Bauvorhaben in der Nachbarschaft Rechte der Wohnungseigentümer Kurzseminar des VNWI – 09. 2013 Krefeld Klaus Eichhorn Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Ablauf des Vortrages Ø Ziel des Vortrags Ø Nachbarschutz - privat oder öffentlich? Ø Rechtlich betroffene Nachbarn Ø Beschwerdebefugnis Dritter Ø Rechtschutz der Nachbarn Bauordnungsrecht - Bauplanungsrecht Ø Rechtsbehelfe Stand des Bauvorhabens – Verhalten der Behörde Ø Verhalten der Wohnungseigentümer Beschlussfassung – Verwirkung – zivilrechtliches Vorgehen Ø Aufgaben und Vorgehen des Verwalters Checkliste für den Verwalter RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09. 2013 VNWI Krefeld 2
Ziel des Vortrags Vermittlung von Grundkenntnissen Ø Komplexe Materie Ø Viele Beteiligte Ø Verschiedene Rechtsbereiche Ø Einzelfallentscheidungen Ø Ungeklärte Rechtsfragen Problembewusstsein Ø Information über Stand und Einzelheiten des Verfahrens Ø Dokumentation über den zeitlichen Ablauf Ø Kontakt zu den Beteiligten Ø Suche nach dem richtigen Fachanwalt RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09. 2013 VNWI Krefeld 3
Nachbarschutz im Privatrecht • z. B. Pflanzung von Bäumen und Sträuchern • Unmittelbarer Anspruch - §§ 905 ff. BGB - Nachbarrecht. G NW • Gleichordnung • Zivilrechtsweg • Amts- und Landgerichte RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09. 2013 VNWI Krefeld 4
Nachbarschutz im öffentlichen Recht • Errichtung eines Gebäudes • Kein unmittelbarer Anspruch • Über- Unterordnung zur Behörde • Öffentliches Recht • Verwaltungsgerichte RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09. 2013 VNWI Krefeld 5
Wer ist rechtlich betroffener Nachbar im Baurecht? Unmittelbar angrenzendes Grundstück? nicht entscheidend, da eher zufälliges Kriterium Benachbart im baurechtlichen Sinne sind alle, die durch das Vorhaben in ihren öffentlich-rechtlichen Belangen berührt werden können. Entscheidend sind somit Art und Lage des Vorhabens und dessen Auswirkungen. Rechtlich geschützt sind alle dinglich Berechtigten = Eigentümer nicht aber obligatorisch Berechtigte = Mieter und Pächter OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 09. 07. 2012 – 2 N 16. 12 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09. 2013 VNWI Krefeld 6
Wer ist als Dritter beschwerdebefugt? Baugenehmigung wird dem Bauherrn erteilt, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen § 75 Abs. 1 Bau. O NW Beteiligung und Information der Angrenzer § 74 Bau. O NW Dritt- oder Nachbarschutz Beschwerdebefugt ist nur, wer in dem für ihn fremden Verfahren darlegen kann, dass er durch das Bauvorhaben besonders und „qualifiziert“ betroffen ist, weil er aufgrund seines besonderen Verhältnisses zu d. Vorhaben mglw. in seinen Rechten verletzt ist. Maske in: Schönenbroicher/Kamp, Bau. O NW, Kommentar, 2012, § 74 Rdn. 15; BVerw. G NJW 1983, 672 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09. 2013 VNWI Krefeld 7
Nachbarschutz im Baurecht Schutznormtheorie Drittschutz vermitteln nur solche Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die – auch teilweise – der Rücksichtnahme auf individuelle Interessen oder deren Ausgleich untereinander dienen. Hat eine baurechtliche Norm nur objektiven Charakter oder dient sie auch dem Schutz individueller Interessen anderer Beteiligter? Maske in: Schönenbroicher/Kamp, Bau. O NW, Kommentar, 2012, § 74 Rdn. 17 Nachbarliches Bestimmtheitsgebot Erforderlich ist, dass der Nachbar der Baugenehmigung und den genehmigten Bauvorhaben sicher entnehmen kann, dass nur solche Nutzungen erlaubt sind, die Nachbarrechte nicht beeinträchtigen können. OVG Münster U. v. 25. 08. 2011 – 2 A 38/10 – in: Bau. R 2011, 248 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09. 2013 VNWI Krefeld 8
