1 Экономика недвижимости «Рынок недвижимости: содержание основных

1 Экономика недвижимости «Рынок недвижимости: содержание основных понятий, законодательные и нормативные правовые акты» Санкт-Петербургский государственный политехнический университет Факультет экономики и менеджмента Экономика недвижимости КНС

2 Экономика недвижимости КНС Недвижимость – те объекты, которые прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, участки леса, здания, сооружения, инженерные коммуникации, насаждения. К недвижимым вещам относятся также: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие, рассматриваемое как объект права, который сам как единое целое может быть предметом гражданско-правовых сделок. Понятие недвижимости

Компоненты недвижимости С точки зрения «Экономики недвижимости» — недвижимость – это сочетание физических и юридических характеристик. Физические характеристики: • Земля – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, участки леса: • Улучшения – здания, сооружения, инженерные коммуникации, насаждения. Юридические характеристики: • Имущественные права – собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, пожизненно наследуемого владения, постоянного пользования. • Обременения – сервитут, ипотека, правило зонирования, охрана памятников и пр. 3 Экономика недвижимости КНС

4 Экономика недвижимости КНС Земля – поверхностный слой земной коры, расположенный над недрами, покрытый почвенным слоем, называемый территорией, над которой осуществляется суверенитет РФ. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории (Ст. 7 ЗК РФ): • земли сельскохозяйственного назначения; • земли населенных пунктов; • земли промышленности и иного специального назначения; • земли особо охраняемых территорий и объектов; • земли лесного фонда; • земли водного фонда; • земли запаса.

5 Экономика недвижимости КНС Земля Водный объект – это совокупность водного объема и ограничивающей его поверхности раздела с земной корой. Лес – продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования. обособленные открытые проточные. Водные объекты особо охраняемых природных территорий леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью транспортных путей леса регионов с большими массивами леса. Леса

6 Экономика недвижимости КНС Улучшения — это то, что сделано руками человека, потребовав при этом материальных и физических затрат. Улучшения включают изменение характеристик самой земли, в результате выполненных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), а также строительство зданий и сооружений. Здания – объекты, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека и для функций, обеспечиваемых человеком с использованием машин и оборудования. Сооружения – объекты, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом участии человека. Классифицируют сооружения по признакам отраслевой принадлежности, например, гидротехнические, энергетические, транспортные и т. д.

7 Экономика недвижимости КНС Здания Гражданские (жилые и общественные) по назначению промышленные типовые по унификации проекта нетиповые (по особым проектам) крупнопанельные по материалам несущих стен крупноблочныекирпичные деревянные

8 Экономика недвижимости КНС Здания малоэтажные (2 -3 этажа) по этажности многоэтажные (4 -9 этажей)одноэтажные повышенной этажности (10 -20 этажей) высотные (более 20 этажей) бескаркасныепо конструктивным схемам и решениям монолитныекаркасные полносборные

9 Экономика недвижимости КНС Имущественные права Право собственности является основополагающим (первоначальным) в числе прочих вещных прав. Другие права носят производный от этого права характер. Собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом наиболее полным образом. Собственник вправе своим имуществом : • владеть (возможность фактического обладания, возможность производить физические действия); • пользоваться (возможность извлекать из вещи ее полезные свойства, удовлетворять личные потребности); • распоряжаться (определять его юридическую судьбу: продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог и т. д. ). Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица (частная собственность), Российская Федерация и субъекты Российской Федерации (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность).

10 Экономика недвижимости КНС Имущественные права Право хозяйственного ведения обеспечивает государственному (муниципальному) коммерческому предприятию реализацию полных прав пользования и владения. «Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал или иным способом распоряжаться без согласия собственника» (п. 2. ст. 295 ГК РФ). Правомочия собственника: создание предприятия; назначение руководителя; реорганизация и ликвидация предприятия; контроль сохранности и использования имущества; получение части прибыли от пользования имуществом.

11 Экономика недвижимости КНС Имущественные права Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности – с возможностью изъятия части имуще-ства при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмот-рена возможность залога, сдачи в аренду и пр. — даже с разрешения собственника). Правомочия собственника: изъятие излишнего, неиспользуе-мого по назначению имущества; распределение доходов предприятия. Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения , а также частично распоряжаться им, передавая участок другим лицам на безвозмездной основе или на условиях аренды, кроме сделок, которые могут повлечь отчуждение земельного участка. Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыду-щему, но без прав наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

12 Экономика недвижимости КНС Ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества: сервитута, ипотеки, аренды, ареста имущества и других. Сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Ипотека — залог собственником (залогодателем) недвижимого имущества с целью получения ссуды у залогодержателя (банка или другой финансовой организации). При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а также прав пользования или владения объектом даже при нарушении должником своих обязательств.

