國際金融市場 (International Financial Markets) 第十五章 國際房地產投資 第一節 第二節 第三節 第四節 第五節 第六節 第七節 第八節 資金洪流向 內又向外 移動 (capital flight) 海峽兩岸房市泡沫始於 2012 2016漲不動、2018結構斷層 投資跟著大師走就對了 (看看李嘉誠怎麼做 ) 國際房市投資有撇步 英國及東協各國房市投資 日本房市投資 日圓走勢分析
第一節 資金洪流向外移動 (capital flight) 資金洪流向內又向外 ★ 遺產稅率之改變 2009年 1月 23日後應納遺產稅額 =遺產淨額 x 10% CIF ★ 新台幣利率與幣值走低、台股表現不如國際 市場、國人對外證券投資大幅增加，更尤甚者， 台灣房市套利空間消逝，投資獲利無門 近兩 年我國金融帳呈鉅額淨流出 (COF)
第二節 海峽兩岸房市泡沫始於 2012 專家預警 & 多空交戰 ◆ 2007年 陸股泡沫 (李嘉誠、李兆基、周小川、葛林斯班 ) ◆2012年 亞州房市泡沫 (席勒 (Shiller)、 李嘉誠、李兆基、 台北豪宅投資客 …) ▲ 2012年 多空因素分析短中長台灣房市趨勢 撤資中國轉進歐洲？ 透視李嘉誠的保命算盤 李兆基 傳 150億港元拋售香港資產 由大陸房市泡沫看台灣房市後續發展 聶建中：再談房市泡沫與日本房市 聶建中：台灣房市「泡沫」預警
第三節 2016漲不動、2018結構斷層 卓越論壇 332期 2013/12 台灣房市2016年「漲不動」、 2018年「結構斷層」 今 (2013)年經濟學諾貝爾得獎主頒給了以「資產定價」 (asset pricing)論述而備受 肯定的 Eugene F. Fama、 Lars Peter Hansen 和 Robert J. Shiller三人，他們在學術上 的論著被譽為最能發現資產市場潮流走向或對資產市場潮流最為敏感 (Trendspotting in asset markets)者。這其中，席勒(Shiller)在 2005年對於房市的趨 勢預估，判定美國終將因房屋次貸問題而發生金融海嘯的預判，深得房市觀察 家的肯定。這回席勒又對全球房市嚴正發出泡沫警語，其中對於中國十年來暴 漲五倍的房市奇景，以及已逾百倍的房價薪資比結構而言，認為「中國房市泡沫 」之影，即將相隨。 連同巨賈富商李嘉誠手中樓盤的頻頻出脫、中國最大住宅開發商 (萬科董事會 主席 )王石所指中國房產刻正走在 80年代末期日本泡沫經濟前的高漲態勢。使 人不難憶起 2007年中，李嘉誠、周小川、葛林斯班、李兆基 ……等一批知名國際 金融界產官名流，同時間以當時上證指數超過 40而深圳指數超過 60的過高「本 益比」 (大陸稱「市盈率」 )來預警「陸股」即將泡沫的警訊。信者，躲過終在 10月崩 盤的恐慌；疑者，墜入資產成灰燼之厄運。 台灣「泡沫」何嘗不在？四、五年前，台灣就有學者大談泡沫闊論，當時幾次與 他同台的節目中，我們有了意見相左的小辯爭，他請我去閱讀他十年前所曾經 撰述的「泡沫理論」，我告訴他，我不是不懂泡沫論，只是時機尚未到來，也因此， 許多聽他論述的「膽小保守者」，失卻了當時低檔布局的大好時機。
台灣房市2016年「漲不動」、2018年「結構斷層」 卓越論壇 332期 2013/12 但，台灣房市一連漲勢幾已十年，現今房價真已來到「屋頂價」了，民眾尚不自覺。 今年年初開始，我在台灣給過幾次有關「房市」趨勢的演講，我依據房市供需現 況、房價薪資比例、財富投資心態、房價租金比例 ……大膽的推估了 2016年台灣 房市將「漲不動」，而 2018年將呈「結構斷層」的預警。 演講中，我是經由短、中、長期分別的「利多、利空」因素來進行理性分析的，其 中最大的「利空」因素，不外乎「少子化」的未來所將帶來泡沫後的「供需」缺口， 一如日本 80年代末的房市泡沫情境。 