1 2 3
Презентація до курсової з дисципліни “Методи і моделі оцінювання”
Я надав експертну грошову оцінку вартості 2 -х кімнатної квартири
Місцерозташування • Об'єкт оцінки знаходиться в м. Київ вул. Вишняківська буд. 12 кв. 51
Опис об’єкта оцінки
Об'єкт оцінки має форму прямокутника в плані конфігурацію і виходить головним фасадом на внутрішньоквартальний проїзд, а зовнішнім на незабудовану ділянку. З північного боку розташована житлова будівля а з південного фасаду будинку розташована проїжджа. Внутрішньо-квартальні під’їзди розташовані по площині західно-східного фасаду. Вулиця Вишняківська є проїздом з помірним рухом автотранспорту та середньою щільністю людських потоків. На відстані 1000 м від обє'кта оцінки проходить шосе, яка є магістраллю підвищеного містоформуючого значення і характеризується інтенсивним рухом автотранспорту.
Вулиця Вишняківська
Опис оточення об'єкта оцінки: • Для району розташування об'єкта оцінки характерний помірний рівень розвитку соціальної інфраструктури: наявність торгових точок та об'єктів соціальнокультурного призначення (бібліотека) та освітнього призначення (дитячі садки, школа, технікум) У безпосередній близькості від об'єкта оцінки розташовані ТРЦ «Піраміда» , аптека «Велика Аптека» , Ветеринарний центр «Друг» , магазин «Велика Кишеня» , ательє одягу «Берест» , салон краси «Даліла» . Поштове відділення «Укр. Пошта» ; спеціалізована школа № 316; школа вивчення іноземних мов «Атлант» ; аптека "Фалбі"; відділення "Приват-банку"; міська поліклініка № 3; фотостудія "Юніор"; філія Ощадбанку, салонмагазин "Портьер", магазин "Сладкоежка", магазин "Оггі", салон краси « 1000» , відділення "Укр. Сиб. Банку", магазин "HUMANA", взуттєва майстерня "Омса", супермаркет "Фора", автошкола «Берегиня» , газетний кіоск, ЖЕК № 8725 Дарницького р-ну, Школа-садок «Первоцвіт» , територіальний відділ міліції № 5, магазин "Продукти", магазин одягу "Шарман", магазин «М'ясо» , салон краси «Лоліта» , магазин музичних інструмантів «Нота» , продуктовий магазин "Крамничка", ТРЦ «Паралель» , кафе-бар «Портер» , салон меблів «Комфорт. Таун» , магазин дитячого одягу «Антошка» .
Интернетмагазин Виваспорт ТРЦ «Піраміда» , аптека «Велика Аптека» ,
Всі найблищі обєкти о. Вирлиця
На відстані 1, 4 км розташована станція метро "Позняки". 1, 1 км м. Харківська
Відомості про Дарницький район Кількість підприємств автомобільного транспорту од. 10 од. 4 Трамвайних маршрутів од. 4 Автобусних маршрутів од. 11 Таксомоторних маршрутів од. 39 Станцій метрополітену од. 7 Залізничних станцій од. 1 номерів 128508 од. 12 Кількість підприємств залізничного транспорту Ємність телефонних станцій Поштові відділення
Торгівля, побут Охорона здоров’я од. 605 Підприємства ресторанного господарства Ринки Торговельні майданчики Підприємства побутового обслуговування - всього од. 269 Центри первинної медико-санітарної допомоги од. 3 од. 2 1 Поліклініка № 3 од. 1 од. 9 Кількість медичних міських та відомчих закладів од. 6 Лікарні (КМКЛ № 1, вузлова, тубдіспансер) Непродовольчі магазини з них: Амбулаторії загальної практики сімейної медицини 282 8 КП поліклініка «Навчально-практичний центр сімейної медицини» од. Консультативно-діагностичні центри: - для дорослих -для дітей Продовольчі магазини Кількість медичних районних закладів од. 3 - Стоматологічна поліклініка од. 1 - Київський міський консультативний дитячий центр од. 1 Медична частина № 10 од. 1 6 2 511