Differenzierung im Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Räumliche Gesamtplanung Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung Hier besondere Gefahrenabwehr Einfügen des Bauvorhabens in seine Umgebung RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09. 2013 VNWI Krefeld 9
Norm des Bau. GB Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-) § 30 Vorhaben im Bebauungsplan § 31 Abs. 1 Ausnahmen und Befreiungen § 31 Abs. 2 Ausnahmen und Befreiungen § 33 Vorhaben während der Planaufstellung Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ohne Plan § 35 Vorhaben im Außenbereich § 2 -9 ff. Bau. NVO Darstellung der Gebiete mit Gebietscharakter und Nutzung § 15 Abs. 1 S. 2 Bau. NVO Gebot der Rücksichtnahme § 34 Abs. 1 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © grds. (-); jedoch können die Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung nachbarschützend sein. (+), wenn von einer nachbar- schützenden Vorschrift im Bebauungsplan abgewichen wird (+), vgl. Wortlaut: „Würdigung nachbarlicher Interessen“ nur (+), wenn die Festsetzungen des späteren Bebauungsplanes nachbarschützend sind (+), einfügen“ ist Ausdruck des Gebots der Rücksichtnahme grundsätzlich (-); Ausnahme: Nachbar wendet sich gegen ein privilegiertes Vorhaben (z. B. § 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 Bau. GB) oder Eigentümer eines privilegierten Vorhabens gegen Ausdehnung von Wohnbebauung (+); Anspruch auf Erhaltung des Gebietstyps (+); „Belästigungen oder Störungen“ im Baugebiet ist Ausdruck des Gebots der Rücksichtnahme Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09. 2013 VNWI Krefeld 10
Norm der Bau. O NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-) Generalklausel (+) soweit individuelle Interessen gefährdet Anforderungen an Erschließung (-) allgemeine Sicherheit Zugänge und Zufahrten (-) allgemeine Sicherheit § 3 § 4 § 5 Feuerwehrzufahrt Abstandfläche (+) Abstand zum Nachbargrundstück Nicht überbaute Flächen, Spielflächen, Geländeoberflächen Gestaltung der Anlage (-) allgemeine Umweltbelange § 13 Außenwerbung, Warenautomaten (-) allgemeine Ordnung § 14 Baustelleneinrichtung (+) Vermeidung von Gefahr und Belästigung für andere § 15 Standsicherheit der Anlage Allgemeine Sicherheit und Ordnung, aber (+) wenn andere Anlagen betroffen § 6 § 9 § 12 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Regelmäßig (-), außer im Einzelfall Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09. 2013 VNWI Krefeld 11
