Бизнес-задачи Риэлторы позиционирование Оценщики аналоги Аналитики

Бизнес-задачи: Риэлторы – позиционирование Оценщики – аналоги Аналитики – прогнозирование спроса

• однородность выборки в рамках класса классификации - > • классификация подходит

Соотношения: • Корреляционно-регрессионный анализ • Нейронные сети (Сочи)

Жизненный цикл семьи – первая и самая сильная классификация

Общее зонирование – Рельеф, Преграды, Точки притяжения

Задача разработки ОДНОЙ классификации – создание СПО. ФСО-4 – 2012 - мониторинг

РОБО – исходные данные для аналитиков. • Без клонов. • С обменом.

Малые города…. Сопоставление уровня доходов. Чем выше разброс, тем более скачкообразны цены на недвижимость – несообразное завышение. Скученность – чем больше Ле Корбюзье, тем менее престижен район. Однородность в планировочной единице показателя К 1 – залог снижения разброса цен. ММД и обычные дома

Однородность в планировочной единице показателя К 1 – залог снижения разброса цен

Планировочные коэффициенты • При оценочной работе с большими массивами данных в условиях ограничения по времени, удобно использовать показатели перевода жилой площади в общую и обратно. • Необходимо понимать, что в ходе проектирования жилища максимально используют экономические возможности для удовлетворения потребностей клиента. • Если сравнивать площадь стен и образуемый зданием объём, то оптимальны сферические здания (практикуется в условиях экстремально низких температур), или кубические здания (наиболее часто используемый вариант оптимизации). • Для оценки качества проектов применяют техникоэкономические показатели, одним из которых является «планировочный коэффициент» .

• Планировочный коэффициент (К 1) равен отношению жилой площади дома к его общей площади. • Планировка дома оценивается с точки зрения доли подсобных помещений: если доля подсобных помещений значительна, то экономическая эффективность планировки снижается. • Значение объемно-планировочного коэффициента устанавливается на основании результатов исследования местного рынка недвижимости. При отсутствии исследования местного рынка недвижимости, можно использовать следующую усреднённую градацию.

ММД и обычные дома

Малый многоквартирный дом ММД – факторы дешивизны • Принципы строительства: • Покупается земельный участок в «частном секторе» . • Оформляется индивидуальное жилищное строительство. Пример: стоимость подключения до 15 к. В – около 550 руб. Вместо оплаты энерголимитов. • Продаются «квартиры» - физически выделенные, но юридически не закреплённые.

Малый многоквартирный дом ММД • В ММД покупатели приобретают - права на строение в целом и - долю в праве собственности на земельный участок • Ст. 246, 247 ГК РФ: распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Малый многоквартирный дом ММД • Если владелец «квартиры» сдаёт её в аренду, а соседу не понравился арендатор – он может выселить арендаторов, живущих в его доме без его согласия. • Без согласия совладельцев ММД можно прописать только собственника + его несовершеннолетних детей. + несовершеннолетних детей лиц, прописанных в этом доме. Обычно это осуществляется при наличии домовой книги.

Малый многоквартирный дом ММД • Перепланировка в квартире возможна с согласия совладельцев. • Расходы на содержание владельцы должны нести сообща. Практика – вменяемые платят за невменяемых. • ТСЖ или УК навряд ли сможет даже через суд заставить неплательщиков оплатить задолженность по техсодержанию.

Малый многоквартирный дом ММД • Устав от владения, собственник захочет продать свою «квартиру» … • Он обязан предложить её всем совладельцам, имеющим преимущественное право покупки и при получении отказа – по ст. 250 ГК – продать её на тех же условиях третьим лицам. Как? • Все сособственники у нотариуса оформляют отказ или нотариус извещает их о возможности покупки. Выход – оформление сделки дарения.