Ценообразование на рынке жилья Подготовила Жилевич Инна Powerpoint Templates Page 1
Введение Жилищное строительство остается одним из приоритетов в развитии национальной экономики и служит достижению важнейшей цели социальной политики государства - повышению уровня и качества жизни граждан путем обеспечения их доступным жильем. При рассмотрении реализации данной цели в РБ, необходимо иметь ввиду 2 составляющие рынка жилья: • Первичный рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового жилья. • Вторичный рынок, где объектом наблюдения являются квартиры, находящиеся в частной или в государственной собственности и обладающие определенной степенью износа. Powerpoint Templates Page 2
Спрос и предложение на жилищном рынке Спрос на объекты жилищного фонда и формируемые им жилищные услуги определяется через количество жилья, которое хотят приобрести потребители. Факторы спроса v изменение общей численности населения v уровень денежных доходов покупателей v потребительские вкусы или предпочтения покупателей v ожидания относительно будущих цен и доходов. v условия и доступность финансирования. Powerpoint Templates Page 3
Предложение жилья и жилищных услуг представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторы предложения: предложения v объемы нового строительства и затраты на него v уровень валовых инвестиций в строительство, v обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Powerpoint Templates Page 4
Спрос и предложение на рынке жилья в РБ Первичный рынок Число построенных квартир на 1000 человек населения, единиц 10 9 8 7 6 6. 3 5. 6 5 4 3 7. 4 7. 3 4. 2 3. 3 2 2. 9 4. 5 4. 7 3. 3 1 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Powerpoint Templates 2009 2010 2011 Page 5
Ввод в эксплуатацию жилых домов на 1000 человек населения, м 800 700 600 500 400 300 200 665 710 577 578 580 553 608 522 587 517 440 457 454 318 309 320 366 389 328 297 275 304 в городах и посёлках городского типа в сельских населённых пунктах 100 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 20 01 0 Powerpoint Templates Page 6
Улучшение жилищных условий населения 2001 2002 2003 2004 558, 8 555, 9 552, 2 525, 0 564, 8 623, 1 717, 5 701, 0 793, 1 856, 6 849, 2 Число граждан, улучшивших жилищные условия за год, тыс. 25, 9 20, 0 19, 3 25, 6 31, 3 34, 0 38, 5 30, 8 41, 6 48, 9 47, 7 в % от числа граждан, состоящих на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий 44, 6 3, 5 4, 9 6, 0 6, 2 4, 3 5, 9 6, 2 5, 6 Темп роста нуждающихся в улучшении жилищных условий, % - 99, 5 99, 3 95, 1 107, 6 110, 3 115, 2 97, 7 113, 1 108, 0 99, 1 Число граждан, состоящих на учёте и нуждающиеся в улучшении жилищных условий, тыс. 2005 2006 2007 Powerpoint Templates 2008 2009 2010 2011 Page 7
Изменение условий в жилищном строительстве в связи с кризисным 2011 годом: • С 17 января 2012 г. утратил силу действовавший ранее Указ Президента Республики Беларусь от 14. 04. 2000 N 185 "О предоставлении гражданам льготных кредитов и одноразовых субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений" и вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 06. 01. 2012 N 13 "О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений" • 9 августа 2011 года вступил в силу указ, обеспечивающий изменения в постановке на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий. • С 10 октября 2011 года ОАО «АСБ Беларусбанк» приостановило льготное кредитование строительства (реконструкции) жилых помещений, вводимых в эксплуатацию в 2012 -м Powerpoint Templates Page 8 и последующих годах.
