Банки Деньги Урок 2 Выбор кредитования

Банки. Деньги. Урок № 2 Выбор кредитования

Инвестирование – это использование финансовой системы в соответствии с планом создания богатства

Виды кредитования, работающие в недвижимости: Залоговые Без залоговые Целевые Не целевые

Ипотека – кредит под залог недвижимого имущества Квартира Ваша, в ней можно прописаться и прописать третьих лиц, зарегистрировано обременение в пользу банка – распоряжаться можно только с его согласия. Банку не выгодно взыскивать предмет залога, ему важно вернуть деньги. Операции с финансами – основная деятельность банка. Он продает деньги за деньги!

Критерии выбора Стоимость кредита Понимание банковской методики расчета % за пользование денежными средствами – ключ к подбору оптимальной стоимости кредитования. 2 основных методики расчета суммы к погашению: Аннуитетный платеж Дифференцированный платеж

Аннуитетный платеж Сумма платежа не меняется на протяжении всего периода выплат, формула сложного %

Аннуитетный платеж

Дифференцированный платеж Фиксируется сумма выплат по телу кредита, и на остаток кредита начисляется %

Аннуитетный/Дифференцированный

Управление расходом % ставка Методика её расчета Срок кредитования

% ставка Начинаем выбор с min. : Социальная ипотека 9, 9% (АИЖК) Ипотека с гос. поддержкой 11, 1% -12% (min/ ВТБ) – на покупку у юр. лица Стандартные программы банков (залог приобретаемого жилья) Залоговые программы банков ( залог имеющегося жилья)

% ставка Пути снижения: Чем лучше обеспечение нем ниже % Чем меньше рисковых факторов, тем ниже % Участие в VIP – программах банков – снижает % Уплата фиксированной суммы «за снижение % ставки» - адекватно банковским программам

Выбор банка Банковские программы как правило стандартны: Программы АИЖК Программы ВТБ Программы Дельта Кредит

3 группы банков: 1. Относительно дешевые деньги – высокие требования к клиенту и/или предмету залога (12%) 2. Более дорогие деньги – выше лояльность к клиенту (16%) 3. Специфические (целевые) и социальные программы

Выбор банка По объекту По стоимости По оценке заемщика

Выбор банка по объекту: Новостройка – только аккредитованные банки (связка банкзастройщик) Дома, земельные участки, строительство – Россельхоз. Банк, Сбербанк, «тематические» банки Перепланировки, старый фонд – Дельта. Кредит Низколиквидные залоги – банки 16%+

Выбор банка по оценке заемщика: «Серый доход» - все банки Собственники бизнеса – лучше если рассматриваются как наемные работники ( + для ставки) «Комбинированный» доход, высокая кредитная нагрузка – банки 16%+

ВАЖНО! Решение о выдаче потребительских кредитов и кредитных карт – это предмет анализа заемщика банковской программой Решение о выдаче ипотечного кредита – предмет анализа кредитного специалиста или комитета Разные риски - Разный подход!

Какой кредит выбрать: Мелкий на срок до 7 лет ( на первый взнос, ремонт) –потребительский кредит – не целевой Банки в большинстве своем не выдают крупные потребительские кредиты, часто вообще не выдают клиентам «с улицы» Реальная сумма потребительского кредита – 300 000 руб. Спецпредложения по потреб кредитам – Райффайзен ( 750 000 без подтверждения) и Сбербанк ( 350 000)

Какой кредит выбрать: Крупный на срок более 7 лет – под залог имеющегося жилья – не целевой – банк не контролирует расход: + покупки без первого взноса + деньги на %, на ремонт +покупки нескольких квартир под залог одной На рынке покупатель с «прямыми» деньгами приобретаемая квартира не находится в залоге: +легкие продажи +может сама служить предметом залога

Какой кредит выбрать: Крупный на срок более 7 лет – под залог имеющегося жилья– ЦЕЛЕВОЙ – на покупку недвижимости: + покупки без первого взноса ( за цену до 70% от оценочной стоимости квартиры) +покупки без первого взноса квартиры более дорогой, чем имеющаяся – два залога Если Приобретаемая квартира не находится в залоге: +легкие продажи +может сама служить предметом залога Если находится: аналог 2 -х кредитов.

Какой кредит выбрать: Крупный целевой – под залог приобретаемого жилья. + Нет пока другого предмета залога +Банк контролирует первый взнос ( т. е. не финансирует 100% от цены приобретаемого жилья Первый взнос – основной элемент управления: Со стороны банка – чем б. ПВ тем лояльнее требования Со стороны покупателя – чем ниже ПВ, тем проще покупка (Без денег с завышением, между родственниками)

Недвижимость/ипотека Технология работы: 1. Оценка недвижимости (независимой оценочной компанией – около 4000 р. ) – это цена предмета залога, на которую принимает в расчет банк – отчет действителен пол-года Новостройку оценивают только тогда, когда она построена

Недвижимость/ипотека Технология работы 2. Пакет документов для банка: оценка заемщика и предмета залога *Трудоспособность и платежеспособность *Правоустанавливающие документы на квартиру: Св-во о собственности, документы – основания, выписка из ЕГРП и домовой книги

Недвижимость/ипотека Технология работы: 3. Кредитный договор, регистрация залога (закладная), выдача кредита Важный момент: подписание кредитного договора и выдача кредита разнесены во времени

Недвижимость/ипотека Продажа квартиры, купленной в ипотеку и не выплаченной: *Продается не ипотека, а квартира (можно в ипотеку того же банка) *В банке оформляется согласие на сделку ( в паспортом покупателя) *Покупатель рассчитывается двумя частями: с Вами и банком, удобный способ – аккредитив * Одновременно регистрируется снятие залога и переход прав

Недвижимость/ипотека Продажа квартиры в новостройке, купленной в ипотеку и не выплаченной: *Продается не ипотека, а квартира (можно в ипотеку того же банка) *В банке оформляется согласие на сделку ( в паспортом покупателя) * У застройщика оформляется согласие на сделку и сама сделка в день подписания *Покупатель рассчитывается двумя частями: с Вами и банком, удобный способ – аккредитив * Одновременно регистрируется снятие залога и переход прав

Что будет если не платить? Просрочки 2 -3 дня – не считаются Просрочки более 1 мес – портят кредитную историю. Нельзя скрываться! Сохраняйте партнерские отношения с банком – возможно рефинансирование кредита (увеличение срока и лимита кредитования) Не дожидаясь наложения взыскания на предмет залога ищите покупателя по рыночной цене При продаже квартиры Вы возвращаете банку только остаток долга (+штрафы если есть), остальное – возвращается Вам