4 Органы государственного регулирования рынка недвижимости • •

4 Органы государственного регулирования рынка недвижимости • • 3 уровня регулирования: общефедеральный (Российская Федерация); региональный (субъекты РФ); местный (муниципальные образования). Органы государственного регулирования рынка недвижимости на федеральном уровне: Президент РФ - Министерство экономического развития РФ –Росреестр - Министерство регионального развития РФ –Росстрой - Министерство сельского хозяйства РФ – Россельхознадзор Правительство РФ - Министерство природных ресурсов РФ – Федеральный фонд недр. - Госкомитет по антимонопольному регулированию РФ. Федеральное законодательное собрание - Министерство юстиции РФ. - Министерство транспорта РФ. - Федеральное агентство лесного хозяйства. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. Р е г и о н а л ь н ы е с т р у к т у р ы 1

• На региональном уровне: Губернатор Министерства и ведомства (департаменты) по уставу субъект РФ Правительство РФ Законодательное собрание субъекта РФ Государственные учреждения и организации, входящие в систему регулирования рынка недвижимости • На местном уровне Законодательное собрание муниципального образования Администрация муниципального образования Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. Муниципальные учреждения и организации, реализующие функции регулирования 2

5 Основные инструменты государственного регулирования рынка недвижимости. • К числу основных инструментов государственного регулирования рынка недвижимости следует отнести: - постоянное совершенствование нормативной базы; - последовательную приватизацию объектов недвижимости; - осуществление цивилизованной национализации объектов недвижимости; - антимонопольное регулирование рынка недвижимости; - гибкое налогообложение, направленное против спекулятивных операций с недвижимостью (налог на ранние продажи и др. ) - содействие развитию вторичного рынка недвижимости и консолидации активов у эффективных собственников; - зонирование, как городских, так и межселенных территорий; - использование регистрации прав и сделок, как инструмента регулирования; - использование инструментов оценки кадастровой и рыночной стоимости для обеспечения сбалансированности рынка; Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 3

- содействие развитию ипотеки, в т. ч. земельной; - осуществление структурной политики во всех сегментах рынка недвижимости, например на рынке сельскохозяйственных земель: ü запрет на совершение сделок, приводимых к неоправданной фрагментации земельных участков; ü предоставление преимущественного права приобретения земель наиболее жизнеспособным и эффективным предприятиям и фермам; ü приобретение земли уполномоченными государственными и муниципальными структурами для последующей передачи эффективным предпринимателям; ü субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение и улучшение земельных участков; ü дифферинцирование налогов в зависимости от степени освоенности и эффективности использования земельных участков и др. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 4

- снижение транзакционных издержек на оформление прав и сделок; - создание системы информационного обеспечения субъектов рынка - разработка рекомендаций по организации эффективного использования объектов недвижимости; - осуществление гибкого и адекватного рыночной экономике контроля за сохранностью и целевым использованием объектов недвижимости, прежде всего земельных участков, участков недр и других природных объектов; - софинансирование разработки и содействие реализации федеральных и региональных программ и проектов охраны, развития и организации рационального использования общественно значимых объектов и комплексов объектов недвижимости; - обеспечение открытости и публичности проведения различных конкурсных торгов на рынках недвижимости всех уровней; - содействие (стимулирование) участию институтов гражданского общества в процессах регулирования рынка недвижимости; - содействие созданию эффективной системы саморегулируемых организаций. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 5

Кафедра экономики недвижимости Курс «Экономика недвижимости» Тема 4. 2 Налогообложение недвижимости. 1 Цели и принципы налогообложения недвижимости. 2 Плата за землю. 3 Налог на имущество физических лиц. 4 Налог на имущество предприятий. 5 Единый налог на недвижимость. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 6

1 Цели и принципы налогообложения недвижимости. • Налог – обязательный безвозмездный платёж, взимаемый с физических и юридических лиц в бюджет и внебюджетные фонды в установленных законом размерах и в установленные сроки. • Налоговая система – совокупность различных видов налогов, структура и методы исчисления которых реализуются в соответствии с едиными принципами. • Налоги различаются по следующим признакам: - субъектам налогообложения; - объектам налога; - назначению налогов - принадлежности к уровню власти; - праву использования налоговых поступлений; - способу обложения; - возможности переложения; - источнику уплаты; - методам перечисления. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 7

• - Объектами налогообложения в сфере недвижимости являются: имущество физических и юридических лиц; земельные участки; доходы от продаж объектов недвижимости; отдельные виды деятельности в сфере недвижимости (доверительное управление) и др. • Основные цели налогообложения: - наполнение бюджетов и внебюджетных фондов; - регулирование экономической деятельности и рынков; - стимулирование эффективной деятельности. • Основные принципы налогообложения: - обоснованность и объективность; - полнота охвата субъектов налогообложения; - подконтрольность обществу; - гибкость; - обязательность и ответственность; - эффективность. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 8

2 Плата за землю. • • Установлено две формы платы: Земельный налог (налог на недвижимость); Арендная плата. Главная цель – стимулирование рационального использования земли и выравнивание экономических условий хозяйствования на землях различного качества и местоположения. • С 1 января 2006 года налог на земельные участки устанавливается в процентах от их кадастровой стоимости. • Кадастровая стоимость устанавливается по следующим показателям: - Качество земель (плодородие почвы); Ландшафт; Местоположение (удаленность от центров снабжения и реализации Развитость инженерной и социальной инфраструктуры; Местоположение; Транспортное обеспечение. города Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. Сельские территории 9

