Ценообразование на рынке недвижимости L/O/G/O
Вопросы к теме: Понятие, виды, субъекты рынка недвижимости. Click to add title in here 1 Виды стоимости 2 Ценообразование в ремонтно-строительном производстве 3 Обоснование ставок арендной платы за сдаваемые в аренду здания, помещения
1. Понятие, виды, основные участники рынка недвижимости. Виды стоимости. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Рынок недвижимости совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и др. совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости
Рынок недвижимости состоит из следующих видов рынка: ых н н ве и т дс ий й о зв оен ни и ро стр уже п р оо с а нк я Ры ль жи а нк ых Ры ил ий н ж не еще м по а нк Ры мли зе совокупность всех здания, сооружения постоянно представлен в жилых помещений и др. объекты или расширяется за основном независимо от форм их части, счет приватизации первичным собственности (дома, расположенные на таких объектов, рынком квартиры, иные жилые определенном которые входят в помещения в других земельном участке списки имущества строениях, пригодных (офисные, приватизируемых для проживания) торговые, предприятий складские)
На рынке недвижимости выделяются две его составляющие, которые взаимосвязаны между собой: Первичный рынок экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости выступают государство в лице своих республиканских и местных органов власти, строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости Вторичный рынок недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу
Виды рынков недвижимости в зависимости от необходимости воспроизводства в процессе использования объектов недвижимости: воспроизводимые виды недвижимости Здания, сооружения, многолетние насаждения Земельные участки, природные невоспроизводимые месторождения, природные виды недвижимости бассейны
Недвижимость может быть разной степени износа, иметь разный срок службы и соответственно уплаты своей стоимости, разные способы ее возмещения. Различают следующие виды износа недвижимости: ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС потеря технико эксплуатационных свойств МОРАЛЬНЫЙ ИЗНОС происходит вследствие удешевления воспроизводства объектов недвижимости или в результате создания новых, более экономичных
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Выделяют следующие секторы объектов недвижимости, исходя из триединства сущности недвижимости: оборота прав управления (эксплуатации) создания (развития) отслеживает степень влияния товарных § слабая изученность; характеристик объектов § недостаточность качественно на их доходность отработанных технологий; § недостаточность эффективного и экономичного строительства; формирует рыночную цену ее объектов
Субъектная структура рынка недвижимости: Неинститу циональ ные Экономичес кие Институцио нальные покупатели, продавцы Профессио нальные работают на коммерческой основе представляют интересы государства и действуют от его имени их состав определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур
К институциональным участникам относятся: органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею 1 4 органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование , зонирование территорий 2 3 органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов
К неинституциональным участникам относятся: юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом оказывают услуги занимаются продавцам и покупателям Предприни финансированием при совершении сделок с матели операций на рынке Риелторы объектом недвижимости, в том Финансист ы (брокеры) числе ипотечным (банкиры) кредитованием разрабатывают Страховщ занимаются Девелоперы функциональную страхованием объектов, ики концепцию объекта сделок, недвижимости, включая Редевелоперы профессиональной надзор за ее воплощением ответственности занимаются развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой)
К неинституциональным участникам относятся: выполняют общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества сотрудники и члены выполняют исследование Управляющие национальных и рынка и подготовку проектом международных информации для принятия профессиональных Другие стратегических Аналитики объединений рынка специалисты решений недвижимости Юристы Оценщики оказывают услуги осуществляют собственникам, юридическое Участники продавцам, покупателям сопровождение фондового по независимой оценке операций на рынке рынка стоимости объектов недвижимости занимаются созданием и оборотом недвижимости ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций и пр. )
На цену объекта недвижимости оказывают влияние: затраты на создание объекта; полезность объекта недвижимости; степень удовлетворения в площади помещения для проживания или выполнения производственных функций; обеспечение комфортности помещения; обеспечение экологичности района; параметры инфраструктуры.
