Дисциплина: Основы оценки стоимости недвижимости
Дисциплина блока «Оценка недвижимости» Контрольное мероприятие Состав контрольных заданий Основы оценки стоимости недвижимости экзамен Практика оценки недвижимости зачет Выполнение практикума в EXCEL курсовая работа Выполнение курсовой работы по варианту (отчет) Ценообразование в строительстве зачет Выполнение тестовых заданий по дисциплине + выполнение сметы
ОСНОВНАЯ ЛИТЕРАТУРА n n Оценочная деятельность: Оценка стоимости имущества. Кн. 2. Учебное пособие под ред. И. В. Косоруковой. - М. : Маркет ДС, 2009. Оценочная деятельность: Правовые, теоретические и математические основы. Кн. 1. Учебное пособие под ред. И. В. Косоруковой. - М. : Маркет ДС, 2010.
Нормативно-правовая база • • • ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ( в ред. от 30. 06. 2008). Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО№ 1)» , утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20. 07. 2007 № 256 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)» , утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20. 07. 2007 № 255 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО№ 3)» , утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20. 07. 2007 № 254 Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО№ 4)» , утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 22. 10. 2010 № 508
Дополнительная литература n n n Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – 2 -е издание перераб. и доп. – М. : Финансы и статистика, 2009. Грибовский С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С. В. Грибовский, С. А. Сивец; под ред. С. В. Грибовского, М. А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2008. Статьи в журналах Вопросы оценки, Московский оценщик, Материалы порталов www. ocenchik. ru, www. appraiser. ru, www. labrate. ru и т. д.
Объект оценки Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Объект оценки К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в ГК РФ оговаривается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью в соответствии со ст. 132 ГК РФ.
Объект оценки Объекты недвижимости в соответствии с ст. 130, 132 ГК РФ ·Земельные участки ·Участки недр ·Обособленные водные объекты ·Лесные участки ·Здания и сооружения При оценке данных объектов применяется подходы и методы оценки стоимости недвижимости Морские суда Воздушные суда Суда внутреннего плавания Космические объекты При оценке данных объектов применяется методика оценки стоимости машин и оборудования, транспортных средств Предприятия как имущественные комплексы При оценке данных объектов применяется методика оценки стоимости предприятия (бизнеса)
Процесс оценки Проведение оценки включает следующие этапы (из ФСО № 1): n n n а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке.
Задание на оценку должно содержать следующую информацию: n а) объект оценки; n б) имущественные права на объект оценки; n в) цель оценки; n г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; n д) вид стоимости; n е) дата оценки; n ж) срок проведения оценки; n з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
Стоимость недвижимости n Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)» , утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20. 07. 2007 № 255)
Стоимость недвижимости n Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)» , утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20. 07. 2007 № 255)
Стоимость недвижимости n Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)» , утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20. 07. 2007 № 255)
Стоимость недвижимости n Кадастровая стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)» , утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20. 07. 2007 № 255)
Стоимость недвижимости Из ФСО № 4 Под кадастровой стоимостью понимается n установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, n при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Стоимость недвижимости Из ФСО № 4 Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Стоимость недвижимости n n Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
Стоимость недвижимости Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы: n заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке; n сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; n определение ценообразующих факторов объектов оценки; n сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки; n группировка объектов оценки; n сбор рыночной информации; n построение модели оценки; n анализ качества модели оценки; n расчет кадастровой стоимости; n составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
Принципы оценки Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника Принцип полезности n Принцип замещения n Принцип ожидания Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями. n Остаточная продуктивность n Принцип вклада n Принцип прогрессии и регрессии n Принцип сбалансированности n Принцип экономической величины n Принцип экономического Принципы оценки, связанные с рыночной средой n Принцип зависимости n Принцип соответствия n Принцип спроса и предложения n Принцип конкуренции n Принцип изменения Принцип наиболее эффективного использования n
Принцип НЭИ Наиболее эффективное использование определяется как использование недвижимости, которое: а) является законодательно разрешенным, б) физически осуществимо, в) финансово обосновано; г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
Анализ НЭИ рассматривается в два этапа: 1) земельного участка как свободного, 2) участка земли с существующими улучшениями.
