Скачать презентацию Асанова Э Оценка 243 Миссия Республиканской
асанова то 9.pptx
- Количество слайдов: 16
Скачать презентацию Асанова Э Оценка 243 Миссия Республиканской
Скачать презентацию Асанова Э Оценка 243 Миссия Республиканской
Асанова Э Оценка 243
Миссия Республиканской палаты оценщиков состоит в том, чтобы способствовать развитию цивилизованного рынка оценочных услуг в Казахстане, поддерживать и повышать авторитет и статус независимой профессиональной оценки как одного из основных инструментов защиты прав собственности гарантированных Конституцией Республики Казахстан. Республиканская плата поддерживает и поощряет такое поведение профессиональных оценщиков, являющихся членами региональных Палат, которое соответствует принятым этическим принципам, нормам и правилам, установленным в Международных стандартах оценки. Член Республиканской палаты оценщиков Казахстана не имеет право принимать менее обязательные стандарты, чем те которые предписаны настоящим Кодексом деловой этики.
1. 1. Ценности: · Честность в отношении с заказчиками и коллегами, а также в предоставлении любой информации, необходимой для оценки; · Ответственность - гарантия качества оценки. Профессиональная организация ответственна перед клиентами за несоблюдение ее членами норм и правил, установленных данным Кодексом. Оценщик несет ответственность за достоверность оценки перед законом и профессиональной организацией, членом которой является; · Справедливость – этичное отношение к сотрудникам, заказчикам и третьим лицам; · Доверие к сотрудникам и членам своей профессиональной организации, которое позволяет делегировать полномочия и ответственность за решения проблем и способы их исполнения; · Уважение личных прав и интересов членов РПО, требований клиентов и условий сотрудничества, выдвигаемых нашими деловыми партнерами и обществом.
1. 2. Принципы: · Независимость. При предоставлении профессиональных услуг члены РПО и оценщики являющиеся членами региональных палат должны быть не зависимы от заказчика и от третьих лиц; · Объективность. На результаты рассмотрения заявлений заказчиков и третьих лиц на неправомерные действия региональных палат и их членов не должны влиять ни предубеждения руководителей палат, ни их пристрастия, ни конфликт интересов, ни другие лица, ни иные факторы. · Профессионализм. Руководители палат обязаны постоянно повышать уровень профессиональных знаний и навыков своих членов, чтобы заказчики и третьи лица могли пользоваться преимуществами компетентных профессиональных услуг, основанных на новейших разработках в области практики, законодательства и оценочных технологий. · Конфиденциальность. Руководители палат должны соблюдать конфиденциальность информации, полученной в процессе предоставления профессиональных услуг, и не имеют права использовать или раскрывать такую информацию без надлежащих и конкретных на то полномочий, за исключением случаев, когда раскрытие такой информации продиктовано профессиональными или юридическими правами или обязанностями. · Беспристрастность, предполагающую оплату труда в соответствии с достигнутыми результатами и предоставляющую равные права для профессионального роста. · Принцип корпоративной ответственности. РПО осознает свою социальную ответственность перед обществом, не допускает любого вида дискриминацию или привилегированное положение отдельных своих членов, оценочных компаний, заказчиков и третьих лиц.
На первом этапе проблему по оценке недвижимости можно разделить на четыре отдельных вопроса, ответы на которые помогут решить поставленную задачу. 1. Необходимо произвести идентификацию объекта недвижимости. 2. Установить юридически имущественные права. 3. Определить цель оценки. 4. Установить дату оценки. Второй этап работы должен содержать технический отчет об оценке, где аргументировано излагаются выводы. Отчет должен содержать: – описание объекта недвижимости, где подчеркивается состав недвижимости, его отличие и особенности по сравнению с другими объектами; – описание имущества, не являющегося недвижимым, но включенного в оценку; – описание имущественных прав на недвижимость; – цель оценки; – дату оценки; – точную развернутую формулировку видов стоимости, подлежащей оценке, и ее понимание оценщиком; – описание рамок ограничительных условий, с которых произведена оценка; – данные о характере, объеме собранных и использованных фактов и данных; – мнение о наилучшем и наиболее эффективном способе использования недвижимости; – оценку методов, процедур, аргументов, на основании которых сделаны выводы о стоимости недвижимости (чем интересна недвижимость); в отчете делается оценка достоверности используемых данных, о факте личного осмотра объекта, соблюдении стандартов оценки недвижимости; – копии основополагающих документов, которые использовались в работе и были основополагающими для выводов. Требования к отчету об оценке недвижимости не зависят от того, является он полным или кратким. Объем краткого отчета должен быть достаточен, чтобы были выполнены все требования к отчету.
Чтобы выполнить все требования, предъявляемые к техническому отчету, оценщику целесообразно использовать следующую методику. 1. Собрать и произвести анализ данных об оцениваемом объекте недвижимости: – юридические имущественные права и сервитут; – физические границы; – состояние земельного участка; – здания, сооружения, передаточные устройства, входящие в состав недвижимости; – имущество, не являющееся недвижимым, но подлежащее оценке; – окружение и расположение объекта на местности, которые влияют на стоимость объекта; – состояние рынка недвижимости применительно к объекту недвижимости.
