国泰元鑫恒大集团 财富系列专项资产管理计划
目 录 本资管计划概况及交易结构图 融资主体介绍 担保人介绍 项目公司及项目情况介绍 还款来源 风控措施安排 本资管计划优势 资产管理人简介
资产管理计划概况 项目名称 投资管理人 国泰元鑫恒大集团财富系列专项资产管理计划 国泰元鑫资产管理有限公司 托管人 宁波银行 放贷机构 招商银行 融资规模 4. 8亿元，拟分4期发行 融资期限 1. 5年 委托人预期年化收益率 收益分配方式 资金用途 募集期 3 9. 5%/年（100万元-300万元）； 10%/年（300万元以上） 半年付息，到期还本; 资金用以向（广州）恒大地产集团有限公司发放委托贷 款，资金用于旗下子公司恒大鑫源（昆明）置业有限公司 项下昆明金碧天下项目二期的开发建设。 2014年 11月
交易结构图 国泰元鑫资产 管理有限公司 管理费 投资 委托人 收益 分配 设立 托管费 国泰元鑫恒大集团财 富 系列专项资产 管理计 划 贷款本息 委托 招商银 行 贷款本息 委托 贷款 恒大地产 集团 有限公司 销售收入 设立 连带 恒大地产 集团 （3333. HK） 责任 香港上市公司担保 担保 恒大集团 （及上市公司） 销 售收入 昆明金碧天下项 目销 售收 入 还款 来源 项目建设 恒大昆明金碧天下项 目建设 4 托管银 行 资 金监 管 资 金归 集 风控 措施
融资主体-恒大地产集团介绍 1. 基本情况 恒大地产集团有限公司于1997年 2月8日设立于广州市。法定代表人为赵 长龙。公司地址：广州市黄埔大道西 78号。 目前公司注册资本： 25亿元。 经营范围为房地产开发经营（持自制证经营），室内装饰。安装制冷空调 设备，园艺 程，房地产信息咨询服务，企业管理咨询。 具备房地产开发一级资质。公司采用集团公司先进的管理模式，坚持以人 为本的经营理念，企业高速发展。 5
融资主体-恒大地产集团 2. 财务状况 根据 2011 -2013年财务数据，截至 2013年 12月31日，恒大集团总资产 875亿，净资产 118亿； 2013年销售收入 13. 4亿元，投资收益43. 3亿元； 2013年净利润 44. 3亿。 恒大集团 2011 -2013年资产规模保持了快速增长的趋势，收入、利润均 大幅提升，体现了良好的发展势头；恒大集团 2011 -2013年的负债率分 别为 90. 5%、89. 3%、86. 5%；恒大集团 2011 -2013年的经营性净现金流 分别为 25. 7亿、59. 7亿和73. 1亿，显示其整体运转良好并不断产生充裕 的现金流。 6
融资主体-恒大地产集团 3. 银行征信记录 根据公司提供的恒大集团征信报告，公司截至 2014年 5月13日，恒大 集团没有出现过不良信贷记录。 4. 公司涉诉情况 根据全国被执行人信息查询网站的显示，截至 2014年 5月15日，恒大 集团没有在执行的案件。 7
担保主体-恒大地产集团香港上市公司 1. 主体资格 企业全称 注册地址 注册资本 主席 经营范围 Evergrande Real Estate Group Limited 恒大地产集团有限公司 P. O. Box 1586, Royal Bank House, Grand Cayman, KY 11110, Cayman Islands 1, 000, 000 USD 成立时间 2006年 06月26日 办公地址 香港金钟道 88号太古广 场一座 1501 -1507室 第一大股东/持 股比例 鑫鑫（BVI）有限公司 /58. 49% 许家印 房地产开发、物业投资、物业管理、物业建设及相关业务。 截至 2013年底，恒大香港总资产 3481. 5亿元，员 48000多人，在全国 4个直辖市、 29个省会及重要城市设立分公司（地区公司），在全国 147个主要城市拥有大型项 目 291个。2013年，公司销售额达 1004亿元，向国家纳税134亿元，创造就业岗位60 万个。 8
担保主体-恒大地产集团香港上市公司 2. 发展历程 从1997年开始，先后制定 6个“三年计划”，从艰苦创业到如今跨越发展。 2012年以来，恒大步入稳定增长期，全面实施向管理要效益方针，制定各项 核心指标（销售额、主营业务收入、核心利润）年均增长 30%的计划目标， 并通过拓展商业、酒店产业，探讨体育、文化产业，加强队伍建设和企业文 化建设，进一步提升恒大品牌，确保公司实现可持续稳健发展。 2012年，恒大全年销售 923. 2亿元，销售面积 1548. 5万平方米，蝉联全国第 一；截至 2013年 6月30日，公司总资产达 2745. 9亿元。未来，恒大在巩固国 内领先优势后，将进一步开拓国际市场。 9
