11 -15 сентября. Недельный интенсив для членов СМАО по направлению «Оценка недвижимости» Особенности применения сравнительного подхода в рамках подготовки к квалификационному экзамену Корнеева Е. А. - MRICS, член Экспертного совета СМАО, Директор по оценке ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» 13 сентября 2017 г.
Подготовка к квалэкзамену
Глоссарий: сравнительный подход Определение Объект-аналог Аналог Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке Срок экспозиции Факторы стоимости Элементы сравнения Комментарий/формула Согласно ФСО № 1: объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость Период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. В задачах пока не встречался. Качественные и количественные характеристики объекта недвижимости, изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки. Площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Не всегда равна общей. На экзамене в Арендопригодная площадь основном используется в доходном подходе, однако может выступать в качестве единицы сравнения (вопросы теории)
Глоссарий: методы Определение Метод сравнения продаж Комментарий/формула Определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом. Метод предполагает: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов. Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта. Метод сравнительной Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта единицы скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем). Валовый рентный Показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу множитель от объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор
Глоссарий: корректировки Определение Скидка на торг Комментарий/формула Корректировка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой сделки. Денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться Денежная корректировка как цене объекта аналога в целом, так и единице Абсолютная корректировка сравнения. Внимание: есть задача, где даны аналоги для определения абсолютной корректировки. Корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на Процентная корректировка коэффициент, отражающий степень различия в Относительная характеристиках объекта-аналога и оцениваемого корректировка объекта.
Глоссарий: корректировки Определение Комментарий/формула Аддитивная модель внесения относительных корректировок Модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок. Мультипликативная модель внесения корректировок Важно: для последовательного внесения корректировок важен порядок их внесения. В задачах даны соответствующие указания.
Глоссарий: средние Определение Средневзвешенная величина Среднее арифметическое Комментарий/формула Рассчитывается по формуле WA - средневзвешенная величина, - весовые коэффициенты (сумма всех весовых коэффициентов равна 1), N - количество значений, - взвешиваемые значения. Величина, полученная путем деления суммы членов числового ряда и на их количество. В заданиях приводятся указания по расчету средних для корректировки аналогов ( «рассчитать как средневзвешенную величину» )
ФСО-7. п. 22: При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектованалогов с известными ценами сделок и (или) предложений; Экзамен: вопрос, что может использовать оценщик. б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; Экзамен: выбор аналогов, немного утрированный подход. «Один сегмент рынка» в рамках задач следует воспринимать буквально (задача про 4* гостиницу, к примеру)
Отбор аналогов: Задания квалэкзамена могут включать необходимость отбора аналогов, в основном в условиях это требуется для расчета поправок по методу парных продаж. Пример из жизни: метод парных продаж: «Корректировка проведена методом парных продаж с использованием данных по аналогам №№ 6 и 7, имеющих практические идентичные характеристики (кроме высоты застройки): Показатель Откорректированная цена, руб. /кв. м Высотный регламент, м Поправка на разрешенную высотность строительства Аналог 6 7 10 213 11 084 55 65 - Требование к паре аналогов для метода парных продаж: - Отличие в искомом ценообразующем параметре; - Совпадение с по всем прочим параметрам. -7, 9%
Требование к паре аналогов в задачах: - Отличие между собой в искомом ценообразующем параметре; - Совпадение с объектом оценки по основным параметрам, в т. ч. один из пары – по искомому параметру; - Совпадение между собой по всем существенным параметрам. Объект – двухэтажное офисное здание площадью 100 кв. м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 80 кв. м, в котором проведён косметический ремонт. Имеются также следующие данные по продажам: Одноэтажное кирпичное офисное здание 30 кв. м - Требуется косметический ремонт - 120 000 Двухэтажное кирпичное офисное здание 40 кв. м - Проведен косметический ремонт - 280 000 Одноэтажное кирпичное офисное здание 40 кв. м - Проведен косметический ремонт - 260 000 Одноэтажное кирпичное торгово-офисное здание 30 кв. м - Проведен косметический ремонт - 270 000 Аналог № 1 – единственный, который по искомому параметру ( «без ремонта» ) совпадает с объектом. Отбрасываем неподходящие аналоги: для удобства в табличном виде: Аналог № 2 – единственный двухэтажный в выборке. Аналог № 4 – офисно-торговый, а наш – офисный. Проверяем: оставшаяся пара аналогов отличается по признаку «наличие ремонта» Этажность Назначение Площадь Цена за кв. м Состояние одноэт. офис 30 120 000 4 000 без ремонта двухэт. одноэт. офис 40 40 280 000 260 000 7 000 6 500 ремонт одноэт. офис-торг. 30 270 000 9 000 ремонт
Важно на экзамене: Отключить режим «опытного оценщика» – условия задачи подразумевают утрированный подход. Не надо «как лучше» . Не бояться, что результаты могут быть некрасивыми. Разброс внутри предлагаемой выборки может быть значительным (поправка на торг, к примеру, от 0% до -30%), но верное решение следует выбирать по условиям задачи. Среднее арифметическое – значит, среднее арифметическое.