Анализ НЭИ 1) Текущее использование объекта С 1=Ст, где С 1 – расчетная стоимость; Ст – стоимость объекта в текущем использовании.
Анализ НЭИ 2) Альтернативное использование с учетом смены функционального назначения / реконструкции / ремонта и т. д. С 2=Срек–Зрек, где Срек – стоимость объекта после реконструкции / ремонта; Зрек – затраты на реконструкцию / ремонт.
Анализ НЭИ 3) Альтернативное использование с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых С 3=Снс–Зснос–Знс+Св где Снс– стоимость нового объекта; Зснос – затраты на снос существующих улучшений; Знс – затраты на новое строительство; Св – стоимость возвратных материалов.
Анализ НЭИ 4) Выбор наиболее эффективного использования. Снэи=max{С 1; С 2; С 3}
Сбор информации Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
Сбор информации в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки; в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Сбор информации Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Если проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
Сбор информации Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача документов фиксируется актом приема -передачи с указанием перечня запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов.
Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта n n Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор куплипродажи, свидетельство на право собственности и др. ); Документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр. );
Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта n n n Документы, свидетельствующие о градостроительных ограничениях (акт разрешенного использования, документы о принадлежности объекта к памятникам, наличие рекреационных зон и др. ) Документы по обременениям (договора аренды, залога и др. ); Документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр. );
Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта n n n Проектная документация, исполнительная документация по строительству. Документы о проведении реконструкции, расширении, модернизации; Эксплуатационная документация; Акты обследования технического состояния; Справка о балансовой стоимости объекта; Справка о коммунальных платежах с указанием структуры.
Осмотр объекта и фотофиксация n n n Осмотр местоположения; Осмотр конструктивных, объемно-планировочных характеристик; Осмотр инженерных коммуникаций; Фиксация строительной готовности; Фиксация технического состояния; Фотофиксация (окружения, подъездов, переднего и заднего фасада здания, помещений разного конструктива, функционала, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта и т. п. ).
Основные характеристики земельного участка n n n адрес, кадастровый номер; площадь; оформленные права на земельный участок; разрешенное использование; разрешенная максимальная этажность и /или максимальная плотность застройки; форма; геологические, гидрогеологические, сейсмологические, топографические характеристики; улучшения, относящиеся к земельному участку (инженерные коммуникации, благоустройство, озеленение, дороги, тротуары, подъездные пути, ограждение, парковка); охрана территории; размер платы за землю (арендная плата или земельный налог); наличие обременений, сервитутов.
Описание улучшений включает n n n общая информация; характеристики строения; характеристики помещений; специальная информация; строительная готовность и техническое состояние.
Описание улучшений включает Общая информация: n балансовая стоимость; n год ввода в эксплуатацию; n год последнего капремонта, реконструкции; n серия типового проекта; n строительный объем, общая площадь, площадь застройки; n этажность; n историческая и архитектурная ценность. n текущее использование; n группа капитальности.
Описание улучшений включает Характеристики строения включают конструктивную схему и конструктивные решения и материал основных конструкций: фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, каркас (колонны, балки и т. д. ), кровля, наружная отделка, проемы, элементы междуэтажных сообщений (лестницы, лифты, подъемники) и др. (крыльца, балконы, мусоропровод, фонари), а также обеспеченность инженерными коммуникациями.
Описание улучшений включает Характеристики помещений: n n n n функциональное зонирование; общая площадь с разбивкой по этажам; потенциально сдаваемая (пригодная для сдачи в аренду) площадь, полезная площадь; высота помещений; наличие отдельного входа; внутренняя отделка; инженерное оборудование, в том числе специальное (холодильное, крановое и др. );
Описание улучшений включает Специальная информация: n n n оплата коммунальных услуг, налог на имущество; платежи по страховке, содержание территории, расходы по управлению, охране, обслуживанию; затраты на текущие ремонты; история объекта; действующие арендные ставки; количество арендаторов; типичные сроки аренды; вакантность помещений, потери от смены арендаторов.