13 Экономика недвижимости КНС Физические признаки недвижимости Любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками, как: • стационарность (привязанность к определенному месту на земной поверхности); • уникальность (отсутствие абсолютных аналогов); • долговечность. К этим качествам следует добавить также характеристики, присущие земельным участкам : • пространственная ограниченность – земельная поверхность не может быть расширена; • постоянство местонахождения – невозможность перемещения земельных участков; • незаменимость – невозможность использования вместо нее других объектов или ресурсов как естественного, так и искусственного происхождения.

14 Экономика недвижимости КНС Жизненный цикл объекта недвижимости Жизненный цикл объекта можно разбить примерно на шесть этапов: 1. Выбор оптимального использования земельного участка и разработка проекта. 2. Процесс реализации проекта (период строительства объекта). 3. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т. п. ). 4. Эксплуатация объекта. 5. Модернизация (капитальный ремонт, реконструкция и т. д. ). 6. Утилизация (снос улучшений). Жизненный цикл объекта недвижимости достаточно продолжителен, так, например, для объектов недвижимости нормативный срок жизни зависит от группы капитальности (например, I группа капитальности – 175 лет, II группа капитальности – 150 лет, III – 125 и. т. д. )

15 Экономика недвижимости КНС Жизненный цикл объекта недвижимости Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает: срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни. Экономический срок жизни — это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Физический срок жизни — это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и может увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки.

16 Экономика недвижимости КНС Жизненный цикл объекта недвижимости Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки. Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

17 Экономика недвижимости КНС Экономика недвижимости – экономическая дисциплина, задача которой – изучение недвижимости как особого экономического актива, выступающего в условиях рыночной экономики в разных качествах.

18 Экономика недвижимости КНС Недвижимость как финансовый актив Выгода от владения собственностью включает право получать: • все регулярные доходы во время владения (операционные доходы или доходы от эксплуатации), • а также доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия). Доход от объекта недвижимости , как правило, существует в форме арендной платы от сдаваемых в аренду помещений. При характеристике доходности объекта недвижимости не должны учитываться в расчете доходы, которые может получать собственник от бизнеса, не связанного непосредственно с объектом. Ставки аренды устанавливаются, как правило, в расчете на год, но выплачиваются один раз в месяц или квартал – в начале (авансовый платеж) или – гораздо реже – в середине и в конце периода.

19 Экономика недвижимости КНС Арендные ставки полезная арендная общая. Площадь помещений Полезная площадь – занимаемая арендаторами и закрепленная за ними. Арендная площадь – сумма полезной площади и площади вспомогательных помещений. К вспомогательным помещениям относят площади, используемые совместно и оплачиваемые дополнительно разными арендаторами (например, холл, коридор, и т. д. ), оплата чаще всего – пропорционально доле основных помещений, закрепленных за арендаторами-пользователями данного вспомогательного помещения. Общая площадь состоит из арендной площади и площади технических помещений (технические помещения предназначены в основном для персонала и инженерного оборудования, обеспечивают функционирование объекта).

20 Экономика недвижимости КНС Виды арендной платы По составу затрат , включаемых в арендную плату различают: • полную аренду – с включением в арендную плату всех статей эксплуатационных расходов, • чистую аренду – с исключением из арендной платы всех расходов, • распределенную аренду – с включением в арендную плату обусловленной договором аренды части операционных расходов, расчеты по которым производит арендодатель. По договорам аренды ставки арендной платы могут быть: • постоянными , на весь период действия договора; • переменными – увеличивающимися или уменьшающимися один (или несколько) раз в год. Различают следующие типы арендной платы : • контрактная арендная плата — это фактическая арендная плата, соответствующая условиям конкретного договора аренды; • рыночная арендная плата — это арендная плата, которая с наибольшей вероятностью будет получена на открытом рынке.

