Аренда Виды и особенности
Аре нда (лат. arrendare — отдавать в наём) форма имущественного договора, при которой собственность пе редаётся во временное владение и по льзование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату.
Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью
Аренда как способ торговли возникла еще в древние времена. Так, в ХI веке венецианцы сдавали торговцам и владельцам торговых судов в аренду чугунные якоря, считавшиеся по тем временам очень дорогими. В начале 50 -х годов ХХ века долгосрочная аренда машины и оборудования стала широко использоваться в США, затем как форма сбыта товаров появилась в международной торговле.
Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми).
В настоящее время аренда активно используется на сезонных работах - в на сезонных работах сельском хозяйстве, рыболовстве, строительстве, а также для временного увеличения производственных мощностей с увеличения производственных мощностей целью выполнения отдельных крупных заказов. Аренда позволяет избежать перевозок машин и оборудования на большие расстояния к месту работ. Строительные и монтажные компании обычно арендуют машины и механизмы у лизинговых компаний, ближайших к местам сооружения объектом.
Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы).
Стороны договора Арендодатель — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом. Арендатор — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданскоправовых отношений).
Характерными особенностями договора аренды являются следующие. Предмет аренды всегда строго индивидуализирован. В описании предмета обычно приводятся его характеристики, гарантируемые арендодателем. Срок аренды четко определяется условиям соглашения. Договор может устанавливать полный срок аренды или предусматривать начальный срок аренды и порядок его продления.
Договоры аренды содержат и обязательства арендаторов использовать предметы аренды в соответствии с правилами эксплуатации и могут предусматривать право арендодателей осуществлять проверку. Арендные договоры содержат много других условий, касающихся порядка эксплуатации и обслуживания предметов аренды, обязательства арендаторов не разглашать технических секретов, а также условия, касающиеся «форс-мажорных обстоятельств» и т. д. ,
Сроки договора По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Сроки договора: Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон Долгосрочный: 5 -49 лет Среднесрочный: 1 -5 лет Краткосрочный: до 1 года В зависимости от ее длительности аренда называется: лизингом (leastng- долгосрочная аренда), хайрингом (hiring - среднесрочная аренда), рентингом (renting - краткосрочная аренда).
Виды аренды В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наём, поднаём. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).
Лизинг, иначе финансовая аренда, представляет собой комплекс имущественных отношений, которые характеризуются тем, что арендодатель обязан приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Экономическое содержание лизинговой сделки может отличаться от ее формализации в нормативных документах российского гражданского права.
По сути, лизинг — это долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа, обладающая некоторыми налоговыми преференциями.
Предметом лизинга являются любые не потребляемые вещи, в том числе: предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество. Предметом лизинга не могут быть: • земельные участки и другие природные объекты, • имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения • имущество, для которого установлен особый порядок обращения.
Виды лизинга В зависимости от срока полезного использования объекта лизинга и экономической сущности договора лизинга различают: Финансовый лизинг (финансовая аренда). Операционный (оперативный) лизинг.
Финансовый лизинг Срок договора лизинга сравним со сроком полезного использования объекта лизинга. Как правило, по окончании договора лизинга остаточная стоимость объекта близка к нулю и он может без дополнительной оплаты перейти в собственность лизингополучателя.
Операционный (оперативный) лизинг. Срок договора лизинга существенно меньше срока полезного использования объекта лизинга. По окончании договора объект лизинга либо возвращается лизингодателю и может быть передан в лизинг повторно, либо выкупается лизингополучателем по остаточной стоимости. Лизинговая ставка обычно выше, чем по финансовому лизингу. В Российской Федерации операционный лизинг законодательно не регулируется, поэтому контракты, по сущности являющиеся операционным лизингом, заключаются в виде договоров аренды.
В договорах лизинга может быть предусмотрено техническое обслуживание поставляемой техники, обучения кадров и т. д. В договоре возможны положения о праве (или обязанности) лизингополучателя купить товар по истечении срока аренды. Особым случаем является возвратный лизинг, при котором продавец лизингового имущества одновременно является лизингополучателем. Фактически, это форма получения кредита под залог производственных фондов и получения дополнительного экономического эффекта от различий в налогообложении.
Правовое регулирование лизинга в РФ Финансовую аренду (лизинг) регулируют Гражданский кодекс РФ (ст. 665, 666), Федеральный закон от 29 октября 1998 года «О финансовой аренде (лизинге)» , а также многочисленные подзаконные акты.
Существенные условия договора лизинга: 1. Условие о предмете лизинга; 2. Условие о продавце предмета лизинга или о том, что выбор продавца осуществляет лизингополучатель; 3. Условие о сроке лизинга; 4. Условие о цене (размере лизинговых платежей). В случае отсутствия данных условий в тексте договора, он будет считаться незаключённым.
Долгосрочная аренда с активным использованием правительственных поощрений получила название ливеридж лизинг и активно используется при аренде наукоемкого оборудования, например электронно-вычислительных машин, медицинского оборудования, самолетов и т. д.
