Бизнес – план строительства жилого микрорайона в районе Куркино в г. Москве ЖСК «Дом будущего» Инвестиционный проект 2015
Содержание Резюме проекта 3 Инициатор проекта 6 Этапы реализации проекта 7 Анализ рынка жилья в регионе 8 Технико – экономическое обоснование проекта 10 Финансовая модель 14 Оценка рисков 15 2
Резюме проекта v Бизнес - план разработан для оценки экономической эффективности инвестиционного проекта строительства жилого комплекса, расположенного в полутора километров от Московской Кольцевой автомобильной дороги в индустриально развитом микрорайоне Куркино Северо-Западного Административного округа г. Москвы 3
v На земельном участке площадью 1, 93 га (193 сотки) v планируется размещение 12 (двенадцать) жилых домов высокой этажности (17 -ть этажей) v с размещением на первых этажах некоторых из них объектов коммерческой недвижимости 4
v Цель проекта – создание в индустриально развитом и перспективном районе Северо-Западной части столицы доступного жилья для последующей его реализации на рынке по конкурентоспособным ценам, обеспечение рентабельной деятельности, а также решения актуальной социальной проблемы улучшения жилищных условий и качества жизни населения г. Москвы и ближайшего Подмосковья. 5
Инициатор проекта Инициатором проекта является молодая динамично развивающаяся строительная компания – ООО «СМУ – 174» , имеющая в своем штате когорту высококлассных и эффективных специалистов, имеющих опыт строительства жилья с 70 -х годов прошлого века, сумевших добиться высокой рентабельности возведения многоквартирных высотных домов с максимальным комфортом для их обитателей. В частности для данного проекта предусмотрено строительство жилых домов, внутри квартир которых не будет стояков отопления и счетчиков, что позволит производить замену труб, не беспокоя жильцов. Это также удобно и жильцам, которым такие конструкции мешают в быту и производстве ремонтных работ в месте своего обитания. Кроме того, лестничные марши планируется оборудовать специальными пандусами для инвалидных колясок маломобильных групп населения. А мусорные баки будут спрятаны под землей для эстетической привлекательности строения. 6
Этапы реализации проекта v Инвестиционный проект планируется реализовать в период 2015 - 2020 гг. в пять этапов. v Предполагаемые сроки реализации проекта: - начало 1 -го этапа строительства – 3 кв. 2015 года; - окончание 1 -го этапа строительства – 1 кв. 2016 года; - начало 2 -го этапа строительства – 1 кв. 2016 года; - окончание 2 -го этапа строительства – 1 кв. 2017 года; - начало 3 -го этапа строительства – 1 кв. 2017 года; - окончание 3 -го этапа строительства – 1 кв. 2018 года; - начало 4 -го этапа строительства – 1 кв. 2018 года; - окончание 4 -го этапа строительства – 1 кв. 2019 года; - начало 5 -го этапа строительства – 1 кв. 2019 года; - окончание 5 -го этапа строительства – 2 кв. 2020 года; 7
Анализ рынка жилья в регионе v В настоящий момент окраина столицы, равно как и ближайшее Подмосковье, v v ü ü представляет собой активно строящийся регион. Район Куркинского шоссе, не только граничит с двумя субъектами Федерации – Москвой и Московской областью, но и динамично развивается одновременно со своим соседом – г. Химки, являющимся наиболее востребованным районом по темпам возведения новостроек. Привлекательность региона обусловлена следующими факторами: близость к центру столицы; расположение вблизи планируемого пятна застройки крупных торговых центров – «Парус» , «Ашан» , «Мега» , «Икеа» , «Гранд» , «Лига» и т. д. ; удобная транспортная доступность – недалеко от метро – «Планерная» и «Речной вокзал» , в 2015 г. будут запущены станции «Легкого метро» ; высоко развитая инфраструктура. 8
По оценкам специалистов в ближайшее время ожидается высокий уровень роста цен на жилье в данном районе столицы. В результате, Ø если в мае 2015 г. среднерыночная стоимость однокомнатной квартиры в Куркино составляет 181 042 $ Ø то уже через 3 месяца будет находиться в диапазоне: 211 000 — 233 000 $ наиболее вероятная ее стоимость составит : 222 000 $ Ø То есть ожидаемый прирост стоимости составит 22. 6% Средняя цена на квартиры в новостройках в Куркино — 23 700 000 руб. , это выше среднерыночной стоимости квартир в новостройке в Москве на 37. 80 % (8 957 634 руб. ). 9