Norm der Bau. O NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-) Schutz gegen schädliche Einflüsse (Wasser, Schädlinge, u. a. ) Brandschutz (-) Gefahrenabwehr für Bauherrn und Bewohner, aber im Einzelfall (+) (-) soweit nur Schutz für die Bewohner, z. B. Rettungswege Schallschutz (+) Schutz von Bewohnern und Dritten § 19 Innere Verkehrssicherheit der baulichen Anlage § 31 Gebäudeabschlusswände (+) Schutz der Bewohner und dort arbeitenden Dritten, (-) nicht aber der Nachbarn (+) Öffnungen unzulässig zum Schutz des Nachbarn § 35 Dächer (+) Brandübertragung verhindern u. Nachbarschutz § 43 Feuerungsanlagen, (+) Immissionsschutz § 44 Wasserversorgungsanlagen (-) nur im Hinblick auf akustische Belästigung (+) § 51 Stellplätze und Garagen (-) Abs. 1, 2 Verkehrssicherheit § 16 § 17 § 18 Abs. 2 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © (+) Anordnung in Abs. 7 wegen Bauvorhaben in der Nachbarschaft Gefahrenabwehr u. Störungen 01. 07. 2013 VNWI Köln 12
Norm der Bau. O NRW Regelungszweck § 52 Abs. 4 § 55 § 61 Drittschutz ja (+) nein (-) (+) Wasserdichtigkeit von Dungstätten zum Schutz des Ställe, Dungstätten Grundwassers u. Nachbarn Barrierefreiheit öffentlicher (-) dient der öffentlichen Anlagen Wohlfahrt ohne Anspruch Dritter oder des Nachbarn Aufgaben und Befugnisse der Nur im Einzelfall (+), wenn Bauaufsichtsbehörden Ermessen auf Null reduziert § 63 Genehmigungsbedürftige Vorhaben § 67 Abs. 8 S. 2 Genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze § 68 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren § 69 Bauantrag § 71 Vorbescheid § 73 Abweichungen von Anforderungen RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Eingeschränkt bei Verfahren ohne Genehmigungspflicht, zunächst Untersagungsantrag oder Stilllegung § 61 Abs. 1 S. 2 Im Einzelfall zu prüfen, ob und wieweit sich ein Schutz des Nachbarn ergibt, dann s. o. (+), wenn Unterlagen bezüglich der Einhaltung des Nachbarschutzes unbestimmt Angrenzer zu beteiligen, wenn nachbarliche Belange berührt werden § 74 Abs. 2 (+) nachbarliche Interessen ausdrücklich berücksichtigen Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln 13
Norm der Bau. O NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-) § 74 Beteiligung der Angrenzer (+) soweit die Norm Drittschutz gewährt § 75 Baugenehmigung und Baubeginn § 76 Teilbaugenehmigung § 79 Fliegende Bauten Rechtschutz des Nachbarn nur, soweit ihn nachbarschützende Vorschriften verletzt sind und er dies fristgerecht geltend gemacht hat Zum Schutz seiner Rechte muss der Nachbar bereits hiergegen vorgehen, damit sie bei der Prüfung der endgültigen Baugenehmigung gebunden zu sein. (-) Gefahrenabwehr für die Benutzer hat Vorrang, Sicherheit und Ordnung § 83 § 86 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Baulast und Baulastenverzeichnis Verstößt die Baugenehmigung gegen die Baulast, Anspruch gegen die Behörde nur möglich, wenn auch Verstoß gegen Drittschutz Örtliche Bauvorschriften grds. (-) nur im Einzelfall (+), z. B. wenn bestimmtes Ortsbild oder die Einfriedungen zwischen privaten 14 Bauvorhaben in der Nachbarschaft Grundstücken gesichert werden 01. 07. 2013 VNWI Köln
Baugebiet Bau. NVO Zulässig (Beispiele) Unzulässig (Beispiele) Kleinsiedlungsgebiet § 2 Wohngebäude Gartenbaubetriebe Industrie Reines Wohngebiet § 3 Wohngebäude Gewerbe, Parkhäuser Allgemeines Wohngebiet § 4 Wohngebäude, Läden, Gaststätten, Kultur, Tankstellen, Besonderes Wohngebiet § 4 a Wohngebäude Hotels, Pensionen Dorfgebiet § 5 Wohngebäude, Kultur, Sport Mischgebiet § 6 Handwerk, Büro, Vergnügungsstätten Kerngebiet § 7 Gewerbe, Parkhäuser Gewerbegebiet § 8 Lagerhäuser Wohngebäude Industriegebiet § 9 Industrie Gartenbaubetriebe Sondergebiet § 10