Подходы и методы Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.
Доходный подход Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих.
Доходный подход Расчет стоимости методом DCF производится по формуле: где V– рыночная стоимость объекта; CFj – денежный поток периода j-го года; r – ставка дисконтирования; Vterm – реверсия (стоимость продажи в конце прогнозного периода); п – длительность прогнозного периода, лет.
Доходный подход На стадии постоянных денежных потоков, когда объект недвижимости вышел на оптимальный и стабильный уровень загрузки, применим метод капитализации.
Доходный подход Метод капитализации дохода используется в случае, если ожидаемые темпы роста чистых доходов будут умеренными и предсказуемыми.
Доходный подход Метод капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (Net Operational Income или сокращенно NOI) в стоимость путем деления его на ставку капитализации (R).
Метод капитализации. Определение ЧОД. Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов. ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости: ПВД = S • Сар, где S – площадь, сдаваемая в аренду, м 2; Сар – рыночная арендная ставка за 1 м 2 в год.
Метод капитализации. Определение ЧОД. Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости: ДВД = ПВД – Потери (+ Прочие доходы ) или ДВД = ПВД ٠ (1 – Кндз)٠ (1 – Кн ар), где Кндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта; Кн ар - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.
Метод капитализации. Определение ЧОД. Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР). ЧОД = ДВД – ОР.
Метод капитализации. Определение ЧОД. Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости. Операционные расходы принято делить на: q условно-постоянные; q условно-переменные, или эксплуатационные; q расходы на замещение, или резервы.
Метод капитализации. Определение ставки капитализации. Ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.
Метод капитализации. Определение ставки капитализации. Теоретически ставка капитализации должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы: n безрисковую доходность, существующую на рынке; n компенсации за риски вложения в оцениваемый объект; n поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Метод капитализации. Определение ставки капитализации. Существует несколько методов определения ставки капитализации: n с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива); n метод рыночной выжимки; n метод связанных инвестиций.
Метод капитализации. Определение ставки капитализации. Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам снизится через n лет, и известна доля снижения стоимости (dep) n n R = re + dep · r 1 , где R – ставка капитализации; re – ставка доходности на собственный капитал; r 1 – норма возврата капитала; dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.
Метод капитализации. Определение ставки капитализации. Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, и известна доля увеличения стоимости (app). n n R = re - арp · r 1 , где R – ставка капитализации; re – ставка доходности на собственный капитал; r 1 – норма возврата капитала; арp – доля увеличения стоимости недвижимости через n лет.
Метод капитализации. Определение ставки капитализации. Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет n n R = re, где R – ставка капитализации; re – ставка доходности на собственный капитал.
Метод капитализации. Определение ставки капитализации. Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Ставка доходности собственного капитала (re ) строится чаще всего методом кумулятивного построения: re = rf + p 1 + p 2 + p 3, где n rf – безрисковая ставка дохода; n p 1– премия за риск вложения в недвижимость n p 2– премия за низкую ликвидность недвижимости n p 3– премия за инвестиционный менеджмент.
Метод капитализации. Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки) Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить ставку капитализации.
Метод капитализации. Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки) n n n где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога; Vi – цена продажи i-го объекта-аналога: k – количество аналогичных объектов недвижимости.
Метод капитализации. Определение ставки капитализации методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций.
Метод капитализации. Определение ставки капитализации методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.
Метод капитализации. Определение ставки капитализации методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с учетом возмещения капитальных затрат
Метод капитализации. Определение ставки капитализации методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Общая ставка капитализации (Rо) определяется как средневзвешенное значение: R о = M • Rm + ( 1 – M ) • Re где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала); Rm – ипотечная постоянная; Re – ставка капитализации для собственного капитала.
