Апрелев К Н XIV Национальный конгресс по недвижимости

Апрелев К. Н. XIV Национальный конгресс по недвижимости Круглый стол «Эффективность управления недвижимостью» г. Москва, 06 июня 2011 г. СТРАТЕГИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ПРОБЛЕМНЫМИ АКТИВАМИ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

I. Цели собственника активов и задачи решаемые управленческой командой §Цели собственника и выбор стратегии управления активом §Создание команды для управления многопрофильными активами § Оптимизация затрат при переходе объектов недвижимости § Стандартизация процесса управления проектами и объектами недвижимости § Повышение эффективности управления объектами недвижимости § Реализации избранной собственником управленческой и инвестиционной стратегии

1. Цели собственника и стратегия управления активами Ø Обеспечение сохранности Ø Контроль операционного управления Ø Аудит и контроль эффективности эксплуатации объектов. Разработка системы мотивации УК Ø Контроль эффективности эксплуатации объектов и управления арендными отношениями Ø Увеличение ликвидности и текущей стоимости Ø Разработка предложений по развитию объектов Ø Продажа

2. Создание команды для управления многопрофильными активами. § Определение функционала команды, управляющей проектами; § Определить функционал штатной команды и какие виды работ передать на аутсорсинг; § Состав команды: юристы, адвокаты, антирейдеры, финансовый контролер, управляющие, брокеры, девелоперы; § Разработка и утверждение системы мотивации команды специалистов для повышения доходности и стоимости активов; § Разработка и утверждение бюджетов проектов. § Разработка и внедрение системы мониторинга управления проектами и объектами.

Оптимизация схемы перехода актива и организации его управления Перевод под контроль § Анализ прав владения активом для его юридической защиты §Структурирование сделки, оптимизирующее налогообложение §Формирование документарной базы для управления активом §Юридическая очистка актива Организация эксплуатации §Оптимизация бюджета эксплуатации актива §Снятие технических и градостроительных рисков утраты стоимости актива §Сохранение существующего денежного потока от аренды Управление активом Стратегия развития Вывод на рынок и продажа §Сдача актива в аренду: стратегия, просмотры, переговоры, сделка §Снятие обременений арендного характера, взыскание арендной платы §Увеличение денежного потока и качества арендаторов §Создание финансового инструмента для повышения ликвидности актива §Взаимодействие с управляющими, брокерами и консультантами §Позиционирование объекта с точки зрения best use повышение его стоимости §Инвестиции в развитие актива для увеличения его стоимости §Организация продаж: стратегия, просмотры, переговоры, сделка §Организация тендера на продажу активов §Управление профессиональными брокерами и консультантами §Структурирование сделок и закрытие 5

3. Инструменты повышения эффективности управления активами и снижения затрат на эксплуатацию объектов § Управленческий Аудит. § Разработка системы мотивации УК. § Тендеры по выбору эксплуатирующей организации, подрядчика и других аутсорсеров. § Арендные отношения. Обеспечение прозрачности управления. § Развитие объекта недвижимости. Маркетинговый план. § Разработка и защита бюджета § Устранение неэффективных ограничений и обременений. § Разработка и запуск системы мониторинга и отчетности.

4. Обеспечение эффективного управления проектами § Унификация договорных отношений. §Разработка управленческой стратегии, направленной на увеличение стоимости объектов и сокращение сроков продажи активов. §Тендерная основа привлечения компаний подрядчиков на аутсорсинг. §Выбор контрагентов и компаний партнеров, привлекаемых для разработки стратегии управления и реализации актива. §Выбор стратегии реализации и подготовка активов к продаже. §Мониторинг эффективности работы подрядчиков §Анализ реализации планов и стратегии, корректировка процессов управления, финансовая и управленческая отчетность.

Примеры повышения стоимости активов: (1) Фитнес-клуб в ЖК «Коперник» Этапы повышения стоимости актива Приемка актива Объект передан с обременением Суть обременений § На объект заключен краткосрочный договор аренды по ставке 300 USD/кв. м в год gross § Условия краткосрочного договора предусматривают безусловное право арендатора на заключение 4 -х летнего договора по существующей ставке § Индексация ставки не предусмотрена § Валюта договора – рубли § Арендатор оплачивает только часть Op. Ex, а именно коммунальные расходы § Расторжение договора возможно только через суд § Не обозначена зона эксплуатационной ответственности, в частности за сложное технологическое оборудование бассейна § На объект не оформлены эл. мощности Перезаключение договора аренды Повышение денежного потока от аренды, улучшение параметров договора Параметры нового договора аренды § Ставка аренды 530 USD/кв. м в год (базовая), либо 22% от gross выручки Арендатора (в зависимости от того, что больше) § Отдельно оплачиваются Op. Ex собственника (около 120 USD/кв. м), Арендатор страхует имущество выполняет текущий ремонт помещений § Индексация ставки 6% в год § Срок договора аренды – 5 лет, расторжение возможно в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения со стороны Арендатора § Валюта договора – USD, коридор – 25 -36 руб. , пересматривается каждые три года и принимается равным среднегодовому курсу ± 5 руб. § Переоформлено разрешение на эл. мощность Продажа актива в качестве финансового инструмента Оферты до изменения договора аренды § Интересанты: сети фитнес-клубов, финансовые инвесторы § Диапазон оферт: 4 -5 млн. USD. Оферты после реструктуризации § Интересанты: финансовые инвесторы § Диапазон оферт: 8 -10 млн. USD. Результаты работ § Повышение денежного потока более чем в 2 раза § Снижение операционных , финансовых и юридических рисков § Улучшение коммерческих условий, создающих дополнительный upside для потенциального Покупателя

