Decalogo Ragionato per l’Extra Alberghiero &
Stefano Calandra Presentation Il Decalogo ragionato per l’Extralberghiero in 27’ I Primi 9 passi Cenni alla normativa e consigli di buona gestione per B&B/Affittacamere /Appartamenti Vacanze 2 18/03/2018 By: Stefano Calandra
18/03/2018 Stefano Calandra Presentation © Stefano Calandra - www. aibba. it Slides: http: //www. aibba. it/Slides. BTO 2015. ppt © Stefano Calandra - www. aibba. it 3
Stefano Calandra Presentation 18/03/2018 Di cosa parliamo? Definizioni dell’Extralberghiero in Italia B&B/Affittacamere/Case Vacanza 4
Extralberghiero: Stefano Calandra Presentation 18/03/2018 Case residenziali Ambiente informale Rapporto diretto con il gestore No Reception 1 o Nessun Dipendente Dimensioni ridotte Alberghiero: Immobili commerciali Ambiente formale Rapporto solo professionale Reception Dipendenti Dimensioni maggiori 5
Extralberghiero: un fenomeno in crescita* 18/03/2018 l Dal 2000 ad oggi l’offerta di Bed and Breakfast in Italia è passata da 0 a 28. 000 esercizi, quello degli appartamenti in affitto da 30. 000 a 75. 000 (+150%), Stefano Calandra Presentation con una media di circa 5 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di 122. 000 unità. l Dal 2000 ad oggi l’offerta di Hotels in Italia è passata da 30. 000 a 33. 500 esercizi (+12%), con una media di circa 67 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di circa 200. 000 unità. l. Dal 2000 ad oggi l’offerta di Extralberghiero in Italia è passata da 75. 000 a 123. 500 esercizi (+64%), con una media di circa 20 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di 250. 000 unità. *Dati ISTAT e AIBBA 6
18/03/2018 Normativa regionale: 3 tipologie ricettive Necessaria la presentazione di una SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività • Affittacamere: Sono attività ricettive fino ad un max di 6 camere in 1 o 2 appartamenti completi di cucina, solo con P. IVA, senza obbligo di residenza del gestore. Colazione non per forza inclusa, con possibilità di manipolazione cibi (nulla-osta ASL L. 283/1962) in caso di somministrazione. • Stefano Calandra Presentation • Bed & Breakfast: Sono attività ricettive fino ad un max di 6 camere in un unico appartamento, con / senza P. IVA, con obbligo di residenza del gestore (tranne in Piemonte, Toscana ed Abruzzo). Colazione sempre inclusa, solo alimenti confezionati. Dipendenti: possibile max 1 e solo con P. IVA. 7
18/03/2018 • Appartamenti Vacanze (SCIA): Appartamenti Affittati a corpo e non per stanze, con servizi di pulizia e biancheria. No somministrazione alimenti. • Appartamenti Turistici in locazione pura (NO SCIA): l’attività di locazione a turisti di case ed appartamenti ex L. 431/98 ed ex art. 1571 e sgg. del C. C. senza servizi (es: somministrazione di biancheria e pulizie). In alcune Regioni si deve dare comunicazione di apertura al Comune (Em-Ro. , Veneto, Sardegna, Abruzzo). Stefano Calandra Presentation NON Necessaria la presentazione di una SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività: 8
18/03/2018 Attività ricettiva o Locazione? Stefano Calandra Presentation • Locazione Turistica (“Pura”) che apre senza SCIA, in alcune Regioni con semplice comunicazione. Requisiti strutturali della civile abitazione. Ma non può dare servizi: meno competitive sul mercato. Sennò la sceglierebbero tutti…. • Attività Ricettiva che apre con SCIA (Segnalazione Certificata di inizio Attività). Requisiti strutturali più complessi perché può dare servizi. 9
Stefano Calandra Presentation 10 steps per l’avvio e la corretta gestione dell’attività di B&B/Affittacamere/Casa Vacanze/Appartamento Turistico 18/03/2018 IL “DECALOGO Ragionato” 10
• La scelta del tipo di attività e Distributivo locali • Attività occasionale o continuativa? (P. IVA) • Le forme di impresa Stefano Calandra Presentation Quali sono le prime domande che dobbiamo porci nella progettazione dell’attività, direi ancor prima di individuare l’immobile? 18/03/2018 - Passo 1 - 11
Perm. Media lunga: meglio aprire piccoli appartamenti Stefano Calandra Presentation Camere o Appartamenti? La scelta 18/03/2018 - Passo 1 - Perm. Media breve: meglio aprire camere e/o piccoli appartamenti 12