Культура Освіта Кількість установ освіти - всього од. у тому числі: 93 од. 9 -середні загальноосвітні школи -спеціалізовані школи од. 13 Будинки культури (Палац культури «Дарниця» , Будинок культури «Дніпро» , культурно-мистецький центр) од. 3 Кінотеатри од. 3 Музеї од. 1 Музичні школи од. 1 35 од. Школи: Бібліотеки од. 12 -ліцеї од. 3 -гімназії од. 10 Художні школи од. 1 -початкові школи од. 1 Школи мистецтв од. 2 Школи-інтернати од. 2 Клуби за інтересами од. 9 Школи - дитячі садочки од. 10 Парки культури і відпочинку од. 1 Приватні заклади освіти од. 2 Дошкільні дитячі заклади Фонтани од. 5 од. 44
Оцінка вартості різними підходами Дохідний Порівняльний Метод ВРМ
Дохідний Етапи для дохідного підходу визначення ціни об'єкта : 1. Визначається прогноз майбутніх доходів від передачі в оренду об’єкта оцінки; 2. Розраховується потенційний валовий дохід; 3. Аналізується рівень невикористання (допуски на не завантаженість, вакансії), можливі неплатежі та будь-які обґрунтовані інші доходи нерухомості; 4. Визначається дійсний валовий дохід; 5. Визначаються валові річні витрати по утриманню нерухомості; 6. Розраховується чистий операційний доход; 7. Розраховується ставка капіталізації; 8. Прогнозований чистий операційний дохід перераховується в поточну вартість об’єкта за допомогою ставки капіталізації.
Прогноз майбутніх доходів від передачі в оренду об’єкта оцінки За допомогою різних джерел інформації про ринкові ставки орендної плати , Я знаходжу найбільш схожі аналоги з об'єктом оцінки за техніко-економічними характеристиками, а в якості одиниці порівняння — місячна ставка орендної плати за квартиру. № п/п Місце розташування Пов. / Поверх. Площа З Ж Примітка Джерело Ціна грн Ціна, 1 м 2 грн Столична нерухомість 8000 88, 8 Столична нерухомість 9300 98, 9 Авізо 9000 97, 82 Реалбуд 10000 104, 1 Столична нерухомість 8500 95, 5 К 1 Вул. Анни Ахматової, 2 б 8/16 90 43 10 2 Вул. Дніпровська небережна 9/16 94 57 13 3 Пр. Петра Григоренка, 21 б 10/24 92 43 13 4 Пр. Петра григоренка , 23 7/24 96 49 13, 3 5 Ахматової Анни ул. , 13 Д 12/16 89 48 12 2 б/з, тел. , ремонт, меблі, побутова техніка 2 б/з. , телевізор, холодильник, броньовані двері Гарний стан, після ремонту, побут. техніка меблі, побутова техніка телевізор, холодильник, броньовані двері Середнє арифметичне значення ряду показників цін по 2 -х кімнатних квартирах дорівнює Ц=8960 грн. , а за м 2 – Ва= 97, 02 грн.
Визначення потенційного валового доходу ПВД = Воб‘кта*S =1164, 24*94, 5 =110020, 68 грн. Визначення валового доходу (Валовий дохід – це сума, що залишається після того, як із потенційного валового доходу враховано відсоток недовикористання) Враховуючи стан об’єкта оцінки, ризик недозавантаженості, несплати або тривалої затримки платежів, можна визначити в розмірі 5% від потенційного валового доходу. Тому : Кн=0. 95 (Прогнозний коефіцієнт КН наповнення приміщення що враховує завантаження площ і поправки на неплатежі та невчасне внесення орендної плати)
Безризикова ставка капіталізації Інвестиційна привабливість Розрахунок ставки капіталізації премії за ризики розміру інфляційних очікувань
Інвестицій на привабливі сть Розрахунок ставки капіталізації Визначимо інвестиційну привабливість об'єкта № Найменування показника Високий 1. Рейтинг оточення V 2. Доходність 3. Перспектива розвитку 4. Фінансовий ризик вкладення 5. Ефективність використання 6. Ліквідність Середній Низький V V капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення V V V Отже для об’єкта оцінки інвестиційна привабливість знаходиться на високому рівні.