Аренда транспортных средств Один из видов арендных отношений, объектом которых выступают транспортные средства, который подразделяется на: 1) договор аренды транспортного средства с экипажем, по которому арендодатель предоставляет его арендатору во временное владение и пользование за плату и при этом оказывает своими силами услуги по управлению им и технической эксплуатации; 2) аналогичный договор, но без экипажа и предоставления дополнительных услуг
Общие признаки договора аренды транспортных средств • договоры аренды транспортных средств заключаются только в письменной форме, независимо от срока действия договора и состава участников, то есть с участием как юридических, так и физических лиц; к договорам аренды транспортных средств, относящихся к недвижимому имуществу (недвижимым имуществом считаются воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания), не применяются правила статьи 609 ГК РФ об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;
• на договоры аренды транспортных средств не распространяется правило статьи 621 ГК РФ о возможном возобновлении договора на неопределенный срок по истечении периода его действия и фактическом продолжении пользования имуществом. Это не лишает арендатора права по истечении срока аренды транспортных средств повторно взять транспортное средство внаем, но уже на основе нового договора, заключаемого на общих основаниях;
• транспортные средства берутся в аренду преимущественно в коммерческих целях. Поэтому закон наделяет их арендаторов более широкими правами по использованию арендованного имущества по сравнению с обычными правилами аренды. Арендатор транспортного средства может сдавать его в субаренду* без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором), от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, исходя из целей использования взятого в аренду транспортного средства.
СУБАРЕНДА* (от лат. sub - под и польск. arenda) передача арендатором части арендованного имущества в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора. Владелец имущества или первый арендодатель, как правило, выступает против субаренды, которая поэтому совершается тайно от него.
Особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами. Так, для безопасной эксплуатации воздушных и морских судов необходимо соблюдать ряд специальных требований, предусмотренных Воздушным и Водным код ексами, КТМ РФ.
Аренда зданий и сооружений • Аренда зданий и сооружений подчиняется ряду особых правил, изложенных в ст. 650 -655 ГК РФ. Договор об аренде здания или сооружения обязательно должен определять размеры и сроки внесения арендной платы, в противном случае он считается ничтожным. Договор о такой аренде должен быть заключен в форме единого документа. Он подлежит государственной регистрации при сроке действия, превышающем один год.
Закон предусматривает право арендатора на аренду земельного участка, на котором находится объект, если арендодатель является собственником земли, или право пользования этим участком, если арендодатель не является собственником земли и если такое пользование не противоречит договору арендодателя с собственником земли или закону. При этом право пользования участком земли сохраняется за арендатором даже в случае его продажи собственником другому лицу.
Аренда предприятий Предприятия как имущественный комплекс зданий, сооружений, земельных участков, оборудования, инвентаря, сырья, готовой продукции, долгов, обязательств, прав требования и т. д. могут сдаваться в аренду с учетом ряда особых правил, изложенных в ст. 656 -664 ГК РФ. Договор об аренде предприятия должен предусматривать порядок передачи в аренду всех составляющих комплекса, включая запасы сырья, топлива, материалов, оборотные средства, права требования к третьим лицам, а также порядок принятия лицам арендатором обязательств предприятия, включая его долги.
Договор об аренде предприятия должен представлять единый документ, зарегистрированный в государственной организации. Передача предприятия в аренду и обратно арендодателю оформляется передаточными актами. Арендатор получает право без согласия арендодателя продавать, обменивать, давать взаймы, сдавать в субаренду имущество и материальные ценности, но при условии, что действия арендатора не ведут к уменьшению стоимости комплекса Арендатор имеет право проводить реконструкцию и другие улучшения предприятия без разрешения арендодателя, который будет обязан возместить арендатору реальную стоимость неотделимых улучшений.
Прокат является одним из видов краткосрочной аренды, осуществляемой в качестве постоянной предпринимательской деятельности. В прокат сдается движимое имущество в основном для потребительских целей. Договор проката заключается на срок до 1 года, но по желанию арендатора может быть прекращен или продлен. Типичным примером такого вида аренды является прокат легковых автомобилей, яхт, велосипедов, телевизоров, холодильников, спортивного инвентаря и многих других видов бытовых вещей.
Наем Договор, по которому одна из сторон уступает другой за определенное вознаграждение пользование каким-либо имуществом (имущественный) или своим трудом (личный). Отдавать в наем можно физические предметы, находящиеся в гражданском обороте, как движимые, так и недвижимые, как одушевленные, так и неодушевленные. Поднаем - договор вторичного найма, по которому первичный наниматель заново сдает нанятое им имущество или его часть. ( то же, что субаренда)
В чем отличие найма от аренды? И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое Договор аренды имущество, кроме жилых помещений или если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п. 2 ст. 671, п. 1 ст. 677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма
Спасибо за внимание
