深圳市商业市场深度调研报告上目录 1 深圳商业市场格局与发展及未来供应情况 2 深圳各商圈重点项目的调研分析

深圳市商业市场深度调研报告（上）

目录 1 深圳商业市场格局与发展，及未来供应情况 2 深圳各商圈重点项目的调研分析 3 深圳商业市场发展总结

1 深圳商业市场格局与发展，及未来供应情况

深圳商业已由百货时代过度到购物中心时代深圳集中式商业形态演变过程非购物中心规模（万m 2）购物中心规模（万m 2) 378. 66% 266. 3, 81% 176, 94% 63万m 2, 11万m 2, 19% 198万m 2, 34% 6% 2003年前，百货、大型超市是商业主导力量天虹百货茂业百货岁宝百货华润万家新一佳 2006年 2004年：万象城 2004年：金光华 2006年：Coco Park 2012年 2007年：海岸城 2008年：益田假日广场 2010年：KK Mall 海雅缤纷城皇庭IA Mall ……

未来 5年，深圳 1万平米以上集中商业供应量将达 1080万平米，城市商业格局将发生彻底改变深圳集中式商业存量、5年后总量（万m 2） 1200 900 增加 87% 600 1081 300 577 0 现有存量（2013年） 2018年深圳市各区域集中式商业面积变化（单位：万m 2）区域现有存量未来五年供应量共计增长率福田 140 107. 8 247. 8 77% 南山 123 74 197 60% 龙岗 75 120 195 160% 罗湖 147 47 194 32% 宝安中心区 57 101 158 177% 龙华－坂田 26 39 65 150% 盐田 10 15 25 150% 深圳 577 504 1081 87%

深圳大型购物中心总体供应情况科技生态园华润湖贝新天地华润总部益田木龙头京基下沙项目东海国际中心深业黄贝岭宝能太古城深国投广场益田假日广场金地大百汇中心城保利文化广场 KKMALL 金光华广场华润大冲改造笋岗一清水河改造皇庭广场万象城中信城市广场太子湾片区改造购物公园喜荟城海岸城花园城京基百万象城二期纳广场大利名城中航城欢乐海岸曲水街卓越In Town 欢乐海岸盐田万科广场丰隆中心水湾 1979 新海上世界来福士广场

深圳大型购物中心未来供应体量及分布区域宝安中心（未来 5~10年）商业 50万㎡南山商业文化中心商圈后海金融区（未来 5~10年）商业面积 120万㎡福田CBD中心区商圈前海中心（未来 5~20年）超级商业中心90万㎡蛇口商圈（未来 5~20年）新海上世界、太子湾华侨城—红树湾商圈深南大道中商圈罗湖金三角商圈

深圳大型购物中心未来供应项目及分布区域益田木头龙项目生态科技园华润湖贝新天地金地大百汇华润大冲村改造中航城东海国际中心来福士广场佳兆业丰隆中心华润总部欢乐海岸太子湾片区改造宝能太古城京基下沙项目皇庭广场笋岗—清水河片区改造深业黄贝岭项目水湾 1979 新海上世界资料来源：《中国商业地产蓝皮书（2011 -2012）》

深圳商圈发展轨迹及趋势在深圳近 25年的商业发展过程中，从20个世纪 80年代崛起的人民南商圈到 90年代叱咤风云的东门商圈、华强北商圈，再到今日的深圳国际滨海商圈——南山商业文化中心区商圈，深圳市商圈一路向西推进成为一个非常明显的特征 20世纪 90年代中后期 20世纪 90年代末至 21世纪初期 1999年随着滨海大道的正式开通，南山被彻底激活。在南山的核心版块——南山商业文化中心区更将国际商圈运营的各项指标淋漓尽致的加以展现。南山商业文化中心商圈是目前深圳各商圈里面惟一通过国际招标的方式进行规划设计的国际滨海主题文化商圈，也是目前乃至将来惟一能代表深圳滨海城市特色的大型国际化商圈。从商圈辐射范围、商圈人流汇聚能力、商圈持续运营能力、商圈的消费容量及商圈的品牌张力等层面考察，依托南山强大的产业优势、区位优势、规划优势、资源整合优势，南山商业文化中心商圈的核心商圈地位是目前深圳各大商圈无法相提并论的。华强北南山商圈 1992开始，深圳商圈的基本格局开始逐步形成，市级商圈有人民南、东门、华强北，区域商圈有南头、宝城等，而社区商圈则较多，商圈已基本可以满足深圳作为大都市的商业需求。在城市发展的西移过程中，罗湖的商业地位有所弱化，但东门商圈作为深圳最大的商业中心，地位逐渐巩固，福田华强北和南山商圈日益崛起并迅猛发展，有形成特区内商圈的三足鼎立之势。东门人民南第三次扩张 20世纪 80年代— 90年代初？特区成立后，城市建设的迅猛发展以及深港交流的扩大，初级商圈开始形成。到 1992年，在人民南和老东门，现代商圈雏型初现。这一时期的商圈层次较低，辐射范围很有限，也仅能够满足区域内的一般消费，为社区型商圈。