B&B/Affittacamere o Appartamento Vacanze ? La scelta si fa in base: • ai flussi turistici della zona • alle proprie attitudini • alle caratteristiche del proprio stabile • alle condizioni fiscali • Al Business Plan È molto importante in questa fase l’esperienza del consulente, che deve avere delle comprovate competenze interdisciplinari E DI GESTIONE. Stefano Calandra Presentation La scelta del tipo di attività 18/03/2018 - Passo 1 - 13
può diventare…. 18/03/2018 Stefano Calandra Presentation Non rimanete ancorati all’idea di aprire solo camere. Date la massima flessibilità di utilizzo! Una camera con bagno…. . 14
Stefano Calandra Presentation 18/03/2018 Un mini-appartamento con cucina… 15
18/03/2018 Affittacamere ? Stefano Calandra Presentation B&B ? Appartamenti vacanze ? 16
• Attività occasionale o continuativa? (P. IVA) • Le forme di impresa Stefano Calandra Presentation • La scelta del tipo di attività e Distributivo locali 18/03/2018 - Passo 1 - 17
- Passo 1 - • Poi l’Agenzia delle Entrate definisce con determinati parametri quando aprire o meno P. IVA. • La P. IVA è anche un’opportunità fiscale, è conveniente per fatturati fra i 10. 000 ed i 40. 000 EUR rispetto alla gestione senza P. IVA, grazie al regime forfetario “dei minimi”, con aliquota 6%, contro il 27% IRPEF normale. Stefano Calandra Presentation • Dipende anzitutto dalla normativa regionale, che può imporre la P. IVA. Questo accade sempre per gli Affittacamere, spesso per gli Appartamenti Vacanza. Per i B&B è data sempre la scelta tra gestione con IVA o senza P. IVA. 18/03/2018 Attività occasionale o continuativa? (P. IVA) 18
• Attività occasionale o continuativa? (P. IVA) • Le forme di impresa Stefano Calandra Presentation • La scelta del tipo di attività e Distributivo locali 18/03/2018 - Passo 1 - 19
• B&B: ditta individuale, impresa familiare (art. 230 bis c. c. ), società (solo in Toscana, Piemonte, Abruzzo) • Affittacamere/Appartamenti Vacanze: ditta individuale, impresa familiare, società. Stefano Calandra Presentation Le forme di impresa 18/03/2018 - Passo 1 - • Locazione Pura: no impresa. 20
• Verifica di idoneità immobile • La certificazione di conformità dell’immobile Stefano Calandra Presentation • Verifica Statuto Condominiale 18/03/2018 Passi 2 e 3 21
Passo 2 In cosa consisteranno le indagini: Analisi della planimetria dei luoghi certificato di agibilità dell'unità abitativa Conformità al Regolamento Regionale calcolo della capacità ricettiva (es: “mq. equivalenti”) Accessibilità disabili (solo per Affittacamere): La L. 13/89 Nulla-Osta igienico sanitario ASL (Solo Affittacamere) ex L. 283/1962. Stefano Calandra Presentation Requisiti civile abitazione + requisiti locali e regionali 18/03/2018 Verifica di idoneità immobile 22
Passo 3 • • E’ necessario farla fare da un Geometra Cosa contiene la certificazione di conformità: dati relativi alla struttura interventi edilizi o adeguamenti alle normative tecniche vigenti i dati catastali che identificano l'immobile dichiarazioni di conformità impianti gli adempimenti antincendio per le strutture ≤ 25 posti letto ubicazione materiale di primo soccorso Eventuali altre dichiarazioni richieste Stefano Calandra Presentation Requisiti civile abitazione + requisiti locali e regionali 18/03/2018 La certificazione di conformità dell’immobile 23
Necessità di un’assicurazione RC da allegare alla SCIA L'albergatore è responsabile per ogni danno a cose o persone presenti (Clienti e Personale di Servizio) nella struttura ricettiva, artt. 1578 e ss. del Codice Civile. Stefano Calandra Presentation La responsabilità civile dell’albergatore e l’assicurazione RC 18/03/2018 Passo 4 24
Per essere proprio sicuri di partire con l’attività individuata…. Una volta scelta la tipologia di attività che si vuole iniziare, si deve valutarne la potenzialità economica. Analisi di: Costi di gestione, Fatturato e prezzi, Aliquota fiscale, ROI, Punto di pareggio Stefano Calandra Presentation Il Business Plan costi/ricavi 18/03/2018 Passo 5 25 Il risultato può influire sulle scelte di cui al passo 1!