Рынок недвижимости обслуживает множество различных видов цен, в числе которых выделяются: состоит из стоимости возведения зданий, сооружений и монтажа оборудования, затрат на приобретение оборудования и прочих капитальных затрат определяются с учетом его Сметная стоимость определяются в СМР Цены на потребительских ходе качеств Цены жилье проводимых подрядных конкурсов Удельные цены на торгов используются (тендеров) потребительную в Биржевые и единицу ориентировочных Формируются аукционные Договорные расчетах, анализе цены на биржах цены недвижимости или согласовываются между заказчиком и в ходе проводимых подрядчиком и состоят из сметной стоимости аукционов по строительно монтажных работ (СРМ) и продаже объектов обязательных налогов и отчислений строительства
цена, получаемая от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий, когда продавец и покупатель действуют рационально, информировано, а при обсуждении цены стороны не испытывают давление других участников рынка ВИДЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Рыночная (стоимость при обмене) Инвестиционная капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением Ликвидационная чистая денежная сумма, которую Стоимость в использовании собственник объекта (потребительная) может получить при его принудительной отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который продаже не собирается выставлять объект на рынок недвижимости
определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии, с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и мате риалов, с тем же качеством ремонтно строительных работ ВИДЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Восстановительная Страховая рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения Стоимость объекта, который замещения подвержен риску определяется расходами в текущих ценах на уничтожения или строительство объекта, имеющего с оцениваемым разрушения эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов. оценка объекта недвижимости в Залоговая сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости
2. Ценообразование в ремонтностроительном производстве Ремонтно строительная деятельность (РСД) относится к одной из важнейших отраслей материального производства и непосредственно вязано с инвестиционной деятельностью. Ремонтно-строительная деятельность (ремонтностроительное производство) деятельность по подготовке разрешительной и проектной документации на строительство, выполнение строительных работ, включая земляные работы и возведение, конструктивные изменения, реставрационные работы, капитальный и текущий ремонт, снос зданий и сооружений, монтаж и демонтаж зданий и конструкций, сооружение сборных элементов на строительной площадке.
инвестор или уполномоченное им лицо, привлекающие подрядчика для реализации инвестиционного проекта и (или) выполнения других работ в рамках РСД на основании заключенного договора Заказчик Подрядчик физическое или юридическое лицо, имеющее право на осуществление архитектурной, градостроительной, РСД и (или) заключившее договор с заказчиком, застройщиком в целях осуществления этой деятельности Застройщик Главные участники РСД: инвестор или уполномоченное им лицо, выполняющие функции по реализации инвестиционного проекта до заключения договора с подрядчиком либо осуществляющие реализацию инвестиционного проекта собственными силами Инженер физическое или юридическое лицо, привлекаемое заказчиком по договору об оказании инженерных услуг в порядке, установленном законодательством, для выполнения части функций заказчика по реализации инвестиционного проекта, в т. ч. по контролю и техническому надзору за строительством
Взаимодействие субъектов хозяйствования в строительстве носит сложный многосторонний характер, включающий прямые и обратные связи. Субъект хозяйствования Основные функции Инвестор (кредитор) Финансирование строительства Заказчик, застройщик Выбор земельного участка, поиск источников финансирования, заключение договоров подряда, приемка и эксплуатация построенных объектов Инженерная организация (инженер) Технадзор за производством работ, организация и контроль производства строительных работ Проектировщик Проектирование объекта, авторский надзор за производством работ Субпроектировщики Выполнение отдельных специализированных проектных работ Подрядчик Строительство объекта собственными силами, заключение договоров субподряда Субподрядчик Выполнение отдельных специализированных строительных работ
Организационно-структурная модель ремонтностроительной деятельности Инвестор Заказчик Проектная организация Субподрядные проектные организации Проектирование Строительная организация Субподрядные строительные организации Строительство Техническая эксплуатация здания
