ судебной

Договор долевого участия в строительстве (анализ судебной практики) ВЫПОЛНИЛА : ИВШИНА МАРИНА

Долевое строительство (от англ. equity construction - "строительство по справедливости") - форма инвестиционной деятельности в строительстве, где строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства дольщиков - граждан и юридических лиц - для строительства объектов недвижимости. Аргентина, период правления президента Рауля Альфонсина (10. 12. 1983 - 08. 07. 1989).

№ 214 -ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30. 12. 2004 г. Способы «обхода» № 214 -ФЗ: - Предварительный договор купли-продажи ( предварительный договор должен отвечать требованиям ст. 429 ГК РФ. В договоре должен быть четко прописан его предмет, а именно характеристика объекта недвижимого имущества должна позволять выделить квартиру в составе многоквартирного дома - Определение Санкт-Петербургского городского суда от 21. 11. 2011 N 33 -17223), - Вексельная схема ( Определение ВАС РФ от 26. 10. 2011 N ВАС- 13447/11 по делу N А 07 -18777/2010).

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости – п. 1 ст. 4 № 214 -ФЗ.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим ФЗ (п. 3 ст. 4 № 214 -ФЗ, Определение Калужского областного суда от 28. 07. 2011 по делу N ГК 33 -1975/2011, Постановлениие ФАС Западно -Сибирского округа от 17. 02. 2011 по делу N А 45 - 13239/2010, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06. 08. 2010 по делу N А 21 -125/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07. 05. 2010 по делу N А 27 -10002/2009. ) Противоположная практика - Постановление ФАС Уральского округа от 20. 08. 2009 N Ф 09 -6016/09 -С 1 по делу N А 47 - 3050/2009, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27. 02. 2010 по делу N А 13 -2823/2009.

Застройщик (п. 1 ст. 2, ст. 3 № 214 -ФЗ) - ю/л (ОПФ значения не имеет), - наличие ЗУ на праве собственности, аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования (только в случаях, предусмотренных № 161 -ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства «), - привлекает денежные средства участников долевого строительства: *цель - для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, *после получения разрешения на строительство, *после опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, *после регистрации прав на ЗУ. Постановление ФАС Уральского округа от 31. 07. 2007 N Ф 09 -5989/07 - С 6 по делу N А 76 -2034/2007, Постановление ФАС Западно- Сибирского округа от 01. 10. 2010 по делу N А 46 -22797/2009.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных № 214 - ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (п. 3 ст. 3 № 214 -ФЗ, Определение ВАС РФ от 10. 06. 2011 N ВАС-6713/11 по делу N А 78 - 8087/2009, Определением ВАС РФ от 16. 12. 2010 N ВАС-16980/10 по делу N А 70 -10075/2009)

Участник долевого строительства - гражданин или организация, внесшие свои денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объектов долевого строительства - жилых или нежилых помещений. В этом качестве может выступать любой правоспособный гражданин либо организация, зарегистрированная в качестве юридического лица.

ст. 4 № 214 -ФЗ Договор должен содержать: ч. 4. 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – (Постановление ФАС Центрального округа от 24. 12. 2010 по делу N А 48 -2034/2010).

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18. 12. 2008 по делу N А 56 -37445/2007, Определение ВАС РФ от 27. 06. 2011 N ВАС-5434/11 по делу N А 48 - 2034/2010). 4) гарантийный срок на объект долевого строительства (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29. 08. 2011 N Ф 03 - 3703/2011 по делу N А 59 -3191/2010). ч. 5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным

Закон обязывает застройщиков предоставлять обеспечение по всем договорам, заключенным для строительства (ст. 13 № 214 -ФЗ). Существует возможность включать в договор долевого участия в строительстве условия об оплате коммунальных услуг и переносе бремени содержания объекта долевого строительства на дольщика с момента передачи помещения по передаточному акту (Постановление ФАС Центрального округа от 14. 01. 2010 по делу N А 68 - 10067/2009, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23. 03. 2007, 16. 03. 2007 N Ф 03 -А 04/07 - 2/290 по делу N А 04 -7767/06 -14/817).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 8 № 214 -ФЗ). Таким образом, при соблюдении прочих условий, но отсутствии передаточного акта или иного документа дольщик (покупатель) с момента ввода объекта в эксплуатацию имеет право признать права собственности на объект недвижимого имущества в суде. Постановление ФАС Московского округа от 26. 09. 2011 по делу N А 40 -122641/10 -23 -1032

