한국선진화포럼 제 10차 월례토론회 주제 부동산 정책 무엇이

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한국선진화포럼 제 10차 월례토론회 주제: 부동산 정책, 무엇이 문제인가? 일시: 2006. 7. 27(목). 7시-9시 장소: 명동 은행회관 2층 국제회의실

부동산 정책, 무엇이 문제인가 2006. 7 건국대학교 부동산학과 손재영

Ⅰ. 주택시장의 동향(1) - 추이 Ø 1998 : 경제위기중 폭락 Ø 1999 중반 : 예상외로 빠른 안정 - 부동산 부문이 경제위기 원인을 제공 한 일본 등과 대비 Ø 2001~3 : 전국적 가격상승 - 경기회복/ 소득안정/ 저금리 및 가계 대출 확대 / 경제위기 중 공급부족 Ø 2003 이후 : 서울 강남지역 중심의 차별적 상승 - 거시변수 보다는 미시적 원인 - 강남주택의 문제를 전체 주택문제로 일반화하는 것은 오류

Ⅰ. 주택시장의 동향(2)- 무엇이 문제인가? Ø 서민의 주거 불안정? - 강남 외 지역: 물가 또는 임금 상승 대비 낮은 상승률이므로 내집마련 용이 - 전세가격은 강남지역도 안정 유지 Ø 강남 주택가격 상승의 타지역 확산? - 강남 대체 지역 외 가격 안정 - “양극화”라는 개념과 상충 Ø 강남에 진입하는 것이 불가능해진 중산층의 좌절이 문제의 본질 - 강남 집값을 잡는 시책들에 대한 여론적 지지 기반

Ⅰ. 주택시장의 동향(2)- 무엇이 문제인가? Ø 물가상승에 비하면 모든 지역의 실질 전세가가 1995 보다 낮음. Ø 소득증가에 비하면 강남을 제외한 모든 지역의 매매가격이 1995보다 크게 낮아졌음.

Ⅰ. 주택시장의 동향(2)- 무엇이 문제인가? The Economist’s house-price indices (unit: % change) Q 2 2004* Q 2 2003* 19972004 Sweden 10. 0 77 United States 9. 4 6. 5 57 Belgium 8. 2 4. 8 50 125 Canada 7. 3 6. 9 42 12. 9 68 Denmark 5. 0 2. 9 44 13. 8 17. 6 132 Netherlands 3. 9 0. 5 74 Ireland 11. 1 13. 8 181 Switzerland 2. 1 2. 7 11 Australia 10. 9 18. 1 110 Singapore -0. 8 -1. 4 na Italy 10. 8 10. 6 62 Germany -1. 7 -4. 5 -3 China 10. 4 2. 1 na Japan -6. 4 -4. 8 -24 Q 2 2004* Q 2 2003* 19972004 Hong Kong 28. 7 -17. 1 -55 South Africa 25. 5 19. 5 168 New Zealand 22. 1 15. 5 51 Spain 17. 2 18. 7 France 14. 5 Britain ` 1997 -04년간 우리나라 주택 매매가격은 전국 20. 6%, 서 울 37. 6%, 강남 아파트 94. 8% 상승 Note: On a year earlier Source : Economist, 2004. 9. 9.

Ⅰ. 주택시장의 동향(3)- 가격거품 논란 Ø 가격거품 논의(2006. 5, 6월) - 해외 부동산 거품 우려 배경하에 2006 ¼분기 주택가격 상승 - 청와대, 재경부, 건교부 등 정부 주도의 문제제기 - 하반기 이후 거품붕괴 주장 vs. 수급개선 없이 가격하락 어렵다는 주장: 엄밀한 정의에 기반을 두지 않는 소모적 논쟁으로 전락 Ø 거품의 개념: 시장가격이 내재가치를 초과하여 장기간 상승 (내재가치는 미래 임대료 흐름의 현재가치. 그 자체가 가변적인 크기. cf: 삼성전자 주식의 내재가치는? ) V = R / (r – g) (V: 부동산의 내재가치, R: 세후 임대료, r: 미래소득 할인율, g: 임대료 상승율) 이자율 상승, 세금 인상 등에 의한 가격하락은 내재가치의 변화

Ⅰ. 주택시장의 동향(3)- 가격거품 논란 Ø 거품의 존재는 사전적으로 不可知: 미래에 대한 불확실성 때문에 내재가치를 알 수 없음 → 거품은 결론 없는 논쟁거리일 수 밖에 없으며, 거품은 꺼진 후에 사후적으로 확인 Ø 거품의 성장에는 이를 뒷받침하는 금융 시스템이 필수 (80년대 말 일본 은행들의 행태 참고, 거품 붕괴와 금융 불안의 관계) Ø 우리나라의 경우 낮은 LTV 등 금융규제 때문에 거품이 발생하기 어 려우며, 강력한 대책들에도 불구하고 가격하락이 미미한 사실 자체 가 거품에 대한 강력한 반증 → 적어도 현재 시점에서 거품의 존재는 회의적이며, 설사 거품이 꺼져도 그 폐해는 작을 것.