房市需求者只有兩種角色，「自住戶」與「投資客」，當少子化的未來大肆衝擊房 市之需求時，在「自住戶」需求量銳減之下，投資客眼見投資獲利機會一旦減少， 必然在其資產配置上進行投資標的的資產移轉，房市需求將進一步量減。凡事 回歸經濟學之基本面，當房市「供多需少」出現明顯落差缺口，房市價格必將反 轉趨下。房市價格有其一定的僵固性 (sticky)，政府打房頻頻出招，短期難以奏 效，但政策有效性 (effectiveness)將在落期展顯，屆時房市的恐慌性崩盤將更雪 上加霜。 嚴格說來，台灣的「泡沫杯」比諸中國大陸要小的很多。中國杯泛起泡沫，尚 可持續撐盤一陣子；台灣則否，一旦漲勢反轉態勢明顯，則恐將一發不可收 拾，不意外的話，屆時拋售法拍、跌盤腰斬 …恐將再現。
第四節 投資跟著大師走就對了 (看看李嘉誠怎麼做 ) ▲李嘉誠「離」港半數資產移歐洲 ▲張忠謀、郭董悄悄在做同一件事： 囤美元 (商周 1447) 第五節 國際房市投資有撇步 輕鬆獲利的國際實體投 資 聶建中 │理財周刊 622期 │2012 -07 -27 我例行暑期出國變換生活場景，以使生活多樣、日子鮮活。今暑，我選擇了英國 學術聖殿「劍橋」 (Cambridge)。發覺此區生活費用相當昂貴 (其實英國重要都市都 一樣 )，住宿費用尤其高得嚇人，這與外地來此進行短中長期各式學習、旅遊的學 子及遊客過多有關 (尤其暑假期間 )，一般住房數供需因此產生很大問題。在住屋 供給方面，學校宿舍數提供有限，多需仰賴近郊ＨＦ (即俗稱「寄宿家庭」的house family)。 然而，中產以上的英國籍人士，甚少有人願意提供住家房間給外來人士使用，願 意提供的多半為兩種人：一為收入低微，想靠租房收入的窮人；二為想貼補家計 的印度裔或東方裔人種。 相反的，拜劍橋名校效應，愈來愈多外來學子暑期一窩蜂到此朝聖，甚至經濟起 飛後愈來愈有錢的中國大陸同胞，更從無到有到眾軍壓陣。單就依附劍橋之名， 一個暑假湧來不下四千多位短期英文學習學生，住屋需求量之大，可想而知，在 供需嚴重失衡下，一屋難求。
第五節 國際房市投資有撇步 輕鬆獲利的國際實體投 資 聶建中 │理財周刊 622期 │2012 -07 -27 因此，我發覺了一個不錯的投資良機。若有足夠閒錢，想要進行穩健投資， 合乎法規的海外置產，順應「需求遠大於供給」的穩賺投資法則，則「無風險 套利」 (riskfree arbitrage)機會將可能在你手上發生。 我覓尋當地幾家地產公司，約略了解此地售屋價格與情況。一般房屋售價 在十萬至四十萬英鎊之間不等，若純以投資出租角度出發，買個十四萬英 鎊的三房廉價「排屋」(townhouse)。出租十人，每人每周一五 ○英鎊租金 (此 地租屋多以「周」計價)，十人四周則一個月收入六千英鎊。 如此一來，以單純的「還本期間法」 (payback period method)計算，僅需兩年 光景，初期投資成本就全數賺回了。 劍橋如此，牛津 (Oxford)何嘗不是。「市場區隔理論」在語言學校依附名校區 氾濫之際發生效應，嚴重的住屋市場供需失衡，創造出簡單的投資獲利商 機，只要國人對國際實體投資有興趣，不妨腳踏實地、親身經歷，許多「無 風險套利」實體投資良機，就可能發生在你身上。
第六節 英國及東協各國房市投 資 第七節 日本房市投資 【全球化世代裡，如何在國際城市中輕鬆穩健投資獲利】 小資投資、小額致富的「日本」房產投資 輕鬆穩坐日本房市包租王的七個W解說 201314年間交界前後，因緣際會，我掉入了令人著迷的日本房市吸引力，乃趁 日圓低檔期，大肆進場日本房市，先從小資著手，接著準備集資買樓的打算。 友人問我，為何如此深度投入？我說：資本市場敏銳度 (trendspotting in asset market)夠高的我，嗅出了這個國際實體資產穩健投資的大好良機，且精算能力 夠強的財務專業背景，讓我用了四種報酬率去精算投資日本房產的投報效益， 發掘到這個幾乎全無下檔風險 (downside risk)，而投報率超高的「高報酬低風險 」智慧穩健投資標的。 我更簡單的用七個 W回應了他們的好奇。一陣子以來的全球金融市場動盪期 間，何種(what)投資標的應納為首選？全球股市受市場波動劇烈影響，漲跌難 料，而高報酬穩健金融資產標的難尋；看來，房地產市場可予以關注。
