影响房地产价值与价 格的因素分析 冯长春 北京大学不动产研究鉴定中心主任、 城市与区域规划系副主任、教授、博士生导师
一、房地产的基本概念 1．房地产是指土地及其上的定着物（包括建 筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草 和建筑物的附属设备）。 2．房地产是房屋财产和土地财产的总称，包 括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可 分离的部分及附带的各种权益。 3. 房地产是由人 创造的包括时间、地球表 面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影 响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及 四项权能。
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 1． 投资置业（Acquisition or Purchase） （1）投资目标和约束条件（Investor goals & constraints ） ●可使用的资金 ●投资类型 ●风险 ●预期回报 （2）弄清所有权（Ascertain ownership rights） ●法律关系 ●权利类型与性质 ●债权关系-抵押权等 ●所有权和使用权的限制
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 1． 投资置业（Acquisition or Purchase） (3)买卖合同（Buy-sell contract） ●置业者-经纪人-卖方关系 ●代理程序 ●合同书 ●权利与权益 ●契约 ●终止条款 (4)资金筹集（Financing） ●房地产信贷体系 ●借贷与融资前景 ●筹资方式选择 ●筹资预算与谈判 ●自有资金
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 1． 投资置业（Acquisition or Purchase） （5）市场与投资环境（Market & investment climate） ●长期社会、经济和政策趋向 ●空间经济结构 ●地方房地产供给与需求分析 ●可行性分析 （6）投资项目分析（Analysis of property as an investment） ●投资生产率 ●税费影响 ●市场价值 ●投资估算与评价 ●开发分析
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 2．投资管理（Manage the investment） （1）管理 （2）市场推广 （3）维护保养。 3．房地产转让（Alienation） （1）底价 （2）市场价值 （3）所有权证明 （4）让契约 （5）卖者与经纪人关系 （6）购买合同。
三、影响房地产价值的主要因素 分析 影响房地产价值的主要因素：时间、空间、环境 和市场需求。 （一）资金的时间价值 一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来不 确定因素所带来的风险”，即： 折现率=无风险报酬率+风险率
（一）资金的时间价值 你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
（一）资金的时间价值 同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪 8万美元雇佣 我 10年; 耶鲁大学准备第一年给我 6. 2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年 4000美元的幅度给我增加 资。双方 都以 10年为期限，以 10年的 资换取我 10年 作（10年的 资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
（一）资金的时间价值 为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以 10％的利率借入 1000美元，明年我要归还 1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的 资总和按照 1. 1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
