Анализ применения модифицированного метода выделения для оценки земельных

Анализ применения модифицированного метода выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства для целей оспаривания государственной кадастровой оценки Докладчик: Оценщик ПФЦКО Крайникова Т. В. Руководитель работы: кандидат технических наук Лейфер Л. А. 1

Оглавление 3. Проблема 4. Суть метода 5. Сравнительный анализ прямого и модифицированного метода 6. Процесс оценки 7. Точность оценки 8. Корректировка цен аналогов прямой метод 9. Корректировка цен аналогов ММВ 10. Отображение результатов. Функция (ЛИНЕЙН) 11. Регрессионная модель ММВ 12. Стандартное отклонение 13. Выводы ПЦФКО, 2015 г. 2

Проблема Как правило, определение рыночной стоимости для целей оспаривания предполагает оценку на дату в прошлом. Возникает проблема нехватки рыночной информации, которую можно решить путем привлечения дополнительной релевантной информации ПЦФКО, 2015 г. К оглавлению 3

Модифицированный метод выделения VЕОН= VОКС + VЗУ (1) Si – площадь ЗУ Qi – площадь ОКС с0 – удельная стоимость ОКС p 0 – удельная стоимость ЗУ V i = с0 * Q i + p 0 * S i (2) V i / S i = с0 * Q i / S i + p 0 (3) Vi / Si – удельная цена (у) Qi / Si – плотность застройки y = с0 x+ p 0 ПЦФКО, 2015 г. (х) (4) К оглавлению 4

Модифицированный метод выделения V i / S i = p 0 + cо Q i / S i Удельная цена ОКС, руб. /кв. м ПЦФКО, 2015 г. К оглавлению 5

Суть метода Используя исходные данные: • цены продаж (предложений) единых объектов недвижимости; • значения площадей земельных участков и площадей строений на них; • корректирующие коэффициенты, можно на основе традиционной процедуры регрессионного анализа определить рыночную стоимость ЗУ либо ОКС ПЦФКО, 2015 г. К оглавлению 6

Сравнительный анализ прямого и модифицированного методов Параметр Прямой метод ММВ Область применения Применяется при достаточном количестве недостаточном количестве однородных аналогов Исходные данные Данные о продаже свободных ЗУ Поправочные Вводятся коэффициенты корректирующие коэффициенты по ЗУ ПЦФКО, 2015 г. К выборке помимо свободных ЗУ добавляются данные о продаже ЕОН, содержащих в своем составе ЗУ, сходные с оцениваемым Вводятся корректирующие коэффициенты – отдельно по ЗУ и по ОКС К оглавлению 7

Процесс оценки Прямой метод ММВ 1. Анализ рынка, подбор наиболее сопоставимых аналогов 2. Выявление различий между аналогами и объектом оценки 3. Введение поправочных коэффициентов по ЗУ коэффициентов отдельно по ЗУ и по ОКС 4. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод удельной рыночной стоимости объекта оценки ПЦФКО, 2015 г. 4. Построение регрессионной модели и отображение ее на графике Vi / Si ПAi = p 0 + cо Qi ПBi / Si. ПAi 5. Определение параметров линейной регрессии и вывод удельной рыночной стоимости объекта оценки К оглавлению 8

Точность оценки Прямой метод Стандартная ошибка оценки прямым методом зависит от количества данных N и снижается с их увеличением ММВ Стандартная ошибка определяется для каждого параметра уравнения регрессии ПЦФКО, 2015 г. К оглавлению 9

Объект оценки • земельный участок из категории земель промышленности площадью 1 га • ОКС: производственно-складское капитальное здание без отопления площадью 2 000 кв. м. ПЦФКО, 2015 г. К оглавлению 10

