1 Финансирование недвижимости 26 03 2 План

1 Финансирование недвижимости 26. 03

2 План лекции • цели, источники и этапы финансирования недвижимости • специфика финансирования недвижимости на различных этапах • рынок финансирования доходной недвижимости • особенности финансирования недвижимости в переходной экономике (от бюджетного – к частному финансированию) 26. 03

Кто занимается финансированием недвижимости 3 • бюджетные организации – федеральный уровень – региональный уровень – муниципальный уровень • частный бизнес – инвесторы – управляющие компании – кредиторы • физические лица 26. 03

Источники финансирования недвижимости 4 государственные (муниципальные) • собственные инвестиции • привлеченные инвестиции • кредитные средства 26. 03 частные

Цели финансирования недвижимости 5 государство (муниципалитет) • развитие территории • повышение инвестиционной привлекательности • развитие производства • прибыль от строительства и эксплуатации • доходность инвестиций или кредитов 26. 03 частный бизнес

Этапы финансирования недвижимости 6 приобретение земли I 26. 03 девелопмент и стабилизацион эксплуатация строительство ный период недвижимости II IV

7 Специфика финансирования строительства • • • один из начальных этапов цикла ограниченность периодом строительства строго целевой характер финансирования особые риски и управление ими участие в проектах специализированных кредитных и строительных организаций • возможности рефинансирования кредитов 26. 03

Виды рисков при кредитовании строительства 8 26. 03

9 • • • Порядок финансирования строительства анализ рынка недвижимости анализ инвестора, соинвестора, заемщика анализ проекта принятие решения управление проектом реализация, погашение 26. 03

10 Анализ рынка • Предложение на рынке нового строительства • Вторичный рынок, реконструкция • Анализ рынка стройматериалов 26. 03

11 Анализ заемщика • Опыт реализации аналогичных строительных проектов • Проверка способности заемщика погасить кредит за счет: – доходов от строящихся объектов – дополнительных кредитов или инвестиций – собственных средств (кредит с правом регресса) • Проверка опыта и квалификации подрядных организаций 26. 03

Анализ строительного проекта (1) 12 • Проверка строительной документации • Контроль качества планируемых к использованию материалов и технологий • Анализ строительных и прочих затрат, их полноты • Утверждение плана-графика СМР 26. 03

Анализ строительного проекта (2) 13 • Утверждение контрактов с подрядными организациями • Комплексный финансовый анализ проекта и оценка • Составление и анализ моделей потоков денежных средств • Окончательное структурирование финансово-кредитной схемы 26. 03

14 Возможные схемы финансирования строительных проектов • «чистый кредит» на строительство • кредит с использованием средств инвесторов • краткосрочные кредиты на пополнение оборотных средств застройщика • инвестиции, «долевое участие» в строительстве • взаимодействие с местной 26. 03 администрацией, использование субсидий

15 Документация по управлению кредитами на строительство • Сводный сметный расчет и модели потоков денежных средств • Запрос на выдачу кредитных средств • Разрешение на предварительную закупку стройматериалов • Разрешение на внесение изменений в смету 26. 03

Процентные платежи по строительным кредитам 16 • • • Ежемесячно за счет собственных средств заемщика В конце кредитного периода (нарастающим итогом) Резервирование суммы процентных платежей (метод капитализации) 26. 03

17 Порядок погашения строительного кредита • Приоритетное использование любых доходов от проекта для погашения суммы основного долга • Ускоренный график погашения задолженности по кредиту • Рефинансирование кредита или его пролонгация на период стабилизации и амортизации за счет доходов от 26. 03 недвижимости

18 Что рассматривается в качестве коммерческой недвижимости Жилая недвижимость Аренда жилья Офисные здания Рестораны 26. 03 Нежилая недвижимость Сфера услуг Розничные услуги Торговые центры Промышленность Гостиницы Отделения банков Прочие объекты

19 Способы финансирования коммерческой недвижимости • кредит на покупку, строительство, развитие • кредит с использованием средств инвесторов • краткосрочные кредиты на пополнение оборотных средств застройщика • инвестиции, «долевое участие» • взаимодействие с местной администрацией, использование субсидий 26. 03

20 Мировая практика кредитования коммерческой недвижимости • Сроки кредитования: от 18 мес. до 10 лет • Обеспечение: права на объект коммерческой недвижимости, приносящий доход; гарантии • Цель кредитования: развитие бизнеса • Основной риск - бизнес заемщика • Процентные ставки: самые высокие по кредитам 26. 03

Объем рынка коммерческой недвижимости в США 21 26. 03

22 Основные инвесторы на рынке коммерческой недвижимости • Пенсионные фонды • Страховые компании • Инвестиционные фонды (управляющие компании) • Коммерческие банки • Сберегательные ассоциации 26. 03

23 Собственные инвестиции в коммерческую недвижимость (США) 26. 03

Собственники ипотечных кредитов под залог коммерческой недвижимости 24 • • • Коммерческие банки Страховые компании Сберегательные ассоциации Государство Пенсионные фонды Инвестиционные фонды 26. 03

Вторичный рынок ипотечных кредитов на коммерческую недвижимость 25 • Начал развиваться в 1970 -е годы • Более сложный по сравнению с рынком жилищных кредитов • Нет стандартизации • Объем - около 700 млрд. долларов США 26. 03

26 Меры по созданию ипотечного рынка • Макроуровень – инфляция – процентные ставки – законодательство – рефинансирование • Микроуровень – изучение рынка – создание и отработка процедур 26. 03 – работа с заемщиками

Проблемы экономики переходного периода 27 • снижение доли бюджетного финансирования • резкое увеличение доли частного финансирования • запаздывание институтов, обслуживающих рынок недвижимости – законодательство – инфраструктура – деловые обычаи 26. 03

28 Содержание финансового анализа проектов • комплексный анализ расходной и доходной частей финансирования проекта • определение оптимального соотношения собственных и заемных средств • прогнозирование хода реализации проекта • анализ рисков • определение параметров кредита • 26. 03 расчет индикаторов

Ключевые финансовые индикаторы 29 • чистый доход от реализации проекта в целом • чистый дисконтированный доход и прибыль заемщика • коэффициент покрытия долга • индикаторы рисков 26. 03

Пример составления модели потоков денежных средств 30 • структура • содержание подразделов • формулы 26. 03

31 Использование моделей потоков денежных средств • комплексный финансовый анализ, анализ рисков • согласование структуры сделки с участниками • план продаж • управление кредитом 26. 03