Ⅱ. 참여정부의 부동산정책 (1)- 정책기조 Ø 정책 기조는 60년대 이래의 투기억제책 - 투기로 인해 시장이 정상적으로 작동하지 못하여 가격이 너무 높거나 빠 르게 오르므로 - 투기자/투기용 부동산을 선별하여 중과세 등 제재를 가함으로써 가격안 정을 도모한다는 발상 - 국민의 정부가 추진했던 규제완화/시장기능 회복의 부동산 정책기조를 포기 Ø 정책의 주 대상 - “투기”의 대표적 양상을 1가구 다주택 보유, 재건축 아파트 투자로 파악 (cf. 80년대말의 “투기”: 유휴지)

Ⅱ. 참여정부의 부동산정책 (2)- 특징 Ø 전반적으로 과격하고 급진적이며, 정치적 관점 우위 - 청와대가 논쟁의 중심에 서서 전방위적 공세 : 경제문제가 아닌 이념과 계층의 문제로 비화 Ø 소형, 임대 주택 외 공급대책 등한시 - 이전 정부들은 가수요 억제와 더불어 주택 공급을 병행 - 공급확대 주장이 투기자/보수언론/건설업체 이해를 대변한다는 시각 Ø 국지적 문제에 보편적인 조세를 적극 활용 - 강남 주택가격을 잡는데 전국적으로, 항구적으로 적용되는 조세 활용 - 조세를 부동산 과다보유에 대한 정당한 징벌로 인식 (No apology!) Ø 정책결정 과정에 시민사회 참여 확대 - 분양가 공개, 판교 신도시, 재건축, 부동산 세제 등의 문제에서 시민단체 영향력 강화 - 전문성, 대표성, 책임성 측면의 문제: 과거의 정책실패 재연 우려

Ⅱ. 참여정부의 부동산정책 (3)-부동산 조세 Ø 종합부동산세 도입 - 보유세 실효세율 1%부과를 궁극적 목표로 - 재산세-종합토지세 체계를 재산세-종합부동산세로 개편 Ø 과표현실화 - 재산세는 2017년까지, 종합부동산세는 2009년까지 공시가액의 100% 목표로 인상 Ø 양도소득세 강화 - 2007년 부터 보편적인 실거래가 과세 - 실거래가 등기부 기재 - 다주택 보유자 중과세 Ø 거래세 인하 - 5%에서 최저 2. 5%까지 인하

Ⅱ. 참여정부의 부동산정책 (3)-부동산 조세 Ø 종합부동산세법과 소득세법 개정 주요 내용 (2005년 말) 종합부동산세 항목 과세방법 과세기준 금액 과표 적용률 세부담 상한액 비사업용 토지 종부세 과세표준 종전 인별 합산 세대별 합산 공시가격 기준 9억 원 공시가격 기준 6억 원 50% 2009년까지 100%로 인상 전년대비 1. 5배 전년대비 3배 인별 합산 공시가격 6억 원 세대별 합산 공시가격 3억 원 양도소득세 항목 양도세 과세기준 개정안 종전 개정안 기준시가 원칙 2007년 이후 전면 실거래가 보유기간 따라 9~50% 1가구 2주택 50% 비사업용 토지 60% 장기보유특별공제 제외 대상 확대 미등기 자산 1가구 3주택 현행 1가구 2주택 비사업용 토지까지 추가 1가구 1주택 장기보유특별공제 양도차익의 10~50% 양도 차익의 10~45% 농지 대토 소득 포함 비과세 제외 양도세율 비과세 양도소득

