ทำกำไรกบธรกจ 25มถนายน Apartment โดย ดร สวรรณ วลยเสถยร ประธานชมรมคนออมเงน

ทำกำไรกบธรกจ 25มถนายน Apartment โดย ดร. สวรรณ วลยเสถยร ประธานชมรมคนออมเงน ------------บรษท ภธเนษฐ พฒนาการ จำกด 7กรกฎาคม 2550

25มถนายน 2550 ชมรมคนออมเงน โดย ดร. สวรรณ วลยเสถยร www. saverclub. org E-mail : suvarn@saverclub. org 1

25มถนายน 2550 ชมรมคนออมเงน 1 เผยแพรความรในเชงทรพยสนทางปญญาและ เสรมศกยภาพการแขงขนเพมรายได 2 แนะนำวธควบคมรายจายใหมเงนออม สงเสรมลกใหทำงานตงแตยงเดก การออมเงน 3 IT (Informatio ไมเปนหน สอน รจกหนาท ม 4 เผยแพรการลงทนใหมผลตอบแทนด เชน ทดน บาน คอน กองทนรวม ทองคำ เพชร พลอยเงนตราตางประเทศ ของสะสมอน 5 วางแผนภาษ ดแลทรพยสน ทำพนยกรรม จดการมรดก รเร 2

25มถนายน 2550 Saver Club 1 2 3 Advise on the importance of Intellectual Properties, Information Technology and competitiveness enhance your earnings. Control family expenses, avoid debts to ensure savings, Show your kids how to save. Promote Savings Working apprenticeship for youngsters and be generous to others. 4 Advise members to invest safely with attractive returns in land, houses, condominiums, stocks and bonds, mutual fund, gold and jewelries, foreign currency and other valuable assets. 5 Advise tax planning, property and wealth management, will, estate planning and succession. 3

25มถนายน 2550 ชทางออก. . . บอกทาง รวย โดย ดร. สวรรณ เรม 2 กรกฎาคม 2550 ทก วนจนทร 17. 00น. FM 89. 5 – ศกร 16. 10 – 4

5

6

7

ปรชญาแหงชวต ตงใจวา (1 (2 - 25มถนายน 2550 ตองไมเปนคนจน สรางความมนคงทางการเงน ใหครอบครว (3 สขภาพด มความมงคง (4 เปนคนดของสงคม 10

Reaching Target - 25มถนายน 2550 บรรลเปาหมาย ตง งบไวเทาใด - 10 ลาน ? 2) How to? - สตร 20 - 80 3) How long? 30 – 10 ป 4) หาตวชวย เสรมความร เพมรายได 5) ลดรายจาย ฉลาดออม 11 ฉลาด ลงทน 1)

ประโยชนของการลงทนใน อสงหารมทรพย 25มถนายน 2550 (1 เปนทรพยสนทมนคง ถาวร (2 โอกาสปรบราคาเพม (3 มรายไดคาเชา + คาบรการ (4 ดอกเบย /คาใชจายหกภา 12

ทางเลอกการลงทนอสงหา รมทรพย 25มถนายน (1 น (2 ย (3 2550 ซอหนบรษทในตลาดห ซอกองทนอสงหารมทรพ ใช Home Office 13

หนตวใหญ ในตลาดหน Amata - AMATA Asian Property - AP Central - CPN Land & House - LH Property Perfect - PP Quality House - QH Sansiri - SIRI Ticon - TICON การลงทนมความเสยง ศกษาขอมลกอนลงทน ๆ 25มถนายน 2550 14

กองทนอสงหารมทร พย 25มถนายน 2550 CPN Retail Growth - CPNRF Future Park PF MFC – Nichada – MNIT Quality House PF Samui Airport PF Ticon PF การลงทนมความเสยง ศกษาขอมลกอนลงทน - 15

ผทเหมาะลงทน 25มถนายน 2550 Apartment (1 (2 (3 ชอบอสงหารมทรพย พรอมจะดแลทรพยสน ไดคำนงถงความเสยง (4 รจกดแลผเชา ใช Agent (5 มทน 40% / 16

ปจจยการลงทน 25มถนายน 2550 (1 สำรวจตลาด สรางเครอขาย (2 ศกษาความเปนไปได ผลกำไร (3 บรหารการเงนและเงนสด (4 จดการเรองภาษอากรและเอ 17

การลงทนในอสงหารมทรพ ย 2สงหาคม 2549 คณชาตชาย พยหนาวชย ผอำนวยการฝายอาวโส ฝายบรหารผลตภณฑและการตลาดสนเชอผบรโภค 18

