Аренда недвижимости Рынок прав аренды С А Шавров

Аренда недвижимости. Рынок прав аренды С. А. Шавров

Содержание: Виды аренды Договор аренды Пользование арендованным имуществом Рынок прав аренды недвижимого имущества Выкуп арендованного имущества и земельных участков Размер арендной платы за земельные участки Размер арендной платы за капитальные строения и изолированные помещения Стоимость права заключения договора аренды недвижимого имущества Аренда предприятия Финансовая аренда (лизинг) Субаренда, перенаем и залог права аренды

Виды аренды

Аренда общая Общая аренда (Gross Rent). Долгосрочная аренда, при которой арендатору разрешается улучшать земельный участок, строить на нем, получать доходы от его использования в течение всего срока аренды.

Аренда рыночная, контрактная, оборотная Аренда рыночная (Market Rent). Плата за аренду - расчетная сумма, по которой имущество или часть имущества могут быть сданы в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства. Аренда договорная или контрактная (Contract Rent or Passing Rent). Арендная плата устанавливается конкретным договором аренды. Контрактная арендная плата может равняться рыночной арендной плате. Однако, на практике они различаются, особенно для договоров аренды с фиксированными арендными платежами. Аренда оборотная (Turnover Rent or Participation Rent). Арендная плата в зависимости от доходов арендатора. Обычно устанавливается гарантированный минимум, или базовая ставка арендной платы, которая не зависит от доходов арендатора.

Аренда по количеству лиц на стороне арендатора: индивидуальная аренда с множественностью лиц на стороне арендатора.

Другие термины: Избыточная арендная плата (Excess Rent). Арендная плата, которая превышает рыночную арендную плату Чистая аренда (Net Lease). Аренда, которая возлагает на арендатора обязанность оплачивать такие виды затрат, как налоги на недвижимость, страховки и др. Операционная аренда. Аренда, при которой арендодатель сохраняет все риски собственника в отношении арендованного имущества. Продажа с возвратной арендой (Sale-leaseback). Техника, используемая собственниками недвижимости как способ получения капитала. Продажа с возвратной арендой (возвратный лизинг) предусматривает продажу недвижимого имущества с одновременным взятием его в аренду бывшим собственником.

Градуированная аренда (Graduated Lease). Аренда, договором по которой предусматриваются периодические увеличения арендных платежей по заранее установленным правилам. Индексированная аренда (Index Lease). Аренда, платежи по которой привязаны к какому-либо взаимно согласованному ценовому индексу, например, к индексу потребительских цен. Аренда с переоценкой (Reappraisal Lease or Revaluation Lease). Аренда, предусматривающая периодическую переоценку собственности. Арендная плата в этом случае устанавливается как процент от ее оценочной стоимости.

Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Объекты аренды 1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Существенные условия договора аренды Предмет договора Размер платы за аренду При отсутствии в договоре этих данных, условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами. Договор при этом не считается заключенным, независимо от того, вступили ли стороны в фактические отношения по аренде, осознают и знают ли, что конкретно они передаютпринимают, за что производят оплату и т. д.

Арендодатель Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Форма и государственная регистрация договора аренды Договор аренды земельного участка, предприятия как имущественного комплекса подлежит государственной регистрации. Договор аренды капитального строения, изолированного помещения – государственной регистрации не подлежит

Срок договора аренды 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. 3. Максимальные (предельные) и минимальные сроки договора для аренды земельных участков: Максимум - 99 лет Земли сельхозназначения – более 10 лет 4. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Например, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Например, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды. Если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пользование арендованным имуществом

Передача здания или сооружения 1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества. 2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: 1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; 2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; 3) потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества 1. Арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды. Обязанность по производству капитального ремонта имущества, в том числе инженерных коммуникаций, может быть возложена на арендодателя. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, – в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право: 1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; 2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; 3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества

Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Если арендатор возвратил арендованное имущество несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. За несвоевременный возврат арендованного имущества договором может быть предусмотрена неустойка.

Улучшение арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 2. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду капитальное строение (здание, сооружение), арендатору может предоставляться право аренды на земельный участок, предоставленный для обслуживания этого капитального строения (здания, сооружения). 3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка.

Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Размер арендной платы за земельный участок

Арендная плата Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Размер арендной платы 1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии сведений о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные Гражданским кодексом к аренде не применяются. 2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором. 3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера

Два способа установления платы за земельный участок Рыночный Нормативный Рыночный способ - устанавливается путем переговоров(рыночная арендная плата) для земельных участков частной собственности Нормативный способ - устанавливается для земельных участков государственной формы собственности

Нормативный способ Арендная плата для земельных участков государственной формы собственности

Земельные участки государственной формы собственности Указ Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» . Размер ежегодной арендной платы определяется местным исполнительным комитетом, администрацией свободной экономической зоны. Размер арендной платы может определяться с учетом доли каждого из арендаторов в праве на земельный участок и цели использования 33

Основания исчисления арендной платы Решение местного исполнительного комитета, администрации свободной экономической зоны о предоставлении земельного участка в аренду Свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации права аренды на земельный участок

Изменения размера арендной платы Местные исполнительные органы имеют право увеличивать (уменьшать), но не более чем в два раза, размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные отдельным категориям арендаторов. Например, на том основании, что рыночная стоимость по отношению к кадастровой стоимости с даты последней оценки (переоценки) существенно изменилась. Местным исполнительным органам в этом случае рекомендуется заказать переоценку.

Арендная плата может быть внесена арендатором единовременно за весь период аренды земельного участка. С арендаторов земельных участков, освобожденных от взимания арендной платы за земельный участок, при передаче ими земельных участков в субаренду взимается арендная плата. Суммы арендной платы за земельные участки включаются юридическими лицами (кроме бюджетных организаций) и индивидуальными предпринимателями в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении

Арендная плата зависит от функции использования земельных участков Функциональное использование земельных участков (виды оценочных зон) определяется их целевым назначением Классификация функциональных зон аналогична классификации кадастровой оценки 1. Общественно-деловая зона 2. Жилая многоквартирная зона 3. Жилая усадебная зона 4. Производственная зона 5. Рекреационная зона

При определении размера ежегодной арендной платы за земельный участок его кадастровая стоимость в долларах США пересчитывается исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленному Национальным банком на 1 -е число календарного года, в котором принимается решение о предоставлении земельного участка в аренду. Арендная плата за земельный участок уплачивается в белорусских рублях.

Формула расчета размера арендной платы за ЗУ 39

Кадастровая стоимость земельного участка, рублей за гектар Функциональное использование земельных участков Общественно-деловая зона для размещения: Коэффициент к кадастровой стоимости (номинальная ставка ар. платы) автомобильных заправочных и газонаполнительных станций 40 000 и более 0, 03 до 40 000 1 200 000 рублей за га иных объектов 218 000 и более 0, 0055 до 218 000 1 200 000 рублей за га 320 000 и более 0, 00 025 до 320 000 80 000 рублей за га 80 000 и более 0, 001 до 80 000 рублей за га 109 000 и более 0, 011 до 109 000 1 200 000 рублей за га 120 000 и более 0, 01 до 120 000 1 200 000 рублей за га Жилая многоквартирная зона Жилая усадебная зона Производственная зона Рекреационная зона

освобождение от арендной платы (льготы) Арендная плата не взимается за: 1. ЗУ для размещения недвижимых материальных историко-культурных ценностей, включенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь 2. ЗУ, предоставленные бюджетным организациям 3. ЗУ общего пользования садоводческих товариществ, дачных кооперативов; 4. ЗУ заповедников, национальных парков, заказников, дендрологических парков, ботанических садов, опытных полей, используемых для НИИ; Земли сельскохозяйственного назначения, подвергшиеся радиоактивному загрязнению, на которых введены ограничения по ведению сельского хозяйства, а также земли, на которых расположены захоронения радиоактивных отходовследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС; 5. ЗУ для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов, строительства и эксплуатации гаражей, автомобильных стоянок для хранения транспортных средств граждан 6. ЗУ, предоставленные общественным объединениям инвалидов (их ЧУП) для размещения объектов здравоохранения, туризма, и др. , если численность инвалидов составляет не менее 50%.

8. ЗУ, предоставленные для строительства объектов придорожного сервиса* и инженерной инфраструктуры к ним, в течение периода проведения проектных работ и осуществляемых в пределах нормативных сроков, определенных в проектной документации, строительных работ, а также земельные участки, занятые объектами придорожного сервиса, в течение двух лет после ввода таких объектов в эксплуатацию; Объекты придорожного сервиса - капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на придорожной полосе (в контролируемой зоне) республиканских автомобильных дорог, предназначенные для обслуживания участников дорожного движения в пути следования (мотели, хостелы, гостиницы, кемпинги, станции технического обслуживания, объекты торговли и общественного питания, мойки, охраняемые стоянки, стоянки для автофургонов и автоприцепов для жилья), за исключением автозаправочных станций. И др.

Арендная плата за капитальные строения и изолированные помещения Указ Президента Республики Беларусь 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом»

Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности; Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей; Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли; Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности. Действие Указа не распространяется на государственный жилищный фонд и на отношения по передаче имущества в финансовую аренду (лизинг).