Ремонтно-строительная деятельность может осуществляться тремя способами: 1 Подрядным производство всех строительных, ремонтных работ специализированными организациями, выполняющими строительство на договорных обязательствах 2 3 Смешанным Хозяйственным сочетание элементов выполнение всего подрядного и комплекса хозяйственного способов, строительных, когда для выполнения ремонтных работ отдельных видов собственными силами строительных, ремонтных и организации, для др. работ привлекаются которой объект специализированные сооружается организации на основе прямых договоров
Ценообразование в строительном комплексе РБ отличается от ценообразования в других отраслях экономики. Цены в РСД определяются с учетом следующих технико экономических особенностей: Многообразие и индивидуальность строительной продукции изготавливается «на заказ» по проектам. (При повторно применяемом проекте - «привязка» к местным условиям) Использование при 6 возведении каждого объекта широкой номенклатуры материалов, изделий, трудовых ресурсов и т. д. 2 1 Основные техникоэкономические особенности Длительный производственный и инвестиционный цикл большая зависимость стоимости работ от инфляционных процессов 3 Материалоемкость производства большая зависимость от стоимости строительных материалов, изделий, 5 4 конструкций Территориальная производителей Постоянное воздействие атмосферно-климатических закрепленность строительной продукции факторов при ведении строительно-ремонтных работ использование ее в тех местах, где она создана
Согласно принятому в республике механизму ценообразования стоимость РСД определяется в двух уровнях цен: в базисном уровне по состоянию на 01. 01 в текущем (прогнозном) уровне • по сметным нормам и ценам, 2003 введенным в действие 204 постановлением Совета Министров РБ; • на основе индексов изменения 2005 отдельных элементов затрат к базисной стоимости строительства • оптовым ценам и тарифам • по текущим ценам, сложившихся на определенный период
Действовавшая ранее система ценообразования в строительстве фиксированных оптовых ценах тарифах на применяемую в строительстве продукцию (неизменных, как правило, в течение 1015 лет) была основана на: сохранении стабильного уровня сметных цен в требованиях директивного строительстве и планирования отсутствии требований уточнения сметной документации вследствие текущих изменений Но такая система стала непригодна ценовых факторов для условий рыночной экономики
Механизм ценообразования в РСД учитывает Проектные индивидуальный организации характер строительной продукции и Подрядные условия взаимодействия в организации инвестиционном процессе основных участников Заказчик ремонтно строительного процесса: на основе системы нормативов и цен составляют сметные расчеты (сметы), а также определяют стоимость проектно изыскательских работ определяют для себя стоимость РСР и реализуют по этой стоимости работы, с учетом прочих лимитированных затрат оплачивает строительную продукцию по стоимости, включающей стоимость строительства, проектно изыскательских работ, затрат на подготовку кадров, содержание дирекции строящегося предприятия, авторский надзор.
Сметная стоимость объекта Цена ремонтностроительной продукции это цена отдельного объекта определяемая сметой, составленной на основе проекта полная сметная стоимость, определяемая сводным сметным расчетом (строительно монтажные работы, затраты на покупку оборудования, инструмента, другие затраты, необходимые для функционирования объекта)
В процессе ценообразования в строительстве присутствуют два этапа, на которых происходит расчет цены: ПРОЕКТИРОВАНИЕ Определяется предварительная (базисная цена, цена инвестора (заказчика), договорная, контрактная и т. п. ) цена, которая используется в договорных отношениях. При этом могут использоваться различные укрупненные показатели (например, прейскуранты на потребительскую единицу), сметные нормы и цены. Участие государства на этом этапе выражается в юридической регламентации процедур заключения контрактов, особенно в случаях, когда речь идет об использовании бюджетных инвестиций. СТРОИТЕЛЬСТВО Определяется фактическая цена (цена предложения, цена реализации), должна использоваться нормативная база конкретной подрядной организации (фирменные нормативы). Причем подрядчик имеет право использовать ресурсный метод для формирования стоимости работ.
В настоящее время для определения стоимости ремонтно-строительных работ в текущих ценах применяются Это калькулирование в текущих, Калькулирование ведется на основе (прогнозных) ценах и тарифах выраженной в натуральных ресурсов, необходимых для измерителях потребности в ресурсный реализации проектного материалах, изделиях, решения. конструкциях и т. д. Сочетание ресурсного Основан на методы метода с системой использовании системы индексов цен на текущих и прогнозных ресурсноресурсы, базисно- индексов по отношению индексный используемые в ремонтно индексный к стоимости, строительном определенной в базисном производстве. уровне. Одни затраты определяются в текущем уровне цен калькулированием, другие путем умножения базисной стоимости на соответствующий индекс.