ทางเลอกสำหรบการลงทน เมอคณม เงน คณคดจะลง ทนอยางไร ? ฝากธนาคาร การลงทนใน อสงหารมทรพย การลงทนใน ตลาดหลกทรพย ความเสยง ตำ ผลตอบแทนน อย ความเสยงปา นกลาง ผลตอบแทนปาน กลาง ความเสยงส ง ผลตอบแทนสง ซอเพ อขาย การลงทน ระยะสน การลงทน ระยะยาว ซอเพ อใหเชา 19

ปจจยทตองคำนงถง เมอจะตดสนใจลงทนในอสงหาร มทรพย การลงทนในบาน , หองชด หรอ อพารทเมนต เพอหารายไดจากคาเชา และกำไรจากราคาอสงหารมทรพยทเพมขน นน ตองพจารณาปจจยทสำคญตางๆ ดงตอไปน : - • การเลอกทำเลทมศกยภาพ • การเลอกประเภทของอสงหารมทรพยทใหผลตอ บแทนสง • ระดบการลงทนของทานกบประเภทอสงหารมทรพ 20

หวขอการนำเสนอ • ทางเลอกสำหรบการลงทน • ปจจยทตองคำนงถง เมอจะตดสนใจลงทนในอสงหารมทรพย – การเลอกทำเลทมศกยภาพ – การเลอกประเภทของอสงหารมทรพยทใหผลตอ บแทนสง – ระดบการลงทนของทานกบประเภทอสงหารมทร พยทนาลงทน – การเลอกโครงการทอยอาศย – สดสวนการลงทนและวงเงนกยมจากธนาคาร 21

เลอกบาน เลอกทำเล เลอกอยางไร ? ทำเลทมศกยภาพนาลงทน ไดแกยานดงตอไปน . . . : - • ยานถนนบางนา – ตราด และบรเวณโดยรอบสนามบนสวรรณภม • ยานทรถไฟฟา BTS หรอรถไฟฟาใตดน หรอใกลกบสถานรถไฟฟา MRT วงผาน • ยานทอยในสวนตอขยายของรถไฟฟา 7 เสนทาง ซงผานมต ครม. แลวและจะแลวเสรจในชวงป 2551 – 2553 ไดแก – เสนทางท 1 โครงการรถไฟฟาสายสเขยวออน สมทรปราการ ) (พรานนก – – เสนทางท บางหวา ) (สะพานใหม – 2 โครงการรถไฟฟาสายสเขยวเขม – เสนทางท 3 โครงการรถไฟฟาสายสนำเงน และสวนแยกทาพระ – บางแค) – เสนทางท 4 โครงการรถไฟฟาสายสมวง ราษฎรบรณะ ) (วงแหวนรอบใน (บางใหญ – 22

เลอกบาน เลอกทำเล เลอกอยางไร ? ทำเลทควรหลกเลยง . . . : - • ทำเลใกลแหลงมลภาวะ หรอแหลงมลพษ โรงงานอตสาหกรรม , ททงขยะ , ทางหลวงทมการจราจรหนาแนน , หรอทางรถไฟซงมกเกดมลพษทางเสยง • พนทนำทวมซำซาก หรอแผนดนทรด เชน 23

หวขอการนำเสนอ • ทางเลอกสำหรบการลงทน • ปจจยทตองคำนงถง เมอจะตดสนใจลงทนในอสงหารมทรพย – การเลอกทำเลทมศกยภาพ – การเลอกประเภทของอสงหารมทรพยทใหผลตอบ แทนสง – ระดบการลงทนของทานกบประเภทอสงหารมทรพยท นาลงทน – การเลอกโครงการทอยอาศย – สดสวนการลงทนและวงเงนกยมจากธนาคาร 24

การเลอกประเภทของอสงหารมทรพยทใหผล ตอบแทนสง ประเภทอสงหารมทรพย ศกยภาพในการซอ ขาย (ความยาก- งาย ( บานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส หองชด อาคารพาณชย = อพารทเมนต ดมาก =ด = ปานกลาง ศกยภาพในการใหเชา (อตราผลตอบแทนสง ตำ ( = พอใช 25

หวขอการนำเสนอ • ทางเลอกสำหรบการลงทน • ปจจยทตองคำนงถง เมอจะตดสนใจลงทนในอสงหารมทรพย – การเลอกทำเลทมศกยภาพ – การเลอกประเภทของอสงหารมทรพยทใหผ ลตอบแทนสง – ระดบการลงทนของทานกบประเภทอสงหาร มทรพยทนาลงทน – การเลอกโครงการทอยอาศย 26