深圳商业格局也由单中心城市，转变为一主中心、多副中心商业中心：罗湖金三角－华强北片区区域中心：龙岗中心城、宝安中心区商业副中心：福田中心区、南山片区其它：龙华－坂田、盐田片区龙岗中心区区域中心宝安中心区区域中心龙华－坂田片区南山片区商业副中心福田中心区商业中心罗湖人民南、东门、蔡屋围+华强北盐田片区

2 深圳各商圈重点项目的调研分析

南山区：未来 1万平米以上商业总量达 197万㎡，增长率为 60% 1 编号项目名称商业体量（万平米） 3. 5 1 宝能太古城 11 信和购物广场 3. 5 2 卓越中心大道 1. 8 4 茂业百货 5 3 田厦金牛广场 1. 6 5 天利名城 6. 5 4 天利中央广场 3. 6 6 保利文化广场 15 5 海上世界二期 10 7 花园城 7 6 华润大冲 18 8 欧洲城 10 7 欢乐海岸二期 13. 5 9 海岸城 12 8 来福士广场 10 10 京基百纳广场 12 9 香江日航广场 1 11 欢乐海岸一期 13 10 深大站综合体 0. 83 12 益田假日广场 13. 6 11 万科南苑新村改造项目 3. 4 编号项目名称商业体量（万M 2） 1 振业星海广场 3. 4 2 欢乐颂 3

主要商业项目分析花园城购物中心物业类型发展商招商地产建筑形态纯商业楼地理位置深圳市南山区南海大道与东滨路交汇处周边交通项目概况购物中心 329. 79. 248. 328. 204. 105. 210．77．70路开业时间总建筑面积商业建筑面积 70000㎡一站式购物中心档次定位中高档消费者定位经营情况 70000㎡整体市场定位建筑指标 2006 片区居民，白领阶层, 中高档消费经营方式只租不售租赁价格（元/㎡/月）出租率 99%

主要商业项目分析花园城购物中心楼层 L 1 层面积（㎡） 1. 8万业态/业种超市/家居生活/ 服饰/餐饮商户数量 28 品牌列举沃尔玛、紫荆城、麦当劳、星巴克、自然派、美珍香、太兴餐厅、贡茶、面包新语、味千拉面、许留山、喜·乳酪、哈根达斯、优衣酷、路易至尊、EP 雅莹、诗篇、THAT S ALL、渔牌、哥弟、阿玛诗、HUI、安瑞井、三叶草、奥柔拉、戴唯思、7度、时间廊、周大福、 VVA、香水综合柜、玫瑰人生、深蓝彩、AER、博昇攀岩、易天、APPLE SHOP

主要商业项目分析花园城购物中心楼层 L 2 L 3 层面积（㎡） 1. 8万业态/业种超市、服装、美容保健、餐饮、童趣服装、休闲娱乐、餐饮商户数量品牌列举 31 沃尔玛、紫荆城、LILY、纳薇、热风、 VEROMODA、LNLY、JACK JONES、奕多、圣伽步、雅士、仙踪林、面点王、曼谷银、瑞兰、百顺、银百合、HELLO KITTY、铁洛尼、琅艺彩陶、世宇乐园、本色棉、哈尼宝贝、棒棒糖乐园、移客数码、爱动在线、迪卡侬 27 钰花溪、禾绿回转寿司、一只鼎、安莉芳、立美力、左转 90度、堡狮龙、佐丹奴、斐乐、耐克、ADIDAS、SELECTED、UCLA、 COLUMBIA、快乐玛丽、阿迪包、谭木匠、 ODMN、好孩子、拉比、安奈儿、小猪班纳、调皮兔、小手大艺、康维他、全棉时代、三星体验店、迪卡侬