I contratti per prendere in gestione ulteriori appartamenti (Locazione / Comodato – Non possibile a %) Contratti Locazione Transitori (1 -18 mesi) Contratti Locazione 4+4 anni (B&B, Appartamenti senza IVA) Contratti Locazione 9+9 (Affittacamere, App. con P. IVA) (DL 79/2011) Stefano Calandra Presentation Se l’immobile non è di proprietà… 18/03/2018 Passo 6 Contratto di comodato gratuito I contratti vanno registrati all’Ad. E prima di allegarli alla SCIA 26
Ora potete presentare la La Segnalazione Certificata di inizio Attività (SCIA) Stefano Calandra Presentation OK!! 18/03/2018 Passo 6 27
HACCP Sicurezza luoghi di lavoro Attrezzatura Antincendio Legionellosi Stefano Calandra Presentation Dopo l’apertura: adempimenti obbligatori ed imposte specifiche 18/03/2018 Passo 7 TARSU RAI, Nuovo IMAIE e SIAE Internet sicuro per gli ospiti 28
Passo 7 REGOLAMENTO (CE) N. 852/2004 Corsi Sicurezza Luoghi di lavoro Obbligatorio per chi ha almeno un dipendente L. 81/08 Corsi e procedure antincendio Obbligatorio per tutte le strutture con meno di 25 p. l. D. M. 09. 04. 1994 Stefano Calandra Presentation Hazard Analysis and Critical Control Point E’ la procedura di autocontrollo igienico-sanitario, una sorta di diario su cui annoti quotidianamente le pulizie effettuate nei vari locali del B&B Obbligatorio per strutture con P. IVA e colazione 18/03/2018 HACCP 29
Passo 7 Tassa Asporto Rifiuti Obbligatorio per tutte le strutture ricettive Regolamenti comunali Canoni RAI, SIAE, IMAIE Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con apparecchi multimedia Stefano Calandra Presentation Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con P. IVA D. L. 281/97 18/03/2018 Il registro di autocontrollo legionellosi Hot Spot Wi-Fi Internet per gli Ospiti Tra i servizi più richiesti dalla clientela! Obbligatorio per tutte le strutture ricettive D. L. 69/2013 30
Gli adempimenti quotidiani durante la gestione: come gestisco l’Ospite in casa? Stefano Calandra Presentation Dopo aver assolto a tutti gli obblighi e seguito i consigli fin qui, avete una struttura PRONTA! Vediamo ora quali sono … 18/03/2018 Passo 9 Passo 8 31
Passo 9 Gli adempimenti per la gestione dell’Ospite Stefano Calandra Presentation Le modalità di somministrazione della colazione 18/03/2018 Passo 8 32
Passo 7 Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con P. IVA e colazione Manuale di corretta Prassi igienica – schede giornaliere autocontrollo HACCP, Legge 283/1962 sull’igiene degli alimenti B&B senza P. IVA Obbligatorio per le strutture ricettive senza P. IVA, residenza gestore, colazione Doppia dispensa per i cibi, cibi confezionati e non manipolati Legge 283/1962 sull’igiene degli alimenti Stefano Calandra Presentation B&B/Affittacamere con P. IVA 18/03/2018 Somministrazione della colazione 33
Passo 7 Obbligatorio per tutte le strutture ricettive, anche per le Locazioni Turistiche Accreditamento web presso Regione e Questura La gestione della prenotazione e Cancellation Policy Obbligatorio per tutte le strutture ricettive Contratto d’Alloggio – Codice Consumo – Regolam. Carta SI Stefano Calandra Presentation ISTAT + PS + Privacy + Ricevuta 18/03/2018 Gli adempimenti per la gestione dell’Ospite 34
Adeguate politiche di Revenue Strumenti operativi per vendere Stefano Calandra Presentation 18/03/2018 Passo 9 35
Il Revenue Management • Il punto di partenza è l’analisi dei dati storici, se esistenti. • Nel Revenue management il prezzo non è determinato dall’incontro tra domanda e offerta, ma viene reso quanto più possibile “individuale”, unito ad un adeguato servizio, per ottenere da ogni specifico cliente la massima somma che è disposto a pagare. • Il Revenue Management, cosa non è: non è cambiare le tariffe in base ai competitors, non è smanettare con i portali, non è sicuramente ribassare i prezzi. Stefano Calandra Presentation • Il Revenue Management è l’insieme di tutte quelle analisi di Auditing ed interventi atti ad ottimizzare i guadagni di un’azienda. 18/03/2018 Credits: Digital Marketing Turistico & Network Service 36