Оценка ЗУ Прямой метод. Корректировка цен аналогов Характеристика Объект оценки Цена предложения всего, руб. Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Общая площадь объекта, га 15 000 13 000 26 000 18 000 Цена предложения, руб. /кв. м 40 000 10 000 Площадь, кв. м. 15 500 000 1 192 1 538 833 от 1 до 2, 5 га от 2, 5 до 5 га 0% 4% от 1 до 2, 5 га 0% Цена после корректировки за 1 кв. м, руб. 1 192 1 600 833 Корректировка на общую площадь объекта Среднее значение ПЦФКО, 2015 г. от 1 до 2, 5 га 1 209 К оглавлению 11

ММВ. Корректировка цен аналогов Характеристика Тип объекта Объект Аналог 1 оценки ЗУ ЗУ Аналог 2 Аналог 3 ЗУ ЗУ ЕОН 15 000 35 000 22 000 Аналог 7 Аналог 8 ЕОН Цена предложения всего, руб. (Vi) 15 500 000 Общая площадь строений, кв. м (Qi) 0 0 0 1 543 1 530 4 850, 0 990 Площадь земельного участка, кв. м. (Si) Площадь земельного участка, га 10 000 13 000 26 000 18 000 12 629 7 300 16 000 2 450 1 1 -2, 5 -5 1 -2, 5 <1 Корректировка на общую площадь земельного участка (A 1) 1 1, 04 1 1 0, 96 Общая площадь строений, кв. м (Qi) >1000 0 >1000 300 -1000 Корректировка на общую площадь строений (B 1) Наличие отопления - - - 1 1, 1 - - - нет нет есть Корректировка на наличие отопления (B 2) Приведенная площадь земельного участка, кв. м (Si*ПAi) - - - 1 1 1 0, 74 13 000 27 040 18 000 12 629 7 008 16 000 2 352 Зависимая переменная (y) Скорректированная удельная стоимость Приведенная площадь строений, кв. м (Qi*ПBi) Независимая переменная (x) Скорректированная плотность застройки 1 192 1 600 833 2 771 2 893 4 500 4 898 0, 00 12 629 7 300 16 000 1 994 0, 00 0, 12 0, 20 0, 32 ПЦФКО, 2015 г. 40 000 Аналог 4 Аналог 5 72 000 12 500 000 К оглавлению 12

Регрессионная модель ММВ 6, 000 Скорректированная цена 5, 000 4, 000 3, 000 R 2 = 0. 9557 2, 000 1, 000 0 0. 05 0. 10 0. 15 0. 20 0. 25 0. 30 0. 35 0. 40 Скорректированная плотность застройки ПЦФКО, 2015 г. К оглавлению 13

Отображение результатов. Функция (ЛИНЕЙН) Удельная цена ОКС, руб. /кв. м Удельная цена ЗУ, руб. /кв. м Стандартная ошибка для ОКС Стандартная ошибка для ЗУ Коэффициент детерминации Стандартная ошибка для оценки регрессионного уравнения F-статистика Число степеней свободы Регрессионная сумма квадратов Остаточная сумма квадратов Рисунок 1. Результаты, возвращаемые функцией (ЛИНЕЙН) ПЦФКО, 2015 г. К оглавлению 14

Стандартное отклонение Прямой метод σср – стандартное отклонение для среднего значения; σс – стандартное отклонение по выборке, определенное с использованием комплекса Excel (функция «стандотклон» ); N – количество значений в выборке ММВ Стандартное отклонение для параметров регрессионного ураснения пределяется с помощью стандартной функции Excel (ЛИНЕЙН) Стандартная ошибка для удельной стоимости земельного участка, составляет 221 руб. /кв. м ПЦФКО, 2015 г. 198 руб. /кв. м К оглавлению 15

Выводы • используемая информация о продаже ЕОН повышает точность оценки; • административные здания; • ограничение псевдооднородности снимается • индивидуальные жилые дома; путем приведения корректировок; • • сельскохозяйственные возможности применения ММВ не исчерпываются классом производственно – объекты; складских объектов • объекты рекреации ПЦФКО, 2015 г. К оглавлению 16

Спасибо за внимание ! ПЦФКО, 2015 г. К оглавлению 17