Безризикова ставка капіталізації Безризикова базова складова - це найбільш безпечна ставка, яку можна одержати по вкладам на протязі визначеного періоду часу Для розрахунку визначаю депозитні ставки для юридичних осіб. № 1 2 3 4 5 Назви банків "Universal Bank"періодична преса, реклама "Приват. Банк"періодична преса, реклама ЖОД «Райфайзен банк Аваль» періодична преса, реклама "Платинум Банк"періодична преса, реклама "Альфа Банк Украина"періодична преса, реклама Середня ставка Річні проценти на депозитні вклади (грн) 20 19 20, 5 20, 75 19, 95 Таким чином, за безризикову ставку, прийнята середня ставка по цим банкам, рівна 19, 95 %.
розміру інфляційних очікувань Для визначення величини інфляційної складової в безризиковій ставці, Я використав офіційні дані про рівні інфляції в Україні в газеті «Урядовий кур'єр» в період 2004 - 2014 роки: Середнє значення за зазначений період складає - 109, 05% Це дозволяє прийняти нам величину інфляційної складової в безризиковій ставці рівну 9, 05 %. Формула, яка втановлює зв'язок між реальною безризиковою ставкою доходу, номінальною безризиковою ставкою (ставка депозита на вклади) та рівнем інфляції має наступний вигляд (ріняння Фішера): Rb= 0, 1995 – 0, 109 = 0, 0816= 8, 16% 1+0, 109 2003 рік- 112, 3%; 2004. рік- 110, 3%; 2005. рік- 111, 6%; 2006. рік- 116, 6%; 2007. рік- 122, 3% 2008. рік- 112, 3% 2009. рік- 109, 1% 2010. рік- 104, 6% 2011. рік – 99. 8% 2012. рік - 100, 5% 2013. рік - 100, 2%
премії за ризики Якісне значення ризика 1 Кожний з виділених ризиків оцінюється наступним способом: • експертно визначається якісне значення ризику: дуже низький, середній, достатньо високий, високий; • кожному якісному значенню визначається кількісна характеристика в балах і процентах, характеризують ймовірність недоотримання доходу по безризиковій ставці: Бальна оцінка 2 Ймовірність недоодержання доходу 3 Базова ставка без інфляції Зміна базової ставки 4 5 8, 16% 0 - 0, 72 % Дуже низький 0 -20 Низький 2 -4 20 -40 0, 72 -1, 44% Середній 4 -6 40 -60 1, 44 -2, 16% Високий 6 -8 60 -80 2, 16 -2, 88% Дуже високий 8 -10 80 -100 2, 88 - 3, 6 %
Ставка Знаходжу загальну ставку капіталізації, тобто суму усіх ризиків: 1 Види ризиків 2 Пояснення щодо їх виникнення 3 Оцінка ризика 4 % 5 Rб R 1 Ризик ринку капіталу Ймовірність того, що українські банки знизять проценти по депозитним вкладам Середній 2, 16 R 2 Ризик ринку нерухомості Ймовірність зміни попиту та пропозицій, щодо об'єкта оцінки за його технічним або функціональним станом. Високий 2, 88 Rз загальна ставка капіталізації дорівнює Ro=23. 28 Базова ставка Приймається на рівні середньої ставки по депозитам комерційних банків України в національній грошовій одиниці (гривня), так як дохід і послідуючі розрахунки ведуться в гривнях. Встановлена без інфляційної складової Ризик низької ліквідності Ймовірність недоотримання доходів за значною тривалістю інвестиційного процесу або тривалістю продажу об'єкта оцінки Середній 2, 16 R 4 Ризик Некомпетентного управління нерухомим майном Ймовірність некомпетентного управління нерухомим майном, внаслідок чого ймовірність отримання доходів зменшується Середній 2, 16 Середній 3, 6 R 5 R 0 Ризик законодавчий Зміна нормативно-правової бази, або рішень місцевих органів влади, може привести до зменшення вартості нерухомого майна Значення ставки Базова 8, 16% 23. 28