但是，應選擇那裡 (where)進場？全球化世代裡，資金無國界，宏觀視野介入國際 房產市場，勝算較大，此間許多國家或地區已產生嚴重房產泡沫，台灣尤然；仔細 分析，英國及日本的好區段房市可為明智之選，而日本房市更為勝出。 為何 (why)日本？市場區隔 (market segmentation)理論告訴我們，不同市場間由於 供需條件相異，各間「報酬 —風險」差異明顯，此時投報高風險低的的房產好標的， 莫過先進大國的英國及日本，再利基於地緣操作方便性的考量，就非日本莫屬了。 那何時 (when)是進場好時機呢？答案就是 NOW，日圓匯率低檔期的低成本、消費 稅增額前的低總價、 2020年申奧的漲勢風，三個原因足夠說明此刻正是進場最佳 時機；近些年來台灣、香港、乃至大陸等國際人士的重金投入，加諸「安倍三支箭」 的未來效應，現在低買未來高賣的資本利得機會可期。 不懂日文，不了解日本市場，如何 (how)進場與日後管理？其實日本房產買賣很簡 單，由於日本法令制度的嚴謹、房產資訊的透明，進行日本房市投資的流程是很 容易取得的，做些功課，詢問專業，找到好的中人，一切搞定。 找怎樣的專業顧問 (who)諮詢會最妥當？當然，熟知宏觀市場趨勢走向、具備財 務專業分析背景、擁有數字敏銳精算能力、好的良善道德品行操守 ……會是你的 好顧問、好老師。 而日本房市買賣必須透過中人，怎樣的仲介 (which)值得你信賴？首先，他一定要 替你做到「法律的保障、風險的控管、流程的順暢、房源的精實、服務的到位」諸 項基本功。除此，能夠替你分析國際宏觀、精算財務投報、穩操勝算之舵者，才能 交付他為你的國際房產投資的專業代理，讓你輕鬆穩坐日本房市包租王。
? 何種投資標的應納為首選？ 國際面 ◆ 全球股市受市場波 動 劇烈影響 漲跌難料 ◆ 高報酬穩健金融資 產標的 難尋 標的 – 政府債券 – 貨幣 – 原物料 – 股市 – ETF – 基金 ü房地產 致富關鍵 10
WHERE? 應選擇那裡進場? 台灣? ? ? 9. 2 • 房價薪資比 (14. 7) 64 S>D 1989 10年 65% • 房價租金比 • 供需失衡論 • 財富投機說 • 景氣循環說(多頭) • 房貸占GDP比 11
房價薪資比 台北市 全亞洲、全世界 「房價所得比」最高的城市 美國顧問業Demographia公司 140120日調查報告 來源(2014/1/22): udn房市情報 - 區域情報 - 國際房市 - 香港房價 全球最難負擔 12 http: //money. udn. com/house/storypage. jsp? f_MAIN_ID=423&f_SUB_ID=4079&f_ART_ID=302761#ixzz 2 v. S 4 ZR 3 v. S
2013年世界最 高 房價 /租金比 14個城市房價 比 較 (最低 投資 報酬 率 ) Rent per Month Gross Rental Buying Price/Rent US$ per Sq. M. Taiwan, Taipei 1 房價 排序 ($) Yield Ratio (x) 7, 112 64 x 1, 117 1. 57% Monaco 53, 026 53 x 10, 099 1. 90% 2 UK, London 32, 745 48 x 6, 856 2. 09% 9 India, Mumbai 11, 604 42 x 2, 777 2. 39% 29 Andorra 4, 496 42 x 1, 072 2. 39% 4 Singapore 17, 709 41 x 4, 276 2. 