ระดบการลงทนของทานกบประเภทอสงหารมทรพย ทนาลงทน ทานควรลงท นใน มเงนทน นอย ทานควรลงท นใน มเงนทน หนา การซอ บาน หรอ หองชดใหเ ชา การสราง อพารทเมนต ใหเชา 27

ระดบการลงทนของทานกบประเภทอสงหารมทรพย ทนาลงทน กรณท 1: เงนทนนอย การซอบานหรอหองชดใหเชา – การเลอกโครงการทอยอาศย – สดสวนการลงทนและวงเงนกยมจากธนาคาร – ผลตอบแทนทคาดวาจะไดรบ ทานควรลงท นใน มเงนทน นอย กรณท 1 การซอ บาน หรอ หองชดใหเ ชา 28

การเลอกโครงการทอยอาศย กรณท 1: การซอบาน หรอหองชดใหเชา เราจะซอจา กแหลงไหนด นะ ? ? ? โครงการจดสรร บานมอสอง ทรพยรอการขาย (NPA) จากสถาบนการเงน ทรพยขายทอดตลาด จากกรมบงคบคด 29

ปจจยทควรคำนงถง กรณท 1: การซอบาน หรอหองชดใหเชา โครงการจดสรร ü ควรตรวจสอบสถานะของผประกอบการวาตด สำนกงานคณะกรรมการ Black List กบ คมครองผบรโภคหรอไม ü ควรตรวจสอบวาโครงการดงกลาวไดรบใบอนญาตจดสรรอยางถกตองหรอไ ม ü ควรตรวจสอบเรองถนน , ทางเขา – ออก รวมทงความครบถวนของระบบสาธารณปโภค ü ควรตรวจสอบระบบการบรหารสวนกลาง การดแลรกษา อาท ระบบรกษาความปลอดภย , ความสะอาด ü ในพนทสวนรวม และบรการดานอนๆ , การบำรงรกษาทรพยสนสวนกลาง ü ควรตรวจสอบสญญาจะซอจะขายใหรอบคอบและชดเจน ตองจดทำ เปนลายลกษณอกษรแนบทายสญญา , (การตกลงดวยวาจาใดๆ และถอเปนสวนหนงของสญญา 30 )

ปจจยทควรคำนงถง กรณท 1: การซอบาน หรอหองชดใหเชา บานมอสอง ü ควรตรวจสอบวาผขายเปนเจาของกรรมสทธในบานและทดนทจะขา ยจรงหรอไม ü ควรตรวจสอบทำเลทตงวาอยในแนวเวนคนทหนวยงานตางๆ ไดประกาศไปแลว หรอม แนวโนมทจะ ถกประกาศเวนคนในอนาคตหรอไม ü ควรตรวจสอบสภาพทรพยสนจรงกอนตดสนใจซอ 31

ปจจยทควรคำนงถง กรณท 1: การซอบาน หรอหองชดใหเชา ทรพยรอการขาย (NPA) จากสถาบนการเงน ü มใหเลอกหลาย ทงทำเลทตง และประเภทของบาน ü ราคาซอขายคอนขางถก ü ปจจบนมยอดทรพยรอการขายรวมประมาณ 200, 000 ลานบาท ü ควรตรวจสอบกอนวามผบกรกหรอไม ü ควรตรวจสอบสภาพทรพยสนจรงกอนตดสนใจซอ 32

ปจจยทควรคำนงถง กรณท 1: การซอบาน หรอหองชดใหเชา ทรพยขายทอดตลาดของกรมบงคบคด ü มใหเลอกหลาย ทงทำเลทตง และประเภทของบาน ü ราคาซอขายคอนขางถก ü ปจจบนมทรพยทประมลจากกรมบงคบคด ลานบาท อยประมาณ ü ในป 2548 กรมบงคบคดคาดวาจะทำการประมลไดประมาณไมเกน ลานบาท 250, 000 80, 000 ü ปญหาทพบบอย คอ การไมสามารถเขาอยไดทนท เนองจากเจาของเดมไมยอมยายออก ü วธแกปญหา คอ เมอมความสนใจในทรพยใดทจะประมล ใหไปสำรวจดวยตนเองเสยกอนวา 33