Passo 9 Maching prezzo / target di clientela • 1. 2. 3. 4. 5. Prezzo praticato Prezzo per individuali, coppie, gruppi Prezzo per brevi/lunghi soggiorni Prezzo per tipologia di camera Prezzo per stagione Prezzo in base a politica di cancellazione Stefano Calandra Presentation • Prezzo “pubblico” o di “borsa” 1. Prezzo “pubblico” da esporre all’interno della struttura 2. Prezzo di “borsa giornaliera” da esporre sui siti portali 18/03/2018 Ci sono diversi prezzi, il prezzo non è mai “unico”: 37
Sito web di ultima generazione, con dominio ≠. it La geolocalizzazione: risorsa gratuita! un Booking Engine accreditato a Google e Trip. Advisor Marcello Cosa Un Channel Manager per sincronizzare i calendari Un buon mix tra social e web marketing Una risorsa (esterna) per il SEO Stefano Calandra Presentation (Le basi del SEO) 18/03/2018 Strumenti operativi per vendere 38
Il robot di Google altrimenti non ci indicizza se veniamo ricercati dall’estero, avete provato? Strumento: Anteprima e diagnosi annunci di Google 18/03/2018 Stefano Calandra Presentation Sito web di ultima generazione con dominio ≠. it : perché? 39
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Stefano Calandra Presentation Una struttura ricettiva deve geolocalizzarsi da sola e subito, una corretta geolocalizzazione è la base del SEO. 18/03/2018 La geolocalizzazione è una risorsa gratuita! 44
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+ Booking Engine = solo 100 €+IVA!! 50 Stefano Calandra Presentation 18/03/2018
Da dove comincia il Revenue e la Disintermediazione: jj - Con la fine della parity rate avere un Booking Engine accreditato consente un’ottima disintermediazione. Gg - Un sito web senza un Booking Engine non accreditato non converte, non vende! hh - Un sito web con Booking Engine accreditato consente di Disintermediare con Trip Advisor (Instant Booking) e con il Google Hotel Finder (nuovo perchè) integrato nella ricerca Google. Hh Stefano Calandra Presentation Avere un Booking Engine accreditato a Google e Trip. Advisor 18/03/2018 hh 51
Ottobre 2015: la Camera approva un importante emendamento al disegno di legge n. 3012 «Legge annuale per il mercato e la concorrenza» : viene abolita e resa nulla per legge qualunque clausola di Parity con le OTA. 18/03/2018 Stefano Calandra Presentation La fine della Parity Rate “Indipendentemente dalla legge regolatrice del contratto è nullo ogni patto con il quale l’impresa turistico-ricettiva si obbliga a non praticare alla clientela finale, con qualsiasi modalità di qualsiasi strumento, prezzi, termini ed ogni altra condizione che siano migliorativi rispetto a quelli praticati dalla stessa impresa per il tramite di soggetti terzi. (OTA ndr)” 52
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Cenni sulla disintermediazione STRUMENTI Stefano Calandra Presentation Il Marketing ed il posizionamento su Web del Tuo B&B /Affittacamere/Casa Vacanze per ricevere prenotazioni 18/03/2018 Passo 10 – l’ultimo! 57
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Uno studio completo di fattibilità - Auditing gestionale per una start-up di tipo B&B/Appartamento Turistico/Affittacamere con garanzia 100% che la SCIA non venga respinta € 189, 00 = 1 anno di assistenza Mio Blog: Gestireunbedandbreakfast Slides: http: //www. aibba. it/Slides. BTO 2015. ppt Stefano Calandra Presentation © Stefano Calandra - www. aibba. it 18/03/2018 The End 59
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