Одна из специфических особенностей ценообразования в строительстве заключается в том, что нормативы (как государственные, так и предприятия) устанавливаются по видам работ на отдельные элементы цены. Цена реализации ремонтно строительной продукции (Ц) определяется по общей формуле: Ц = З + Пр + Нк, где З – затраты; Пр – прибыль; Нк – косвенные налоги.
Система ценообразования в РСД классифицируется: по составляющим цены § прямые затраты § накладные § плановые расходы накопления по области применения цен непосредственно в строительстве в строительной индустрии
Наибольший удельный вес в структуре сметной стоимости занимают прямые затраты, которые определяются на базе объема строительных работ, предусмотренных по смете, а также сметных норм и расценок. В состав прямых затрат входят следующие статьи: стоимость строительных материалов, потребных для выполнения данного вида ремонтностроительных работ 1 затраты на основная эксплуатацию заработная строительных платы машин и строительных механизмов , рабочих применяемых при выполнении ремонтностроительных работ 2 3 прочие прямые затраты 4
В среднем, статьи прямых затрат от общей суммы всех прямых расходов составляют в процентах (%): Зарплата 15 -20% Эксплуатация строительных машин и механизмов Прочие затраты Материалы и конструкции 10 -15% 1 -5% 60 -70% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
Накладные расходы (HP) — это затраты, непосредственно не связанные с процессом создания строительной продукции, а направленные на создание общих условий строительного производства, его организации, управления и обслуживания. Эти расходы не дают прямого прироста объема выполненных работ, но косвенно этому способствуют. • Административно-хозяйственные расходы (расходы на оплату труда административно- управленческого и хозяйственного персонала; расходы на все виды связи; расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной техники и т. д. ) • Расходы на обслуживание работников строительства повышение квалификации, обеспечение социально-гигиенических и бытовых условий, расходы на охрану труда, технику • безопасностиорганизацию работ на Расходы на Группы накладных расходов строительных площадках ремонт инструментов и инвентаря, расходы по ремонту и разборке временных сооружений, содержание сторожевой и пожарной охраны и др. • Прочие накладные расходы проценты по кредитам банков, расходы на рекламу, налоги и др.
Прямые затраты и накладные расходы в сумме составляют сметную себестоимость строительных работ. Различают три вида себестоимости продукции строительства: Сметная себестоимость Плановая себестоимость Фактическая себестоимость определяет величину затрат на производство ремонтностроительных работ, учтенных в сметной стоимости. Она рассчитывается на основе норм расхода всех видов ресурсов и меньше сметной стоимости на величину сметной прибыли. отличается от сметной себестоимости на величину планового задания по ее снижению, т. е. на величину экономии сметной себестоимости. отражает все фактические затраты на производство ремонтно-строительных работ по данным бухгалтерского учета. Она включает также и непроизводительные затраты, не предусмотренные сметой (потери, простои, и пр. ). Сравнение ее с плановой себестоимостью позволяет сделать вывод о выполнении организацией задания по снижению себестоимости.
Плановые накопления или сметная прибыль (СП) — это планируемая прибыль строительной организации, закладываемая ещё при проектировании в стоимость объекта. На практике плановые накопления составляют 6 -8 % от суммы прямых затрат и накладных расходов. За счет прибыли (плановых накоплений) строительные организации: уплачивают все виды налогов в соответствии с действующим законодательством; отчисляют средства на прирост собственных оборотных средств; используются на улучшение культурно бытовых условий рабочих и инженерно технического персонала; создают фонды накопления и потребления.