21 Экономика недвижимости КНС Реконструированный отчет о доходах Реконструированный или гипотетический отчет о доходах — это сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей опре-деления рыночной стоимости называется. Последовательность составления реконструированного отчета доходов и расходов включает расчет: 1. Потенциального валового дохода (ПВД или potential gross income — I pg ) — это общий валовой доход от недвижимости при ее 100% — ной сдаче в аренду. 2. (-) Потери от недозагрузки площадей ( V ). 3. (-) Потери дохода от неплатежей ( L ) 4. Эффективный валовой доход (EGI) 5. (-) Операционные расходы ( OE ): 6. Чистый операционный доход (NOI) 7. (-) Обслуживание долга ( DS ) 8. Чистый валовой доход (PTC) 9. (-) Налог на прибыль ( Tax ) 10. Чистый доход (ATC) 11. Доход от продажи объекта (Rev)

22 Экономика недвижимости КНС Потенциальный валовой доход В потенциальный валовой доход ( I pg ) входит: • контрактная арендная плата ( I pc ) , доход арендаторов, с которым заключены контракты на прогнозируемый период; • рыночная арендная плата ( I pm ), все незанятые арендаторами основные помещения (в том числе и помещения, где располагается сам собственник) должны приносить рыночный доход (т. е. сдаваться по наиболее вероятной для данных помещений ставке аренды); • скользящая арендная плата ( I ph ) – надбавки, установленные в договоре аренды за превышение норм энергетических, временных и прочих ресурсов; • прочие доходы ( I pa ) – доходы, которые можно получить дополнительно, минуя основные помещения – использование вестибюлей, фасадов зданий, крыши, технических помещений, а также незанятого улучшениями земельного участка. I pg = I pc + I ph + I pm + I pa

23 Экономика недвижимости КНС Потери от недозагрузки площадей V=I pg (1–K v ), где K v – рыночный коэффициент недозагрузки. Рыночный коэффициент недозагрузки определяется как средневзвешенная величина из коэффициентов недозагрузки по всем объектам-аналогам, вес должен учитывать отличие объекта аналога от объекта-оценки и назначается экспертно. где γ j – весовой коэффициент, k i — доля пустующих площадей, m i – число месяцев, в течение которых данные помещения пустовали. n j jjj v mk K

24 Экономика недвижимости КНС Потери дохода от неплатежей Часть недобросовестных арендаторов, съезжая, могут не погашать свою задолженность по оплате аренды – это потери от неплатежей (L). L=(I pg –I pg (1–K v ))K L , где K L – рыночный коэффициент неплатежей. Рыночный коэффициент неплатежей находится по аналогии с коэффи-циентом недозагрузки. Эффективный валовой доход (ЭВД или effective gross income — I eg ) — это доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы. I eg = (I pc + I ph ) ( 1– K L )+ I pm (1– K V ) (1– K L ) + I pa (1– K Va ) (1– K La )

25 Экономика недвижимости КНС Операционные расходы при эксплуатации объекта Операционные расходы ( E o ) — расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и обеспечением воспроизводства эффективного валового дохода. В состав операционных расходов входят текущие расходы по поддержанию объекта в работоспособном состоянии. Операционные расходы существенно отличаются от такого широко известного понятия, как «себестоимость» . Главное отличие состоит в отсутствии в операционных расходах амортизационных отчислений и расходов, связанных с бизнесом (кроме сервисного обслуживания арендаторов). Операционные расходы могут быть разделены на : • постоянные и • переменные.

26 Экономика недвижимости КНС Постоянные расходы Под постоянными расходами ( E с ) понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К постоянным расходам обычно относят налог на имущество, налог на землю, страховой взнос. К постоянным расходам рекомендуется отнести также все расходы по содержанию объекта в состоянии, законсервированном, но технически готовом к принятию первого арендатора: • минимальные расходы на управленческий и бухгалтерский учет; • затраты на «антиаварийное» теплоснабжение на уровне, исключающем промерзание сетей и конструкций; • затраты на техническое обслуживание: своевременный ремонт кровли, элементов конструкций и сетей из средств, планируемых как резерв замещения; • расходы на эксплуатацию: уборку территории, а также систему обеспечения безопасности в здании.

27 Экономика недвижимости КНС Постоянные расходы Земельный налог. Плательщики: собственники земли, землевладельцы, землепользователи. Налоговые ставки устанавливаются в % от кадастровой стоимости участка. Ставка налога варьируется в зависимости от категории земельного участка. В случае если земельный участок принадлежит на правах аренды , то в операционные расходы включаются рентные платежи. Налог на имущество. Плательщиками налога на имущество являются предприятия, их филиалы, имеющие отдельный баланс и расчетный счет, в том числе и иностранные юридические лица. О бъект налогообложения — имущество предприятия в его стоимостном выражении, находящееся на балансе этого предприятия, представляющее собой совокупность основных фондов, нематериальных активов. Ставка налога 2, 2%, налогооблагаемая база равна среднегодовой стоимости.