主要商业项目分析花园城购物中心楼层 L 4 层面积（㎡） 1. 8万整体业态比例业态/业种餐饮、休闲娱乐、教育培训商户数量品牌列举 18 胜记酒家、龙抄手、滋味涮、居食屋和民、汉拿山、 VICTORY RESTAURAN、芊手美甲、沃力生、宝明堂、乐扣乐扣、斗室、生活形态、名仕阁、奥特、美联英语、天生赢家、金宝贝、洲立影城餐饮： 17% ，零售：主力店 70%，休闲娱乐：面积（ 11%，配套： 2% ㎡）沃乐玛： 13800 M 2 紫荆城： 6598 M 2 洲立影城： 3380 M 2 迪卡侬： 2559 M 2 胜记酒家： 2846 M 2 顺电： 799 M 2 （面积为实际使用面积）

主要商业项目分析花园城购物中心项目经营特色 u 花园城主力店占比大，达到 66. 43%，且分布比较分散，降低了市场风险，有利于商业布局，带动人流向不同和方向流动； u花园城中心定位主要是满足区域性的家庭消费需求，所以目的性消费较强的零售业态较多； u南海大道上设置天桥，直接将马路对面人流引导至项目二楼，项目车行出入口在两侧尽端和中端人流较少处，实现人车分流； u项目主入口处设置广场，集聚人气，主动线清晰，多扶梯设计避免死角和尽头路，多组垂直电梯设计连接车库和商业 u景观布景和美陈设计很有特色，攀岩项目在深圳购物中心首屈一指； u内部中庭通透，活动展带动氛围强。

主要商业项目分析宝能ALL CITY 物业类型发展商宝能集团建筑形态商业裙楼地理位置深圳市南山区中心路 2233号（蛇口线海月站 A/B出口）周边交通项目概况购物中心 B 700路 B 737路 B 802路 B 817路开业时间总建筑面积商业建筑面积 110000㎡中国南部地区最具人文、艺术、国际化时尚体验场地档次定位经营情况 110000㎡整体市场定位建筑指标 2012. 7 中高档为主消费者定位高消费群体经营方式只租不售租赁价格（元/㎡/月）出租率 99%

主要商业项目分析宝能ALL CITY 楼层 B 2 B 1 层面积（㎡）业态/业种商户数量电影院，零 2. 6万售、餐饮、 43 配套 2. 6万精品超市、 28 零售、餐饮品牌列举必胜客、麦当劳、鲜芋仙、尚时表行、屈臣氏、珍味屋日本料理、热风、 ONLY、Jack Jones、BELLE、Joy&peace、Beta、NIKI JODI、River Stone、Gemeli、Hey Yo 喜乳酪、W-BOX、President Optical、 FANCY COFFEE、MR EASY 乳果在一起、STACCATC、ZUBEN、 BVCBENTY COLLECTION、CAT、hush puppies、满记甜品、Lapargay、珍石轩、XXEZZ、MILLE'S、Bellvilles、GRACE、哥伦布、CROCS、面包新语、金燕庄、阿迪达斯、NIKE、E-PLAZA、谭木匠、Moshair、 NATURE'S BOUNTY、庄和颜、HBC华谊兄弟影院、STARBUCKS、Mark Fairwhale、AMATEUR、FILA、SKINJAM、MAY QUEEN、CRAZY、 HOLIDAY MILAN、Miidii、喜加美、自然醒、TTOMA、大卡司弹丸滋地、招财猫、指典艺术、成衣修改室、国旅新景界、菜活、CHIC ZONE、贡茶、面点王、辣尚瘾、大家乐、上本台湾刷刷锅、O my nails美甲、元熙、八马茶业、康美人生、上喜茶舍、麦当劳甜品店、华润堂、KINGBERRY、康恩都乐、老友会休闲面馆、Swisswin Victorinox、Doctor、KFC、圣安娜饼屋、aix coffee 华润万家城市超市V+、足友、福奈特、极草、兄弟高登、香港金韩、海王星辰、J&M、LCN美甲、手技王、完美美容、ANN JEMA、洛克室、HOLA特利和乐家居馆、Holpe+、SPIN、喜年奉茶、联通、联想、好家庭、Plus+、OTT奥特、奥佳华、黄记煌、SPR COFFEE、朗文少儿英语、自然派、上善回转寿司、拿渡麻辣火锅、禾绿回转寿司、海平面、味珑、大福、艾薯、番番拉面