ФСО-7. п. 22: При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; Пример типичной ошибки в отчетах об оценке. В экзамене пока не встречалось. г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; Экзамен: вопрос про единицы сравнения (арендопригодная площадь (см. «арендуемая» в примере «ЭС» ), объем, 1 МВт, 1 руб. выручки, «нагрузка» (площадь возводимых улучшений), 1 номер для гостиниц и т. п.
ФСО-7. п. 22: При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости
ФСО-7. п. 22: При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Экзамен: теория (что корректируется – цена объекта, или цена аналога), практика - расчет корректировок: В числителе - Параметр объекта Расчет поправки: _____________ В знаменателе - Параметр аналога
В числителе - Параметр объекта Расчет поправки: _____________ В знаменателе - Параметр аналога В общем виде: Корр – искомая корректировка; П и Па - некоторый параметр объекта оценки и объекта-аналога (; n – показатель степени, учитывающий нелинейность зависимости цены от параметра (коэффициент торможения). Коэффициент торможения Показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость объекта
Хозяйке на заметку:
Хозяйке на заметку: Ставим точность вычислений на финансовом калькуляторе:
Хозяйке на заметку: Ставим точность вычислений на финансовом калькуляторе:
В числителе - Параметр объекта Расчет поправки: _____________ В знаменателе - Параметр аналога Пример 1. Даны значения цены для расчета парных корректировок: ЮВАЮ ВАО ЮЗАО Квартира 181 000 169 000 Ххх Апартаменты 165 000 145 000 ххх Поправка на местоположение: Объект в ЮВАО, аналог в ВАО: 181 000/ 169 000 = 1, 071 (+7, 1%) Объект в ВАО, аналог в ЮВАО: 169 000 / 181 000 = 0, 933 (-6, 7%) Поправка на тип (ВАО): Объект квартира, аналог - апартаменты: 169 000/ 145 000 = 1, 1655 (+16, 55%) Объект апартаменты, аналог - квартира: 145 000 / 169 000 = 0, 858 (-14, 2%)
В числителе - Параметр объекта Расчет поправки: _____________ В знаменателе - Параметр аналога Пример 2. Даны значения соотношений цен для расчета парных корректировок: 1 комн 2 комн 3 комн (к стоимости 1 комн. ) 0 -5% -10% Внимание: это не поправки! Это соотношение цен! Поправка на количество комнат: Объект 1 -комн, аналог 2 -комн: (1+0)/ (1 -5%)= 1, 0526 (+5, 26%) Объект 2 -комн, аналог 1 -комн: (1 -5%)/(1 -0) = -5% (прямая поправка из таблицы)
В числителе - Параметр объекта Расчет поправки: _____________ В знаменателе - Параметр аналога Важно: по отношению к чему указана поправка. Переформулируем информацию таблички предыдущего слайда: «Удельная цена 2 -комн квартиры на 5% ниже, чем 1 -комн» Объект: 2 -комнатная квартира. Прямая поправка, так как базой является цена аналога, которую надо скорректировать. Расчет: цена аналога - 5%. Объект: 1 -комнатная квартира. Расчетная поправка, так как базой является цена объекта, а корректировать надо цену аналога. Расчет: 1/(1 -5%) = +5, 26%
В числителе - Параметр объекта Расчет поправки: _____________ В знаменателе – база -Параметр аналога Важно: по отношению к чему указана поправка. «Цены в районе оцениваемого объекта на 30% выше, чем в районе аналога» Прямая поправка, так как база – «чем где» – чем в районе аналога. Расчет: цена аналога + 30%. «Цены в районе расположения аналога на 30% выше, чем в районе объекта» Расчетная поправка, так как базой является район объекта, а нам нужно скорректировать цену аналога. Аналог 130%, объект 100%. Поправка: цена аналога / (1+30%)
Денежная корректировка (Абсолютная корректировка): Денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения. Расчет поправки: Цена с параметром объекта – Цена с параметром аналога «Оценить домик площадью 1000 кв. м, если аналог 700 кв. м с пристройкой был продан за 1 000 рублей за кв. м. Стоимость пристройки 50 000 рублей, каждый квадратный метр увеличивает цену на 1 000 рублей» . Абсолютная поправка к цене всего объекта: На пристройку: « 0» у объекта (нет пристройки) минус « 1» у аналога (с пристройкой) = (-1) -1 * 50 000 рублей (отсутствие пристройки у оцениваемого объекта) = -50 000 руб. На площадь: (Площадь объекта – площадь аналога)*параметр цены (+1000, т. к. «увеличивает цену» ) (поправка дана к стоимости дома! не путать с ценой за единицу!) (1000 -700) кв. м (разница в площади) * 1 000 рублей (разница цене на кв. м). Итого стоимость оцениваемого объекта: 1 000 руб. – 50 000 руб. + 300*1000 руб. = 1 250 000 руб.