Ⅱ. 참여정부의 부동산정책 (3)-부동산 조세 Ø 연도별, 가격대별 주택 보유세 부담 조견표 주택 공시가격 6억 10억 15억 20억 40억 재산세 종부세 300 1, 800 3, 300 21, 300 1, 938 3, 738 7, 113 10, 488 35, 988 1, 938 3, 438 5, 313 7, 188 14, 688 종부세 2, 580 7, 380 12, 180 39, 780 1, 938 6, 018 12, 693 19, 368 54, 468 1, 938 3, 438 5, 313 7, 188 14, 688 종부세 3, 120 8, 820 14, 520 46, 920 계 1, 938 6, 558 14, 133 21, 708 61, 608 재산세 2, 163 3, 813 5, 867 7, 938 16, 188 종부세 3, 540 9, 990 16, 440 53, 040 계 2, 163 7, 353 15, 866 24, 378 69, 228 재산세 2009년 14, 688 재산세 2008년 7, 188 계 2007년 5, 313 재산세 2006년 3, 438 계 2005년 1, 938 2, 388 4, 188 6, 438 8, 688 17, 688 종부세 3, 960 11, 160 18, 360 59, 160 2, 388 8, 148 17, 598 27, 048 76, 848 계 ※ 재산세는 부가세인 지방교육세(본세의 20%), 도시 계획세(재산세 과표의 0. 15%)포함된 금액 ※ 종부세는 부가세인 농특세(본세의 20%) 포함된 금액. 자료: 국정브리핑, 2006. 4. 4.

Ⅱ. 참여정부의 부동산정책 (3)-부동산 조세 Ø 고가 주택 보유자 세 부담 사례 세 부담 구 분 ‘ 06년 공시 가격 변화 ( 억원) ‘ 05 ① ‘ 06 ② 강남 W(41평) 6. 5 -> 8. 2 158 359 + 201 (2. 3배) 송파 J(56평) 6. 9 -> 9. 8 185 535 + 350 (2. 9배) 강남I파크 (63평) 13. 3 -> 18. 1 594 1, 619 + 1, 025 (2. 7배) 강남T팰리스 (90평) 17. 4 -> 23. 0 876 2, 408 + 1, 532 (2. 8배) 차이(②-①) ※ 주: 재산세, 종부세, 지방교육세, 농특세, 도시계획세를 포함한 세액 ※ 자료: 재정경제부(국정브리핑(2006. 4. 9)에서 인용)

Ⅱ. 참여정부의 부동산정책(4)- 기타 Ø 주택법 개정 내용 항 목 종 전 -공공택지 공급 공동주택 개정안 -공공택지 공급 공동주택 분양가 상한제 85㎡이하 주택만 허용 85㎡초과 주택까지 확대적용 적용 대상 후분양주택 적용 예외 후분양주택도 포함 주상복합아파트 적용 예외 현행 유지 분양원가 공개항목 분양원가 공개대상 전매제한 기간 택지비, 공사비, 설계감리비, 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 부대비용, 가산비용 설계비, 감리비, 부대비용, 가산비용 공공택지내 85㎡이하 주택과 공공택지 내 민간건설 공공건설 85㎡초과 주택까지 확대 최고 상한 5년 최고 상한 10년 -투기과열지구 공공택지 중 필요한 주택공영개발지구 지정 - 경우 지정 -주택공영개발지구에서는 공공기관만 택지 공급

Ⅱ. 참여정부의 부동산정책(4)- 기타 Ø 여타 법령 제, 개정 내용 법안 종전 제 ․ 개정안 법인세법 - 법인의 비사업용 토지양도세 과세(법인세율 외 30% 추가 과세) 개발이익 환수에 관한 법률 부과 중지 2006년부터 재부과 국민임대주택 건설 등 에 관한 특별 조치법 -단지 규모 100만㎡미만 -국민임대주택비율 100만㎡ 초과분에 대해 50%이상 -단지규모 165만㎡ 미만으로 확대 -국민임대주택 비율 40%이상으로 하향조정 기반시설 부담금에 관 한 법률안 - 건축 연면적이 200㎡ 을 초과하는 건축물의 건축에 부과 토지보상법 - 토지투기 우려지역 내 토지수용 시 부재지주에 대해 일정액 초과 금액 채권으로 지급 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 토지거래허가 신청 시 이 용계획 제출 공시지가로 선매수 이용계획외 토지취득 자금조달계획 제출 감정평가 가격으로 매수

Ⅲ. 부동산정책의 평가 Ø 이전정부들과 차별적인 획기적 업적 - 공공임대주택 대량 건설 - 실거래가에 의한 자본이득 과세 Ø 부정적 측면 -부동산시장에 대한 인식오류 -급격한 부동산 세금 부담 인상 -재건축의 실질적 억제 -원가공개와 분양가 규제 -공공에 대한 지나친 의존