主要商业项目分析宝能ALL CITY 楼层 L 1 L 2 层面积（㎡） 2. 6万业态/业种服饰、餐饮、配套服务、商户数量品牌列举 35 无印良品、优衣库、H&M、FIVE PLUS(5+)、 Selected、Trendiano、Ochirly、COSTA、 GAP、文蔻琥珀、MONKI、VERO MODA、 Pedro del Hierro、J. Lindeberg、OSIFO、 MY LOVES、Apple、BALU、Lepoux、 Masfer. SU、SPRING FIELD、DABO LUNDE、Pacific coffee、Flavor、gaga鲜语、 LIONLORD、Bijoli、DGVI、Golden Point、 Lizzy、LUMI、MAPLE AROMA、OS、 MEPHISTO、MOISELLE 36 优衣库、H&M、Modifier、West Link、 Candies、Bench/body、吉祥绿、商银行、 GAP、MOTHER CARE、安娜花园、浅花涧雅趣火锅、Anna kiki、ema inc、Dota coko、eifini、Faitime、3 D-JP、K. S BERE、 another（a. y. k、K 2、indu homme、 kitterick）、Miss K、My choice、Janis market、cocoon、Banana Baby、 Meschall、Coco shop、JOYSAIR、味食尚、外婆时代、KLOSS、I WODE

主要商业项目分析宝能ALL CITY 楼层 L 3 层面积（㎡）业态/业种 2. 6万童装、儿童乐园、娱乐休闲、美容美体、教育培训、零售、餐饮整体业态比例商户数量 23 品牌列举泳池、粤江春、奈瑞儿美容、OR 柯美甲、思妍丽美容、华尔街英语、金碧辉煌、星际传奇、学而乐、KAMINEY、DR. kong、 kidswow、彩虹屋、杰奥baby、悠游堂、饕餮盛宴、英氏、喜洋洋玩具、十月妈咪、乐梦儿、欧米勒、kidsland、star studio 零售 60%、休闲娱乐 15%、主力餐饮 18%、配套服务项目店 7% 华润万家城市超市V+、HBC华谊兄弟影院、优衣库、H&M、星际传奇 21

主要商业项目分析宝能ALL CITY 项目经营特色 u突破传统商业模式：宝能·all city是一个全新体验型商业综合体，其以“灵感打动生活”为主旨，打造中国南部地区最具人文、艺术、国际化时尚体验场地。依托宝能太古城庞大的建筑群、“动感、韵律”的海洋文化特色、地上地下双层连廊互通南北两区、两个下沉式广场与地铁2号线“海月站”无缝对接、片区内井字型交通网络、3000个超大规模的停车位……与传统商业相比，宝能·all city释放出更多缤纷色彩和海洋气息，构建出的是富有韵律、动感的都市时尚生活空间，盛放无数童真童趣的Children care，4万平方米的公共艺术空间等，都让宝能·all city的一切被注入了独特的个性。 u人文：心灵艺术乐享湾：重新定义新都市人的生活方式，深入人体内在，为品牌植入人文关怀；由注重多元化的业态规划，向注重多层次、深层次的业态体验升级；从时间与空间的跨度，价值与财富的宽度，品质与品位的高度，塑造品牌内在灵魂； u艺术：奇遇生活畅想地：深圳首个以人文为品牌形象的购物中心，艺术与商业的完美交融，美学与潮流的动态出行，将彻底改写时代对商业的认知。精致与唯美，灵感与生活，抽象与写实，将国际艺术集体迁徙，在深圳湾，在宝能·all city。 u时尚：都会中心风尚标：时尚，是永恒不变的话题，更是宝能·all city赋予城市的新活力。全球最具前沿的风尚主主场，Fast Fashion旗舰店，将年轻、活力、时尚与深圳个性 360度深入诠释。倡导最新潮的生活态度，演绎都市乐活族全新动态。

主要商业项目分析海岸城购物中心物业类型发展商地理位置南山商业文化中心海德三路和文心五路交汇处 231路, 305路, 337路, 353路, 362路, 382路, 58路, 72路 , 76路, 80路, B 682路, K 105路, K 113路, k 204路, 观光4号线到后海站开业时间 2007年 12月7日总建筑面积 30万m² 商业建筑面积 12万m² 整体市场定位深圳唯一具有海滨风情的购物中心档次定位经营情况独栋（地上5层，地下2层) 周边交通建筑指标深圳市海岸房地产开发有限公司建筑形态项目概况购物中心中档偏高消费者定位周边高收入人群、旅游观光人群（豪庭住户、企业高管、白领、公务员等）经营方式只租不售租赁价格（元/㎡/月） 500~1500 出租率 99%