Денежная корректировка (Абсолютная корректировка): Денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения. Расчет поправки: Цена с параметром объекта – Цена с параметром аналога «Оценить здание 50 кв. м в хорошем состоянии с дебаркадером. Стоимость дебаркадера 100 000 рублей (абсолютная поправка), аналог без дебаркадера в плохом состоянии продан за 10 000 рублей за кв. м. По условию первой вносится поправка на состояние. Имеются данные для абсолютной поправки на состояние: Здание в хорошем состоянии 20 000 рублей/кв. м, здание в плохом состоянии – 15 000 рублей/кв. м. » Поправка на состояние: 20 000 рублей – 15 000 рублей = +5000 рублей/кв. м. Расчет стоимости объекта: (10 000 + 5 000) руб. /кв. м * 50 кв. м + 100 000 руб. (дебаркадер) = 15 000 * 50 + 100 000 = 850 000 рублей.
Теоретическая часть Вопрос 23 Какой показатель не может являться единицей сравнения при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом? Варианты ответов: 1) Цена в расчете на квадратный метр общей площади для складского объекта 2) Цена в расчете на квадратный метр торгового зала 3) Цена в расчете на кубический метр для офисного здания 4) Цена в расчете на номер для гостиницы ФСО № 7 «Оценка недвижимости» 22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: … г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; По данным Praedium Oncor International, за 2011 г. в Москве и Санкт-Петербурге гостиницы 3* оценивались в диапазоне $100 000 - 300 000 за номер. Цены на гостиничные объекты 4 -5* в столичных городах начинались от $350 000 500 000 в пересчете на номер, при этом верхний предел цен в зависимости от эксклюзивности объекта мог быть гораздо выше. «Картина маслом» : гостиницы и номера в отелях дорожают. 11. 01. 12. // Индикаторы рынка недвижимости. URL: http: //www. irn. ru/articles/30976. html
Теоретическая часть Вопрос 24 При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках метода сравнения продаж оценщик может использовать: I. Цены предложений аналогичных объектов недвижимости II. Среднерыночные цены на аналогичные объекты III. Цены сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости IV. Запрашиваемую собственником-продавцом цену продажи объекта оценки Варианты ответов: 1) I, III 2) I, III 3) I, III, IV 4) I, III, IV ФСО № 7 «Оценка недвижимости» 22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
Практическая часть (задачи) Решение: Вопрос 27 Определить рыночную стоимость земельного участка под жилую застройку. Площадь участка 2 га, на нем можно построить 15000 кв. м жилых площадей. Известна информация о следующих сделках (считать, что описанные ниже участки сопоставимы с оцениваемым по всем характеристикам кроме указанных в описании): А. Участок площадью 0, 5 га, под строительство офисного центра общей площадью 10 тыс. кв. м, цена продажи 10 млн руб. Б. Участок площадью 1 га под строительство 5 тыс. кв. м жилья, цена продажи 15 млн руб. В. Участок общей площадью 2 га под строительство гостиницы площадью 15000 кв. м, цена продажи 30 млн руб. Г. Участок общей площадью 2, 5 га под строительство 20000 тыс. кв. м жилья, цена продажи 60 млн руб. Варианты ответов: 1) 22, 5 млн руб. 2) 30 млн руб. 3) 39 млн руб. 4) 45 млн руб. 5) 48 млн руб. Подбирались аналоги, сопоставимые по назначению (под строительство жилья) – Б и Г. Коллеги считали через К торможения, но зачем? Выбор единицы сравнения – типичной на рынке – «расчет по нагрузке» (руб. /кв. м возводимого жилья). Параметр Аналог Б Аналог Г Площадь участка, га Объект оценки 2 1 2, 5 Площадь жилья, кв. м 15 000 20 000 Цена продажи, руб. - 15 000 60 000 Цена продажи, руб. /кв. м ЗУ Цена продажи, руб. /кв. м жилья - 1 500 2 400 - 3 000 Рын. стоимость зу, млн. руб. 45 = 15 000 кв. м жилья * 3 000 руб. /кв. м жилья / 1 000