Gebietsgewährleistungs -anspruch Festsetzung von Baugebieten §§ 1 Abs. 3, Abs. 2 Bau. NVO durch Bebauungsplan hat grundsätzlich nachbarschützende Wirkung. Dies gilt auch, im unbeplanten Innenbereich in faktischen Baugebieten, wenn die Eigenart der Bau. NVO entspricht. BVerw. G, Beschluss v. v. 27. 09. 2007 – 4 B 36. 07 in: BVerw. GE 94, 151 Ein Nachbar in einem festgesetzten oder faktischen Baugebiet kann sich deshalb auch dann gegen die Zulassung eines in dem Baugebiet ihrer Art nach gebietswidrigen Nutzung wenden, selbst wenn er durch sie selbst nicht unzumutbar beeinträchtigt wird. OVG Münster Beschluss v. 22. 6. 2010 – 7 B 479/10 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09. 097. 2013 VNWI Krefeld 16
Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (DIN 18. 005 Bauleitplanung allgemein) Baugebiet Bau. NVO Kleinsiedlung § 2 55 Reines Wohngebiet § 3 50 40/35 Allgemeines Wohngebiet § 4 55 45/40 Besonderes Wohngebiet § 4 a 60 45/40 Dorfgebiet § 5 60 50/45 Mischgebiet § 6 60 50/45 Kerngebiet § 7 65 55/50 Gewerbegebiet § 8 65 55/50 Industriegebiet § 9 keine Angabe Keine Angabe Sondergebiet § 10 45 bis 65 35 -65 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Tagsüber (6. 00 -22. 00) Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09. 2013 VNWI Krefeld Nachts (22. 00 – 6. 00) 45(Verkehr)/ 40 (Gewerbe) 17
Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (TA Lärm Gewerbelärm) Baugebiet Bau. NVO Kleinsiedlung § 2 keine Angabe Keine Angabe Reines Wohngebiet § 3 50 35 Allgemeines Wohngebiet § 4 55 45 Besonderes Wohngebiet § 4 a keine Angabe Keine Angabe Dorfgebiet § 5 60 45 Mischgebiet § 6 60 45 Kerngebiet § 7 65 45 Gewerbegebiet § 8 65 50 Industriegebiet § 9 70 70 Sondergebiet § 10 45 35 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Tagsüber (6. 00 -22. 00) Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln Nachts (22. 00 – 6. 00) 18
Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (16. BIm. Sch. V Straßen/Schienenverkehr) Baugebiet Bau. NVO Kleinsiedlung § 2 keine Angabe Keine Angabe Reines Wohngebiet § 3 59 49 Allgemeines Wohngebiet § 4 59 49 Besonderes Wohngebiet § 4 a keine Angabe Keine Angabe Dorfgebiet § 5 64 54 Mischgebiet § 6 64 54 Kerngebiet § 7 64 54 Gewerbegebiet § 8 69 59 Industriegebiet § 9 keine Angabe Sondergebiet § 10 57 47 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Tagsüber (6. 00 -22. 00) Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln Nachts (22. 00 – 6. 00) 19
Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (18. BIm. Sch. V Sportlärm) Baugebiet Bau. NVO Kleinsiedlung § 2 55 außerhalb Ruhezeit 50 innerhalb Ruhezeit 40 Reines Wohngebiet § 3 50/45 35 Allgemeines Wohngebiet § 4 55/50 40 Besonderes Wohngebiet § 4 a keine Angabe Keine Angabe Dorfgebiet § 5 60/45 45 Mischgebiet § 6 60/55 45 Kerngebiet § 7 60/55 45 Gewerbegebiet § 8 65/60 50 Industriegebiet § 9 keine Angabe Sondergebiet § 10 45/45 35 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Tagsüber (6. 00 -22. 00) Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln Nachts (22. 00 – 6. 00) 20
Gebot der Rücksichtnahme § 15 Bau. NVO Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden. “ Wurden die Belastungen der Nachbarschaft im Bebauungsplan berücksichtigt, kann eine diesem Plan entsprechende Baugenehmigung nicht gegen dieses Gebot verstoßen. OVG Münster B. v. 19. 01. 2009 – 10 B 1687/08 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln 21