การตดสนใจเลอกระหวางซอ บาน หรอ หองชดใหเชา กรณท 1: การซอบาน หรอหองชดใหเชา การซอบานใหเชา • สวนใหญมกตงอยยาน ชานเมอง หรอคอนขางหางไกลจากแห ลงธรกจ • ความไมสะดวกในการเดนทาง • แมวาจะประกอบธรกจบาน เชาทตงอยใจกลางเมอ ง ผลตอบแทนทไดตอตารางเม ตรกยงคงตำกวาการใหเช าหองชดทตงอยในบ การซอหองชดใหเชา • มกตงอยใจกลางเมอง , ใกลเมอง หรอในยานธรกจทสำค ญ • มกมการคมนาคมสะดวก เพราะใกลเสนทางรถไฟลอยฟ า หรอรถไฟฟาใตดน • การใหเชาหองชดทอย ใจกลางเมอง จะใหผลตอบแทนตอตารางเมตร ทสงกวาการใหเชาบานใ นบรเวณเดยวกน 34

การขอกเงนเพอซอบาน หรอ หองชดใหเชา กรณท 1: การซอบาน หรอหองชดใหเชา การซอบานใหเชา • สามารถขอกเงนจากธนาคารไดประมาณ 80 – 95% ของราคาซอขาย • ระยะเวลาการกสงสด 30 ป สำหรบการกเพอซอบาน สำหรบการกเพอซอหองชด • ภาระเงนผอนตองไมเกน และ 20 ป 40% ของรายได การคดคาเชาทเหมาะสม จะตองใหรายไดสทธจากคาเชา (รายไดหลงจากหกคาใชจายอนๆ ) สามารถผอนชำระหนธนาคารได นอกจากนยงตองดราคากลางในตลาดดวย เพอปองกนไมใหเกดการตงราคาคาเชาทสงหรอตำกวาตลาดจนเกนไป 35

ราคาคาเชาบานและหองชดใน ยานธรกจ (โดยเฉลย ( กรณท 1: การซอบาน หรอหองชดใหเชา ทมา : นตยสารตลาดบาน คาเชาบานเฉลยจะอยท ประมาณ 50 - 100 บาท ตอ ตร. ม. , นตยสารบานพรอมอย Post ** การลงทนซอคอนโดมเนยมใหเชา จงมแนวโนมทจะใหผลตอบแทนทสงกวา และ หนงสอพมพ ** Bangkok คาเชาหองชดเฉลยจะอยท ประมาณ 200 - 500 บาท ตอ ตร. ม. 36

สดสวนการลงทน และวงเงนกยมจากธนาคาร กรณททานตดสนใจลงทนซอหอง ชดใหเชา สรป : สตรสำเรจการคำนวณวงเงนทควรก คาเชาสทธตอเดอน (บาท( คาผอน *วงเงนกสงสดหรอ วงเงนทควรก วงเงนทนำรายไดคาเชามาผอนไดพอด คอ = 8, 300 บาท 37

ผลตอบแทนทคาดวาจะไดรบ กรณท 1: การซอบาน หรอหองชดใหเชา • ผลตอบแทนจากการลงทนซอบาน หรอหองชดใหเชา : – สำหรบการซอบานใหเชา ใหผลตอบแทนประมาณ 3 - 5% – สำหรบการซอหองชดใหเชา ใหผลตอบแทนประมาณ 5 - 8% • สตรสำเรจการคำนวณวงเงนทควรก = คาเชาสทธทคาดหวง คาผอน 8, 300 บาท • สวนทขาด คอ สวนททานตองลงทนเอง • กรณกเงนซอบานกบสถาบนการเงน สามารถนำดอกเบยทจายในปภาษ (ตามจำนวนทจายจรง แตไมเกน 50, 000 บาท) ไปหกจากรายไดกอนคำนวณภาษเงนได • กำไรจากการขายตอ โดยมภาระคาธรรมเนยม และภาษทตองคำนง คอ 38

ระดบการลงทนของทานกบประเภทอสงหารมทรพย ทนาลงทน กรณท 2: เงนทนหนา การสรางอ พารทเมนตใหเชา – สดสวนการลงทนและวงเงนกยมจากธนาคาร – ผลตอบแทนทคาดวาจะไดรบ ทานควรลงท นใน กรณท 2 การสราง อพารทเมนต ใหเชา มเงนทน หนา 39

สดสวนการลงทน และวงเงนกยมจากธนาคาร กรณท 2: การสรางอ พารทเมนตใหเชา ดานสถาบนการเงน ตองการใหทานลงทนด วยเงนของตนเองมากๆ และกนอยๆ เพอลดความเสยงทอ าจเกดขนในอนาคต • คาทดน : ลกคาควรลงทนในไมตำกว า 50% • สวนคากอสราง : สถาบนการเงนมกจะใหกไ มเกน 70% ของคากอสราง : Use of Fund ทดน 25% คากอสราง 65% คาใชจายระหวางกอสราง 5% ดอกเบยระหวางกอสราง 5% รวม 100% ทน 40% ก 60% 40