• Ставки земельного налога в сельской местности составляют: - для физических лиц и производителей сельхозпродукции -0, 3 % от кадастровой стоимости; для других правообладателей -1, 5 % • Ставка земельного налога в городах устанавливаются по достаточно сложной системе основного тела и ряда понижающих и повышающих коэффициентов, устанавливаемых субъектами РФ и органами местного самоуправления. • Например налог на одинаковый по размеру участок, занятый промышленным предприятием, размещенным в жилой зоне может быть в несколько раз выше, чем в промзоне. • Законами субъектов РФ могут устанавливаться различные налоговые льготы. В частности освобождаются от налога Герои СССР и РФ, Герои соцтруда, инвалиды с детства, органы госвласти и госучреждения финансируемые из бюджета и др. • Основанием для установления и взимания налога является документ о праве собственности, владения или пользования земельным участком. • Уплачиваются налоги только по месту нахождения участков. • Земельный налог является местным и поступает в местные бюджеты. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 10

3 Налог на имущество физических лиц. • Плательщиками являются: - Граждане РФ; Иностранные граждане; Лица без гражданства. • При долевой собственности дольщики уплачивают соответствующую их доле часть налога, при этом налогоплательщиком может быть один из дольщиков, определенный соглашением. • Налоговой базой является инвентаризационная стоимость объектов, определяемая органами Ростехинвентаризации. • - Ставка налога устанавливается в зависимости от стоимости объекта: до 300 тыс. руб. -0, 1%; от300 до 500 тыс. руб. - 0, 3%; свыше 500 тыс. руб. - 2%. • Налог исчисляется по состоянию на 1 января каждого года. Имеющие в собственности объекты Недвижимости, установленные законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» . Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 11

• За вновь введённые объекты налог уплачивается со следующего за годом ввода. • Этот налог не уплачивается : - героями СССР и РФ; кавалерами 3 орденов Славы; инвалидами 1 и 2 групп; участниками Гражданской и Великой Отечественной войн; гражданами, подвергшимися радиации; членами семей военнослужащих, потерявших кормильца. • Налог на объекты недвижимости не выплачивается также: - пенсионерами; гражданами, уволенными с военной службы; родителями и супругами военнослужащих, погибших при исполнении служебного долга; выполнившими интернациональный долг а Афганистане и других странах. • Налоговые органы, исчислившие налог на объекты недвижимости вручают гражданам уведомления на уплату в срок до 1 августа, уплата не позднее 15 сентября и 15 ноября равными долями. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 12

• Объектами налогообложения являются все доходы, полученные в результате реализации объектов недвижимости, находившихся в собственности. • Устанавливается имущественный налоговый вычет (ИНВ). • Налог с имущества, переходящим физическим лицам в порядке наследования не взимается. • При переходе объектов физическим лицам в порядке дарения получатель обязан уплатить налог. • Исключение составляют случаи, когда даритель и одариватель являются членами одной семьи или близкими родственниками (по Семейному кодексу). • Ставка налога при дарении -13% от стоимости подпрка. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 13

4 Налог на имущество предприятий. • Этот налог относится к региональным, устанавливается он федеральным законом, а конкретные ставки – законами субъектов РФ в зависимости от видов деятельности предприятий. • Налогом облагаются: - основные средства (в т. ч. объекты недвижимости); - нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе. • Налогооблагаемая база устанавливается как среднегодовая стоимость имущества предприятия из которой вычитаются: - объекты жилищно-коммунальной и социально-культурной сферы; - магистральные трубопроводы, пути сообщения, автодороги и др. коммуникации; - мобилизационный резерв и мобилизационные мощности; - имущество, полученное за счет безвозмездной помощи. • Предельный размер налоговой ставки не может превышать 2 % Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 14

• Налогом не облагается имущество: - бюджетных учреждений и организаций, включая органов власти и управления; - используемое для нужд образования и культуры; - жилищно- строительных, дачных, садоводческих и гаражных кооперативов; - общественных организаций инвалидов; - используемое для отдыха и оздоровления детей; - Российского фонда имущества и фондов имущества субъектов РФ. • При доверительном управлении налогом облагаются только юридические лица, являющиеся доверительными управляющими, если они резиденты РФ, или учредители иностранных доверительных управляющих, являющиеся резидентами РФ. • Доверительный управляющий, или его учредитель уплачивают налоги: - на вознаграждение за управление; - на доходы, полученные от сделок с недвижимостью. • Продажа предприятия, как имущественного комплекса облагается НДС. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 15

5 Единый налог на недвижимость. • Единый налог на недвижимость призван устранить ряд недостатков налогообложения имущества и сократить издержки на его осуществление. • Он предусмотрен специальной частью Налогового кодекса взамен действующих налогов на имущество и земельного налога. • Концепция его введения отрабатывается в Великом Новгороде и Твери и должна постепенно распространиться на другие регионы страны. • На 1 этапе он вводится только для юридических лиц и только для земельных участков, с находящимися на нём зданий. • На 2 этапе предусматривалось: - введение в налоговую базу сооружений; - введение налога для физических лиц на нежилую недвижимость; - внесение изменений в методику оценки объектов недвижимости на основе динамики рыночных цен; - изучение возможности включения в перечень налогоплательщиков собственников зданий и сооружений, размещенных на арендуемых земельных участках (долгосрочная аренда). Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 16

• На 3 этапе планировался переход к налогу на недвижимость физических лиц – собственников индивидуальных жилых домов и квартир; • Процессу перехода на единый налог препятствует ряд факторов, в т. ч. - при собственности на здания, квартиры и др. объекты земля продолжает оставаться в аренде, её выкуп идёт крайне медленно; - система кадастра недвижимости и регистрации прав и сделок крайне неповоротливы и тормозят процесс перехода на единый объект недвижимости; - действующее законодательство (Градостроительный, Жилищный и Земельный кодексы и другие законы) нуждаются в существенных изменениях в связи с введением категории «единый объект недвижимости» . Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 17