Розрахунок вартості об’єкта дохідним підходом Вартість об’єкта оцінки визначається за формулою: Показник Одиниці виміру 1. Потенційний валовий дохід Грн. 110020, 68 2. Валовий дохід Грн. 104519, 6 3. Постійні витрати: Грн. - страхування (1%) Грн. 4. Змінні витрати: Грн. - квартплата Грн. 2939, 04 - опалення Грн. 384 - холодна вода Грн. 190, 8 - гаряча вода Грн. 487, 2 - охорона Грн. - електроенергія Грн. 152, 28 - телеантена Грн. 408 - послуги АТС, інтенет Грн. 756 5. Чистий операційний доход Грн. , або Сума 98092, 26 Ro =23. 28 Відповідно до алгоритму розрахунку вартість В (без урахування ПДВ) об'єкта оцінки, визначена з використанням дохідного методичного підходу, складає (з округленням до тисяч гривень): 1110, 02 Ставка СП податку на прибуток на дату оцінки складає: 15% 0, 15 = 98092 грн. *(1 - 0, 15) / 0, 2328 =358 153. 78 грн Отже вартість об’єкта оцінки, визначена за допомогою доходного підходу без урахування ПДВ становить В = 358 153. 78 грн.
• Для порівняльного підходу я обрав 6 схожих аналогів до об’єктів оцінки. Порівняльний Таблиця аналогів продажу Вулиця, номер № п/п будинку 1 2 3 Пов, Повер х Площа Примітка З Ж Джерело Ціна, грн К При застосуванні цього підходу вартість об’єкта оцінки визначається в порівнянні з ціною продажу аналогічних об’єктів Ціна, 1 м 2 грн Срібнокільська 2 а 15/24 95 40 15 Тел, , 2 б/з, комора Мир квартир 1900000 20000 Срібнокільська 3 в 20/24 94 17 25 4 л/з, бр/дв, хол , комора Мир квартир 1878000 19978 13, 5 4 л/з, євро ремонт, парковка Експрессоб’ява 1800000 19148 Столична нерухоміс ть 1699000 18467 Гришка Михайла 15/23 94 54, 2 Дніпровська наб 8/16 92 41, 2 20 3 л/з. , консьєрж, парковка Григоренка Петра просп. 9/24 95 55 14 Ремонт, 2 л/з, консьєрж, парковка Авізо 1899000 19989 18 4 л/з, консьєрж Столична нерухоміс ть 1799000 19138 4 5 Срібнокільська 3 в 6 2/24 94 26 ЦC =19208, 71 грн/кв. м
Визначення корегувань Елементи порівняння Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 1. Ціна пропозиції, грн. 2. Загальна площа, кв. м. 3. Ціна за , грн. 4. Права власності 5. Умови продажу 6. Дата продажу 1 878 000 94 19978 приватне ринкові Протягом 6 місяців 7. Фізичні корегування: - місце розташування Краще Гірше Краще 0, 95 6/16 1, 05 5/16 0, 95 8/24 8/16 0, 99 Ізольовані 0, 99 Суміжно-ізольвані 0, 97 Ізольовані 1 1, 01 1 - коефіцієнт рівня розвитку локальної інфраструктури КЛ 1, 01 - коефіцієнт благоустрою КБЛ 0, 98 - коефіцієнт архітектурно-будівельних характеристик КБУД 1, 02 1, 01 1, 03 - коефіцієнт оздоблення Коз Я обрав 3 аналоги з: найвищою, середньою та найнижчою ціною. Та створив наступну таблицю: 1, 05 1, 02 8. Коефіцієнт Клік ліквідності 1 1 1 0, 97 0, 967 0, 95 1, 02 0, 97 0, 91 19318, 7 19520, 76 18200 Коефіцієнт Км - поверховість ккоефіцієнт КПОВ - планування Коефіцієнт КПЛ Скорегував вартість 1 м кв. враховуючи фізичні корегування 1 799 000 1 900 000 94 95 19138 20000 приватне ринкові Протягом 6 місяців Оцінюваний об’єкт 9. Торг коефіцієнт КТ 10. Узагальнюючий коефіцієнт корегування Скорегована ціна 1 м 2, грн. 94, 5 приватне ринкові Протягом 6 місяців
Висновок про вартість порівняльним підходом • Використовуємо формулу V – вартість отримана порівняльним підходом; V 1, V 2, Vn – вартість 1 м 2 аналогів продажу; S об. оц. – площа об’єкта оцінки n – кількість аналогів. Згідно з вищенаведеними даними ринкова вартість ВР 1 кв. м загальної площі Квартири № 51 м. Київ, вул. Вишняківська , Буд. 12 станом на дату оцінки - 1 квітня 2014 р. становить: V=(19318, 7+19520, 76+18200)/3 *94, 5=1 796 742, 675 грн. V = 1 796 742, 675 грн. Отже справедлива вартість отримана порівняльним методом без ПДВ становить 1 796 742, 99 грн.