Технико – экономическое обоснование проекта Необходимый объем инвестиций – 83 124 420 $ / 4 156 221 000 руб. Срок инвестирования – 5 лет Ставка финансирования – 25% Уровень инфляции – 0, 2 % Налог на прибыль – 20 % Доход - 31 482 000 $ / 1 574 100 000 руб. Прибыль – 16 685 460 $ / 834 273 000 руб. Окупаемость – 168 433 252 $ / 8 421 662 568 руб. Срок окупаемости - 2 года Индекс рентабельности – 1, 04 10
Расчет инвестиций Площадь земельного участка (ЗУ) 1, 93 га (193 сотки / 19 300 кв. м. ) Площадь одного дома 1 500 кв. м. Количество домов 12 Количество этажей в одном доме 17 Форма собственности ЗУ Частная Стоимость 1 сотки ЗУ 15 000 $ / 750 000 руб. Стоимость земельного участка 2 895 000 $ / 144 750 000 руб. Курс ЦБ РФ $/руб. на 07. 05. 15 1 $ / 50 руб. Стоимость проектирования 212 160 $ / 10 608 000 руб. Стоимость экспертизы проекта 13 260 $ / 663 000 руб. Стоимость строительства 1 -го этажа 383 600 $ / 19 180 000 руб. Стоимость строительство 1 -го дома 6 521 200 $ / 326 060 000 руб. Стоимость строительства ЖСК 78 254 400 $ / 3 912 720 000 руб. Материально-транспортные затраты 1 745 600 $ / 87 280 000 руб. ИТОГО (необходимый объем инвестиций): 83 124 420 $ / 4 156 221 000 руб. 11
Расчет доходности 1 кв. м. жилья Себестоимость строительства 1 кв. м. жилья 35 000 руб. / кв. м. / 700 $ / кв. м. Среднерыночная стоимость 1 кв. м. жилья 162 329 руб. / кв. м. / 3 247 $ / кв. м. Минимальная рыночная стоимость 1 кв. м. жилья 69 000 руб. /кв. м. / 1 380 $ / кв. м. Минимальный доход от реализации 1 кв. м. жилья 34 000 руб. / кв. м. / 680 $/ кв. м. Средний доход от реализации 1 кв. м. жилья 127 329 руб. / кв. м. / 2 547 $/ кв. м. Минимальная прибыль от реализации 1 кв. м. 20 000 руб. / кв. м. / 400 $ / кв. м. Средняя прибыль от реализации 1 кв. м. жилья на текущий момент 67 500 руб. / кв. м. / 1 350 $ / кв. м. Ожидаемая среднерыночная стоимость 1 кв. м. жилья через 3 месяца с учетом роста цен на 22, 6% 200 000 руб. / в. м. / 4 000 $ / кв. м. Ожидаемая прибыль с учетом роста цен на 22, 6% через 3 месяца 87 450 руб. / кв. м. / 1 750 $ / кв. м. 12
Расчет доходности Себестоимость строительства домов 35 000 руб. / 1 кв. м. * 780 кв. м / 1 этаж / 1 дом * 17 этажей * 12 домов = 111 384 000 $ / 5 569 200 000 руб. Доход от реализации жилья (в среднем) 162 329 руб. / 1 кв. м. * 548 кв. м / 1 этаж / 1 дом * 17 этажей * 12 домов = 362 941 672 $ / 18 147 083 568 руб. Прибыль от реализации жилья (в среднем) 251 557 672 $ / 12 577 883 568 руб. 13
Финансовая модель v Общий необходимый объем инвестиций составляет – 73 млн. евро v В качестве источника финансирования проекта инициатором рассматривается получение кредита на срок до 15 лет в размере 73 млн. евро. v В качестве обеспечения кредита подразумевается банковская гарантия, выпущенная сроком на 1 год с последующей пролонгацией на протяжении всего периода кредитования. v Выплаты процентов и возврат кредита будут осуществляться за счет доходов проекта. Ежегодная чистая прибыль превышает 400 тыс. Евро. v Чистый дисконтированный доход (NPV) проекта превышает 860 тыс. Евро при ставке дисконтирования 15 %. Внутренняя норма доходности (IRR) проекта – 47 %. По расчетам проект окупается в течение 3, 25 лет, выплаты процентов и погашение кредита могут быть произведены в срок. В качестве обеспечения кредита может быть предоставлен земельный участок площадью 1, 93 га находящийся в собственности инициатора проекта. 14
Оценка рисков v Рентабельность проекта – 200 % v Еженедельный рост цен на жилье в Куркино – + 1, 4 % v Место в рейтинге районов Москвы (из 86) – 46 место (+1) v Рост цен – 3, 2 % (близок к максимальному) v Уровень цены за 1 кв. м. за последние 5 лет – 4 300 $/кв. м. – 5 500 $ / кв. м. (падение обозначилось только в октябре 2014 г. до максимально низкой цены в 2 600 $/ кв. м. , с декабря 2014 г. рост цен возобновился; при этом расчеты в бизнес – плане представлены, исходя из 2 500 $ / кв. м. ) v Индекс доходности приближен к 0 и стремиться вверх (к августу прогнозируется приближение к отметке + 2) v Вывод: проект оценивается как успешный 15
Скачать презентацию Бизнес план строительства жилого микрорайона в районе
31bfcf243395977297646c68fd63c451.ppt