Lärm Keine starren Grenzwerte § 5 BIm. Sch. G Beeinträchtigungen durch Lärm und andere Emissionen sind im Einzelfall zu beurteilen, da reine Vorsorgepflicht für die Allgemeinheit und nicht nur für die Nachbarn. Konkrete Regeln aus TA Lärm und TA Luft, Sportstättenlärm. VO. Rechtmäßig sind Genehmigungen bei Einhaltung dieser Werte, also wenn die Immissionen einem durchschnittlich empfindlichen Menschen zuzumuten sind. Eine Berufung auf eine krankheitsbedinge besondere Empfindlichkeit spielt keine Rolle. Bay. Verf. G, Urteil v. 14. 09. 2009 – Vf-41 -VI-08 - Wer durch späteren Erwerb Nachbar einer bestehenden Anlage wird, muss ggf. mehr Belastungen hinnehmen als TA Lärm zulässt. VG Gelsenkirchen, Beschluss v. 27. 10. 2009 – 5 L 1127/09 - RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln 22
Lärm Kinderspielplatz Keine unzumutbaren Lärmbelästigungen gehen von einem Kinderspielplatz der Gemeinde oder einer Ganztagsschule aus. VG Neustadt, Urteil v. 28. 06. 2012 – 4 K 194/12 NW OVG Rheinland-Pfalz Urteil v. 16. 05. 2012 – 8 A 10042/12 OVG Lärmbelästigung muss sogar außerhalb der festgesetzten Benutzungszeiten hingenommen werden. Die Grenze der Zumutbarkeit bei Missbrauch durch Jugendliche/Erwachsene VGH Mannheim, Urteil v. 06. 03. 2012 – 10 S 2428/11 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln 23
Einhaltung der Abstandsfläche Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden einzuhalten. § 6 Abs. 1 S. 1 Bau. O NW Das grundsätzliche Abstandsflächenerfordernis von Abs. 1 S. 1 ist zusammen mit der Bemessungsregel in Abs. 5 nachbarschützend. Grundsätzlich hat der Nachbar ein Recht auf Einhaltung der im Einzelfall vorgeschriebenen Abstandsfläche. Schönenbroicher/Kamp, Bau. O NW, Kommentar, 2012, § 6 Rdn. 11 Ausnahme: Schmalseitenprivileg § 6 Abs. 6 Bau. O NW Die normalerweise einzuhaltende Abstandsfläche eines Hauses zum Nachbargrundstück bzw. der nächsten Außenwand darf halbiert werden. Dieses Privileg ist auf 2 Seiten des Hauses möglich, nur einmal jedoch, wenn es sich um die Grenze des gleichen Nachbar handelt. RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln 24
Exkurs: Rechte der Mieter Der Vermieter ist verpflichtet, den Mietgebrauch von Störungen Dritter freizuhalten, insbesondere von Lärm – unerheblich, ob von einer Sache, von Mitmietern, Nachbarn oder sonstigen Dritten. Vertragsgemäßer Gebrauch geprägt durch erkennbare Umstände, die bei Anmietung erkennbar waren (Flughafen, Autobahn etc. ), Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 535 Rdn. 413 Vorübergehend erhöhte Lärmbelastung durch Straßenbauarbeiten berechtigt unabhängig von der Dauer der Arbeiten nicht zur Minderung der Wohnungsmiete, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält. BGH, Urt. V. 19. 12. 2012 – VIII ZR 152/12 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln 25
Stand des Bauvorhabens Planung Rechtsbehelf Widerspruch/ Anfechtungsklage gegen Baugenehmigung des Nachbarn Zeitraum 1 Monat ab Kenntnis (§ 68 Vw. GO) Adressat Wirkung Besonderheit Begonnen oder vor Vollendung Antrag auf Aussetzung Antrag auf einstweilige der Vollziehung Anordnung § 123 §§ 80 a I, 80 IV Vw. GO u. Verpflichtungs- klage § 42 I Ab Kenntnis Verwaltungsstelle gem. Behörde oder Gericht §§ 68 Vw. GO i. V. m je nach Dringlichkeit LBO Bescheidung des Widerspruchs/ Klage Kein Aufschub für Bauausführung Ohne Genehmigung Aufschiebende Wirkung der Bauausführung Nur möglich, wenn eine stattgebende Entscheidung im Hauptverfahren realistisch erscheint Ab Kenntnis Behörde oder Gericht je nach Dringlichkeit Einschreiten der Behörde gegen Bauvorhaben Nur möglich, wenn schwere und ernste Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit glaubhaft gemacht werden können