Ⅲ. 부동산정책 비판(1)-60년대 이래 인식의 오류 Ø 투기가 문제이다? -오르지 않을 가격이 투기 때문에 오른다. -시장가격이 올바르게 가치를 반영 하지 못한다. Ø 분양가가 오르면 기존 주택가격 이 오른다? - 분양가 공개나 상한규제가 주 변 주택가격 안정에 도움된다. Ø 부동산은 자산이 아니다? - 부동산을 통해 돈을 벌지 못하게 해야 한다. Ø 공공은 善이다? - 분양가 상승을 막기 위해 주택 을 공영개발 해야 한다. - 정부가 중형 임대주택도 다수 건설해야 한다. Ø 주택시장은 제로섬 게임이다? - 남이 가지면 내가 가지지 못한다. - 다주택 보유자 때문에 서민이 내집 마련을 못한다. Ø 주택가격(매매가격)이 오르면 임대 료(전세가)가 오른다? Ø 주택가격이 너무 높다/너무 빨 리 오른다? - “부동산가격이 이자율 정도만 올라야 한다. ”

Ⅲ. 부동산정책 비판(2)- 보유과세 Ø “ 1% 실효세율”의 우상화 - 많은 학술적 논의들이 보유과세 증가를 주장했으나, 대부분은 부동산 조세 전체의 세수중립성을 전제 - 미국의 사례로 언급된 내용이 움직일 수 없는 정책목표화 ※ 미국 50 개 주 대표 도시의 평균실효세율 1. 61%, 1인당 납세액은 소득의 3. 2% (2002) Ø 미국의 재산세 - 교육, 경찰 등 지방 공공서비스의 가격 성격: 주민들의 선택에 의해 0. 3%에서 4%까지 다양 → “집값을 높이는 세금” - 소득을 배려한 특례조항 (eg. Circuit breaker, Proposition 13) ※ 거래세가 거의 없으며, 양도소득세 비과세 폭이 넓고, 1가구 다주택 보 유에 대한 차별도 없음 Ø 우리나라의 부동산세 - 보유세 비중은 낮으나, 전체 재산과세 전체 부담은 OECD 최고 수준

Ⅲ. 부동산정책 비판(2)- 보유과세 Ø OECD 주요국의 부동산과세 비교 (총조세대비 비율, 2003년) 국가 자산거래세 비율 부동산보유세 순위 비율 총자산세 순위 비율 순위 Korea 8. 9% 1 2. 2% 11 11. 1% 3 Greece 3. 1% 5 0. 5% 28 3. 6% 16 Italy 2. 3% 8 2. 0% 14 4. 3% 13 Turkey 2. 2% 9 0. 9% 22 3. 1% 18 United Kingdom 1. 9% 12 9. 4% 2 11. 3% 1 Japan 1. 3% 14 7. 9% 4 9. 2% 5 Iceland 1. 2% 15 3. 2% 9 4. 4% 11 France 1. 2% 16 4. 7% 6 5. 9% 8 Germany 0. 6% 19 1. 3% 18 1. 9% 22 Sweden 0. 6% 20 1. 9% 15 2. 5% 20 Norway 0. 5% 24 0. 5% 26 1. 0% 29 Mexico 0. 5% 25 1. 1% 20 1. 6% 25 United States 0. 0% 27 11. 1% 1 11. 1% 2 30개국 평균 1. 7% 자료: Revenue Statistics, OECD, 2005. 　 2. 8% 　 4. 5% 　

Ⅲ. 부동산정책 비판(2)- 보유과세 Ø 납세자 부담능력 고려 없는 세부담 인상 - 부동산 부자가 소득자도 많은가? 고령자, 기타 소득이 낮은 사람들에 대한 배려 가 없어서 주거 이전 강요. - 1997 독일 순재산세 위헌판결의 교훈: 재산의 원본을 침해하지 않고, 통상적으로 기대할 수 있는 수익으로 세금을 지불할 수 있어야. “반액과세의 원칙” - 편협한 형평의 개념: eg. 부채를 무시한 조재산가액 과세 vs. 순재산과액 과세 Ø 지방재정 자율성 훼손 - 유력한 지방세원에 대해 국세 부과하여, 지방 공공서비스에 대한 대가로 부동산 세를 운용하기 불가능 Ø 조세운용 비용 증가 - 공시지가에 덧붙여 주택에 대해서도 공적 평가 Ø 조세 정책목표의 정당성에 대한 회의 - 불가피한 재원조달 필요에 따라 응능 또는 응익의 원칙에 따라 세금을 거두는 것 이 아니라, 주택가격을 “안정”시키는 목표. - 고가 주택에 소유자/ 다주택 소유자가 주택가격을 올렸나? 국민의 재산 가치를 낮추는 것을 목적으로 하는 세금이 정당한 국가권력 행사인가?