（一）资金的时间价值 先计算哈佛的报价，每一年我的收入是 8万美 元，它的现值就是 8万美元。第二年的8万美 元可以借用公式$80000/1. 1转换成第一年的价 值（现值）；如果我在第一年借入这笔钱， 我正好用第二年的收入还清这笔借款。第三 年，8万美元的现值是$80000/(1. 1*1. 1)，以此 类推。将表 1－1的第三栏中的所有数目相加， 我们得出哈佛 10年报价的现值总和为 540723 美元。相当于我在第一年借入这个数目，然 后用整整 10年的收入偿还。
表 1－1两份 作的比较 年数 哈佛的年薪 哈佛年薪的现值 耶鲁的年薪 耶鲁年薪的现值 1 $80 000 $62 000 2 $80 000 $72 727 $66 000 $60 000 3 $80 000 $66 116 $70 000 $57 851 4 $80 000 $60 105 $74 000 $55 597 5 $80 000 $54 641 $78 000 $53 275 6 $80 000 $49 674 $82 000 $50 916 7 $80 000 $45 158 $86 000 $48 545 8 $80 000 $41 053 $90 000 $46 184 9 $80 000 $37 321 $94 000 $43 852 10 $80 000 $33 928 $98 000 $41 562 总计 $540 723 $519 782
（一）资金的时间价值 用同样的计算方法，我得出了耶鲁10年报价的现值， 他的报价比哈佛低。通过恰当的借贷比较，哈佛提供 的每一笔年收入都可以转换成耶鲁提供的年收入，并 且还有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的报价比较 符合我的利益。这就如同价值 100美元的商品显然高 于价值 90美元的商品，如果我们通过商品出售获得 100 美元，再用这笔钱购买价值 90美元的商品，显然有10 美元的剩余，这就是我们的收益。 利用这种现值计算方法。我们可以对任何一笔投资项 目、雇用合同或类似的经济行为作出评估。我们只要 能够按时间顺序将这些经济行为的收益（为正）或成 本（为负）一一列出，就会一清二楚。如果你必须从 中作出选择，你显然会选择现值高的一列数值。
三、影响房地产价值的主要因 素分析 （二）空间区位及其联系 1． 区位与区位主体 区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除解释为地球 上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和 人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反 映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空 间地域上有机结合的具体表现。 区位主体是指与人类相关的经济和社会活动，如企业经营活动、 公共团体活动、个人活动等。区位主体在空间区位中的相互运行 关系称之为区位关联度。区位关联度影响投资者和使用者的区位 选择。一般来说，投资者或使用者都力图选择总成本最小的区位， 即地租和累计运输成本总和最小的地方。
三、影响房地产价值的主要因 素分析 （二）空间区位及其联系 2．区位要素 （1）空间环境特性（Environmental character）—某活动所占用空间的自 然及人为环境品质； （2）可及性（Accessibility）—某活动地点到另一活动的交通方便程度； （3）互赖性（Complementarity）—人与人、活动与活动间的互助需要， 并为彼此提供利益； （4）排斥性（Incompatibility）—各种活动在空间上的不相容性； （5）费用（Cost）—在某区位上从事某项活动所需付出的成本。
三、影响房地产价值的主要因 素分析 （三）社区环境 1．生态环境 一切生物都是在一定的自然条件下生存的，并受到各种环境因素的影响和制约。 生物与环境有机结合形成生态环境。生态环境包括自然生态和人 生态。如果社 区里的人们对生态系统的影响和干预超出其自身的调节能力，就将破坏居住生态 环境的平衡，反过来影响人们的生存。目前，社区规划建设中存在的主要问题是： 对原有的自然地形地貌和植被平整改造有过，保护利用不够，其次是绿地面积很 少，起不到绿化制氧、滤尘、遮阳、挡风、无菌、防噪和调节气候的作用。更严 重的是随着城市人口的增加和 业的迅速发展，造成大气和水体的污染，破坏了 生态平衡。 2．生活环境是指为社区居民提供居住生活的物质条件，包括住宅内部环境、基础设 施环境、公共服务设施环境、教育医疗环境、文体娱乐环境、社会治安环境等。 目前存在的主要问题有：室内空间格局设计不尽合理，许多住宅未能真正做到动 静、内外、洁污“三分区”；一些社区基础设施不配套，缺少文体娱乐设施，停车 场很少，不仅影响了居民生活，而且影响了商品房的销售和价格。