28 Экономика недвижимости КНС Постоянные расходы Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам и взимается с собственника объекта недвижимости. Плательщиком налога признаются собственники объекта недвижимости (жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений) независимо от того, пользуются они этой недвижимостью или нет. При долевой собственности нескольких физических лиц, налог уплачивается соразмерно его доле в объекте недвижимости. Налоговой базой для начисления налога на объекты недвижимости является инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, определяемая органом технической инвентаризации. Налог уплачивается ежегодно по ставкам, установленным органами местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости.

29 Экономика недвижимости КНС Постоянные расходы Расходы на страхование включаются в состав операционных расходов в виде страховых взносов. Страховой взнос равен произведению страховой суммы на страховой тариф. Страховая сумма не должна быть больше действительной стоимости (рыночной стоимости). К страховым рискам относят пожары и взрывы от различных причин, аварии коммуникаций и повреждение застрахованного имущества водой, противоправные действия третьих лиц, стихийные бедствия. Расходы на обеспечение безопасности объекта, складываются из оплаты услуг охранных компаний и расходов на поддержание интегрированных систем безопасности, включающих охранно-пожарную сигнализацию, телевизионное наблюдение и контроль доступа.

30 Экономика недвижимости КНС Постоянные расходы Расходы на уборку территории можно рассчитать по нормативам [Нормативы численности рабочих, занятых обслуживанием общественных зданий, 1988], которые разработаны на выполняемую вручную уборку тротуаров и дворовых территорий. Указанные объекты уборки классифицируются по интенсивности пешеходного движения. Уборку территории разделяют на зимнюю и летнюю: • уборка в холодное время года должна обеспечивать нормальное движение пешеходов и транспорта и включает подметание или сдвигание снега, устранение скользкости, удаление снега и снежно-ледяных образований; • уборка в теплое время года включает подметание пыли и мусора с поверхности покрытий, поливку территорий для уменьшения пылеобразования и увлажнения воздуха, мытье покрытий. Затраты времени на поливку газонов определяются путем умножения нормы времени на уборку 1 кв. м газонов (максимальное время можно принять равным 0, 15 мин. ) на повторяемость уборки газонов (например, 1 раз в двое суток в теплый период) и на площадь газонов.

31 Экономика недвижимости КНС Постоянные расходы Резерв на замещение. Затраты на своевременный ремонт кровли, элементов конструкций и сетей из средств, планируемых как резерв замещения. Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в конструкциях и в оборудовании в процессе эксплуатации здания. По видам производимых работ различают: • текущий профилактический ремонт – ТПР (ремонт и окраска кровель, замена и окраска водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистка от загрязнения и простая окраска фасадов, лестничных клеток и т. п. ), выявляемый и планируемый заранее; • текущий непредвиденный ремонт – ТНР, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый, как правило, в срочном порядке.

32 Экономика недвижимости КНС Переменные расходы В состав переменных расходов включаются: расходы на управление, на заработную плату персонала, задействованного в эксплуатации объекта, со взносами во внебюджетные фонды; расходы на коммунальные услуги; расходы на вывоз мусора; расходы по обеспечению безопасности; расходы на отложенный ремонт; расходы на эксплуатацию и ремонт; прочие расходы. Для готового объекта чаще всего прогнозирование расходов осуществляется на основании анализа фактических данных. Если объект новый, то источником для анализа служат данные по конкурирующим объектам. В случае если отсутствует информация о расходах за предыдущие годы для аналогичных объектов, то можно для прогнозирования расходов использовать существующие нормативы или удельные показатели расходов, полученные из анализа рынка.

33 Экономика недвижимости КНС Переменные расходы ( E v ) – расходы, величина которых непосредственно определяется степенью загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам. Типовые статьи: • расходы по управлению, • расходы на маркетинг, • расходы на юридические и бухгалтерские услуги, • коммунальные услуги (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация, удаление мусора можно рассчитать по нормам или проанализировать бухгалтерские счета ретро-периода), • эксплуатационные расходы (обслуживание всех коммуникаций здания, дезинфекция, расходные материалы, кондиционирование – данные рассчитываются аналогично коммунальным услугам),

34 Экономика недвижимости КНС Переменные расходы Типовые статьи (продолжение) : • расходы на заработную плату обслуживающего персонала (со взносами во внебюджетные фонды, рассчитывается по рыночным данным о средней заработной плате подобных специалистов), • расходы по обеспечению безопасности (рассчитывается по рыночным расценкам аналогичных услуг или по данным о среднерыночной заработной плате специалиста), • расходы на содержание территории, • резерв на замещение. Расходы на управление. С учетом высоких рисков работы российских управляющих компаний в условиях нестабильного рынка, сложившаяся на рынке услуг по внешнему управлению недвижимостью в крупных городах практика назначения вознаграждения управляющих компаний на обозначенном выше уровне 5 – 6% от эффективного валового дохода представляется достаточно обоснованной.