Ціна продажу об'єкта на ринку знаходиться за формулою: Метод ВРМ ОВ - річний доход від здачі в оренду; ВРМ - валовий рентний мультиплікатор Де Vа – середня вартість продажу 1 м 2 аналогічних об‘єктів; ОВа – річний дохід від здачі в оренду 1 м 2 аналогічних об‘єктів. Va ми дивимося в таб. корегування , знаходимо середнє арифметичне Скорегована ціна 1 м 2, грн. 19318, 7 19520, 76 18200 Va=(19318, 7+ 19520, 76+ 18200)/3= 19013, 15 грн
Місце Пов. / № розташуванн Повер п/п я х. 1 2 Вул. Анни Ахматової, 2 б Вул. Дніпро вська небережна 8/16 9/16 3 Пр. Петра Григоренка, 21 б 10/24 4 Пр. Петра григоренка , 23 7/24 5 Ахматової Анни ул. , 13 Д 12/16 Площа Примітка Ціна Джерело грн К Ціна, 1 м 2 грн З Ж 90 2 б/з, тел. , Столичн ремонт, а 43 10 меблі, 8000 нерухомі побутова сть техніка 88, 8 94 2 б/з. , тел. Столич телевізор, на холодильни 57 13 нерухомі к, броньовані сть двері 9300 98, 9 9000 97, 82 92 43 13 13, 3 Гарний стан, після ремонту, побут. техніка меблі, побутова техніка Авізо 96 49 Реалбуд 10000 104, 1 89 телевізор, холодильни Столична 48 12 нерухомі 8500 к, броньовані сть двері 95, 5 Згідно з таблиці середнє арифметичне значення ціни за 1 м 2 грн = 97, 02. ОВа – річний дохід від здачі в оренду 1 м 2 аналогічних об‘єктів = 97, 02*12 грн = 1164, 24 Vа = 19013, 15 грн. ОВа = 97, 02*12 грн = 1164, 24 (див. таб. 4) ВРМ=19013/1164, 24=16, 33 ВРМ =16, 33 ОВ визначають за допомогою вартості 1 м 2 оренди об‘єкта, що найбільш схожим з об‘єктом оцінки. ОВ= 98, 9*12*94, 5=112152. 6 V= 112152. 6*16, 33=1 831 451, 96 V = 1 831 451, 96 грн. Отже вартість об’єкта оцінки з використанням методу валового рентного мультиплікатора без ПДВ на
УЗГОДЖЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ ОЦІНКИ Доходни • 358 153. 78 грн. й підхід Порівня льний • 1 796 742, 99 грн підхід Метод ВРМ • 1 831 451, 96 грн
Оскільки отримані показники не знаходяться в одному ціновому діапазоні, оцінювач вважає за доцільне не враховувати вартість знайдену доходним підходом. Знаходимо вартість об’єкта оцінки за допомогою магинального способу • 1 796 742, 99 грн • 1 831 451, 96 грн
(1 796 742 , 99 + 1 831 451, 96) 2 = 1 814 097, 47 грн.
• • • • • • • • • Гуминюк Павло Петрович