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落實房地產實價課稅 黃耀輝 中華民國 100年 7月 22日
房地產飆漲的近因 • 資金行情,不是所得行情 • 金融因素: • 金融風暴→零利率;資金成本低 紓困→ QE → 過多貨幣 租稅因素:遺產及贈與稅大幅調降 →過多的資金追逐房地產
遠因 1: 財產稅(持有成本)偏低 • 房屋稅、地價稅 vs. 牌照稅 ─ 北市文教區$2千萬房地產, 房屋稅約6. 5千元、 地價稅約2. 8千元; 合計 低於 1萬元; ─ 低於牌照稅(1801 -2400 cc): 1. 12萬元 • 2007年稅收:地價稅約590億元;房屋稅約 539億元;約與牌照稅(533億元)相當。
遠因 1: 財產稅(持有成本)偏低 • 房屋稅、地價稅 vs. 外國財產稅 • 某帝寶豪宅(市價約4億元):地價稅約8 千元,房屋稅約15. 3萬元,共約16萬元; 有效稅率= 0. 04% • Vancouver 西區(近QE Park) 的 house 市價約200萬加幣,財產稅約2萬加幣,有 效稅率約1%
財產稅稅負低,因為稅基低估 • 房屋稅: 評定現值 (30年未調整標準單價)vs. • 市價 地價稅:公告地價(每 3年公告一次;必要時得延 長之;以公告地價 80%為其申報地價 =課稅地價) vs. 市價:課稅地價平均不到市價 2成 自用住宅用地,地價稅按0. 2%計徵: 都市土地 面積未超過三公畝(90坪)部分,非以價值計算 , 不符合量能課稅原則
遠因 2:不動產交易稅負偏低 • 土地增值稅課徵以 公告現值 為準, • 公告現值嚴重 偏低於市價; • 致使土地實際交易價格超過公告土地現值 部份之增益,既不課徵土地增值稅 ,又免 納所得稅; • 公告現值 每年公告一次:同一課稅年度土 地交易即使獲利也免納土地增值稅
房、地交易課稅方式不一致 • 房屋交易所得課所得稅; • 土地交易課土地增值稅, 免課營業稅、所得稅 →房地拆分:壓低房屋價格,提高土地售 價 • 例如,建設公司利用「假合建分售」,壓低房屋 價格,提高土地售價,造成建設公司售屋幾無所 得或虧損,而免課所得稅,個人則獲得暴利,營 利事業所得稅及綜合所得稅稅收流失
空地稅未彈性運用 • 平均地權條例第 26條: 直轄市或縣 (市) 政府對於私有空地,得視建設發展情形, 分別劃定區域 ,限期建築、增建、改建或重建;逾期未 建築、增建、改建或重建者,按該宗土地應納地價稅基本 稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。 經依前項規 定限期建築、增建、改建或重建之土地,其新建之改良物 價值不及所占基地申報地價百分之五十者,直轄市或縣 ( 市) 政府不予核發建築執照。 • 地方政府在供不應求或品質破敗時可靈活運用, • 增加供給可穩定房價;但供給過剩時,不宜徵收, 以免浪費資源 財政部 1月廢止 1985年「空地稅暫停徵」解釋令
養地節稅 • 養地節稅:(平均地權條例第 21條)依都市計畫 • 法規定設置之加油站及供公眾使用之停車場用地; 按千分之十計徵地價稅 有些地方政府還提供「補助」:如每年得向高雄 市府交通局申請地價稅全額補助,其補助期間以 六年為限。 →財政部 100/6/9函釋,屬臨時路外停車場於核 准年限屆滿之次年起,應恢復按一般土地稅率課 徵地價稅,不再適用減免規定
荒地稅從未徵收 • 荒地稅從未徵收: (平均地權條例第 26 -1 條)農業用地閒置不用,經直轄市或縣 (市 ) 政府報經內政部核准通知限期使用或命其 委託經營,逾期仍未使用或委託經營者, 按應納田賦加徵一倍至三倍之荒地稅;經 加徵荒地稅滿三年,仍不使用者,得照價 收買 • 田賦停徵
照價收買又沒有威脅性 • 國父遺教: 規定地價+照價課稅+照價徵稅+漲價歸 公本應環環相扣 • 卻未積極執行「照價收買」
遺產稅及贈與稅 • 遺產稅及贈與稅之租稅規劃 以不動產稅負最輕 • 稅基估價偏低: 政府稅收損失嚴重,導致社會財富分配不 均
房地產稅後報酬率最高 • 資金行情=海外所得 • 投資房地產的稅後報酬率最高 • 連動效果:資金多者(高所得)覺得豪宅便宜→ • 帶動基本住宅變貴(正如帝寶旁蓋社會主宅) 國內所得成長有限→房價/所得比升高: →剝奪感(投資者或投機者的快樂建築在…. ) →社會與政治問題
對策 1:經濟復甦 • 無感復甦→微感復甦→有感復甦 • 消費成長 • 失業率降低 →所得成長→縮小 房價/所得 倍數差距
對策 2:宣導正確的置產觀念 • 釐清真相: ─ 地區性不平衡有其道理:北市人口密度最高, 所得最高,當然房價最高; ─不要用豪宅嚇自己 ─ 自有比率高 ─供過於求:點燈率 ─人口出生率下降→長期需求緩和 • 正確策略 ─先租後買 ─由遠而近 ─由小而大 ─先有再好