Folgen der Untätigkeit der Behörde § 75 Vw. GO Entscheidet die Behörde ohne ersichtlichen oder sachlichen Grund Nicht zügig und ist länger als 3 Monate untätig, kann sie vom Gericht verpflichtet werden, über den Widerspruch zu entscheiden. Ob eine Untätigkeit vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen. Untätigkeit des Nachbarn = Verwirkung der Nachbarrechte Wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (=Zeitmoment) und der Bauherr durch das Verhalten des Nachbarn darauf vertrauen konnte und vertraut hat und sich darauf eingerichtet hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt wird. OVG Münster, NVw. Z-RR 2006, 236 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln 27
Befugnisse des Eigentümers § 903 BGB Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. Grenzen und Inhalt des Benutzungsrechts §§ 903 bis 905 BGB • Immissionsrechte und Duldung § 906 (Geräusche, Gerüche, Gase, Dämpfe, Rauch, Ruß, Wärme u. a. ) • Einsturz v. Gebäuden, Vertiefung des Grundstücks §§ 906 -909 • Überwuchs und Überbau § 910 -916, 923 • Notwegerecht §§ 917, 918 • Festlegung und Gestaltung v. Grundstücksgrenzen §§ 919 -922 Unterlassungsansprüche § 1004, wenn Baugenehmigung erteilt RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Bielefeld 28
Obligatorische Streitschlichtung §§ 15 EG ZPO i. Vm 10 GüSchl. G NRW Erhebung der Klage ist erst zulässig, nachdem von einer anerkannten Gütestelle versucht wurde, die Streitigkeit einvernehmlich beizulegen • Vermögensrechtliche Streitigkeiten vor den Amtsgerichten, bei denen der Gebührenstreitwert 750, 00 EUR nicht übersteigt. • Streitigkeiten wegen Ansprüche wegen der Verletzung der persönlichen Ehre. • In Streitigkeiten über Ansprüche nach Abschnitt 3 des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes. • Nachbarstreitigkeiten (vgl. nächste Folie) Außer u. a. • Die Parteien sitzen nicht im selben Bundesland • Bestimmte Verfahren (u. a. Mahnverfahren) RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln 29
Streitschlichtung im Nachbarrecht • der in § 906 BGB geregelten Einwirkungen (insbesondere Geruchs- oder Lärmimmissionen), sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb handelt, • Überwuchses (Wurzeln und Zweige, die von einem Nachbargrundstück eingedrungen sind) nach § 910 BGB, • Hinüberfalls (Früchte, die von einem Baume oder einem Strauch auf ein Nachbargrundstück hinüberfallen) nach § 911 BGB, • eines Grenzbaumes nach § 923 BGB und • der in den Nachbarrechtsgesetzen der Länder geregelten Nachbarrechte, sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb handelt. RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln 30