3. Обоснование ставок арендной платы за сдаваемые в аренду здания, помещения. v АРЕНДА(лат. Arrendare — отдавать в наем) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование арендатору за арендную плату. v АРЕНДАТОР — сторона договора аренды, берущая имущество арендодателя в срочное и возмездное хозяйственное пользование. Арендаторами могут быть государственные, кооперативные и иные общественные предприятия (организации), граждане. v АРЕНДОДАТЕЛЬ — сторона договора аренды, в ведении, владении, пользовании и распоряжении (оперативном управлении) или в собственности которой находится арендуемое имущество. v АРЕНДНАЯ ПЛАТА - плата за имущество либо иной объект аренды, предоставляемый во временное владение и пользование, размер, периодичность и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Арендная плата рассчитывается за месяц на основе арендуемой площади общественных, административных и переоборудованных производственных помещений и ставки арендной платы за 1 м 2 арендуемой площади. Арендная плата вносится: Резидентами РБ в белорусских рублях по курсу Национального банка к евро на день оплаты Нерезидентами в одной из свободно конвертируемых валют или российских рублях по соглашению сторон
Ставка арендной платы определяется исходя из базовой ставки с применением ряда понижающих и повышающих коэффициентов. Базовая арендная ставка определяется в евро за 1 м 2 арендуемой площади в месяц и дифференцирована по населенным пунктам Республики Беларусь. Ставка арендной платы (Ас) определяется по формуле: Ас = Аб × К мест ×К расп ×Ккомф× Кэф , где Аб — базовая ставка арендной платы за 1 м 2 арендуемой площади в евро; Кмест — коэффициент месторасположения производственных зданий, сооружений и помещений на территории населенного пункта; Красп - коэффициент расположения арендуемых производственных зданий, сооружений; Ккомф коэффициент комфортности; Кэф — коэффициент эффективности.
Значения коэффициентов ставки арендной платы: Кмест Красп Кэф Ккомф устанавливается облисполкомами и Минским горисполкомом в размере от 0, 6 до 1, 0 0, 75−для подвальных помещений; 0, 80−для мансардных помещений; 0, 90−для помещений на цокольном этаже. по соглашению сторон в зависимости от спроса и предложения в данном регионе в размере от 0, 5 до 3, 0. 0, 90−для зданий, сооружений и помещений, не имеющих элетроснабжения; 0, 90 – для зданий, сооружений и помещений, не имеющих системы водоснабжения и водоотведения; 0, 75−для помещений без отопления; 0, 75 – для помещений без естественного освещения или которое ниже (равно) 0, 5 от нормального показателя
Соответственно арендная плата за месяц (АП) определяется умножением ставки арендной платы на арендуемую площадь по формуле: АП = Ас × Пар, где Ас ставки арендной платы; Пар арендуемая площадь.
Арендуемая площадь (Пар) определяется: ОТНОШЕНИЕМ общей площади здания (включая к нормируемой (общей площади лестничные клетки, переходы, здания за исключением коридоров, переходов, санузлов и т. п. ) остекленные веранды и т. д. ) Это отношение составляет коэффициент перевода нормируемой площади в арендуемую. Он берется по расчету, но в размере не выше 1, 3.
В размер арендной платы включены амортизационные отчисления, налоги и платежи, которые вносятся в бюджет арендодателем. Если применении понижающих коэффициентов арендная плата по расчету ниже сумм амортизационных отчислений, налогов и платежей, то она устанавливается на их уровне, а также с учетом прибыли, исходя из рентабельности до 15 % по формуле: АП = ((Оам + Пз)× (1 + Р: 100) + Ннд) ×Пар + Пбюдж, где Оам − размер амортизационных отчислений в месяц на 1 м 2 арендуемой площади; Пз платежи за землю в месяц на 1 м 2 арендуемой площади; Р − процент рентабельности; Ннд - налог на недвижимость в месяц на 1 м 2 арендуемой площади; Пар арендуемая площадь; Пбюдж − налоги и платежи в бюджет, уплачиваемые арендодателем от полученной арендной платы в соответствии с законодательством.
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! L/O/G/O
Скачать презентацию Ценообразование на рынке недвижимости L O G O Вопросы к
Ценообразование на рынке недвижимости 1.ppt