三、影响房地产价值的主要因 素分析 （三）社区环境 3．生理环境 生理环境包括日照、通风、防噪音、防尘及防视觉污染等方面。一 些社区在规划设计时，只考虑开发商的要求，片面追求高密度，压低室 内层高和室外楼间距及朝向，使室内无法具备良好的自然通风和有效的 日照时数。另外，建筑外形单调、色彩杂乱、布局无序等，又形成不良 的视觉环境。许多社区缺乏停车场地，汽车沿路停放，既影响了交通， 又给来往行人的安全带来威胁；汽车防盗装置产生的噪声，严重影响了 住区的安宁，容易使生活在居住区的 人们在生理上产生抑郁、烦躁等不 良现象。 4．社会文化环境 文物古迹、民俗民风、地方建筑形式、社区地名均是反映社会文化 环境的内容。随着物质文化水平的提高，人们不但需要一个丰衣足食、 安居乐业的物质环境，而且需要一个体现现代精神文明的艺术环境。因 此，社区规划建设必须继承历史文脉，体现时代特色，创建良好的文化 氛围。
三、影响房地产价值的主要因 素分析 （三）社区环境 5．心理环境 以上环境的综合作用产生出心理环境。如果社区生态环境好， 景观优美，文化品位高，可以使人们陶冶情操，赏心悦目、心旷 神怡；生活设施完备，安定宁静，不论从事何种职业，不同年龄， 不同文化层次的人都会感到“家”的温暖和甜美，使邻里间和睦、 具有归宿感、亲近感，富有人情味，将有助于人们的身心健康和 生活。
三、影响房地产价值的主要因 素分析 （四）市场供给与需求 1．供给与供给量 供给是指在某一特定的时间内和各种可能的价格区间内，市场价格与生 产者所愿意提供的商品数量之间的关系。在这一定义中，“特定的时间” 是一个重要的限定，因为随着“特定时间”的长短变化，供给函数相去甚 远。供给量指的是在某一特定的价格条件下，单位时间内市场上某种商 品的供给总量。这里“商品”的含义，不仅包含物品和服务，还包含信息 （Knowledge，Information）在内。 1．1影响供给的主要因素 从一般意义上讲，影响原有可出租房地产的供给量主要取决于租户的退租量、经营活动的预 期利润和租金水平；新建房地产的供给量主要取决于预期的利润水平。除此之外，影响房地 产供给总量和供给类型结构的因素还有以下几方面：（1）房地产开发费用；（2）房地产开 发有关税费；（3）开发商以往的利润水平；（4）房地产市场前景；（5）房地产所处区域公 共设施的配套程度；（6）房地产开发资金的融通能力和融资成本；（7）市场上存量房地产 的空置率；（8）国家有关法律、法规、政策和管理的变化等等。
三、影响房地产价值的主要因 素分析 （四）市场供给与需求 1．供给与供给量 1．2短期供给 在房地产市场上，无论是原有物业还是新建物业，短时间周期内它们都缺乏供给弹性。 原有物业之所以短期供给价格弹性较低，主要原因是当物业租金上涨时，租户在短期内通常 不会很快减少他们所承租的物业空间，以致可供出租或再出租的原有物业在短期内供给量变 化对租金变化的反应较迟钝。 新建物业的供给价格弹性也较低，是因为新建物业从决定开发到建成租售，需要一个较长的 时间周期。在这段时间内，新建物业不能及时满足市场的需求，市场上的供给量也不能很快 变化，因而新建物业的短期供给弹性缺乏。 由于短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由 需求量的变化所决定。 1．3长期供给 从房地产市场的长期变化来看，房地产供给价格弹性系数趋于增大。主要是通过改变原 有土地的利用性质和房屋的用途，以及增加新的房地产开发项目，以适应房地产市场价格的 变化。但是，土地由于空间位置的固定性、数量的有限性和稀缺性，其长期供给缺乏弹性。 另外，城市规划的调整和控制也对反对房地产的供给产生较大的影响。一般来说，容易获得 政府规划部门批准的房地产开发项目和具有兼容性且易改变用途的物业，它们的供给价格弹 性较大，城市规划限制较严且不易改变用途的房地产开发项目的供给价格弹性相对较小。