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Однако по данному виду спора суды хоть и удовлетворяют требования участников долевого строительства, но по-прежнему уменьшают размер неустойки, руководствуясь ст. 333 ГК РФ (Определение ВАС РФ от 05. 12. 2011 N ВАС-15115/11 по делу N А 64 - 5539/08 -23, Постановление Президиума ВАС РФ от 10. 05. 2011 N 16904/10 по делу N А 13 -16297/2009, Определение Верховного Суда РФ от 27. 10. 2009 N 43 -В 09 -3).

застройщик в обязательном порядке должен предоставлять по требованию дольщика документы, исчерпывающий список которых дан в п. 2 ст. 21 N 214 -ФЗ застройщик обязан предоставлять любому обратившемуся лицу документы, согласно списку по п. 2 ст. 20 N 214 -ФЗ застройщик обязан также обязательно предоставить информацию о своей деятельности согласно п. 1 ст. 20 N 214 -ФЗ

Согласно пунктам 4 и 5 статьи 5 Закона о долевом участии застройщик вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях: - просрочка внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем два месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа; - систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

Признать недействительным односторонний отказ от договора, а договор, соответственно, действующим ( например: Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года N ВАС-16225/08 по делу N А 50 -483/2008 -Г 05; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу N А 79 -15161/2009; Постановление Федерального арбитражного суда Западно- Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу N А 45 - 27396/2009; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 года по делу N А 56 - 2761/2008; Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 октября 2011 года). Обжаловать незаконные действия Росреестра (Определение Свердловского областного суда от 5 апреля 2011 года по делу N 33 -3617/2011), Требовать возврата денежных средств и уплаты процентов

Расторжение в одностороннем порядке – п. 1 ст. 9 № 214 -ФЗ, В судебном порядке – п. 1. 1. ст. 9 № 214 -ФЗ. Последствия: обязанность возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора + проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Помимо неустойки убытки в размере расходов, произведенных дольщиком по найму жилого помещения, подлежат взысканию с застройщика В данном случае к отношениям сторон подлежит применению Закон РФ от 07. 02. 1992 N 2300 -1 "О защите прав потребителей» (Обзор судебной практики по рассмотрению районными (городскими) судами Калининградской области гражданских дел в первом полугодии 2010 года, Постановление ФАС Уральского округа от 02. 03. 2010 N Ф 09 -1083/10 -С 4 по делу N А 07 - 13906/2009 -Г-ДИР).

Деятельность застройщика подвержена строгому государственному контролю и надзору со стороны уполномоченных государственных органов, которые при выявлении различных нарушений в деятельности застройщика вправе применять к нему разнообразные меры административного воздействия вплоть до принудительной ликвидации застройщика в судебном порядке (п. 8 ст. 23 № 214 -ФЗ).

Постановлением Правительства РФ от 27. 10. 2005 N 645 утверждены Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; формы отчетности. Правительством РФ должны быть установлены требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера указанных средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (ч. 3 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве). К нормативам оценки финансовой устойчивости относятся: норматив обеспеченности обязательств, норматив целевого использования средств, норматив безубыточности (Приказ ФСФР от 30. 11. 2006 г. № 06 - 137/пз-н, Постановление РФ от 21. 04. 2006 г. № 233).

Норматив обеспеченности обязательств рассчитывается по следующей формуле: H 1=A/O Норматив целевого использования средств рассчитывается по следующей формуле: H 2=Aн/Д Норматив безубыточности определяется как количество лет, из трех последних лет работы застройщика, в которых в годовом отчете о прибылях и убытках у застройщика в качестве конечного финансового результата деятельности отражалась прибыль.