主要商业项目分析海岸城购物中心楼层层面积（㎡） B 1 1. 3万 1 F 2 F 1. 3万业态/业种百货、服饰餐饮、服装、鞋包、配饰商户数量品牌列举 4 吉之岛、原潮服饰 52 麦当劳、大家乐、面线一牵、金寿司、味千、棒！约翰、满记甜品、金燕莊、韩流、 motivi、5+、ochirly、 MANGO、lapargay、G 2000、 ELLE、VEROMODA 80 MUX、Smoothie、Byford、 Danielgechter、 Canielhechtr、Caroline、比音勒芬、CK、Casio、周大福、意粉屋、星巴克

主要商业项目分析海岸城购物中心楼层 3 F 4 F 5 F 层面积（㎡）业态/业种 1. 3万餐饮、服饰、珠宝、配饰 1. 3万服装、鞋包、护理、休闲娱乐、珠宝 1. 3万餐饮、服饰、休闲娱乐整体业态比例商户数量 59 39 20 餐饮约 25% /零售约 60%/休闲娱乐 15% 品牌列举海岸影城、江南厨子、 Asanfege、Sa. Sa Zopin、 VIVAVOCE、kat、Belle、 Artao、Donned、汉拿山、仙踪林、火间士、冰FUN真冰场、生活本色、玛花纤体、美丽田园、英孚教育、 Banana Baby、adidas、crocs、 Havainanans、SKECHERS 中森名菜、大饱口福、玩具反斗城、CHICKEEDUK、小猪班纳、丽婴房主力店吉之岛百货、海M 岸影城、冰FUN海岸真冰场

主要商业项目分析海岸城购物中心项目经营特色 u海岸城购物中心集知名百货、高级零售、特色餐饮、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场等多功能休闲服务于一体，荟萃了购物、美食、娱乐、运动、文化、康体、观光等多种现代生活方式。 u购物中心整体业态分布涵盖零售、餐饮、休闲娱乐几大类，其中，餐饮由特色餐厅、美食广场、休闲饮食组成，服装、首饰、家居、家电等均有分布，已确定主力店包括吉之岛百货、嘉禾影城及深圳西部最大的室内真冰溜冰场等。

主要商业项目分析天利名城购物中心物业类型发展商地理位置深圳市南山区海德三道天利中央商务广场 231路, 305路, 337路, 353路, 362路, 382路, 58路 , 72路, 76路, 80路, B 682路, K 105路, K 113路, k 204 路, 观光4号线到后海站开业时间 2010年 9月28日总建筑面积 25万m² 商业建筑面积 6万m² 整体市场定位深圳唯一的欧洲皇室殿堂级购物体验中心档次定位经营情况双首层商业街（地上6层）周边交通建筑指标天利集团建筑形态项目概况购物中心中高档消费者定位周边高收入人群（豪庭住户、企业高管、白领、公务员等）经营方式只租不售租赁价格（元/㎡/月）均价： 150 出租率 92. 5%

主要商业项目分析天利名城购物中心楼层层面积（㎡） 1 F 约为 7000 ㎡业态/业种餐饮、服饰、商务、休闲 2 F 约为 5500 ㎡ 3 F 约为 5750 ㎡特色餐饮、生活配套 4 F 约为 5750 特色餐饮、文化娱乐餐饮、服饰、精品、休闲时尚商户数量品牌列举 25 朗意咖啡，洗刷刷火锅、 1949酒吧，CHERL巧克力 85%面包店、观奇洋服、巴蒂尔、AVIVI、尚视眼镜 22 俏江南、汉堡王、甜言蜜语、太平洋咖啡、DQ、E-LAND、千色店、LBLIN、格雅钟表、 ROEM、JINDI，lusina、万宁 10 俏江南、城市厨子、干锅轩、西子天香、亚梭家私、爱乐游、西雅图美发、七天真儿童国际教育 5 利歌宴KTV、京本台湾、刷刷锅、三十三间堂、德庄清一色

主要商业项目分析天利名城购物中心楼层层面积（㎡） 5 F 约为 5750 ㎡特色餐饮、文化娱乐 6 F 约为 5750 特色餐饮、文化娱乐整体业态比例业态/业种商户数量品牌列举 2 北海渔村、太平洋电影城 3 大和牛肉、太平洋电影城、会所等零售 43%，餐饮 14%，休闲娱乐 33%，配套服务 10% 主力店太平洋影城、俏江南、利歌宴 KTV、北海渔村

主要商业项目分析天利名城购物中心项目经营特色 u天利名城定位为中高档体验式购物中心，主要满足区域性家庭消费要求，客户主要覆盖南山中心区、南油老区、后海新区、餐饮及休闲娱乐所占比例较高 u天利名城附近有海岸城、保利文化广场、海雅百合、茂业百货等主要竞争对手，其零售所占比例较多，为了有效的避免竞争，天利名城以餐饮、娱乐为主要业态，零售所占比例较低。 u天利名城购物中心业态以餐饮娱乐为主，是典型的以餐饮、休闲娱乐提升人气的购物中心，但通常餐饮、休闲娱乐租金相对零售要低，当购物中心形成一定人气之后，可适当增加零售