三、影响房地产价值的主要因素分析 （四）市场供给与需求 2． 需求 一般而言，需求与人们对某些商品和服务的期望、要求和需要相关联， 它是指人们需要并愿意购买的商品及其数量。由此可引伸出，房地产市 场需求主要是指人们在一切生产和生活过程中对地产和房产的需求和消 费量。土地和房屋及其附着物通常是作为一种生产要素在人们的经济活 动中发挥作用，但这一作用需要与其它生产要素相结合才能充分体现。 或者说，由土地和房屋构成的房地产产品实际上是一种中间产品（ Intermediate Product），其价值取决与它对其它产品的贡献。因此， 房地产需求是一种引致需求（Derived Demand），或者叫派生需求。例 如，由于市场上对面包的需求量增加，面包生产量要扩大，就需要种植 更多的小麦，从而会需要更多的耕地用于扩大小麦种植面积。又如，城 市第三产业的发展，商服业的日趋繁荣，需要建设更多的商业服务设施， 从而使市场上对商场、店铺、写字楼等物业的需求增加。
三、影响房地产价值的主要因素分析 3. 潜 在 需 求 （ Potential Demand） 潜在需求是根据某一地区或城市的社 会经济发展和人口增长变化等情况，推 估该地区或该城市在现时或未来某一时 期内的房地产需求量，称为潜在需求。 潜在需求主要是由社会经济和人口因素 所决定。
三、影响房地产价值的主要因素分析 （四）市场供给与需求 4．有效需求（Effective Demand） 所谓有效需求不仅具有潜在需求的意识，更具有将需 求的愿望付诸实现的能力，将潜在需求变为有效需求 关键是消费者所拥有的财富积累和收入。尽管人们对 房地产有很迫切的需要，但若没有经济能力，则只是 一种渴望，并不能形成有效需求。因此，有效需求须 具备两个条件：第一，消费者有购买房地产的意愿； 第二，消费者能承受并支付得起房地产价格。可以说， 有效需求是消费者收入增长、抵押贷款能力、房地产 价格等因素得函数。当房地产市场上的供给与需求达 到平衡时，市场上的需求量便是有效需求。
三、影响房地产价值的主要因素分析 5． 供求均衡 市场经济条件下，供给与需求的相互 作用结果是引起商品价格的变化和均衡。 所谓商品的均衡价格（Equilibrium Price） ，是指某种商品的需求价格与供给价格 相一致时的价格，也就是该种商品的市 场需求曲线与供给曲线相交处的价格， 如图 1所示。
三、影响房地产价值的主要因 素分析 （四）市场供给与需求 5． 供求均衡 在图 1中，SS表示商品供给曲线，DD 表示商品需求曲线，E点是供求均衡 点； P表示商品价格， Q表示商品 数量。当 EQ=OP时，表示价格均衡； 当EP=OQ时，表示数量均衡。在一定 的市场条件下，若供给数量小于Q为 Q， 时，显示市场上商品供不应求， 导致价格上升至P'，进而供给增加， 使供给数量向Q移动，价格趋于平衡； 又若供给数量大于Q为Q"时，说明市 场上商品供过于求，导致价格下跌 至P"，进而供给又会减少，向Q靠拢， 价格又将趋于平衡。
三、影响房地产价值的主要因素分析 （四）市场供给与需求 5． 供求均衡 房地产商品与一般商品一样，其市场 价格也主要是由供给与需求所决定，通常 与需求成正相关，与供给成负相关。在市 场其它条件一定的情况下，若供给不变， 需求增加，则价格上升；需求减少，则价 格下跌。若需求一定，供给增加，则价格 下降；供给减少，则价格抬升。
（五）功能价格比 以价值 程（Value Engineering）原理进 行住宅、写字楼、商铺等房地产项目的功能价格 比评价。基本公式为： V=F/C=f（区位、环境、质量、户型、网 络、安全……）/费用 V——价值（Value） F——功能（Function） C——费用（Cost）
四、社区住宅价值分析 （一）满足居民对环境的需求 社区居民对环境的需求包括物质需求和精神需求两个方 面。美国心理学家A·马斯洛（Abraham Maslow）在《人 的动机理论》中提出，人的需求分五个层次：生理的需 求（Physiological Need）、安全的需求（Safety Need ）、友爱的需求（Love Need）、尊重的需求（Esteem Need）和自我实现的需求（Self Actualization Need）。 通过社会调查分析，大陆城市居民对社区环境的需求主 要包括生理、安全、社交、娱乐休闲和真与美的需求这 五个层次。 人的需求的产生是一个从低级的生理需要到高级的自我 实现的发展过程，只有当低一层次的需要得到满足后才 可能产生对高一层次需要的需求，在整个人类社会中， 各层次需求的人的数量呈金字塔型。除一般的人的需求 外，对儿童、青少年、老年人和残疾人的特殊需求应当 特别给予重视。
四、社区住宅价值分析 4 图 高层次 发展需要 （存在的价值或后需要） 心理需要 自我尊重 他人的尊重 人 的 需 求 层 次 金 字 塔 真 善 美 活跃 个人风格 完善 必要 完成 正义 秩序 单纯 丰富 乐观诙谐 轻松 自我满足 有意义 安全与保障 基本需要 （因缺乏而产生 的需要） 生理需要 空气、水、食物、住所、睡眠、性生活 外部环境