對策 3:選擇性、地區性信用管制 • 避免資產泡沫化:愛爾蘭、冰島、美國、 日本慘痛教訓 • 土建融管制:房地產飆漲地區,降低成數、 調高利率 →提高資金成本(或機會成本)
對策 4. 奢侈稅 • 因時制宜 • 特種貨物及勞務稅條例
特種貨物及勞務稅條例 • (一)特種貨物: 1、持有期間在 2年以內之房屋及其坐落基地或都 市土地; -持有期間:係自本條例施行前或施行後完成移轉 登記之日起算至本條例施行後訂定銷售契約之日止。 -按銷售價格加徵 10%或 15%稅額,並排除屬合理、 常態及非自願性之不動產移轉。 -排除屬合理、常態及非自願性之不動產移轉 2、每件價格達 300萬元之小客車、遊艇、飛機、 直昇機、超輕型載具;每件價格達 50萬元之龜殼、 玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品、家具等貨 物,按銷售價格加徵 10%稅額。 • (二)特種勞務:每次銷售價格達 50萬元之入會權 利,屬可退還之保證金性質者,不包括在內。
邏輯與目的 • 非自用住宅=投資; • 兩年內移轉=投機 • 按實際交易價格課徵附加稅= 抑制投機 • 房屋非比一般商品→特種貨物; • 任何人皆應有立錐之地; 住者適其屋 國際經驗: 港、星、大陸:皆以印花稅(交易稅)等措施打 房,不斷加碼
奢侈稅有效否? • 暫時冷卻:以稅制量→以量制價 • 假交易、假信託、假預先登記、假離婚、 假契約…… • 稅收不是目的,平衡社會觀感才是 →稅收少=政策有效? • 房價/所得比 下降 • 「政策無效,房價照樣上漲」 →實價課稅 勢在必行!
對策 5. 實價課稅 • 地價稅、房屋稅 →合理反映持有不動產的稅負成本 • 土地增值稅、所得稅 →合理課徵不動產的資本利得稅
台北市先實施「豪宅稅」 • 「豪宅稅」=房屋稅的最低稅負制 • 100年先調高豪宅的「地段率」讓高財 富者優先善盡繳納合理財產稅的責任 • 再全面檢討稅基結構: → 提高房屋持有成本
地方財產稅=受益者付費 • 財產稅是地方主要財源,「取之於地方, 用之於地方」 • 地方政府依賴補助款=租稅輸出(轄內居 民享受,轄外居民埋單)=不負責任的財 政表現 • 地方政府對財產稅稅基調整有絕對權力 • 建立調高財產稅稅基的誘因機制:公告地 價、公告現值、房屋評定現值調高接近市 價,納入「財政努力」指標,予以統籌分 配稅款、補助款的獎勵;反之,則予以處罰。
改進評價機制 • 檢討不動產評價委員會(房評會)和 地價評議委員會(地評會)之組織與 功能 • 引進估價制度或與強制揭露資訊掛勾 • 逐年提高公告地價、公告現值和房屋 現值,接近真實市價 • 改為每季→每月 公告一次
改進評價機制之配套措施 • 所有先進國家都有透明且具公信力的不動產價格 • 公示系統 由地政機關強制揭露房地產實際交易價格資訊 土地法第 37條:「土地登記之內容、程序、規費、 資料提供、應附文件及異議處理等事項之 規則, 由中央地政機關定之。」 土地登記規則第 34條:在不動產交易登記應提出 文件項目中,增加「實際交易價格」一項;無需 動用立法程序 • 範例:www. zillow. com 25
不揭露價格資訊=保護暴利者避稅 負 • 不動產市場存在三種價格:公契上的價格(報稅)、 • • 貸款用的價格(比實際交易價格高)與實際交易 價格。第一種價格最低,也是用來報稅的價格; 不同價格各有用途,消費者無法獲知真正市價, 阻礙不動產市場的發展,更違反社會正義。 公布價格資訊,是保障資訊不對稱的「弱者」, 尤其是買方:只要不揭露買賣雙方姓名、身分證 字號,單獨揭露交易價格與房屋屬性,「對公益 有必要」,並無侵犯隱私權問題,「無涉個人資 料保護法及政府資訊公開法 」 。 平面媒體經常可見房仲、代銷、建商每天告訴大 眾房價。自己做就不會侵犯隱私,政府做就會侵 犯隱私?
參考會計師簽證制度 • 房價交易透明化從地政機關接受交易登記 時就公布 • 地政士、不動產經紀人有國家證照,如果 申報不實可進行懲處。
多管齊下,多重效益 →提高投資客持有不動產之資金成本、租稅 成本 →讓投資客釋出房地產 →增加有效供給 →房地產價格下降+政府稅收增加(財政改 善) →增加社會福利財源,縮小貧富差距 →讓年輕人有買得起房地產的希望 →讓投資標的多元化
其他配套措施 • 土地交易按實際交易價格課徵所得稅,但 增值稅可扣抵(不必修憲) • 先從營利事業開始實施 • 交易頻繁或鉅額者,納入最低稅負制 • 照價收買:豪宅地段申報價格偏低者,按 其申報交易價格收買(修改平均地權條例 第 16條:申報之地價未滿公告地價百分之 八十時,得照價 收買 )
http: //www. zillow. com/
財富不如心富 求福不如造福 我們需要的不多, 是想要的太多
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