Определение ставки капитализации методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются: Ø соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал; Ø коэффициентом ипотечной задолженности.
Определение ставки капитализации методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Если обозначить Rm – ипотечная постоянная, Rо – общая ставка капитализации, то влияние левереджа можно записать: n Rm < Rо — область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;
Определение ставки капитализации методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. n Rm > Rо — область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.
Доходный подход Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих.
Доходный подход Расчет стоимости методом DCF производится по формуле: где V– рыночная стоимость объекта; CFj – денежный поток периода j-го года; r – ставка дисконтирования; Vterm – остаточная стоимость (стоимость продажи в конце прогнозного периода); п – длительность прогнозного периода, лет.
Определение ЧОД. Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов. ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости: ПВДi = Si • Сарi, где Si – площадь, сдаваемая в аренду в i-ом году , м 2; Сарi – рыночная арендная ставка в i-ом году за 1 м 2 в год.
Определение ЧОД. Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости: ДВДi = ПВДi – Потериi (+ Прочие доходыi ) или ДВДi = ПВДi ٠ (1 – Кндзi)٠ (1 – Кн арi), где Кндзi - коэффициент потерь от недозагрузки объекта в iом году; Кн арi - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту в i-ом году.
Определение ЧОД. Чистый операционный доход – годовой действительный валовой доход в i-ом году за минусом годовых операционных расходов в i-ом году. ЧОДi = ДВДi – ОРi.
Определение ЧОД. Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости. Операционные расходы принято делить на: q условно-постоянные; q условно-переменные, или эксплуатационные; q расходы на ремонт.
Определение ставки дисконтирования. Теоретически ставка дисконтирования должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы: n безрисковую доходность, существующую на рынке; n компенсации за риски вложения в оцениваемый объект.
Определение ставки дисконтирования Существует несколько методов определения ставки дисконтирования: 1) метод кумулятивного построения; 2) метод сравнения альтернативных инвестиций; 3) метод выделения; 4) метод мониторинга.
Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования строится чаще всего методом кумулятивного построения: re = rf + p 1 + p 2 + p 3, где n rf – безрисковая ставка дохода; n p 1– премия за риск вложения в недвижимость n p 2– премия за низкую ликвидность недвижимости n p 3– премия за инвестиционный менеджмент.
Определение стоимости продажи объекта в конце прогнозного периода (реверсии). Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью: 1) сравнительного подхода (цена будущей продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и будущего состояния рынка недвижимости);
Определение стоимости продажи объекта в конце прогнозного периода (реверсии). Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью: 2) доходного подхода (исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода, использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации);
Определение стоимости продажи объекта в конце прогнозного периода (реверсии). Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью: 3) затратного подхода ( стоимость последующей продажи, как сумму прогнозной величины рыночной стоимости земельного участка и затрат на воспроизводство (или замещение) улучшений на момент окончания прогнозного периода).
Реальные и номинальные ставки дисконтирования. Если денежные потоки в номинальном выражении, то применяют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию). Если денежные потоки в реальном выражении, то применяют реальные ставки (очищенные от инфляции).
Основы ипотечноинвестиционного анализа В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств.
Основы ипотечноинвестиционного анализа Максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.
Основы ипотечноинвестиционного анализа В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и метод Эллвуда.
Основы ипотечноинвестиционного анализа Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечноинвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.
Основы ипотечноинвестиционного анализа Традиционный метод. V = Ve + Vm, где V – стоимость объекта недвижимости; Ve – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости; Vm – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними
Сравнительный подход В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода: n метод сравнения продаж; n метод валовой ренты.
Сравнительный подход. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке. В качестве экономической единицы сравнения выступает потенциальный (действительный) валовой доход объекта недвижимости.
Сравнительный подход. Метод валовой ренты. Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Сравнительный подход. Метод валовой ренты. V = ПВДоб • МВРа, где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВДоб – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; МВРа – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;
Сравнительный подход. Метод валовой ренты. n n n где ПВД i – потенциальный валовой доход iго объекта-аналога; Цi – цена продажи i-го объекта-аналога: k – количество аналогичных объектов недвижимости.