四、社区住宅价值分析 （二）适居性 从满足人地需求出发，社区规划建设应充分考虑居民的 居住环境的。社区居民对环境的要求是随着不同时期的 社会经济和居民生活水平的程度发展而变化的。概括起 来，居民要求对居住环境的适居性包括：舒适、方便、 安全、卫生和美观五个方面。 1．舒适 总结国内外的调查分析，居民认为舒适的环境主要包括 八个方面：（1）空气清新、日照充足，没有污染和臭 味；（2）住区安静、无噪音；（3）丰富多彩的绿化， 绿化面积率至少达到 30%以上；（4）依山傍水或近山亲 水；（5）景观优美，街道整洁；（6）具有历史文化古 迹和地方民俗特色；（7）有室外休闲和游憩场所及设 施；（8）居住人口密度和建设密度适当。
2．方便 居住环境的方便程度主要考虑：（1）出行方便； （2）公共服务设施配套，购物、娱乐等方便； （3）基础设施配套，生活方便；（4）服务方式、 服务时间和服务项目均方便。 3．安全 居民在社区内能够自由地从事各种生活活动而不 必担心他们地安全。因此，社区内应具有保证居 民的日常生活和特殊情况下的安全设施。一是建 筑物、构筑物本身安全；二是治安安全, 如防盗、 防破坏设施；三是交通安全；四是发生特殊情况 时的安全设施，如火灾、地震等。
四、社区住宅价值分析 （二）适居性原则 4．卫生 社区内居住环境的卫生条件主要包括两个方面：一是环境卫生，垃圾收集、转运 和处理有保障，社区公共环境清洁；二是生理健康卫生，如日照充足、自然通风 和自然采光好，大气、水、噪音要达到规定的标准，饮用水符合卫生标准，水质 洁净，空气清新。 5．美观 主要指社区的室外环境，即各类建筑物的空间组合，建筑小品的布置，绿化配置， 建筑装饰材料的选择以及色彩，体量的搭配等均要协调有序，并与周围环境有机 结合，给人以明快、高雅、亲切的感受，富有生活气息和地方风格特色。
四、社区住宅价值分析 （三）场所认知和情感认同感 场所（Place）指特定的人或事所占有的空间及其空间环 境的特定部分, 其主体是人以及人与空间环境的的某种关 系所体现出的意义，具体反映为场所感（Sense of Place） ，即是指人们对某一特定的地点或地段的经验认知和情感 认同。例如，我们都有这样的体验——对于一个城市中的 某一个地方特别喜爱，在离开之后仍难以忘怀，总希望再 有机会回去看看，如同一支隽永的乐曲会使人一再重温一 样，这就是场所感的一种体现。 场所感分为经验认知和情感认同两个层次。从经验认知层 次而言，可使人们对场所产生整体感、方位感、方向感、 领域感等心理感受；从情感认同层次而言，可使人们对场 所产生美感、文化感、历史感、特色感、亲切感、归属感 等心理感受。因此，社区住宅价值分析应考虑社区规划建 设是否注重场所的营造，使居民对他们的居住空间环境产 生良好的经验认知和情感认同感。
四、社区住宅价值分析 （四）文化活力性 富有文化活力的人文环境是营造文明社区的重要条件， 丰富的社区文化、祥和的生活气息、融洽的邻里关系 和文明的社会风尚是富有文化与活力的人文环境的重 要内容，融和共处的人文环境是社区发展的基础，社 区应该肩负起沟通住户的责任。 社区住宅价值分析应考虑住宅区规划设计能 否通过有形的设施、无形的机制建立起居民对社区的 认同、参与和肯定，他包含了邻里关系、社区文化、 精神文明和居住氛围等内容。
四、社区住宅价值分析 （五）生态系统优化状况 1．自然生态环境的利用 社区景观生态环境是自然生态环境与 人 生态环境相结合的产物。自然环境是社区 环境形成的基础，其好坏不以人们的意志为转 移。人 环境应是在自然环境基础上的完善和 创新。因此，社区住宅价值分析首先应考虑社 区规划建设是怎样利用自然环境，其次才是对 自然环境的适当改造。
四、社区住宅价值分析 （五）生态系统优化状况 1．自然生态环境的利用 社区规划建设要很好地利用自然景观环境，必须对自然 生态环境敏感区充分认识和划分。自然生态环境敏感区 可划分为：（1）生态敏感区，它包括河流、湖泊、水塘 和海滨水域，坡地、山丘和台地及江岸海滩和特殊或稀 有植物群落；（2）资源生产敏感区，如水源涵养地，新 鲜空气交换区、土壤维护区、野生植物生养区；（3）天 然灾害敏感区，包括易受洪涝水患威胁区、地质地貌不 稳定区、易受大气污染区等。这些自然生态环境敏感区 是对社区具有特殊价值或具潜在自然灾害之景观，极易 因人们的不当开发活动而导致环境负效果。属环境脆弱 生态景观。但是如果保护利用的好，也可以带来良好的 可持续发展的生存居住环境效果。