41% 20 China, Shanghai 6, 932 38 x 1, 841 2. 66% 21 BVI, Tortola 6, 469 35 x 3, 071 2. 85% 28 Greece, Athens 4, 774 35 x 1, 372 2. 87% 5 Switzerland, Geneva 17, 026 34 x 5, 000 2. 94% 3 Hong Kong Island 20, 660 33 x 6, 198 3. 00% 42 Malta, Valleta 3, 710 31 x 1, 199 3. 23% 16 Israel, Tel Aviv 8, 258 30 x 2, 742 3. 32% 25 Czech Republic, Prague 5, 074 30 x 1, 715 3. 38% 18 Country/City Source：整理自Global Property Guide, 資料日期： 20131111 13
亞洲國家 Rank countries by investment rating Long Term Gross Rental Yield Country, City Investment Rating 1. Malaysia, Kuala Lumpur ★★★★☆ 4. 87% Poor 2. Thailand, Bangkok ★★★★☆ 6. 29% Moderate to Good 3. Indonesia, Jakarta ★★★☆☆ 7. 05% Good 4. Philippines, Metro Manila ★★★☆☆ 7. 06% Good 5. Cambodia, Phnom Phen ★★☆☆☆ 5. 33% Moderate 6. Hong Kong, Hong Kong Island ★★☆☆☆ 3. 00% Very Poor 7. India, Mumbai ★★☆☆☆ 2. 39% Very Poor 8. Japan, Tokyo ★★☆☆☆ 5. 53% Moderate 9. Singapore ★★☆☆☆ 2. 41% Very Poor 10. China, Shanghai ★☆☆☆☆ 2. 66% Very Poor 11. Taiwan, Taipei ★☆☆☆☆ 1. 57% Very Poor (% per annum) Source：整理自Global Property Guide 14
台灣房價是否存在泡沫危機？ 房價泡沫評量指標 評量結果 1 房價 /所得＞ 3至 5倍？ 14. 7 ★ 2 房貸本息＞家庭收入 1/3？ ★ 3 房貸餘額 /GDP＞ 40％？ 65% ★ 4 年租金報酬率＜ 5％ ？ 1. 57 ★ 5 房價 /租金＞ 20倍？ 64 ★ 6 房價漲幅＞ GDP成長率？ ★ 7 房價短期漲幅＞ 30％？ ★ 8 投資性需求＞ 20％？ ★ 9 空屋率＞ 10％？ 10. 63% ★ 10 開 率＞銷售率？ ★ 資料來源 ： 莊孟翰研究彙整 附註： 表示超標 ★ ※房價 無泡沫破滅之危機 ，卻有超額供給 之隱憂 。 ※當前建築產業應格外留意 流動性風險 。 15
展望大台北房市未來 未來房市多空交戰 多 (短<3 yrs) 2013~2016 空 1. 超 低利率尚在 1. 國內景氣欠佳 2. 資金行情猶存 2. 政策打房尚行 (奢侈稅、 實價登錄 …) 3. 兩岸關係漸開 4. 國際熱錢流入 (QE 3) 3. 歐債危機猶在 4. 庶民經濟實力差 5. 股市動能不佳 6. 富人享受人生 16
展望大台北房市未來 未來房市多空交戰 2018~~ 多 (中長 >5 yrs ) 空 1. 新均衡低利 率 1. 少子化的未來 2. 兩岸關係漸 開 3. 蜜月期終將過 3. 城市等級提 昇 2. 資金退場外移 4. 屋量供過於求 5. 景氣循環真理 4. 國際城市打 造 6. 薪資低位盤璇 5. 富人享受人 8. 貧窮 M型左端 7. 政策打房落期 17