Годовой объём инвестиций в строительство уменьшился на 13, 8% по сравнению с итогами 2011 года. Ввод жилья составил 4, 5 млн. кв. м (81, 8% к уровню 2011 года) сокращение предложения Powerpoint Templates Page 9
Вторичный рынок Powerpoint Templates Page 10
Вторичный рынок на 2012 год • Заключено 36 335 договоров куплипродажи квартир, что на 16, 8% больше, чем в 2011 году, с его показателем в 31 120. • Продано 19 ооо жилых домов, что на 7, 7% больше за 2011 год, когда было продано 17 647. спрос увеличился Powerpoint Templates Page 11
Результатом 2012 года стало увеличение дефицита квадратных метров на первичном рынке, что сопровождалось ростом спроса на вторичное жилье. • ожидание очередной инфляции и желание спасти свои сбережения от обесценивания; • сокращение финансовых ресурсов; • внесение изменений в льготных кредитах и предоставлении гражданам государственной поддержки • рост заработной платы и инвестиционная привлекательность недвижимости • рост цен на первичное жильё до 8 569 800 рублей, что на 75% больше, чем в предыдущем году, в то время как цена на вторичном рынке составила 7 559 300 Powerpoint Templates Page 12 рублей.
Цена на первичном рынке Что это ? Это договорная (контрактная) стоимость, устанавливаемая в результате подрядных торгов и определяемая в договоре на строительство между заказчиком и подрядчиком. В рыночном ценообразовании договорная (контрактная) стоимость строительства заменяет расчетную сметную стоимость после заключения подрядного договора на строительство. Powerpoint Templates Page 13
Определение стоимости строительства Cметная стоимость строительства – стоимость стройки в целом, отдельных объектов, видов работ и затрат, определенная в сметной документации; Согласно Постановлению Министерства архитектуры и строительства РБ от 3 декабря 2007 г. № 25 «Об утверждении Инструкции по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации» сметная стоимость строительства определяет ся на основании: Локальных сметных расчётов Объектных сметных расчётов Сводных сметных Powerpoint Templates расчётов Page 14
Локальные сметы (локальные сметные расчеты, ресурсно-сметные расчеты) составляются на отдельные виды работ и затрат, а также на работы по текущему ремонту. Объектные сметы (объектные сметные расчеты) включают итоговые значения из локальных смет. Сметная стоимость, определенная по локальным сметам, включает в себя: • основную заработную плату рабочих, • стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, в составе которой указывается заработная плата машинистов, • стоимость материалов, изделий и конструкций, в составе которой указываются транспортные затраты по их доставке, • стоимость оборудования, мебели, инвентаря, Powerpoint Templates • накладные расходы и плановые накопления. Page 15
Сводный сметный расчет стоимости строительства составляется на основе объектных смет, локальных смет и сметных расчётов на отдельные виды затрат и является основным документом, определяющим стоимость строительства. В сводном сметном расчете сметная стоимость строительства распределяется по следующим главам: • Глава 1. «Подготовка территории строительства» ; • Глава 2. «Основные объекты строительства» ; • Глава 3. «Объекты подсобного и обслуживающего назначения» ; • Глава 4. «Объекты энергетического хозяйства» ; • Глава 5. «Объекты транспортного хозяйства и связи» ; • Глава 6. «Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения» ; • Глава 7. «Благоустройство территории» ; • Глава 8. «Временные здания и сооружения» ; • Глава 9. «Прочие работы и затраты» ; • Глава 10. «Содержание застройщика, заказчика (технического надзора), затраты на осуществление авторского надзора» ; Powerpoint Templates • Глава 11. «Подготовка эксплуатационных кадров» ; Page 16
Сводный сметный расчёт стоимости строительства Powerpoint Templates Page 17