Rechtsausübung in der WEG 1. Einem Wohnungseigentümer können öffentlich-rechtliche Abwehrrechte zustehen, wenn Sondereigentum beeinträchtigt wird. 2. Ist nur das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, ist er nicht berechtigt, die Baugenehmigung im eigenen Namen anzufechten. 3. Ein einzelner SE ist berechtigt, eine bauliche Nutzung, die nicht in Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan erfolgt, oder die gegen das Abwägungsgebot verstößt, individuell abzuwehren. VG Karlsruhe Beschluss v. 25. 10. 2012 – 6 K 2337/12 Ist bei der behördlichen Genehmigung für einen außerhalb der WEG stehenden Dritten auch der Schutz des Sondereigentums zu berücksichtigen, kann ein Wohnungseigentümer sich gegen Beeinträchtigungen hieraus wehren. VG München Urteil v. 10. 01. 2011 – M 8 K 10. 3187 Nur die Gemeinschaft und nicht der einzelne Wohnungseigentümer kann Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums durch Bauvorhaben in der Nachbarschaft abwehren. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss v. 04. 08. 2011 - 10 S 7. 10
Beschlussfassung in der WEG Beschlussfassung, wenn Ø Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt Ø Gemeinschaft insgesamt betroffen ist Ø Gemeinschaftsbezogene Rechte an sich gezogen werden BGH Urteil v. 18. 06. 2010 – V ZR 193/09 Ø Verwalter ermächtigt wird, einen RA zu beauftragen Ø Ansprüche namens der Gemeinschaft geltend gemacht werden Ø Einfache Mehrheit reicht Ø Prozessführung nur noch durch die WEG BGH Urteil v. 12. 04. 2007 VII ZR 236/05 Ausnahme: OLG Hamm B. v. 05. 11. 2009 – 15 Wx 15/09 Individualrechte des Sondereigentümers (Zufluss von Licht und Luft in der Wohnung) RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln 32
Exkurs: Nachbarschutz in der WEG Sondereigentümer kann Art der Nutzung in anderem Sondereigentum mangels Klagebefugnis nicht mit öffentlichrechtlicher Nachbarklage angreifen. BVerw. G Urteil v. 14. 10. 1988 – 4 C 1/86 Eine Baugenehmigung für das Gemeinschaftsgrundstück kann er mangels eigener Rechtsverletzung nicht abwehren. OVG Koblenz v. 10. 07. 2007 – 8 A 10279/07 BVerw. G Urteil v. 04. 05. 1988 – 4 C 20/85 Sondereigentum schließt innerhalb der Gemeinschaft öffentlichrechtliche Nachbarschutzansprüche gegenüber Störungen aus, die ein nicht zur WEG gehörender Dritter bei baulicher Nutzung des Gemeinschaftsgrundstücks verursacht. BVerw. G Urteil v. 12. 03. 1998 – 4 C 3/97 VG Augsburg Beschluss v. 10. 01. 2013 – Au 4 E 12. 1630 RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln 33
Checkliste für den Verwalter 1. Aufnahme von Informationen und Hinweisen über ein Bauvorhaben in der Nachbarschaft 2. Konkrete Recherche und Überprüfung der Hinweise bei Behörden, Nachbarn etc. 3. Informatorische rechtliche Beratung durch Fachanwalt 4. Einberufung einer – ggf. außerordentlichen – Eigentümerversammlung unter Beteiligung eines FA 5. Beschluss, die Ausübung der Rechte bezüglich des Bauvorhabens ans sich zu ziehen. 6. Beschluss über die Erhebung von Rechtsmitteln durch einen dazu beauftragten Fachanwalt RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln 34
Fragen kostet nichts…. . …. allenfalls die Antwort RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Klaus Eichhorn Kordt. Rechtsanwälte Girardetstraße 2 -38 45131 Essen Tel. 0201 -872 620 Fax 0201 -8726252 eichhorn@kordt-law. de www. kordt-law. de Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln 35
Vielen Dank für die Aufmerksamkeit RA/FA Mu. W Klaus Eichhorn © Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01. 07. 2013 VNWI Köln 36
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