Сравнительный подход. Метод валовой ренты. n n n где ПВД i – потенциальный валовой доход iго объекта-аналога; Цi – цена продажи i-го объекта-аналога: k – количество аналогичных объектов недвижимости.
Сравнительный подход. Метод сравнения продаж. n n 1 -й этап. Анализ рынка. Выявляются объекты недвижимости, сопоставимые с оцениваемым (назначение, объем прав) 2 -й этап. Сравнение сопоставимых объектов с оцениваемым объектом. По минимуму различий выбираются аналоги ( от 5) 3 -й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках вносятся поправки в цены аналогов. 4 -й этап. Согласовываются скорректированные цены аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта на основе сравнительного подхода.
Сравнительный подход. Метод сравнения продаж. Элементы сравнения - критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов) 1) Объем прав. 2) Условия финансирования сделки. 3) Условия продажи, 4) Время продажи 5) Местоположение 6) Физические характеристики ( размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и др. ) 7) Экономические характеристики ( условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования и т. п. ) 8) Наличие движимого имущества
Сравнительный подход. Метод сравнения продаж. Единицы сравнения земли: • цена за 1 га; • цена за 1 сотку; • цена за 1 м 2. Единицы сравнения застроенных участков: • цена за 1 м 2 общей площади; • цена за 1 фронтальный метр; • цена за 1 м 2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; • цена за 1 м 3.
Сравнительный подход. Метод сравнения продаж. Поправки Процентные (коэффициентные) Стоимостные (денежные) Вводимые к цене единицы сравнения аналога Вводимые к цене аналога в целом
Сравнительный подход. Метод сравнения продаж. Методы расчета поправок (корректировок) n стоимостной метод; n методы парных продаж; n экспертный метод; n статистический метод.
Сравнительный подход. Метод сравнения продаж. Методы расчета поправок (корректировок) n стоимостной метод; n методы парных продаж; n экспертный метод; n статистический метод.
Сравнительный подход. Метод сравнения продаж. Методы расчета поправок (корректировок) n стоимостной метод; n методы парных продаж; n экспертный метод; n статистический метод.
Сравнительный подход. Метод сравнения продаж. Методы расчета поправок (корректировок) стоимостной метод расчета величины корректировки (поправки) состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.
Метод парных продаж Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какоголибо одного параметра. Именно различием по данному параметру объясняется различие в ценах объектов парных продаж.
Метод парных продаж Поправка коэффициентная П=(Ц 1)/(Ц 2) Поправка процентная П=(Ц 1)/(Ц 2) -1 Поправка стоимостная П=(Ц 1) - (Ц 2) Ц 1 – цена объекта парных продаж, характеристика которого совпадает с характеристикой оцениваемого, Ц 2 - цена объекта парных продаж, характеристика которого совпадает с характеристикой аналога.
Сравнительный подход. Метод сравнения продаж. Методы расчета поправок (корректировок) В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта -оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Сравнительный подход. Метод сравнения продаж. Методы расчета поправок (корректировок) Статистический метод. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционнорегрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.
Затратный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого объекта.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Затратный подход Сон = Сзу + ЗВ или Сон = Сзу + ЗЗ, где Сон – стоимость объекта недвижимости; Сзу – стоимость земельного участка; ЗВ – затраты на воспроизводство улучшений земельного участка; ЗЗ – затраты на замещение улучшений земельного участка.
Затратный подход Затраты на замещение объекта - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта. Затраты на воспроизводство объекта - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.
Затратный подход Сон = Сзу +(ЗВнов – И) или Сон = Сзу + (ЗЗнов – И), где Сон – стоимость объекта недвижимости; Сзу – стоимость земельного участка; ЗВнов – затраты на воспроизводство улучшений земельного участка как новых; ЗЗнов – затраты на замещение улучшений земельного участка как новых; И – износ объекта оценки.