四、社区住宅价值分析 （五）生态系统优化状况 1．自然生态环境的利用 如位于美国俄勒岗州波特兰市郊的安多弗花 苑，在开发建设中保留了一大片道格拉斯冷 杉树林和坡麓湿地，各类建筑物和公共设施 依地形布置，减少了土地平整费用，使花苑 的建筑与景观和谐共处，并使环境产生出异 乎寻常的吸引力，居民特别喜爱这里的私密 性和自然幽静气氛，不仅开发项目最终产生 了较多的经济回报，且房屋入住率始终居高 不下, 社区住宅价值大大提高。
四、社区住宅价值分析 （五）生态系统优化状况 2．人 生态环境营造 通过积极应用新技术、开发新产品，充 分合理地利用和营造当地的生态环境， 改善社区及其相邻区域的小气候，实现 社区的自然通风、采光与降温系统，减 少机械通风与人 照明。综合考虑交通 与停车系统、饮水供水系统、供热取暖 系统、垃圾收集处理系统的规划建设， 节约能源、减少污染等。
四、社区住宅价值分析 （六）共享性 应从社区规划建设是否充分考虑全体居民对社 区物质财富和精神财富的公平共享，包括共享 各类设施、共享各种服务、共享公共开放空间、 共享自然与人文景象等。 共享要求社区规划建设应注意在公共设施类型、 服务项目及其标准和消费费用的选择上大众化， 在公共设施布局上做到均衡性和可达性；在服 务方式与管理机制上注意整体性、灵活性和保 证性；并直接面向社区居民。
四、社区住宅价值分析 （七）公众参与性 公众参与主要是让居民参与社区管理、社区发展决策、 社区后续建设、维护保养和社区信息交流等社区事务。 公众参与可以充分体现居民应该享有的公平权益，同时 也使得居民更加热爱社区、爱护社区、关心社区，对社 区产生归属感和加强建设文明社区的重要责任。 信息交流是社区公众参与的重要纽带，它包括社区管理 者与居民之间和居民与居民之间的交流。因此，社区应 该积极向居民户推出全面的社区信息，其内容不仅限于 社区问题与意见征求、住户需求调查和服务意见反馈、 服务功能的调整完善等，更在于鼓励居民共同参与和决 策社区的建设发展，以满足社区绝大多数居民的要求和 利益。
四、社区住宅价值分析 （八）社区住宅价值分析内容 随着社会的进步，生产力水平和生活水平的不断提高，人们的居住 观念发生了深刻的变化，主要表现在： 第一，居住生活水准发生变化。居民在选择住区时，除了考虑户型、 面积和设施配套完善程度外，对环境建设提出了整体性要求。不仅 对住宅本身的舒适性、居住性、安全性、耐久性和经济性提出要求， 而且对居住小区外部生态景观、保安、防灾、服务系统和社会文化 环境（购物、交通、通讯、娱乐、文体）等均提出高品位的要求。 第二，科技的进步要求住宅设备更完善，使用更方便。家用电器、 能源供应、通讯、保安、空调、家用电脑等设备进入家庭, 住宅智能 化需求越来越迫切，这在很大程度上影响居民生活环境品质的提高。。
（八）社区住宅价值分析内容 第三，社会化服务随着物业管理制度的建立，越来越贴近和 方便家政。除了保安、信息服务、清洁、维修等日常服务 项目外，更有家政服务、钟点 、家教、保健等服务深入 家庭，成为家庭生活不可缺少的部分，使社区的文明教育 显得更为重要。 第四，人们回归自然，保护环境的意识大大增强。长期生活 在城市环境中的人们急盼回归自然，享受更多的绿色环境， 加强绿化美化，控制污染成为社区规划建设的重要一环。 第五，居民积极参与社区组织管理的自觉意识增强和家庭 生活的多样化，使得人们在选择住区，购买房屋时，更注 重环境质量。一个好的居住环境，将可更多、更好地表现 生活，表现个性特征，要求社区必须具备高品位的文化设 施和丰富多样的文化生活。
（八）社区住宅价值分析内容 归纳以上分析，社区住宅价值分析的内容主要包括以 下三个层次：
自然生态 物 质 生 态生活 人 生态 与生活方 面 社区住宅 区价值分 析的内容 社会方面 社会经济文 化 文化方面 经济方面 自然地形地貌的利用 植被的维护和保留 水体的改造与利用 大气环境的净化与保护 建筑空间的塑造 路网划分与交通组织 绿色景观环境规划设计 公共活动场地环境的布置 基础设施的配套完善 公共服务设施的配置 物业管理制度的建立 土地利用法规的制订 人际交往空间的建立 交通组织与管理规范 娱乐设施管理规范 精神文明行为规范 建筑风格与建筑景观特色 地方传统文化继承与光大 城市居民参与意识的建设 社会风俗演进 居住生活习惯的变革 文化礼仪的保持与发展 教育、保健水平的提高 土地的价值与使用价值评估 建筑经济造价及功能效用 环境质量评价与营造 居民消费能力分析 商服及文体娱乐卫化背景程度 国民经济与经济效益分析
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