Определение стоимости строительства одного квадратного метра жилого дома: Стоимость в базисном уровне цен – это стоимость, определенная в установленном порядке по сметным нормам и ценам в сметной документации. Стоимость в текущем уровне цен – это стоимость, определяемая на основе цен, тарифов, сформированных в установленном порядке на дату определения стоимости. Powerpoint Templates Page 18
Методика расчёта стоимости одного квадратного метра в базисном уровне цен: Ø Принимаются за базу цены 2006 г. Ø Составляются по понесённым в процессе строительства затратам и выполненным работам сметные расчёты, локальные и объектные сметы. Ø Калькулируются затраты в сводном сметном расчёте. Ø Определяется стоимость строительства жилого дома на основании сметной документации. Ø Рассчитывается площадь жилого дома. Ø Делится стоимость строительства жилого дома на его площадь. цена одного квадратного метра в базисном уровне цен Powerpoint Templates Page 19
Методика расчёта стоимости одного квадратного метра жилого дома в текущем уровне цен Ø формируется сводная сметная стоимость строительства Ø индексируется стоимость затрат по строительству в базисном уровне цен с применением соответствующих индексов (коэффициентов) по состоянию на определенную дату расчета Ø суммируются проиндексированные затраты Ø рассчитывается площадь жилого дома Ø делится стоимость жилого дома в текущем уровне цен по состоянию на дату расчета на его площадь. цена одного квадратного метра в текущем уровне цен Powerpoint Templates Page 20
Индексы изменения стоимости ремонтностроительных работ по элементам затрат к стоимости в базисных ценах на 1 января 2006 года на ЯНВАРЬ 2013 г. Powerpoint Templates Page 21
Графическое отображение индексации стоимости строительства 4, 3406 5, 5691 7, 3544 4, 7835 Powerpoint Templates 5, 9289 4, 5468 Инд екс иро ван ная сто имо сть стр оит ельс тва Page 22
Индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ для расчета при строительстве объектов, финансирование которых осуществляется без привлечения бюджетных и приравненных к ним средств по проектно-сметной документации в базисных ценах на 1 января 2006 года Powerpoint Templates Page 23
Сопоставительная диаграмма индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ, строительных материалов, цен производителей промышленной продукции и потребительских цен за 2010 -2011 г. Powerpoint Templates Page 24
Динамика изменения индексов СМР за 2011 г. Powerpoint Templates Page 25
Динамика роста цен на первичном рынке РБ Изменение цены и доходов населения за 2010 -1012 гг. Год Средняя цена, дол. за 1 кв. м. Средняя зарплата в дол. Индекс цены Индекс зарплаты 2010 341, 6 144, 7 - - 2011 496, 4 221, 2 1, 453 1, 529 2012 779, 6 435, 4 1, 785 1, 968 Индекс цен в 2012 по отношению к 2011 году составил 106, 6 %, следовательно изменение реальной заработной платы: 196, 6: 106, 6* 100= 167, 4 Powerpoint Templates Page 26
Динамика цен в разрезе количества комнат (тыс. рублей на 1 квадратный метр) 10, 000. 00 8, 806. 70 8, 665. 20 8, 440. 60 9, 000. 00 8, 030. 50 8, 000. 00 7, 000. 00 6, 000. 00 1 5, 186. 80 5, 000. 00 2 4, 653. 50 3 4, 199. 60 4, 000. 00 3, 131. 40 3, 000. 00 4 3, 686. 10 3, 226. 20 2, 838. 902, 863. 40 2, 000. 00 1, 000. 00 2010 Powerpoint 2011 Templates 2012 Page 27
Динамика изменения цены по областям (в долларах за квадратный метр общей площади) Powerpoint Templates Page 28
Стоимость жилья по областям и г. Минску на 2012 год Могилёвская 697. 3 Минская 772. 3 г. Минск 117 9 Гродненская 582. 6 Гомельская 650. 1 Витебская 664. 1 Брестская 693. 4 0 200 400 600 Powerpoint Templates 800 1000 1200 Page 29