Указом № 150 установлено, что арендная плата по объектам недвижимости определяется на основании «базовой арендной величины» . С 1 апреля 2012 г. базовая арендная величина установлена в размере 54 тыс. рублей за 1 кв. м. (6. 6 USD). В дальнейшем размер базовой арендной величины будет ежегодно устанавливаться Советом Министров Республики Беларусь с учетом годового уровня инфляции (индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему Index) и будет применяться с 1 апреля текущего года. Базовая величина Index K

К - коэффициент от 0, 5 — до 3. При сдаче в аренду устанавливается арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи имущества в аренду Изменение указанного коэффициента осуществляется по соглашению сторон.

Контроль арендных платежей за земельные участки государственной собственности

Организации по государственной регистрации Извещения о регистрации права аренды Извещения о предоставлении ЗУ и уплате арендной платы Местные исполнительные органы, администрации СЭЗ 5 рабочих дней Налоговые органы по месту ЮЛ или гражданина 10 рабочих дней Извещения об уплате арендной платы

Пример расчета: Кадастровый номер земельного участка: 6232000000 01 01847 Кадастровая стоимость одного кв. м. : 8000 Br/кв. м (1 USD кв. м) согласно данным vl. nca. by Цель использования земельного участка: обслуживание квартиры в блокированном жилом доме Кадастровая стоимость всего земельного участка: 1000*8000= 8 000 Br Функциональное использование земельных участков: жилая усадебная зона Площадь земельного участка: 1000 кв. м Коэффициент местных исполнительных органов: 2 Номинальная ставка арендной платы: 0, 001 Размер ежегодной арендной платы: 8 000*0, 001*2=16000 Br.

Стоимость права заключения договора аренды земельного участка без проведения аукциона 50

Формула расчета

КОЭФФИЦИЕНТЫ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛАТЫ ЗА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНА НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ТАКИХ ДОГОВОРОВ Постановление Совета Министров Республики Беларусь 26. 03. 2008 N 462

Рынок прав аренды на земельные участки

Права аренды – без ограничений Земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам. Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, могут являться администрации свободных экономических зон

На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям их предоставления в аренду. Собственность государства Собственность арендатора

В случае нахождения на земельных участках, предоставленных в частную собственность, жилых домов, квартир в блокированных жилых домах, дач, садовых домиков, иных капитальных строений (зданий, сооружений) предоставление таких земельных участков в аренду допускается только вместе с этими капитальными строениями Частная собственность Право аренды

Срок аренды земельного участка (ст. 17 Ко. З) должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации капитальных строений (для участков, предоставленных для строительства или обслуживания строений). Более короткий срок – с согласия лиц, которым предоставляется участок; не должен превышать 99 лет. Типовая форма договора аренды земельного участка утв. пост. Совмина от 20. 03. 2008 № 427

Аренда предприятия

Договор аренды предприятия 1. По договору аренды предприятия как имущественного комплекса арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Передаются запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию. 2. Права арендодателя, полученные им на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору

Права кредиторов при аренде предприятия 1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия до его передачи арендатору, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. 2. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. 3. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду может предъявить иск об удовлетворении требований в течение года с момента передачи предприятия в аренду. 4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия 1. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 2. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Передача арендованного предприятия Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Пользование имуществом арендованного предприятия Арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. При осуществлении указанных сделок с согласия арендатора не допускаются уменьшение стоимости предприятия. Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, если они произведены с согласия арендодателя. Возврат арендованного предприятия При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Финансовая аренда (лизинг)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (поставщика). Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца (поставщика) и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Договор купли продажи Арендодатель Продавец Договор финансовой аренды Арендатор

Предмет договора финансовой аренды Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Статья 638. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, обязан в письменной форме уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга. Ответственность продавца 1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи При этом арендатор имеет права и несет обязанности покупателя, за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество. Арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи (поставки) с продавцом (поставщиком) без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом (поставщиком) арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы.

Субаренда, перенаем и залог права аренды

Субаренда Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Арендатор Собственник Субарендатор

Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Перенаем Арендатор 1 Собственник Договор уступки права аренды Арендатор 2

Залог права аренды Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения. Право аренды земельных участков может являться предметом залога, если за право заключения договоров аренды земельных участков взималась плата. В случае неисполнения залогодателем обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение права аренды земельного участка и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю.

Выкуп арендованного имущества

1. В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Выкуп земельных участков, находящихся в аренде, в собственность

Земельные участки, находящиеся в аренде могут предоставляться негосударственным юридическим лицам для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений). Нормативная цена таких земельных участков равна 70% кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость определяется на дату подачи заявления. Цена в ряде случаев может быть уменьшена. Например, если юридические лица будучи обладателями вещных прав на земельный участок имели затраты на устройство инженерных коммуникаций в границах земельного участка. В этом случае цена выкупа уменьшается на сумму этих затрат на основании соответствующих документов. Если выкупается земельный участок, находящийся у юридического лица на праве аренды, цена уменьшается на сумму внесенных плат за право заключения договора аренды.

Спасибо за внимание