少子化的未來 1966 425125 376806 1958 418372 1976 413679 309230 1996 325545 397373 314024 326002 396886 410783 342031 271450 2008 198733 423863 393455 424034 315299 283661 2009 191310 422319 396479 413881 335618 305312 2010 166886 422740 382797 414069 321932 260354 2011 196627 426325 368067 405263 321632 247530 2012 229418 427212 369022 383439 325613 227070 2013 199113 419797 369671 371008 322938 216419 409620 369349 346208 329581 205854 414239. 2 (25 -29) 323240. 4 302394. 0 193160. 4 383997. 4 324339. 2 231445. 4 125031. 6 251972. 2 396399. 6 (35 -39) 421138. 8 371781. 2 (3034) 1986 (1014) 2006 204459 204414 18
少子化的未來 1970年與 2056年人口結構圖比較 20
應選擇那裡進場？ 72法則 9%~36% 2~8年 6%~14% 5~12年 1. 2%~3% 24~60年 輕鬆獲利的國際實體投資 21
(2012 2014) 世事多變 http: //news. sina. com. tw/magazine/article/9793. html ▲ 7月9 日我在英國，LINE裡與「全球 居董座」學生的對話 我在倫敦尋訪仲介，了解目前房地產 市場後，已知今年已漲 30%，為 1987年 以來最大漲幅，投報從 9 -36%，已只剩 5 -15%了！ ►以全球觀，看來只有日本穩健且地緣 便利的7 -15%最值得國人考量了。 ►日本也必將依英國路線，供需失調下， 數年後大漲， 22 ►說來說去，都是中國游資惹得禍
為何日本？ 房價低廉、租金高昂 自有率低、租屋率高 交易透明、物管成熟 移民人多、留學要選 政治穩定、環境優質 魅力無窮、申奧在即 出場容易、風險極微 擁有東京、坐享包租 TOKYO 2014/8/17 ◆ ◆ ◆ ? 投報率高 風險保障 安心置產 租屋需求 國際青睞 光芒再現 穩健獲利 心靈飽滿 東京是個獨一無二的世界級城市， 具有超能量、超現代的城市風光和悠久歷史的熱鬧首都 活力及快速步調可比擬紐約及倫敦 為亞洲的政治、經濟、文化中心 23 許多大型國際企業都將總部設於東京
日本六本木仙石山全新第一豪宅 154萬/坪(32年) vs 125萬/坪(全新) (壁芯實坪 ) 24
何時是進場好時機呢？ WHEN? 稅制問題 ( 日短 本、 中 當、 長 前 局 勢 消費稅增額前的成本節約 匯率低檔 ) 日圓匯率低檔期的低價位 預見未來 2020年申奧在即的漲勢風 25
第八節 日圓走勢分析 分析 (20170920) 名稱 一年 今年以來 美元/日圓匯率 9. 52% -4. 73% 名稱 一年 今年以來 歐元/日圓匯率 17. 87% 8. 73% 外匯(鉅亨網) http: //www. cnyes. com/forex/eur. htm? ga=nav 名稱 一年 日圓/新台幣匯率 -22. 29% 名稱 日圓/人民幣 今年以來 -2. 01% 一年 今年以來 -10. 05% -0. 62%
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