Вывод По информации Белстата, средняя стоимость 1 кв. м жилых домов, принятых в эксплуатацию в 2012 году, введенных за счет всех источников финансирования для всех категорий граждан, возросла на 65, 6% по сравнению с прошлогодним аналогичным показателем. Квадратный метр в многоквартирных домах для нуждающихся, построенных в городах, подорожал на 68, 8%. Причины: ü рост инфляционных процессов в экономике ü сокращение государственного финансирования строительства ü изменения в льготном кредитовании населения ü увеличение затрат, которые несёт застройщик Powerpoint Templates Page 30
Цена на вторичном рынке Что это ? Под ценой понимается стоимость приобретаемого объекта на вторичном рынке, представленного в виде квартир, комнат, коттеджей, пентхаусов, загородного, городского, зарубежного, элитного и низкокачественного жилья. Powerpoint Templates Page 31
Ценообразующие факторы Местоположение: v округ, микрорайон v транспортная доступность; v обеспеченность объектами социальной инфраструктуры; v состояние прилегающей территории • • • Здание, жилой дом: тип здания; год постройки; материал наружных стен и перекрытий; состояние здания; техническое обеспечение здания количество этажей Powerpoint Templates Page 32
• • Характеристика оцениваемой квартиры: этаж площадь количество комнат высота потолков лоджия дополнительные системы безопасности внутренняя отделка Powerpoint Templates Page 33
Оценка недвижимости- это научнообоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта. Рыночная стоимость- это цена, за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга. Powerpoint Templates Page 34
Итоговый обзор за 2012 год региональных рынков вторичного жилья По данным Национального кадастрового агентства на 25 февраля 2013 года стоимость 1 квадратного метра вторичного жилья: Минск – $1372 Брест и Гродно - $796 Витебск- $740 Гомель - $728 Могилёв - $691 Powerpoint Templates Page 35
Powerpoint Templates Page 36
Powerpoint Templates Page 37
Проведём обзор цен на вторичном рынке по Минску и Бресту с целью изучения изменения цены в зависимости от: - материала стен, - количества комнат - типа планировки и т. д. Powerpoint Templates Page 38
Минск Powerpoint Templates Page 39
Powerpoint Templates Page 40
Powerpoint Templates Page 41
Вывод: Из более чем 10 тысяч купленных в Минске за год квартир 61, 5% составили недорогие панельные дома. Наибольшей популярностью у покупателей пользовались 1 комнатные квартиры. Их доля в структуре спроса (38, 0%) гораздо больше, чем структуре предложения (29, 1%). Также стабильно высокий спрос сохранялся на 2 -комнатные квартиры. Что касается квартир с тремя и четырьмя комнатами, то их совокупная доля составляет порядка 1/4 от общего числа Powerpoint продаж. Templates Page 42
Брест Цена одного квадратного метра в зависимости от толщины стен, долл. с кирпичными стенами (толщина кладки до 45 см) 900 кирпичные(толщина кладки от 51 см) 940 цена крупнопанельные 754 0 100 200 300 400 500 600 Powerpoint Templates 700 800 900 1000 Page 43
Цена в зависимости от количества комнат, дол. на 1 кв. м. 800 790 780 760 740 710 720 687 700 цена 680 660 640 620 однокомнатная двухкомнатная трёхкомнатная Powerpoint Templates четырёх и более Page 44
Структура спроса на квартиры в Бресте по количеству комнат 5% 21% 34% однокомнатная двухкомнатная трёхкомнатная четырёх и более 41% Powerpoint Templates Page 45
Вывод: • В Бресте продано было 725 квартир, из которых 243 (33, 5%) – однокомнатные, 296 (41%) – двухкомнатные, 153 (21%) – трехкомнатные, 33(4, 5) четырёхкомнатные, причём стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры наиболее высокая и на 2012 год достигла 790 долларов. Powerpoint Templates Page 46
Важно знать Изменились условия предоставления льготных кредитов на строительство для нуждающихся: если раньше необходимо было иметь доход, не превышающий $500 на каждого члена семьи, то сейчас кредит на строительство жилья под 16% годовых выдадут лишь тем очередникам, которые оплатят первым взносом 25% стоимости жилья. При этом квартиру с таким кредитом можно строить как в составе ЖСПК, так и долевым путем у коммерческих застройщиков Powerpoint Templates Page 47