担保主体-恒大地产集团香港上市公司 3. 旗下公司 恒大地产集团香港上市公司 恒 大 房 地 产 开 发 公 司 恒 大 建 筑 设 计 院 恒 大 建 筑 程 公 司 恒 大 程 监 理 公 司 恒 大 物 业 管 理 公 司 中国一 级资质 中国甲 级资质 中国一 级资质 10 广 州 恒 大 足 球 俱 乐 部 恒 大 皇 马 足 球 学 校 广 东 恒 大 排 球 俱 乐 部 恒 大 商 业 集 团 恒 大 酒 店 集 团 恒 大 文 化 产 业 集 团
担保主体-恒大地产集团香港上市公司 4. 财务状况 截至 2013年 12月31日，公司总资产 3481. 5亿元，总负债 2688亿，资产负债 率为 77. 22%，净资产为 793. 4亿元。2013年，公司实现销售收入 936. 72亿 元，利润总额为 250. 44亿元，净利润 137. 09亿元，净利润率为 14. 63%。 总资产规模呈现逐年增长的趋势，公司总资产 2011年、2012年、2013年 分别为 1790. 2亿元、2389. 90亿元、3481. 5亿元，累计增幅为 94. 47%，公 司过去三年业务增长势头迅猛。资产规模增长迅速且资产流动性较好，资 产质量优良，整体资产结构较为合理，基本处于良性增长阶段。 市公司对外借款与其资产规模相比处于适中水平，借款期限配比中短期负 债规模偏高，给上市公司短期带来一定的资金压力及融资压力，融资综合 成本处于合理水平。总体而言，上市公司负债结构基本合理。 11
担保主体-恒大地产集团香港上市公司 5. 财务分析 5. 1 盈利能力分析 表 1 -恒大盈利能力比率 单位：亿元人民币 尽管 2012年房地产行业出现调整，上市公司 2011年至 2013年实现主营业务 收入持续上涨，2013年实现销售收入 936. 7亿元，较2011年累计增长 51. 3%。 12
担保主体-恒大地产集团香港上市公司 5. 1 盈利能力分析 上市公司 2013年主营业务成本 660. 2亿元，其中物业开发成本 596. 7亿元， 占主营业务成本的90. 4%。 上市公司毛利在 2012年受到房地产市场波动影响有所下降，但在 2013年 又恢复性上涨； 2013年上市公司毛利达 276. 4亿元，较2012年上涨 51. 8%； 2011至 2013年三年的毛利率分别为 33. 28%、27. 90%和29. 52%，基本维 持在较高水平。 上市公司整体盈利能力较强，处于行业的较好水平。上市公司因产品标 准化管理带来其成本的有效控制，使其毛利率维持在较高水平；由于开 发项目扩张快速，上市公司净利润率有所下降，但目前仍控制在较高水平。 13
担保主体-恒大地产集团香港上市公司 5. 2 现金流分析 表 2 -恒大现金流量表 单位：万元人民币 由上表所示，上市公司最近三年经营活动产生的现金流量净额为负值，主要 是经营所得现金又继续投入新项目的开发建设（伴随资产负债表上的存货等 流动资产余额大幅增加）； 同时公司通过筹资活动取得大量现金，2013年、2012年通过筹资实现现金流 入净额分别为 744亿元、111亿元，显示了上市公司较强的融资能力。此外， 上市公司过去三年的现金流余额分别是 401亿、178亿和201亿，均保持较为 充裕的状态。 14
担保主体-恒大地产集团香港上市公司 5. 2 现金流分析 截至 2013年底，上市公司现金及现金等价物总额 536. 5亿元，未用银行授 信 483. 9亿，年末可动用现金 1020. 4亿元，流动性充沛； 全年保守预计销售回款 800亿元，预计将有不少于1200亿的土地款及 程 款现金支出，考虑到公司截至 2013年底可以动用的资金 401亿，2014年 公司资金将有508亿资金需通过筹资活动产生，而考虑到 2013年上市公司 成功通过筹资活动产生净现金流744亿，以及2013年末上市公司尚有未动 用银行授信 483亿，上市公司的现金流将在 2014年继续保持充裕的状态。 恒大集团在全国 31个地区近 300个项目在未来两年将实现销售，作为刚需 产品其去化及回款有一定的保证，此外，恒大作为上市公司拥有成熟和多 样化的融资渠道，以上两点保障了恒大未来两年资金运营的流动性。充裕 的现金流和资金使用空间将确保恒大集团拥有较强的资金调配能力，未来 运营中某些地区少数项目销售不善对其整体运营的影响有限。 15