Ⅲ. 부동산정책 비판(2)- 보유과세 그래도 집값이 떨어지면 좋은 것 아닌가? Ø 단기적 효과 - 주택의 공급 총량 고정(완전비탄력적): 조세부담이 전가되지 않으므로 가격 하락 § 조세부담의 자본화로 1회적 가격 하락 (세도입 당시 소유자가 미래 세금까지도 실질 부담) § 신규 주택구입자는 싸게 산 대신 명목적 세금납부 (주거비 부담 수준은 세도입 전후 동일할 수 있음) - 향후의 가격변화는 그때그때의 수급이 결정 § 미국의 경우 보유세 부담이 높은 지역들도 최근 주택가격 급등. § 전체적으로 실효세율과 주택가 상승율 사이에 상관관계 없음. Ø 장기적 효과 - 주택투자의 수익성 하락 → 주택건설/공급 감소 → 임대료 상승 → 임차자 주거부 담 증가 : 가격은 떨어지지만 임대료가 올라가는 상황 - 주택시장은 제로섬 게임이 아님: 주택가격 상승은 공급부족을 나타내며, 공급을 늘리기 위해서는 투자를 장려하는 정책이 필요.

Ⅲ. 부동산정책 비판(2)- 보유과세 “세금은 과세대상의 품목을 제거할 목적 또는 줄이기 위한 목적으로 부과하는 것입니다. 미국의 대부분의 주나 군에서는 개의 숫자가 많아지면 개를 줄이기 위하여 개에게 세금을 부과합니다. 그렇다면 주택을 없애기를 바라지 않으면서 왜 세금을 부과합니까? 주택에 대 한 세금은 주택의 수요를 줄어들게 할 것입니다. 영국의 경우에는 오래된 집에는 ‘창문세’라는 것이 부과됩니다. 이 창문세는 오 늘날 프랑스에서 시행이 되고 있는데 센서스 보고에 의하면 세금을 내지 않기 위해서 창문을 전혀 달지 않은 집이 20만 가구에 달한다고 합니다. ” (Henry George)

Ⅲ. 부동산정책 비판(3)-양도과세 Ø 실거래가 과세/ 거래가격 등기부 기재는 조세의 투명성 제고로 긍정적 평가 Ø 세율인하 없는 실거래가 과세로 세부담 급격 증가 동결효과(Lock-in effect) - 강남지역 중대형 아파트는 대부분 1가구 1주택도 고급주택으로 분류되어 양도소득 세 대상: 주거이전시 저가 주택으로만 이사 가능 - 보유과세 급증과 더불어 진퇴양난 Ø 다주택 소유에 대한 징벌적 중과세: “투기”에 대한 참여정부의 조작적 정의 - 1가구 3주택이상 60%, 2주택 50%(2007)과세 - 주택시장을 파이나누기 게임으로 볼 때 타당할 것이나, 주택시장은 자본유입을 통 해 생산을 촉진하고 주택스톡을 증대시켜 가야 하는 시장 - 1가구 다주택 보유자는 민간 임대주택 시장의 공급원: 이들이 여유 주택을 모두 처 분하면 누구로부터 전세집을 구하나? - 미분양 주택이 발생할 때, 주택투자가 주택경기 진폭을 완화하는 역할

Ⅲ. 부동산정책 비판(4)-재건축 규제 Ø 재건축 : 강남지역의 유일한 토지공급원 - 재건축 규제는 공급부족보다 투기가 문제라는 시각을 표현 - 재건축 이익의 본질: 불로소득 vs. 토지 제공의 대가 ※ 노동만 가치를 창출하는가? - 재건축이 낭비라고 보는 시각은 부동산의 물리적 수명 외에 경제적 수 명이 있다는 사실을 간과 Ø 용적률규제, 소형평형 의무화, 임대주택 공급, 기반시설 부담금, 재 건축부담금 - 재건축에 의한 주택공급 저해, 재건축이 개발이익 환수의 대상이 될 수 있는가 하는 원론적인 회의, 양도소득세와의 이중과세 문제, 당장 낼 돈이 없는데 부담금을 부담해야 하는 문제, 평가의 자의성 문제 등 → 장기적 부작용이 명백함에도 불구하고 단기적 주택가격 상승을 막으려 고 재건축을 실질적으로 억제