35 Экономика недвижимости КНС Переменные расходы Расходы на маркетинг связаны с расходами на приобретение информации и расходами на продвижение права пользования и владения объекта как товара. Объем денежных средств, выделенных на различные мероприятия, связанные с продвижением самого объекта как товара или с привлечением и удержанием арендаторов за определенный период времени, называют бюджетом на продвижение объекта. Расходы на продвижение зависят от спроса (чем больше спрос, тем меньше затрат), от объема и размеров рынка, подлежащего охвату (чем больше потенциальных покупателей, тем больше затраты), от того, позиционирован ли объект или услуга (наличие отличительных свойств снижает расходы на продвижение), от затрат основных конкурентов. Как и в практике развитых стран, в крупных городах России чаще других используется процентный метод определения расходов на маркетинг, и величина расходов на маркетинг считается приемлемой на уровне до 3 -5% от эффективного валового дохода.

36 Экономика недвижимости КНС Переменные расходы Водоснабжение и канализация. Расходы на водоснабжение можно планировать, исходя из норм расхода воды потребителями. При этом в качестве исходных параметров используется функциональное назначение объекта и количество служащих. Удаление мусора. Для определения данной величины затрат необхо-димо знать: норму накопления твердых бытовых отходов (ТБО) и стоимость вывоза (погрузка, разгрузка, автотранспорт и талон на городскую свалку). Норма накопления – это количество отходов, образующихся на расчетную единицу (человек – для жилищного фонда, одно место – для гостиницы, 1 кв. м. торговой площади – для магазинов и складов и т. п. ) в единицу времени. К ТБО, входящим в норму накопления от населения и удаляемым транспортом спецавтохозяйства, относятся отходы, образующиеся в жилых и общественных зданиях, отходы от местных отопительных устройств, опавшие листья, собираемые с дворовых территорий, и крупные предметы домашнего обихода — при отсутствии системы специализированного сбора крупногабаритных отходов.

37 Экономика недвижимости КНС Переменные расходы Профессиональная уборка (клининг) включают набор следующих услуг: • комплексная уборка помещений ежедневная и разовая; • профессиональная уборка помещений после ремонта; • услуги химчистки (мебель, линолеум, химчистка ковров); • уход за мраморными покрытиями (шлифовка мрамора); • уход за гранитными покрытиями; • очистка стеклянных поверхностей (окон, витражей и т. п. ); • прочистка канализации, вентиляции; • комплексная эксплуатация зданий; • услуги дезинфекции, дератизации, дезинсекции; • промышленный альпинизм; • мытье окон и чистка фасадов зданий; • уборка территорий, ландшафтный дизайн.

38 Экономика недвижимости КНС Переменные расходы Техническое обслуживание (мелкий и отложенный ремонт облицовки, оборудования и сетей) – комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов здания, сооружения, по обеспечению заданных им параметров, а также режимов работы их технических устройств. В состав технического обслуживания здания входят следующие работы: • периодический осмотр конструкций здания, • оценка его технического состояния и одновременно наладка систем, устранение незначительных повреждений, т. е. обеспечение нормального использования их по назначению. • работы по подготовке к сезонной эксплуатации – весенне-летней и осенне-зимней: в первом случае это работы по раскрытию подполий, вентиляции чердаков и др. , т. е. организация их максимального проветривания, а во втором, наоборот, – закрывание, утепление – герметизация.

39 Экономика недвижимости КНС Показатели реконструированного отчета о доходах Чистый операционный доход (ЧОД, net operating income — NOI или I o ) — это чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из эффективного валового дохода всех операционных расходов. I o = I eg – E о Обслуживание долга : I m = V m R m ; где R m – ипотечная постоянная, взнос на амортизацию единицы для единичного кредита, (Y m ; n; 1), V m – сумма кредита, Y m – ставка по кредиту, n – срок погашения кредита. Чистый валовой доход (I e ) — это часть чистого операционного дохода, которая остается после вычитания сумм на обслуживание долга ( I m ). Налог на прибыль : T pr = (I o –P m –A) K T , где K T – ставка налога на прибыль, A – амортизационные отчисления за год.

40 Экономика недвижимости КНС Показатели реконструированного отчета о доходах Чистый доход от эксплуатации (after-tax cash flow – ATCF ) — это часть денежного потока, которая остается после уплаты налога на прибыль. Денежный поток от продажи , или реверсия (reversion – V n ) — есть общая сумма дохода, которую инвестор получает при окончании проекта. Из стоимости продажи должны быть исключены все транзакционные издержки.