主要商业项目分析益田假日广场物业类型发展商地理位置南山区深南大道 9028号华侨城威尼斯酒店旁(世界之窗对面) 乘坐 222路 59路 90路B 610路B 681路B 795 路M 388路N 6路高峰专线 8 到世界之窗开业时间 2008年 8月30日总建筑面积 25万㎡商业建筑面积 13 万㎡整体市场定位东临五星级威斯汀酒店、南接著名的世界之窗主题公园档次定位经营情况独栋（地上3层，地下2层）周边交通建筑指标深圳市益田房地产集团有限公司建筑形态项目概况购物中心中高档消费者定位中高消费群体经营方式只租不售租赁价格（元/㎡/月） 300— 1200元/M 2/月出租率 99%

主要商业项目分析益田假日广场楼层层面积（㎡） B 2 餐饮、饰品、 2. 5万珠宝、家居 36 用品电器等 B 1 2. 5万业态/业种商户数量餐饮、潮流 43 百货品牌列举甜言蜜语/奇华饼家/ 大家乐 /许留山/周大福/六福珠宝/ 移客数码/Henry cats & friends/osim 傲胜/rbt仙踪林/Coodoo 酷动数码味千拉面/必胜客/KFC肯德基/ARMANI JEANS/ STARBUCKS/ESPRIT/Ochirly/MIHANA/LUKU L 璐酷儿/G-STAR RAW/Disney/淘金店

主要商业项目分析益田假日广场层面积（㎡）业态/业种 L 1 2. 5万餐饮/饰品/眼镜眼镜男女服装/玩具礼品珠宝/钟表皮具/ 箱包鞋类运动休闲银行服务 47 中国元素中餐厅 /CARA/FINCO/Aquascutum/ FINITY 菲尼迪 /周生生/周大福/DOCTOR博士眼镜 /Samsonite/中国移动/VERSINO 梵思诺/ NIKE/亨吉利世界名表中心 /KENT&CURWEN L 2 2. 5万餐饮 /潮流百货/休闲服务 38 BURBERRY双层复式华南旗舰店/国际 • 奢华 • 五星服务/美丽田园/ 楼层商户数量品牌列举

主要商业项目分析益田假日广场楼层层面积（㎡）业态/业种 L 3 2. 5万餐饮、电影院商户数量 6 品牌列举俏江南/江南厨子/四海一家/中影益田假日影城整体业态比列整体业态比例餐饮 25% 休闲娱乐 20% 潮流百货 35%家居生活 15% 其它5% 主力店 Ole’精品超市、中影益田假日影城、全明星滑冰俱乐部、四海一家环球美食

主要商业项目分析益田假日广场项目经营特色 u融合了国际购物、环球美食、休闲娱乐等功能为一体，充满鲜明主题和体验特色，将“ 假日体验”无限扩张，结合项目地段特色以及周边氛围，以国际化的规划塑造着全球先进的城市样板，致力打造适合都市人生活的具有国际化的全体验式购物中心。

主要商业项目分析欢乐颂物业类型发展商地理位置深圳市南山区南新路 3030号 N 4路 22路 81区间路 204路 M 206路 226路 233路 234路 M 242路 331 路 332路 373路 382路 M 388路 M 400路 B 813 开业时间 2010 总建筑面积 32000㎡商业建筑面积 32000㎡整体市场定位区域一站式购物中心档次定位中档消费者定位经营情况纯商业楼周边交通建筑指标华润置地建筑形态项目概况购物中心片区居民，家庭消费经营方式只租不售租赁价格（元/㎡/月）出租率 98%

主要商业项目分析欢乐颂楼层层面积（㎡） B 1 0. 6万 L 1 0. 6万业态/业种爱生活超市、餐饮咖啡时间百货、餐饮、数码、便利店、银行商户数量品牌列举 3 华润万家超市、面点王、汉拿山 52 麦当劳、必胜客、千味涮、许留山、可颂坊、星巴克、酷动数码、六福、周大福、广天藏品、屈臣氏、珀莱雅、京润珍珠、佰草集、玫瑰人生、美宝莲、ZA 、玉兰油、梦妆、欧莱雅、妍丽、招行、上行、达芙妮、百丽、TATA、 KISSCAT、哈森、思加图、特乐路、芭迪、快乐玛丽、邓初普、CUUD、富贵鸟、伊伴、CNE、15 MIN、天美意、BATA、SKAP、其乐、赛百味、贡茶、VANGO、 VQ果汁、OLGA……