Ⅲ. 부동산정책 비판(5)- 분양가 규제 Ø 분양가와 기존 주택가격 변동의 인과관계 - 신규아파트 분양가격은 주변의 비슷한 아파트 가격을 토대로 “팔릴 가 격” 책정: 선분양 체제하 주택사업의 리스크 분담 반영 - 1998년까지 장기간 시행된 분양가규제는 신규주택 분양가를 낮추어도 기존주택 가격상승을 막지 못함을 명백히 증명 Ø 건설업체들이 모두 폭리를 취한다면, 왜 과거의 유수 건설회사들 대부 분이 사라졌는가? - 정부가 정한 “적정이윤”만 가지고는 리스크를 감당하기 어려움. Ø 원가공개 의무화 및 분양가 규제의 문제점 - 주택사업 위축, 주택의 질적 저하 - 분양가를 규제하면 규제 대상 아파트 가격은 낮아지지만 공급 감소로 전 반적인 아파트 가격은 상승 (가격안정은 착시현상) - 프리미엄을 겨냥한 ‘투기’수요 증대, 프리미엄 배분을 위한 각종 부수적 규제 필요

Ⅲ. 부동산정책 비판(6)- 공개념 Ø 정의가 모호(“空槪念”) - “공공의 목적으로 토지, 주택시장에 개입”은 이미 정착 Ø 최근 논의 의미는 “공공의 소유 및 운영확대” - 궁극적으로 국유화/공유화 추구 (eg. 국민임대, 다가구매입임대, 재개발임대 등의 소형임대주택 비축 을 확대하면서, 중대형 주택도 공공기관 직접건설, 도시재정비촉진지구내 임대주택 등 2006~12년간 연 6천호씩 비축하여 임대) Ø 국공유화가 투기/가격상승/개발이익 등등의 문제를 풀어낼 수 있는가? - 소유권에 대한 투기가 임대권에 대한 투기로 전환 - 사회주의 국가에서도 부동산 “가격” 상승 Ø 국공유화가 초래할 문제들 - 가격보다 정치적/관료적 결정에 따른 토지 및 주택의 배분과 이용 - 공공의 비효율성에 따른 사회적 낭비 초래

Ⅳ. 부동산시장 최근 동향과 전망 (부동산 114 자료) Ø 재건축 : 2005년 서울 재건축 아파트는 32%나 상승(일반아파트 20%). 재건 축은 강남진입 수요가 꾸준하고, 규제완화 기대감 등으로 2006년에도 5개월 간 20%나 상승(일반 12%) Ø 중대형 아파트 : 평형대별로는 다주택 세금 중과 및 주거 수준상승으로 중대 형 선호도가 더욱 높아지면서 가격급등. 반면 소형은 미미한 상승. Ø 부동산 조세정책이 구체화되고 있으나 핵심지역(강남 3구, 목동)의 매매가격 이 폭등하고, 인근(용산, 광진 등)과 신도시 등으로 확대. Ø 버블 논의로 인하여 주택시장이 불안정해지면서 거래가 급격히 줄어들고 관 망세가 커지는 가운데 다주택 보유자의 매도 비중 증가. 이들은 양도세 및 보 유세 부담, 가격하락 우려 등으로 매도. Ø 지방 주택시장은 대구, 부산 등 영남권에서 주택 미분양, 준공후 미입주 문제 심각, 충청지역도 시장 침체단계 진입

Ⅳ. 부동산시장 최근 동향과 전망 (부동산 114 자료) Ø 조세 증가, 저금리 기조 탈피 Ø 하반기 이후 경기둔화 예상, 유동 성 증가 둔화 Ø 수급 : 강남을 대체하는 공급은 제한적 - 판교, 세곡-우면, 송파신도시 의 9만 7천 가구 중 약 절반 이 중소형 또는 임대용. 입주 시기도 2009년 이후. - 강남 재건축 위축 - 뉴타운 등 강북재개발에는 장 시일 소요 Ø 이상을 종합하면 전체 시장은 단기적 약보합속 차별화 지속 예상 Ø 강남권 주택시장은 단기간의 명목적 하락 후 회복 예상 Ø 수도권 기타 지역은 강남대체 가능성이나 뉴타운 등 개발사 업과 연계 여부에 따라 차별적 변동 Ø 지방시장은 영남권을 중심으로 극심한 침체 단계 진입

Ⅴ. 부동산정책 개편방안(1) - 부동산문제의 재인식 Ø 투기보다는 수급이 문제이다. - 40여년간 “투기를 억제하여 가격을 잡는다”는 정책기조가 성공하지 못함. 정책일관성이나 정책담당자의 성실성 보다 문제진단의 오류가 문제. - 투기억제정책이 실패하는 이유는 정의가 불분명: “남이 하는 부동산투자 ? ” - 투기때문에 가격이 오르는 것이 아니라 수급불균형에 따라 가격이 오르 고, 이때 결과로서 투기행위 성행 Ø 주택시장은 “파이 나누기” 게임이 아니며, “파이 키우기” 게임이어야 한다. - 주택은 토지, 노동, 자본이 결합되어 생산되는 재화: 가격상승은 공급부족 의 결과이므로 자본유입을 유도하여 생산 확대하여야 - 노동, 자본은 시장에서 조달 가능하나 각종 규제 때문에 택지공급에 큰 애로: 정부가 주도하여 적소에 택지공급이 원활히 하면 주택문제는 쉽게 풀 수 있는 문제 Ø 부동산 가격이 높은 것 보다는 경기변동 진폭이 큰 것이 문제이다. - 장기 주택가격 상승율은 물가상승율에 미달(연평균 4%미만) - 계단식의 가격급등 현상이 경제, 사회적 혼란 초래

