Ценообразование на региональных рынках жилья РФ Александр Угаров

Ценообразование на региональных рынках жилья РФ Александр Угаров Презентация на Дискуссионном клубе ИЭГ, Москва, 6 ноября 2009

Структура презентации 1. Введение 2. Наши методы 3. Поведение спроса на жилье 4. Факторы предложения нового жилья 5. Выводы и следствия

Тренды рынка жилья: рост цен Доступность жилья снизилась в последние 4 года

Тренды рынка жилья: регион-я дифференциация

Вопросы исследования I. Что определяет цену жилья в России в краткосрочном аспекте? II. От каких показателей зависит объем ввода жилья?

Рынок жилья РФ: предыдущие исследования Исследование Результаты Toda Y. and N. Nozdrina, 1997 Эластичность цены жилья по доходу =0. 5 (рег-я панель) Struyk R. and C. Winterbottom, 1995 Эластичность цены по доходу= 0. 3 (опрос д/х в Москве) Styrin K. and O. Zamulin, 2003 Ожидания агентов на рынке жилья являются адаптивными (рег-я панель) Исследование Института экономики города [Kosareva N. , Rogozhina N. , Tumanov A. and M. Yakoubov. 2004] Основные ограничения предложения жилья: дефицит земли, доступ к финансированию (опрос строителей)

Модель «потоков-запасов» Потербы (1) q Спрос на жилье (обратный): Цена жилья зависит не от текущего предложения нового жилья, а от удельного жилого фонда (обеспеченности) q Предложение нового жилья: Ввод жилья определяется ценой и себестоимостью строительства q Динамика жилого фонда: Жилой фонд увеличивается за счет ввода жилья и выбывает за счет износа Poterba J. 1984. Tax subsidies to owner-occupied housing: an asset-market approach. The Quarterly Journal of Economics 99 (4)

Модель «потоков-запасов» Потербы (2) q Эффект «перехлеста» (overshooting): рост спроса на жилье вызывает резкий рост цен q При сохранении повышенного спроса цена начинает плавно снижаться за счет роста предложения Эффект «перехлеста» : в краткосрочном аспекте цены повышаются больше, чем в долгосрочном аспекте

Описание данных: выборка Для оценки уравнений использовались панельные данные по 68 регионам России с 2000 по 2007 гг. Ряд регионов был исключен из выборки. Критерии исключения: q. Автономные округа q. Регионы Крайнего Севера (Камчатская, Сахал-я и Магаданская обл. ) q. Ряд республик Северного Кавказа с нестабильной политической ситуацией (Чечня, Ингушетия, Дагестан) q. Курская область (данные отсутствовали) q. Республика Тыва

Описание данных: источники Переменная Источник Ввод жилья Росстат Средняя цена 1 кв. м. жилья на вторичном рынке Росстат Среднедушевые денежные доходы населения Росстат Расчетная стоимость строительства 1 кв. м. общей площади жилья Федеральный центр по ценообразованию и сметному нормированию Индексы рисков регионов «Эксперт-РА» Процентные ставки База данных ВШЭ Ряд демографических показателей Росстат

Метод q. Исследование факторов, влияющих на цену жилья →оценка функции спроса с помощью методов математической статистики. q. Исследование факторов, влияющих на объемы ввода жилья населением и строительными организациями → с помощью статистических методов.

Модель спроса на жилье

Выводы I. Основными факторами, определяющими динамику цен на жилье, являются доходы населения, процентные ставки и ценовые ожидания. II. Рост доходов сопровождается повышением доступности жилья. III. Повышение процентных ставок – самый быстрый способ обеспечить снижение цен.

Чем объясняется рост цен на жилье в России? q Динамикой доходов населения Только рост уровня доходов привел к увеличению средних цен на жилье в 2000 -2007 гг. на 30 -40% q Реальной процентной ставкой по депозитам Реальная процентная ставка, напротив, росла на протяжении всего периода, снижая, таким образом, цены q Долей населения в трудоспособном возрасте Увеличение стоимости жилья на 30% по отношению к начальному уровню q Ценовыми ожиданиями (в виде прошлой цены)

Возможно, пузыри существуют

Предложение жилья организациями Пример уравнения предложения нового жилья: q Объемы ввода жилья почти не зависят от себестоимости строительства: переменная себестоимости незначима q Инвестиционный климат играет ключевую роль в определении предложения нового жилья q Жилищное строительство малочувствительно к стоимости капитала, хотя доступ к кредитам, скорее всего, влияет на объемы жилищного строительства.

Себестоимость: возможное объяснение Ограничения предложения земли Выручка от продажи построенного жилья P (цена реализации кв. м жилья) C 1 (себестоимость) C 0 (себестоимость) 1 2 3 4 5 6 7 L (площадь участков)

Предложение жилья организациями q Эффект от изменения градостроительного законодательства был чрезвычайно умеренным. Прирост в объемах ввода жилья населением составил не более 12 -15% по максимальным оценкам. q Очень велики колебания в объемах ввода жилья между периодами, и эти колебания плохо поддаются прогнозированию на основе наших факторов

Предложение жилья населением q Доходы населения – основной фактор, влияющий на объемы индивидуального жилищного строительства q Очень медленная адаптация объемов строительства к изменениям доходов q Издержки также не важны. Возможное исключение – цена керамического кирпича

ВЫВОДЫ И СЛЕДСТВИЯ

ВЫВОДЫ: СПРОС НА ЖИЛЬЕ q Подавляющая часть факторов, определяющих уровень цен на жилье, лежит вне сферы влияния государства q Доступность жилья будет автоматически расти вместе с уровнем доходов: рост среднедушевых доходов на 10% приводит к снижению индекса доступности жилья примерно на 7% q Региональные рынки жилья склонны к образованию пузырей в ценах и последующих затяжных спадов в силу адаптивного характера формирования ожиданий

ВЫВОДЫ: ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО q Цена квадратного метра жилья является ключевым фактором в определении объемов ввода жилья организациями q Себестоимость строительства не оказывает заметного влияния на объемы жилищного строительства q Для объемов индивидуального жилищного строительства основным определяющим фактором является уровень доходов населения. Рост доходов на 10% приводит к увеличению объемов индивидуального жилищного строительства на 5% в долгосрочном аспекте.

ВЫВОДЫ: ДОЛГОСРОЧНОЕ РАВНОВЕСИЕ q Задача обеспечения доступности жилья не решается мерами краткосрочного или среднесрочного характера q Годовой объем ввода жилья составляет от 1% до 4% от суммарного жилого фонда и отчасти замещает выбытие старого и аварийного жилья q Меры, направленные на снижение цен жилья, в существующих условиях будут сдерживать рост жилого фонда

Спасибо за внимание!

Прогноз цен и индекса доступности жилья q Процентная ставка – 3% в 2009 г. , 1% - с 2010 г. q Доходы – прогноз МВФ q Рождаемость - Росстат

Прогноз объемов жилищного строительства q Основан на нашем прогнозе цен q Доходы – прогноз МВФ q Сохранение тех институциональных условий и рисков Ввод жилья, млн. кв. м.

Тренды рынка жилья: рост строительства

Тренды рынка жилья: рост строительства Рецессия почти не повлияла на объемы ввода жилья