不動產行銷-市場調查 李佩芬 老師指導 1
個案說明 日東昇金美2 市場個案調查分析 指導老師：李佩芬 老師 市調人員：袁如意、吳品怡、林佳芳、劉昭妤 市調日期 : 100 年 3月 26日 ~ 100年 4月 9日 2
簡 報 大 綱 壹、前言 貳、市場調查分析 總體經濟 區域經濟-永康 大橋重劃區 參、重要交通 肆、公共設施 伍、個案簡介 3
前言 本組所調查之地區為永康大橋，於 99年底躍為直轄市； 因著縣市合併效應的發酵，受惠最大的區域除了台南市東 區外，莫過於位處縣市交界點的台南縣永康市、仁德鄉。 其中，永康市因人口較密集、道路系統較完善，是房市備 受矚目的區域；目前區內以高佔 8成左右的透天產品為主 流，其餘多為華廈大樓，而自「大橋重劃區」開發案底定 後，大橋一帶成為永康推案量最大的地點，房價有逐漸看 漲的趨勢，成為近年來建商大量開發的地區。 故本組以大橋為重劃範圍，調查近期個案，並針對個案鄰 近公共設施、近期開發案場……等做詳細探討。 4
市場分析-總體經濟 全球房地產因今年日本震災、中東戰亂、中國經濟降溫、 歐洲債信問題等不確定因素影響，恐將影響全球經濟復甦， 但是這波不確定因素對於台灣房地產影響並不大，反而是 縣市合併升格後，台南市推案量急起直追。 台南市未受奢侈稅影響，推案情況較去年熱絡，且在縣市 合併的效應下，整體房價大幅提升2~3成，並以換屋型 產品當道。 5 資料來源: http: //www. yongkangcity. gov. tw/
市場分析-總體經濟-2 台南市不動產代銷公會副理事長吳淑蕙表示，2008年金 融海嘯時建商縮手，但2009年景氣回升後，建商紛紛購 地，2010年升格消息確定後，推案動作更積極，造成今 年 1月台南市的使用執照核發數達 474件，比去年同期大 增 8成。 百慶建設董事長施鴻圖表示：「台南是自住客的市場，沒 有什麼投資客，房市相對較健全，縣市合併後，帶動了不 少買氣、房地價也提升許多。」 6 資料來源: http: //www. yongkangcity. gov. tw/
市場分析-區域經濟-永康 縣市合併後 更名為永康區 總面績 4038公頃 東與新化鎮交界 正北、西北與新市鄉、 台南市安南區相望 西南以柴頭港溪與台 南市北區相鄰 南與台南東區、仁德 鄉及歸仁鄉接壤。 7 資料來源: http: //blog. pingveno. com/2009/05/municipal-mergers. html
市場分析-區域經濟-永康-2 大台南新都心計畫，大橋區段徵收區及砲校都市計畫調整 均已完成，目前正進行關廟新校區徵收最後審查，預計明 年可開始進行徵收。與一路之隔的台南市東區相去不遠， 未來規劃完成後，全新的都市空間架構，不僅能帶動傳統 產業升級，成為台南縣新的都市中心。 永康區 商業、交通發達，統一企業總部、大成長城企業 總部皆設在此；臺灣前20名銀行及各大知名餐飲業者皆 有在該區設立多個據點。 資料來源: http: //www. yungkang-house. gov. tw/people. html 8
市場分析-區域經濟-永康-3 信義房屋成大店店長蔡慶龍表示，受惠於升格效應，位於 縣市交界處的台南永康、仁德，近 1年地價明顯上漲，目 前永康建地每坪 15~17萬元，比去年同期的每坪 10萬元， 漲幅逾 2成。 南科園區發展快速，帶動大台南都會區人口及 商業成長， 台南市－永康－南科發展軸將成為南台灣主要科技廊帶。 1993年突破 15萬人口並升格縣轄市，2010年 12月25日 台南縣市合併升格後成為台南市永康區，2011年統計已 達 217, 420人口 資料來源: http: //www. yungkang-house. gov. tw/people. html 9
市場分析-區域經濟-大橋重劃區 往昔日治時代永康的「大橋重劃區」整個都是一大片綠油 油的稻米田或甘蔗田，在將近 30年前原本是隸屬於當時 永康鄉埔園村的村落，後來因應永康鄉改制為永康市而分 出來為大橋里，隨著大橋地區的發展，人口也急遽增加， 如今永康已成為大台南市最具發展潛力之一的永康區。 大橋現在則分成大橋里、安康里、西橋里與東橋里等四個 里，人口數約為 19868人（2011年 2月），已接近兩萬 人，由於新建案的持續推出、新房屋的陸續落成與居民們 的入住生活，未來的「大橋重劃區」應該更有發展性。 資料來源: http: //www. yungkang-house. gov. tw/people. html 10
市場分析-區域經濟-永康-4 資料來源 : 永慶房仲集團 11
重要交通 鐵路 • 永康車站 • 大橋車站 省道 • 台 1線 • 台 19線 • 台 20線 縣道 • 縣道 180號 • 縣道 177號 • 高速公路 • 國道一號 (中山高速公路) • 永康交流道 客運 • 永康車站 • 興南客運 • 臺南市公車 • 統聯客運 • 和欣客運 • 國光客運 • 聯外主要道路系統： 主要市區道路架構略成「井」字結構，東西向中正南 (北) 路、 中山南 (北) 路及復興路 (大灣) 路；南北向由中華路、永大路 及富強路 (王行路) 所構成，其路寬均在 12 -30公尺間。 • 前往高鐵— 28分鐘、機場— 25分鐘 資料來源: http: //zh. wikipedia. org/wiki/%E 6%B 0%B 8%E 5%BA%B 7%E 5%8 D%80 12
公共設施 13 資料來源: http: //tainan. housetube. tw/13524
公共設施-2 14 資料來源: http: //tainan. housetube. tw/13524
個案簡介 案名 日東昇金美2 座向 座北朝南 座南朝北 所在區域 永康 大橋重劃區 所在位址 大橋國中 對面 建設公司 日東昇建設 臨路寬 東橋十街 東橋三路 15米道路 10米道路 建案規劃 預售屋/透天 房間數 5房 總價 738萬起 車庫 雙車庫 地坪 24 ~ 32坪 管理室 有 建坪 58~ 86坪 店面 有 15 資料來源: http: //tainan. housetube. tw/13524
個案簡介-2 16 資料來源: http: //tainan. housetube. tw/13524
個案簡介-3 2 金 美 17 資料來源: http: //tainan. housetube. tw/13524
個案簡介-3 18 資料來源: http: //tainan. housetube. tw/13524
簡報結束 謝謝聆聽 19
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