担保主体-恒大地产集团香港上市公司 2013 -2011上市公司的流动比率、速 5. 3 偿债能力分析 动比率、已获利息倍数基本保持稳定； 表 3 -恒大地产财务比率 2013年 2012年 2011年 毛利率 29. 52% 27. 90% 33. 28% 26. 74% 25. 32% 32. 18% 流动比率 1. 54 1. 33 1. 54 速动比率 0. 56 0. 35 1. 44 资产负债率 77. 21% 82. 56% 80. 94% 已获利息倍数 3. 09 2. 86 0. 50 息税前利润/ 销售收入 16 上市公司负债率从2011年的80. 94%， 下降到 2013年的77. 21%，剔除负债 率则一直保持在 63%-66%的区间； 从各项指标综合来看，上市公司运营 正常，销售收入及现金流稳步增长， 负债水平基本稳定，结合上市公司的 盈利能力、融资能力和目前现金流的 充裕程度，上市公司未来两年的偿债 能力有保障。
担保主体-恒大地产集团香港上市公司 6. 土地储备 17
项目公司及项目情况介绍 1. 项目公司 1. 1 项目公司基本情况 企业全称 恒大鑫源（昆明） 置业有限公司 成立时间 2007年 4月26日 限公司的股东为恒大地 昆明安宁市金方街 住所 道朝阳路金方街道 办事处办公楼 504 经济性质 有限责任公司 （法人独资） 法定代表 人 股东 18 产集团有限公司（占股 100%）。 项目公司是一家从事 室 注册资本 恒大地产集团昆明有 1, 014, 816, 300元 人民币 实收资本 1, 014, 816, 300 元人民币 潘永卓 恒大地产集团昆明有限公司（原名昆明凯富置业 有限公司），100%控股 房地产综合开发、经营、 销售的房地产开发公司， 具备房地产开发二级资 质。
项目公司及项目情况介绍 1. 2 项目公司财务情况 2011 -2013年，公司资产总额分别为 25. 7亿元，24. 3亿元和24. 7亿元，净资 产分别为 12亿元，10. 3亿元和10. 59亿元，资产负债率分别是 53%，57%和 57%，长期偿债能力较强。截止 2014. 3，公司总资产 23. 55亿元，所有者权 益10. 56亿元，资产负债率为 75%。其他应收款，主要为集团往来款。 2011年至 2013年，恒大鑫源资产负债率均维持在 60%不到的水平上，表现 出了较好的负债控制水平，有较强的长期偿债能力。 19
项目公司及项目情况介绍 1. 3 项目公司信用情况 未见恒大鑫源不良或关注类贷款信息。 未见恒大鑫源其他重大诉讼、仲裁信息。 20
项目公司及项目情况介绍 2. 项目具体情况 表 5 -昆明金碧天下一期基本情况 目前一期已全部售罄，且无 尚未清偿的债务。 开发楼盘名称 昆明·恒大金碧天下一期 恒大鑫源（昆明）置业有限公司 地理位置 恒大二期占地面积 333625. 83平方米，规划建 筑面积 1336192平方米，于 2012年 10月开始预售。 开发主体 昆明市太平新区 占地面积 66. 08万平方米（991亩） 建筑面积 91. 76万平方米 可售面积 7. 68万平米 业态 期时间起止 目前已取得国土证、用地规 划许可证、建设 程规划许 可证、施 证。 首次开盘销售时间 已销售比例 别墅、小高层、高层洋房 2007年 8月3日— 2010年 1月30日 2008年 10月1日 100% 5000元 实现销售收入 21 销售均价（元/平米） 32. 4亿 净利润 6. 8亿
项目公司及项目情况介绍 二期 1－5#楼销售情况： 项目名称 天下二期A区 1 -5#楼项目 占地面积 27444平方米 建筑面积 8. 44万平方米 项目名称 天下二期B区 6 -7#楼项目 10. 40万平方米 可售面积 二期 6－8#楼销售情况： 可售面积 4. 17万平方米 已售面积 3. 73万平方米(于2013年 12月开盘) 去化率 已售面积 去化率 7. 9万平方米(于2012年 12月开盘) 94% 销售均价 5650元/平方米 销售收入 4. 28亿元 89% 销售均价 5700元/平方米 销售收入 2. 11亿元 形象进度简要描述 6 -7号楼：主体封顶，豪装施 根据详细的盈亏平衡测算，在高层商住单价下降至 78%（即价格至 4446元）、车位 1 -5号楼：豪装施 形象进度简要描述 单价下降至 75%（即价格至 9万元）时，累计现金流将仍然为正值，表明项目有较好 的抗风险能力。 根据测算 6 -20#楼税前利润率21. 06%，税后利润率15. 80%，回款计划见现金流量表。 22