2. Произвести анализ эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости, а также участка земли, занимаемого объектом, как незастроенного. 3. Собрать и проанализировать данные о сделках с подобными объектами недвижимости. 4. Произвести экономический анализ наиболее эффективного использования земельного участка. 5. Выполнить анализ по величине возможных текущих затрат на создание такого же здания по функциональному назначению, переоборудовав из числа имеющихся рядом с объектом, или возведение нового из других материалов. 6. Оценить степень физического, функционального, внешнего износов объекта недвижимости. При этом необходимо обратить особое внимание на состояние несущих строительных конструкций, природные условия окружения объекта и экономическое развитие района. 7. Собрать данные относительно экономических показателей объекта недвижимости. Это доходы, расходы, связанные с эксплуатацией объекта, величина арендной платы для аналогичных объектов. Получить прогнозируемые сведения оценщика о возможных будущих доходах и расходах при эксплуатации недвижимости. 8. Установить для расчета нормы капитализации (дисконтирования) применительно к оцениваемой недвижимости. 9. При оценке недвижимости необходимо учесть влияние дейст вующих договоров аренды объекта, договоров на продажу объекта или его части. 10. Провести обоснованное согласование результатов оценки, выполненных различными методами (затратным, сравнимых продаж, доходным). В качестве окончательной стоимости может выступать единственное число или ряд рекомендуемых чисел
Объект недвижимости идентифицируется с помощью почтового адреса, земельного кадастра и описания его местоположения. Для юридического описания объекта недвижимости можно использовать копии существующих документов, подтверждающих права собственности. Идентификация включает в себя полное и скрупулезное описание земельного участка, строений, всех улучшений. Стоимость объекта зависит не только от физического состояния строений, но и от состояния имущественных прав. Недвижимость может находиться в местном пользовании, использоваться на правах аренды или принадлежать с ограниченными правами собственности (т. е. принадлежит только доля собственности). Владение имуществом может осуществляться на индивидуальной или партнерской основе. В этом случае права владения законом закреплены за одним лицом или группой лиц. Каждое лицо может иметь равную и неравную долю. Возможны любые ограничения (сервитуты) абсолютного права собственности пользованием пожизненного владения, наследуемым владением, залогом, а также природоохранные, санитарные, государственные ограничения. Без знаний имущественных прав можно получить неправильную величину стоимости, что не позволит определить весь комплекс проблем при использовании недвижимости.
Правовая экспертиза является первым этапом в проведении оценки имущества. Прежде чем выполнять экономические расчеты, необходимо установить правовой режим объекта, все его ограничения и принадлежность. Последовательность в проведении экспертизы может быть принята следующая: • определение правового статуса продавца, покупателя, арендатора и самого имущества; • проверка правоустанавливающих документов и их достоверности; • установление правомерности совершаемой сделки; • установление наличия ограничений, запретов, связанных с имуществом.
Недостатки и преимущества доходного, сравнительного, затратного подходов. Затратный подход оценки бизнеса Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа; Затратный подход наиболее применим для компаний специального назначения, материалоемких и фондоемких производств, а также в целях страхования. Применение затратного подхода к оценке бизнеса необходимо в двух случаях: во-первых, затратный подход незаменим при оценке некотирующихся компаний, чаще всего зарегистрированных в форме ООО, ЗАО, ГУП-ов, которые, как правило, имеют непрозрачные финансовые потоки; во-вторых, применение затратного подхода вместе с доходным, позволяет принимать эффективные инвестиционные решения.
Преимущества затратного подхода оценки бизнеса Учитывает влияние производ ственно-хозяйственных фак торов на изменение стоимо сти активов. Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов. Расчеты опираются на финан совые и учетные документы, то есть результаты оценки более обоснованы. Недостатки затратного подхода оценки бизнеса Отражает прошлую стоимость. Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки. Не учитывает перспективы развития предприятия. Не учитывает, риски. Статичен. Отсутствуют связи с настоя щими и будущими результа тами деятельности пред приятия.
Сравнительный подход оценки бизнеса Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущее действие потенциальных продавцов и покупателей. Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.
Преимущества сравнительного подхода оценки бизнеса Базируется на реальных рыночных данных. Отражает существующую практику продаж и покупок. Учитывает влияние отрасле вых (региональных) факторов надену акций предприятия. Недостатки сравнительного подхода оценки бизнеса Недостаточно четко характе ризует особенности органи зационной, технической, финансовой подготовки предприятия. В расчет принимается только ретроспективная информация. Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию. Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов.
Доходный подход оценки бизнеса Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки и их сопоставлении с текущими затратами с учетом факторов времени и риска. Каждый из трех названных подходов оценки предприятия (бизнеса) предполагает использование специфических методов оценивания. Доходный подход предусматривает использование метода капитализации и метода дисконтированных денежных потоков. Сравнительный подход включает в себя метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов. Затратный подход использует метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Кратко рассмотрев основные методы трех названных подходов, можно провести сравнительный анализ подходов к оценке стоимости предприятия.
Преимущества доходного подхода оценки бизнеса Учитывает будущие измене ния доходов, расходов. Учитывает уровень риска (через ставку дисконта). Учитывает интересы инвестора. Недостатки доходного подхода оценки бизнеса Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат. Возможно несколько норм доходности, что затрудняет принятие решения. Не учитывает конъюнктуру рынка.
Из анализа достоинств и недостатков вышеназванных подходов и методов можно сделать вывод о том, что ни один из них не может быть использован в качестве базового. В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые разные ситуации. Каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные подходы и методы. Для этого необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производиться оценка, и т. д. Если на рынке обращаются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного подхода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный подход. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. Данные подходы могут давать различные показатели стоимости. Поскольку существует возможность применять к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации различные методы оценки, можно произвести «взвешивание» оценок, рассчитанных по разным методикам. Весовые коэффициенты значимости оценок по разным методам оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу. Окончательная оценка стоимости предприятия (бизнеса) может быть определена по формуле: V = ∑ Vi * Zi, где: Vi – оценка стоимости предприятия (бизнеса) i-м методом; i =1, …, n – множество применимых в данном случае методов оценки; Zi – весовой коэффициент метода номер i.
Скачать презентацию Асанова Э Оценка 243 Миссия Республиканской
асанова то 9.pptx