Оформить кредит под 16% годовых можно и для покупки готовой квартиры, но при одном условии: она должна быть построена специально для продажи организацией, доля государственной собственности в уставном фонде которой составляет более 50%. Условия определения процентных ставок: • С внесением собственных средств на строительство (реконструкцию), приобретение жилого помещения в городах, где население свыше 20 тыс. человек, льготный кредит будет выдан под 16% • Гражданам, постоянно проживающим и работающим (получающим пенсию со счетов, открытых в ОАО «АСБ Беларусбанк» ), строящим (реконструирующим) или приобретающим жилые помещения в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек – льготный кредит будет выдан под 14%. Powerpoint Templates Page 48
• Те нуждающиеся, которые не смогут внести первый взнос за счет собственных средств, смогут воспользоваться кредитом под 32% • Для граждан, не нуждающихся в улучшении жилищных условий, ничего не изменилось: ставка рефинансирования Нацбанка на дату заключения договора плюс 5 процентных пунктов. На сегодня это 35% годовых. Powerpoint Templates Page 49
Первичное и вторичное жилье: что лучше? Вторичный рынок Первичный рынок цена При прочих равных условиях стоимость квадратного метра в строящемся доме тем ниже, чем раньше стадия строительства дома. Вторичное жилье в домах той же категории, расположенных в том же районе, всегда дороже, чем «первичка» . быстрота С момента заключения договора долевого участия до момента получения квартиры может пройти срок от трех месяцев до полутора лет – если брать на этапе котлована. На вторичном рынке ключи можно получить сразу Powerpoint Templates Page 50 после сделки.
риски Риски при покупке вторичного жилья лежат в плоскости возможного расторжения договора купли-продажи по суду или возникновения права пользования квартирой у третьих лиц после продажи. Все эти риски можно предвидеть и предупредить при грамотном анализе истории квартиры. Риски при покупке квартиры на первичном рынке больше связаны с деятельностью застройщика. Предвидеть его банкротство или затягивание сроков окончания строительства и передачи квартир дольщикам не в состоянии никто. ассортимент Наиболее интересные, недорогие и ликвидные квартиры в новостройках распродаются на более ранних этапах. Это означает, что к моменту окончания строительства обычно остаются квартиры большей площади, более дорогие или имеющие какие-либо недостатки (например, неудачный вид из окна). Квартиру на вторичном рынке гораздо легче выбрать из массы подобных и доступных квартир. Powerpoint Templates Page 51
доходность Стоимость квадратного метра на первичном рынке растет по мере строительства дома. При грамотном инвестировании в первичное жилье можно получить до 30% годовых. Высокая доходность компенсируется высокими рисками, связанными с вложением средств на начальных этапах строительства. Вторичное жилье если и растет в цене, то в пределах общерыночных тенденций. Однако вторичная квартира также может приносить доход от сдачи в наем, но здесь доходность рассчитывается индивидуально. эффект новой квартиры Powerpoint Templates Page 52
Заключение И у первичной, и у вторичной недвижимости есть плюсы и минусы, которые необходимо учитывать при строительстве или приобретении жилья. Однако лидирующим фактором спроса в строительстве жилья является его стоимость. Цены формируются под влиянием изменений, происходящих в экономике, в материальной обеспеченности граждан и их предпочтений. Следовательно, так или иначе, каждый из нас является участником ценообразования и рано или поздно будет стоять перед выбором- что покупать, как почём. Поэтому необходимо владеть информацией о рынке жилья, чтобы в будущем не совершить ошибок. Powerpoint Templates Page 53
Powerpoint Templates Page 54
Скачать презентацию Ценообразование на рынке жилья Подготовила Жилевич Инна Powerpoint
Ценообразование .pptx