Директор департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость» Марина Васильева Юридические особенности оформления сделок с недвижимостью за рубежом www. advecs-zn. com
Содержание Виды сделок за рубежом - рассрочка - обратная аренда (leaseback) - таймшер - долевое владение (fractional ownership) - акции - юридическое лицо Этапы сделки Процедура оформления недвижимости на примере Испании Стоимость оформления сделки купли-продажи недвижимости Сложности оформления сделок за рубежом для российских инвесторов
Виды сделок за рубежом покупка за наличный расчет покупка за безналичный расчет покупка с использование кредитных средств рассрочка таймшер обратная аренда (leaseback) долевое владение (fractional ownership) акции юридическое лицо
Рассрочка Позволяет приобрести недвижимость, если у покупателя нет достаточной суммы денег и строительные компании не требуют от клиента документов, подтверждающих его платежеспособность Если покупатель не вносит платежи своевременно, продавец может лишить его права владения недвижимостью
Обратная аренда (leaseback) Управляющая компания платит владельцу собственности ежемесячную прибыль, оговоренную в контракте и индексированную в соответствии с инфляцией, независимо от того, на какое время апартаменты реально сдавались в аренду. Годовой доход от аренды обычно составляет 2. 5 - 4% от стоимости объекта. Управляющая компания решает все вопросы, связанные с арендой недвижимости: занимается поиском арендаторов, поддерживает жилье в хорошем состоянии, оплачивает коммунальные платежи. Обратная аренда не рассчитана на постоянное проживание. Обычно собственник имеет право пользоваться апартаментами не более шести недель в году. Некоторые компании продают по схеме обратной аренды объекты низкого качества по завышенным ценам.
Таймшер Объекты, предназначенные для таймшера, обычно представляют собой студии или апартаменты, отличающиеся высоким уровнем обслуживания Права владельца закреплены только договором; он приобретает не объект недвижимости, а право пользования этим объектом на время
Долевое владение (fractional ownership) Владелец может свободно продавать, дарить, завещать свою долю. Владелец может пользоваться недвижимостью в течение ограниченного периода времени, который зависит от количества совладельцев.
Этапы сделки заключительное соглашение предложение о покупке предварительное соглашение Как правило, документ оформляют в письменном виде и он является предложением цены за объект продавцу В большинстве стран во время подписания предварительного соглашения вносится задаток в размере 5 - 10 % от стоимости объекта Окончательный договор о совершении сделки купли-продажи подписывается двумя сторонами в присутствии нотариуса. После этого происходит обмен контрактами и уплачиваются необходимые налоги
Процедура оформления недвижимости на примере Испании ДОГОВОР НА ЮРИДИЧЕС КИЕ УСЛУГИ ДОГОВОР НА БРОНИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТ И И ОПЛАТА ДЕПОЗИТА ЧАСТНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ -ПРОДАЖИ ЗАЯВКА НА ИПОТЕКУ В СЛУЧАЕ НЕОБХОДИМОС ТИ И ЗАЯВКА НА NIE НОТАРИАЛЬНЫЙ АКТ ПЕРЕДАЧИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ОКОНЧАТЕЛЬНЫЙ РАСЧЕТ РЕГИСТРАЦИЯ НОТАРИАЛЬНОГО АКТА ПЕРЕДАЧИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПЕРЕДАЧА КЛЮЧЕЙ • Подписание договора на юридические услуги по сопровождению сделки юридической компанией; • Во многом облегчает весь процесс и гарантирует юридическую проверку недвижимости • Подписывается с целью убрать недвижимость с рынка на определенный период времени; • Содержит данные покупателя, продавца, цену, срок подписания частного договора купли-продажи; Сумма депозита от 3. 000 до 6. 000 евро, в случае расторжения договора на бронирование обычно не возвращается • Фиксируются данные покупателя, продавца, цена, способ оплаты, права и обязанности сторон; • При подписании этого договора платиться обычно 10% покупной цены недвижимости; • Оплачивается 50% юридического гонорара NIE – идентификационный номер иностранца, необходим для любого рода делопроизводства, официальных действий или совершения трансакций экономического характера (например, для приобретения недвижимости) ДОГОВОРА НА ЭЛЕКТРО- И ВОДОСНАБЖЕНИЕ, НА ПОДДЕРЖАНИЕ КОМПЛЕКСА • Платиться остаток стоимости недвижимости и расходы • Оплачивается 50% юридического гонорара
Стоимость оформления сделки купли-продажи недвижимости Работа адвоката Австрия Германия Работа агентов Работа нотариуса Налоги и регистр. взносы 3% (обязательно) 3% 1 -2% 4, 60% 3, 57 -7, 14% 1, 5 -2% 3, 5 -5% 1 -2% (не обязательно) Испания 1% (не обязательно) 5% 500 -1000 евро 7 -8% (10 -12% со взносами) Италия 1 -2% (не обязательно) 3 -4% 1 -2% 12% (10% НДС+ регистр. сборы) Франция от 300 евро (не обязательно) 5 -10% 1, 5 -2% 5% Хорватия от 1000 евро (не обязательно) 3, 69% 0. 5 -1% 5% 3% с продавца 1, 5 -2% 3% 3, 5 -3, 9% 105 евро 1, 6 -4% 3% до 2% 3% продавец Швейцария Финляндия Чехия от 500 евро (не обязательно) от 1000 евро (не обязательно) от 500 евро (не обязательно)
Сложности оформления сделок за рубежом для российских инвесторов 1. Оплата покупки недвижимости за рубежом 2. Получения кредитных средств за рубежом (невозможность показать легальные доходы) 3. Необходимость получения визы 4. Возможность проживания определенного количества дней в году
Адвекс. Недвижимость Спасибо за внимание! Санкт-Петербург ул. Блохина, 17 +7(812)322 52 46 +7(921)947 86 30 www. advecs-zn. com
Скачать презентацию Директор департамента зарубежной недвижимости корпорации Адвекс Недвижимость Марина
95ae1a91012893efb256f7d9303b0776.ppt