主要商业项目分析欢乐颂楼层 L 2 L 3 层面积（㎡） 0. 6万业态/业种爱美丽中西美食、女装服饰、饰品绅士味道男装、美发、皮具/ 箱包商户数量品牌列举 41 VERO MODA、CELANO、季侯风、ROEM、卡落布兰卡、况珈儿、茵佳妮、 BANANABABY、COTTONPINK、 DOTACOKO、七度、COCOON、E-WORLD 、ORIGIN、LILY、REAPER、AYK、爱玛、摩卡奴、俪思、THEME、ONLY SIMPL、 THEME、BETU、AZONA、5+、BASIC HOUSE、OCHILY、MANGO、JC-5、圣迪奥、巴黎天空、饰典、TITI、HELENMODA、 HCONNECT、非牌、女子会舍、达衣岩、厨子印象、拾味馆 42 卡宾、GY、LEVIS、美丽宝/CAT、 UCIA、KOLUMD、BSX、LIGAO、HANG TEN 、ADIDAS SC、NIKE 360、马克华菲、卡丹达仕、佐丹奴、艾力文、曼哥夫、瑞士军刀、SAMSONITE、JEEP、ELLE HOMM、金利来、HIM、DISA、STCO、ANDREW ANGEL、G 2000、UCLA、马克华菲JIANS、柒牌男装、蓝狄斯丹、蒙特伦斯、七匹狼、卡骆驰、阿迪包、JACK JONES、VJC、DISA、 ELLE HOMME、VERSINO、鳄鱼恤、 SELECTED、首脑美发

主要商业项目分析欢乐颂楼层层面积（㎡）业态/业种 L 4 0. 6万爱家庭内衣/成熟女装、儿童服饰/游乐/玩具、床用/按摩用品、美容保健 L 5 0. 2万空中花园大型餐饮商户数量品牌列举 38 今生宝贝、拉比、阳光鼠、丑丑、安奈儿、七匹狼童装、蒙娜丽莎、小木马、嘟嘟可儿、珍艾皇宫美容院、雅兰、儿童玩具、可可鸭、小猪班纳、海威迩、小虎尼可、贝亲、丽婴房、魔术屋、牧童、金菊、帕斯特、福莱雅、柯纹金、优优小王国、芬怡、曼妮芬、安莉芳、奥美康、DIY美坊、风之谷儿童乐园、儿童游戏、雅兰、 BRAVO、ELLE CECO、 IDEEMONTO、戴芝蒂 1 城市厨子

主要商业项目分析欢乐颂项目经营特色 u 欢乐颂深圳南山店建筑面积为 32000平方米，地上5层地下2层，包含主题百货、华润万家主力超市、餐饮、美容美发等经营品类，是欢乐颂购物中心全国签约项目当中的MINI版本。南山店位于南山文化中轴线上，与南山市政公园自然衔接，开发了区域内独有的“欢乐调频”、“VIP课堂”、“家庭亲子洗手间”等服务设施，通过亲民、有趣的文化营销和氛围体验，打造成为具文化特征，充满欢乐故事的创新型购物中心品牌 u电梯的布局较有特色，导示系统也很新颖。

主要商业项目分析振业星海商业广场物业类型发展商深圳市振业房地产开发有限公司建筑形态项目概况购物中心商业裙楼地理位置深圳市南山区前海路与深南大道交汇处周边交通 42路 201路 223路 305路 396路 B 623路 B 688路 B 699路 B 702路 B 813路开业时间总建筑面积商业建筑面积 34441. 18㎡区域一站式购物中心档次定位中档消费者定位经营情况 101644. 97㎡整体市场定位建筑指标 2012 片区居民，中收入群体经营方式只租不售租赁价格（元/㎡/月）出租率 90%

主要商业项目分析振业星海商业广场楼层层面积（㎡）业态/业种 B 1 0. 4万超市、动漫城 2 天虹超市、异次元动漫城 L 1 -L 3 1. 8万百货 1 天虹商户数量品牌列举

主要商业项目分析振业星海商业广场楼层层面积（㎡）业态/业种商户数量品牌列举 L 4 0. 6万餐饮、儿童乐园、服饰、SPA 14 禾绿回转寿司、老西安、巴西烤肉、味食尚、盛世厨房、韩尚轩、吖呣吖呣、川合顺麻辣香锅、C F COFFEE、天天童乐园、皇家宝贝、琉璃时光、杨梅红美术教育、亲亲袋鼠国际早教中心 L 5 0. 6万大型餐饮 3 彩云云南菜、幸福楼、韩国金李美发美甲