Практическая часть (задачи) Вопрос 40 Оценивается Объект – двухэтажное офисное здание площадью 100 кв. м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 80 кв. м, в котором проведён косметический ремонт. Аналог предлагается на продажу за 600 000 руб. Среднерыночная корректировка на уторговывание для подобных объектов составляет 10%. Имеются также следующие данные по продажам: Одноэтажное кирпичное офисное здание 30 кв. м - Требуется косметический ремонт - 120 000 Двухэтажное кирпичное офисное здание 40 кв. м - Проведен косметический ремонт - 280 000 Одноэтажное кирпичное офисное здание 40 кв. м - Проведен косметический ремонт - 260 000 Одноэтажное кирпичное торгово-офисное здание 30 кв. м - Проведен косметический ремонт - 270 000 Рассчитать рыночную стоимость Объекта. Варианты ответов: 1) 175 000 руб. 2) 375 000 руб. 3) 425 000 руб. 4) 500 000 руб. Выбор пары для корректировки на состояние Этажность Назначение Площадь Цена за кв. м Состояние одноэт. офис двухэт. офис одноэт. офис-торг. 30 40 40 30 120 000 280 000 260 000 270 000 4 000 7 000 6 500 9 000 без ремонта ремонт Решение: Параметр Тип объекта Кол-во этажей Назначение Состояние Площадь, кв. м Цена предложения, руб. Корректировка на торг, % Скорр. цена, руб. /кв. м Корректировка на состояние, руб. /кв. м Считаем по аналогам № 1 и № 3 Скорр. цена, руб. /кв. м Рын. стоимость, руб. Объект оценки Аналог Здание 2 Офисное Требуется космет. ремонт 100 Здание 2 Офисное Проведен космет. ремонт 80 - 600 000 - 10% - 540 000 = 600 000 * (1 -10%) - 6 750 = 540 000 / 50 - - 2 500 = = 120 000 / 30 – 260 000 / 40 = 4 000 – 6 500 = -2 500 4 250 = 6 750 – 2 500 425 000 = 4 250 * 100
Практическая часть (задачи) Вопрос 40 Оценивается Объект – двухэтажное офисное здание площадью 100 кв. м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 80 кв. м, в котором проведён косметический ремонт. Аналог предлагается на продажу за 600 000 руб. Среднерыночная корректировка на уторговывание для подобных объектов составляет 10%. Имеются также следующие данные по продажам: Одноэтажное кирпичное офисное здание 30 кв. м - Требуется косметический ремонт - 120 000 Двухэтажное кирпичное офисное здание 40 кв. м - Проведен косметический ремонт - 280 000 Одноэтажное кирпичное офисное здание 40 кв. м - Проведен косметический ремонт - 260 000 Одноэтажное кирпичное торгово-офисное здание 30 кв. м - Проведен косметический ремонт - 270 000 Рассчитать рыночную стоимость Объекта. Варианты ответов: 1) 175 000 руб. 2) 375 000 руб. 3) 425 000 руб. 4) 500 000 руб. Как проверить, что корректировка абсолютная, а не относительная? Альтернативным правильным расчетом, который даст результат, которого нет в ответах. (по слухам, после апелляций и реакции общественности формулировки заданий конкретизируются, пример: «приведены аналоги для расчета абсолютной поправки» Решение: Параметр Тип объекта Кол-во этажей Назначение Состояние Площадь, кв. м Цена предложения, руб. Корректировка на торг, % Скорр. цена, руб. /кв. м Корректировка на состояние, доли Скорр. цена, руб. /кв. м Рын. стоимость, руб. Объект оценки Аналог Здание 2 Офисное Требуется космет. ремонт 100 Здание 2 Офисное Проведен космет. ремонт 80 - 600 000 - 10% - 540 000 = 600 000 * (1 -10%) - 6 750 = 540 000 / 50 - = (120 000 / 30) / (260 000 / 40) = 4 000 / 6 500 = 0, 6154 = 6 750 * 0, 6154 = 4 154* 100 = 415 400
Первые итоги сдачи квалэкзамена
Причины неудач: Забыл положить «пятачок» под пятку; Не кричал ночью в форточку с зачеткой «Халява, приди» ; Не учил; Волнение (см. «не учил» ); Невезение (см. «не учил» ); Логика авторов a. k. a. «дурацкие задачи» (см. «не учил» ); Режим «опытного оценщика» (см. «не учил» ); Нехватка времени (см. «не учил» ); Невнимательность (см. живой пример - ведущий вебинара) Как с этим бороться: Изучать материалы (базовые метод. материалы, + см. далее «полезные ссылки» ) Внимание к единицам измерения, знакам и формулировкам! Отключить в себе скептика и «опытного оценщика» : варианты задачи предлагают утрированные условия с одним верным вариантом! Контроль вычислений (записывать промежуточные результаты, после завершения – пересчитать). Если останется время – можно попробовать просчитать альтернативный вариант (В КОНЦЕ тестирования).