项目公司及项目情况介绍 昆明恒大金碧天下二期 6 -20#楼投资分析---现金流量预测表 2014年 6月 前 2014年 7 -12 月 2015年 1 -6 月 2015年 7 -12 月 2016年 1 -6 月 2016年 7 -12 月 合 计 80, 268. 51 74, 095. 01 30, 956. 75 34, 684. 61 30, 956. 75 9, 076. 30 260, 037. 94 21, 124. 53 26, 095. 01 30, 956. 75 34, 684. 61 30, 956. 75 9, 076. 30 152, 893. 97 2、股东投入 33, 203. 98 - 3、其他贷款转入 25, 940. 00 年 份 项 目 现金流入 1、销售收入 4、贷款转入 33, 203. 98 25, 940. 00 48, 000. 00 现金流出 -65, 611. 85 -50, 627. 42 -26, 594. 83 -16, 322. 65 -11, 879. 50 -49, 648. 09 1、 征地补偿费 2、 地价（含契税） 3、 各项政府收费 4、 前期投入费 -220, 684. 35 - -8, 137. 00 -969. 60 -2, 643. 05 5、 基建 程费 -27, 974. 98 6、小区配套 程费 7、不可预计费用 8、销售费用 9、管理费用 23 -34, 968. 72 -3, 496. 87 -2, 797. 50 -699. 37 -69, 937. 45 -2, 109. 18 -5, 062. 04 -843. 67 -253. 10 -168. 73 -8, 436. 73 -235. 35 -389. 88 -400. 69 -423. 62 -917. 36 -509. 97 -141. 21 -458. 68 -364. 26 -94. 14 -229. 34 -364. 26 -47. 07 -183. 47 -145. 70 -114. 67 -36. 43 -941. 38 -2, 293. 41 -1, 821. 30 -2, 000. 00 -3, 500. 00 -3, 300. 00 -3, 200. 00 -500. 00 -15, 500. 00 2018/3/16 10、财务费用
还款来源 第一还款来源：项目的销售收入 根据现金流量预测，项目销售收入可达 15. 3亿元，项目销售率达 78%时，为盈亏平衡点；现金保障倍数为 1. 67；就目前销售状况来 看，该项目有较强的抗风险能力，还款来源充分有效。 第二还款来源：借款人广州恒大的经营性收入 2013年广州恒大销售收入 13. 4亿元，投资收益43. 3亿元； 2013年 净利润 44. 3亿。广州恒大可提供丰富的还款来源，以保证项目还 款能够正常进行。 24
风控措施安排 1. 恒大地产集团香港上市公司提供连带责任担保 截止 2014年 10月底，上市公司 2014年已实现合约销售收入 1000亿 元；上市公司运营状况良好，资产结构合理，销售增长明显，利润 水平稳定，现金流较充裕。 2. 相应的资金监管和资金归集措施 开设监管账户，并预留资产管理人员 印鉴，严格监控资金的流向， 借款人的每笔用款都需经资产管理人同意方可使用。 25
本专项资产管理计划优势 （1）参与计划的借款方、担保方、项目公司财务状况良好，项 目抗风险能力强，其履约意愿和履约能力较强。 借款人恒大地产集团 2013年净利润 44. 3亿，担保方净利率近 年来维持在高水平，在建项目未来现金流充裕，总体来看， 财务实力较强。 （2）担保人市场声誉良好，经营风格稳健，履约实力强。 上市公司作为全国规模最大的房地产企业，在近年地产行业 景气度持续走弱的大环境下，依然保持了良好的发展势头； 上市公司无论从偿债能力、盈利能力、融资能力以及现金流 的充裕程度，均符合为本次 4. 8亿元的专项资管计划融资提供 担保的条件。 26
资产管理人简介——股权结构 中国建银投资 有限责任公司 100% 意大利忠利 保险集团 60% 中建投信托有限 责任公司 30% 国泰基金管理 有限公司 30% 50% 国泰元鑫资产 管理有限公司 27 27 中国电力财务 有限公司 10% 上海津赞投资 管理有限公司 20%
资产管理人简介——公司注册地及经营范围 公司注册地：上海市虹口区； 经营范围： 特定客户资产管理业务及中国证监会许可的其他业务。 28
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