Ⅴ. 부동산정책 개편방안(2) - 정책목표의 재설정 시장기능을 신뢰하는 바탕 하에 시장을 보완하는 정책 시행 : 무엇보다도 국민 재산권을 존중하고, 가장 보수적으로 접근해야 할 정책분야로 인식해야 함 Ø 저소득층 주거안정: 임대주택 공급 - 국민임대 100만호 건설 등 참여정부 업적 지속 보완 Ø 중산층 내집 마련 지원: 주택금융 - 낮은 베이스에서 출발하여 급격한 증가세 시현 - 장기 고정금리 대출 확대 등 안정성 제고 필요 Ø 주택공급 탄력성 제고: 택지공급 원활화 - 국토계획법의 제약을 완화할 필요 - 수도권 대규모 신도시 건설 지속 Ø 주택경기의 진폭 완화 - 거시경제정책과의 연계

Ⅴ. 부동산정책 개편방안(2) - 정책전환 방향 • 부동산 보유과세 - 장기적으로, 지방세원 기능에 적합한 물건별 정률과세 지향 - 단기적으로, 종합부동산세의 세부담 경감. 특히 고령층을 배려. • 양도소득세 - 장기적으로, 자본이득 과세 이연제도 도입, 1가구 다주택 중과세 폐지 - 단기적으로, “고가주택”의 범위를 10억원 이상 주택으로 축소. • 주택공급 탄력성 제고 - 장기적으로, 택지공급 원활화를 위한 토지규제 개선 및 택지공급 의무제 도입, 이를 바탕으로 한 주택공급 협약제 도입 - 단기적으로, 강남을 대체할 수 있는 공공주도 대규모 신도시 건설

Ⅴ. 부동산정책 개편방안(3) - 부동산 조세체계 Ø 조세의 고유한 기능 회복 - 부동산가격을 낮추기 위해서가 아니라 중앙 및 지방정부세입 조달, 재분배, 인센티 브 조절 등 - 민간과 공공/ 중앙정부와 지방정부의 자원배분에 대한 근본적인 성찰과 국민공감대 형성이 필요 § 늘어난 조세수입으로 무엇을 할 것인가? 이 시점에서 큰 정부가 필요한가? 부동산이 그 목적을 위해 가장 좋은 세원인가? Ø 양도소득세는 소득세의 일환으로 재분배 기능에 충실하도록 개편 - 세율을 낮추고 과세베이스를 넓히는 방향의 개편 § 실거래가 과세 및 등기부 기재는 긍정적이지만, 실효세율이 너무 급격히 올랐음. - 장기적으로, 동결효과를 막고 국민편익을 위해 과세이연제도 도입 § 소득세와의 형평상 세율인하는 어려움. 동일 주거수준을 유지하도록 과세이연 § 또한, 1가구 다주택 보유에 대한 중과세 조치 중단 - 단기적으로는 “고가주택”의 개념을 10억원 수준으로 인상 § 현행 6억원에서 서울아파트의 약 20%가 이에 해당(고가주택범위는 1990년 5억원, 1999 년 6억원이었음. 아파트가격 상승율을 고려하면 수도권 10억, 서울 13억 수준으로 인상) § 또한, 주택자금 대출이자에 대한 경비인정 § 1가구 다주택 보유의 경우도 임대사업자 범위를 넓혀서 민간임대 시장 보호, 육성 § 주택 수에 따른 중과세보다 양도차익의 크기를 고려한 중과세 (지방 주택보유자 등)