Полезные ссылки
Подготовка к экзамену: СМАО: вебинары http: //smao. ru/kvalifikatsionnyiy_ekzamen/podgotovka_k_kvalifikatsionnomu_ek zamenu СРО «Экспертный совет» . Подготовка к квалификационному экзамену. Вебинары «Вести с фронтов» , ссылки на курс по финансовому калькулятору, база вопросов, методические материалы. https: //srosovet. ru/ СРО «РОО» . Раздел «Квалификационный экзамен» http: //sroroo. ru/evaluators/exam/ Материалы семинара с решением задач, презентации докладов http: //sroroo. ru/press_center/news/2242276/ «Консультант» Поисковые системы…
Использование финансового калькулятора: Видео урок от 18. 08. 2017 Ассоциации СРОО «ЭС» : «Как использовать финансовый калькулятор» https: //www. youtube. com/watch? v=oe. K 6 Nv. PAIm. Q&feature=youtu. be Вебинар, подготовленный НП «АРМО» , «Решение задач с помощью финансового калькулятора» https: //sroarmo. ru/exam
Часть II.
Преимущество сравнительного подхода Затратный Сравнительный Доходный
Вопрос: «В каких случаях отказ от применения сравнительного подхода является обоснованным? » ФСО-7, п. 29: «При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости
Источники
Источники
Источники
Источники
Сопоставимость по ценообразующим факторам
ФСО-7. п. 22: При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости
Хозяйке на заметку: Квалиметрия ≠ Регрессионный анализ
Преимущества комбинации качественных и количественных методов: - Наглядность Возможность оперировать необходимыми факторами (включая те, которых нет в доступных источниках) при ограниченном количестве аналогов - Возможность учесть влияние факторов в конкретной ситуации. 100 90 70 50 30 10 Плохой Средний Нормальный Хороший Лучший
%-е поправки 1000 р. 5000 р. 25 000 р. Объект оценки № 1: состояние как второго аналога, но ж/д ветка не вплотную. Поправка на состояние Поправка на наличие ж/д Поправка на землю
Справочник оценщика недвижимости – 2016. Том 1. Часть 1. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. / Под ред. Лейфера Л. А. – Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016.
Квалиметрия 25 000 20 000 15 000 10 000 5000 1000 Плохой Средний Нормальный Хороший Лучший
Лейфер-2016. Факторы для производственноскладской недвижимости
Вопрос: «Если в тексте объявления по продаже земельного участка указаны различные виды разрешенного использования (например: под магазин, офис, склад и пр. ), при расчете стоимости объекта оценки какой вид разрешенного использования указывать у такого аналога, в соответствии с НЭИ? »
Поправка на дату
Поправка на масштаб Лейфер, 2016: ? 11 га и 90 га? 2, 45 га и 2, 51 га?
Любой метод расчета – это инструмент Секрет успеха сравнительного подхода – не метод, а качественное описание сравниваемых качественное описание объектов и обоснование поправок
Спасибо за внимание! Контактная информация: Корнеева Екатерина Александровна Директор отдела оценки ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» , ekaterina. korneeva@labrium. ru За более подробной информацией приглашаем посетить интернет-сайт SMAO. RU
Скачать презентацию 11 -15 сентября Недельный интенсив для членов СМАО
сравнительный 13 сентября.pptx