Затратный подход Затраты на замещение улучшений земельного участка как новых - сумма затрат на создание как нового объекта, аналогичного объекту, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли. Затраты на воспроизводство улучшений земельного участка как новых - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание как нового объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа улучшений, с добавлением предпринимательской прибыли.
Затратный подход Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.
Затратный подход В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения затрат на воспроизводство здания как нового (затрат на замещение здания как нового): n метод сравнительной единицы; n метод разбивки по компонентам; n метод количественного обследования.
Затратный подход. Метод сравнительной единицы ЗЗнов =Зстр · So ·Кн · Км · Кв · К пз · *К ндс Зстр – стоимость строительства 1 кв. м. или 1 куб. м. типичного сооружения на базовую дату; So – площадь или объем оцениваемого объекта; Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением; Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.
Затратный подход. Метод разбивки по компонентам Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т. п. ЗЗнов =[Σ (Vj · C j) ]· Км · Кв · К пз · К н где Vj – объем j-го компонента; C j – стоимость строительства единицы объема j-го компонента; Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.
Затратный подход. Метод количественного обследования Затраты на замещение или воспроизводство улучшений земельного участка как новых рассчитываются как сметная стоимость строительства с учетом, всех накладных расходов, косвенных расходов и прибыли предпринимателя.
Затратный подход Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ может быть выражен в абсолютных и относительных единицах.
Затратный подход Если износ выражен в абсолютных единицах (денежных единицах), то ЗВ = ЗВнов – И или ЗЗ = ЗЗнов – И. Если износ выражен в относительных единицах (процентах), то ЗВ = ЗВнов ∙ (1 – И).
Затратный подход ИЗНОС Физический устранимый неустранимый Функциональный Внешний устранимый неустранимый как правило, неустранимый
Затратный подход Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.
Затратный подход Функциональным износом называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Затратный подход Внешний износ – это снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п.
Затратный подход Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно. Устранимый износ определяется на основе стоимостного метода (потеря стоимости определяется как сумма затрат на проведение ремонта по устранению износа)
Затратный подход Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. n Ифиз = ∑ (Ифизi ∙Ii) i=1 Ифизi – физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента; Ii – удельный вес i-ого конструктивного элемента; n – число конструктивных элементов
Затратный подход Величина физического износа элемента может быть определена: ü ü ü экспертно; на основании «Правил оценки физического износа» ВСН 53 -86(р); методом срока жизни.
Затратный подход Величина физического износа элемента может быть определена методом срока жизни. Ифиз = ЭВ /ФЖ, где Ифиз – износ элемента физический; ЭВ – эффективный возраст элемента; ФЖ – срок физической жизни элемента.
Затратный подход Величина функционального и внешнего износа может быть определена: ü ü экспертно; методом парных продаж; методом капитализации избыточных операционных расходов; методом капитализации потерь в арендной плате.
Затратный подход Методы оценки земельных участков Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06. 03. 2002 № 568 -р.
Затратный подход Методы оценки земельных участков Доходный подход n метод капитализации земельной ренты, n метод остатка, n метод предполагаемого использования. Сравнительный подход n - метод сравнения продаж, n - метод выделения, n - метод распределения.
Согласование результатов оценки Затратный Доходный Сарвнительный 0, 1 0, 7 0, 2 Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. 1 100 000 1 620 000 1 500 000 Согласованная рыночная стоимость, руб. = 1 100 000٠ 0, 1 + 1620 000٠ 0, 7 + Коэффициент весомости каждого из подходов, отн. ед + 1500 000 ٠ 0, 2 = 1 544 000
Согласование результатов оценки Необходимо учитывать следующие факторы: • Степень соответствия каждого из примененных подходов задаче оценки; цели оценки; функциональному назначению объекта оценки и т. п. • Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов. • Предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки. • Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах. • Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.
Скачать презентацию Дисциплина Основы оценки стоимости недвижимости Дисциплина блока
d8b0305ebb335f499a6d2fb297e8942a.ppt