Примеры повышения стоимости активов: (2) Streer retail на 1 -ой Тверской-Ямской ул. Этапы повышения стоимости актива Приемка актива Объект передан с обременением Суть обременений § 3 -х летний договор аренды , со ставкой, формирующей NOI в размере 0, 5 млн. USD (ставка аренды 1340 USD/кв. м в год) § Валюта договора – рубль. § Отсутствие индексации § Арендатор оплачивает только коммунальные расходы § Отсутствие обязательств по проведению текущих ремонтных мероприятий § Отсутствие возможности внесудебного расторжения при неисполнении обязательства Арендатора Экспонирование актива Перезаключение договора аренды Повышение денежного потока от аренды, улучшение параметров договора Экспонирование актива в качестве финансового инструмента Параметры нового договора аренды § Ставка аренды 2240 USD/кв. м в год Оферты до изменения договора аренды § Интересанты: End users, финансовые инвесторы § Отдельно оплачиваются Op. Ex собственника, Арендатор страхует имущество выполняет текущий ремонт помещений § Диапазон оферт: до 8 млн. USD. § Индексация ставки составляет CPI, но в диапазоне 7 -9% в год § Интересанты: финансовые инвесторы § Срок договора аренды – 5 лет, расторжение возможно в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения со стороны Арендатора § Валюта договора – USD, коридор – 27 -33 руб. § При неуплате аренды возможно ограничение энергоснабжения, перекрытие доступа к помещениям, арест продукции для погашения задолженности по арендной плате § Арендные каникулы – 2 мес. , зачет после приемки улучшений, снижением аренды в течение 1 года § Cap. Ex – более 1. 700 USD/кв. м, согласования – за счет Арендатора Оферты после реструктуризации § Диапазон оферт: от 11 млн. USD. Результаты работ § Повышение денежного потока более чем в 2 раза § Снижение операционных , финансовых и юридических рисков § Улучшение коммерческих условий, создающих дополнительный upside для потенциального Покупателя § Увеличение площади БТИ на 10% за счет оптимизации планировочных решений Перспективы § Разработаны предложения по дальнейшему развитию помещения и повышению его стоимости, что также повлияло на инвестиционную привлекательность

Примеры повышения стоимости активов: (2) Streer retail на 1 -ой Тверской-Ямской ул. Изменения качества fit out после смены арендатора (Cap. Ex в районе 1 млн. USD)

Управление объектам недвижимости: более 60 -ти проектов в Москве, МО и РФ Перевод под контроль § Анализ прав владения активом для его юридической защиты §Структурирование сделки, оптимизирующее налогообложение §Формирование документарной базы для управления активом §Юридическая очистка актива Организация эксплуатации §Оптимизация бюджета эксплуатации актива §Снятие технических и градостроительных рисков утраты стоимости актива §Сохранение существующего денежного потока от аренды Управление активом Стратегия развития Вывод на рынок и продажа §Сдача актива в аренду: стратегия, просмотры, переговоры, сделка §Снятие обременений арендного характера, взыскание арендной платы §Увеличение денежного потока и качества арендаторов §Создание финансового инструмента для повышения ликвидности актива §Взаимодействие с управляющими, брокерами и консультантами §Позиционирование объекта с точки зрения best use повышение его стоимости §Инвестиции в развитие актива для увеличения его стоимости §Организация продаж: стратегия, просмотры, переговоры, сделка §Организация тендера на продажу активов §Управление профессиональными брокерами и консультантами §Структурирование сделок и закрытие

Пример объектов Екатеринбург ул. Луначарского, 31 S = 263, 9 кв. м. Екатеринбург ул. Антона Валека, 15 Валека, S = 169, 2 кв. м. Пермь ул. Уинская, 8 а Уинская, S = 209, 3 кв. м.

Спасибо за внимание! Инвестиционный департамент ООО «Инвестиционная компания А 1» Альфа ГРУПП Константин Апрелев тел. (495)967 -00 -00, доб. 21 -20 e-mail: Konstantin. Aprelev@a-1. com