主要商业项目分析振业星海商业广场楼层层面积（㎡） L 6 0. 6万整体业态比例业态/业种影院、西餐咖啡商户数量品牌列举 2 太平洋电影院、新美众皇室咖啡餐饮： 28% ；休闲娱乐： 18% ；零售： 51% ；其它： 3%

主要商业项目分析振业星海商业广场项目经营特色 u 振业星海商业广场，业态较为丰富，集百货、超市，咖啡馆、西餐厅、美容养生、大型餐饮，电影院等层次丰富、类型多样的“一站式”服务为一体。更好得衔接起了南头关口和南山片区，是前海片区一个精致时尚的购物中心。

宝安中心区：未来 1万平米以上商业总量达 158万㎡，增长率为 177% 2 编号项目名称商业体量（万m 2） 1 海雅百货 3. 8 2 碧海城 4 3 时代城 5 5 港隆城 5 7. 5 海雅缤纷城 18 2 中粮大悦城 16 3 金港城项目名称 1 4 编号商业体量（万m 2）天虹购物中心 8 4 中洲中央公园 8 5 正中商业广场 6 6 壹立方 15 7 泰华N 7项目 5 9 中粮购物公园 20

主要商业项目分析宝安天虹购物中心物业类型发展商地理位置宝安区西乡大道与新湖路交汇处（地铁一号线西乡站A出口）乘坐 320、798、b 805、m 375、m 834、b 847、 m 377、m 400路到圣淘沙下车乘坐地铁一号线西乡站A出口开业时间 2013. 10. 26. 总建筑面积约 8万㎡商业建筑面积 7. 2万㎡整体市场定位 “轻松、舒适、自然、满足家庭愉悦感的一站式购物乐园” 档次定位经营情况裙楼底商（地上5层，地下2层）周边交通建筑指标天虹商场股份有限公司建筑形态项目概况购物中心中高档消费者定位白领阶层，中高收入群体周边家庭消费经营方式只租不售租赁价格（元/㎡/月）出租率 80%

主要商业项目分析宝安天虹购物中心楼层 B 2 B 1 层面积（㎡）业态/业种超市、休闲餐饮、休闲餐饮、商户数量品牌列举深美茶餐厅、汉堡王、家一块、丸来玩趣、 14 大禾司、音乐牛扒、粤膳和、老西南、生活超市 24 麦当劳、千味刷、味蜀吾、西树泡芙、乐凯撒、in the box、千色店、黄记煌、 BEANS、麻辣香锅、长滨制面、日贝尔、面点王、润置茗秋、钟爱一生 48

主要商业项目分析宝安天虹购物中心楼层 L 1 l 2 层面积（㎡）业态/业种休闲美食、精品首饰、潮流服饰休闲餐饮、潮流服饰商户数量品牌列举鲜芋仙、面包新语、三叶草、百家好、麦甜品站、、优衣库、卡西欧、moda、 only、咖啡陪你、SPRINGFIELD、 37 DAZZLE、d’zzit、Mind Bindge、欧时力、mikbana、FEXATA、名镜廊、豪麟、星巴克、天梭、美度、格雅欧野眼镜、哈根达斯 24 凤凰楼、贡茶、元気寿司、CROCS、斯尔丽、歌力思、68内衣、西遇、伊芙丽、影儿、珂莱蒂尔、丹尼爱特、迪桑娜、香蕉宝贝、OU、爱特爱、形上、another group 49

主要商业项目分析宝安天虹购物中心楼层层面积（㎡）业态/业种 L 3 休闲娱乐、电子数码、运动服装、童装、美食餐饮 L 4 潮流男装商户数量品牌列举喜年贡茶、移客数码、三星数码店、联系、天生赢家、赛百味、江博士、汉拿山、反斗乐园、电玩城、玩具反斗城、诺诗兰、 23 乐斯菲斯、喜加美、38周、好家庭、耐克、匡威、阿迪达斯、哈瓦娜、运动宝贝早教中心天虹百货 50

深圳市商业市场深度调研报告 上 目 录 1 深圳商业市场格局与发展 及未来供应情况 2 深圳各商圈重点项目的调研分析

深圳市商业市场深度调研报告上目录 1 深圳商业市场格局与发展及未来供应情况 2 深圳各商圈重点项目的调研分析