Ⅴ. 부동산정책 개편방안(3) - 부동산 조세체계 Ø 보유과세는 지방세입원 기능에 충실하도록 개편 - 지방재정자율 확대를 위해 주 세입원인 부동산보유세에 대한 재량권 최대 보장 § 부동산은 그 특성상 지방재정 세입원으로서 최적 § 소위 “선진국형 보유과세”가 존재하지 않으며, 합산누진과세가 “정상”이 아니라는 이해 필요 - 장기적으로 지방정부가 공공서비스 제공수준에 맞게 과표 또는 세율을 결정하는 물건별 정률과세로 전환 § 납세자가 내는 세금과 지방정부에서 받는 서비스 수준이 상호 부합한다는 인식 제고로 지방재 정의 자율성/책임성 제고 § 세제운용의 비용 감소 효과 - 단기적으로는 종합부동산세 대상을 9억원으로 환원하고 세대별 합산을 개인합산으로 전환 § 주택가액이 높지만 소득이 작은 고령자 등에 대한 세금감면 도입: 조세형평성상 무조건 감면 이 어렵다면 납부연기 채택 § 원본잠식 가능성, 세대 합산과세의 위헌성 등에 대한 검토 Ø 취득과세는 거래비용을 높이는 외의 특별한 기능이 없으므로 여타 조세부담 증가에 따라 그 부담 감소 - 전체적인 세수중립성을 유지하는 버퍼로 활용

Ⅴ. 부동산정책 개편방안(4) - 저소득층 주거안정 Ø 국민임대주택 100만호, 장기임대 50만호 건설계획: 참여정부의 큰 업적 - 택지: 그린벨트를 과감히 풀어서 주택 건설하는 결단도 높게 평가할 수 - 평형: 중대형 분양 비율 높여야 Ø 다가구 매입임대: 생활편익시설 및 일자리 접근성 좋으나 관리비용 과다? Ø 주택 바우쳐 등 소득보조 도입 검토: 주택보급율 상승에 따라 여건 조성 Ø 민간임대 시장 억제하면서 공공에서 중형임대까지 담당? - 민간임대 기능을 유지하기 위해 다주택 중과세 폐지 등 주택의 투자수익율 제고

Ⅴ. 부동산정책 개편방안(5) - 중산층 내집마련 Ø 주택금융: 먼저 사고 나중에 갚도록 Ø 주택대출의 총액 과다? : GDP대비 비율은 아직도 낮지만, 단기변동금리 대출 이 많아서 안정성 우려 - 장기고정금리 대출의 확산을 위해 노력 Ø 2003년 이후 주택문제의 본질은 강남에 진입하는 것이 불가능해진 중산층의 좌절: “모두가 강남에 살 수 없다면, 강남을 모두에게 가져가라” - 소비자가 원하는 주거환경 조사에 바탕을 둔 공급 - 정부자료: 중대형 충분하다? Ø 주택저축-공급보장 협약 - 일정한 기간 안에 정해진 주거여건, 주택사양을 가진 주택분양을 보장

Ⅴ. 부동산정책 개편방안(6) - 주택공급 탄력성 제고 Ø 주택은 생산 가능한 재화: 택지애로만 없으면 가격등락에 따라 공급변화 Ø 새로운 국토이용규제에 따라 민간 택지개발 사실상 불가능 - 수십 개 법령이 중복규제하여 일상적 규제완화에 기대하기 힘듬 - 단기적으로는 공공주도의 대규모 신도시로 수요 충족 Ø 주택시장 상황에 따라 획기적 규제완화를 강제하는 택지공급체계 도입 필요 - 주택가격이 일정 수준 이상 상승하는 지역에서는 그린벨트 구역조정을 포함하 는 강력한 택지공급 의무화 - 중산층 주택저축-공급보장 협약을 뒷받침 Ø 투기적 수요의 긍정적 기능 인정 - 주택경기 침체 시 리스크를 담당하는 분양수요 제공 - 민간부문의 임대주택 스톡 제공 : 기능을 인정하되 임대소득 엄정 과세

Ⅵ. 결 론 Ø 주택정책의 최종목표는 전반적인 주거수준 향상과 시장 소외계층에 대한 최소한의 주거수준 보장 - 각 계층의 국민들이 어떤 주택을 원하는지를 겸허히 관찰해야 Ø 투기억제는 문제의 원인에 대한 본질적 해결책이 아니며 성공해도 주거수 준 제고에 역행 - 주택가격이 낮아지고 임대료는 오르는 상황이 빚어질 가능성이 큼. Ø 주택문제는 택지공급만 원활하다면 쉽게 풀 수 있는 문제 - 주택시장은 제로섬 게임이 아니라 가격동향에 공급이 반응 - 국민들이 원하는 주거여건을 갖춘 택지공급이 문제해결의 관건 Ø 부동산세제는 가격안정 대책이 아니라 효율성, 공평성 등 조세원칙에 부 합되도록 운영 - 하물며, 특정지역의 국지적 가격안정이 조세개편의 모티브가 되어서 는 곤란

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