สดสวนการลงทน และวงเงนกยมจากธนาคาร กรณท 2: การสรางอ พารทเมนตใหเชา • ตนทนคา กอสรางอ พารทเมนตจะแตกตางกน ทงนขนอยกบระดบของอพารทเมนตทสรา งขน ซงสามารถจำแนกไดเปน 2 ประเภทใหญๆ ไดดงน – อพารทเมนตระดบตำ จะมตนทนคากอสรางประมาณ 5, 000 – 7, 000 บาท ตอ ตารางเมตร – อพารทเมนตระดบสง จะมตนทนคากอสรางประมาณ 10, 000 – 20, 000 บาท ตอ ตารางเมตร • รายไดจะมาจาก 2 สวนทสำคญ คอรายไดจากคาเชา (90%) และรายไดอนๆ อก 10% อาท คานำ คาไฟ คาสวนกลาง เปนตน • สวนรายจายประมาณ 30% จะมาจากคาใชจายในการบรหารงาน (20%) 41

สดสวนการลงทน และวงเงนกยมจากธนาคาร กรณท 2: การสรางอ พารทเมนตใหเชา การประมาณการณสดสวนรายได – รายจายตอเดอน • รายไดจากคาเชา 90% • รายไดอนๆ 10% • คาใชจาย (โดยประมาณ) 30% • รายไดสทธ 70% • สตรสำเรจการคำนวณวงเงนทควรก รายไดสทธตอเดอน = คาผอน 12, 100 บาท = วงเงนทควรก (ลานบาท ) 42

สดสวนการลงทน และวงเงนกยมจากธนาคาร กรณททานตดสนใจลงทน ตใหเชา สรางอ พารทเมน **อายสญญาเงนก อตราดอกเบยเฉลย 10 ป 7. 75%** 43

ผลตอบแทนทคาดวาจะไดรบ กรณท 2: การสรางอ พารทเมนตใหเชา • รายไดจากคาเชารายเดอน จะเปนไปตามทประมาณการณเอาไวหรอไม ขนอยกบ : – ทำเลทตงของอพารทเมนต • อยในแหลงชมชนทเขา • ไมควรตงอยในทเปลยว – ออกไดสะดวก หรออยในซอยลก – กลมเปาหมายลกคา • หากกลมเปาหมายเปนคนระดบกลางทมรายไดไมสงมาก นก เชนนกศกษา หรอ คนทำงาน (พนกงาน ) ควรตงอยในยานทใกลสถานศกษา หรอแหลงธรกจ คดคาเชาราคาตำ - ปานกลาง • หากกลมเปาหมายเปนคนระดบสงและมรายไดสง เชนนกธรกจ หรอ ชาวตางชาต ควรตงอยในยานใจกลางเมองทสามารถเดนทางไดสะดวก 44

บทสรปการตดสนใจลงทนในธ รกจอสงหารมทรพย • ปจจยสำคญททานตองคำนงถง ไดแก : – การเลอกลงทนในทำเลทมศกยภาพ อาท ยานทสะดวกในการเขาถงเสนทางการคมนาคม ไมวาจะเปน รถไฟลอยฟา , รถไฟฟาใตดน , ทางดวน , สนามบน ฯลฯ – การเลอกลงทนในประเภทขอ งอสง หาทใหผลตอบแทนส ง เชนการซอหองชดใหเชา หรอ การสรางอ พารทเมนตใหเชา – การพจารณาระดบเงนลงทนของทานใหเหมาะสมกบก ารลงทน • เงนทนตำ • เงนทนหนา การซอบานหรอหองชด เพอใหเชา การสรางอ พารทเมนต เพอใหเชา 45

บทสรปการตดสนใจลงทนในธ รกจอสงหารมทรพย – สดสวนการลงทนและวงเงนกยมจากธนาคาร • การซอบานหรอหองชดใหเชา • การสรางอ พารทเมนตใหเชา 20 : 80 40 : 60 – ผลตอบแทนทคาดวาจะไดรบ • การซอบานใหเชา 3 – 5% • การซอหองชดใหเชา 5 – 8% • การสรางอ พารทเมนตใหเชา 7 – 10% พงระลกไวเสมอวาไมวาทานจะเลอกลงทนใน ยประเภทใด อสงหาร ทรพ ทานจะตองคำนวณรายไดสทธตอเดอน ใหสามารถชำระหนหรอคางวดในแตละเดอนใหแกธนาคารได มเชนนนการลงทนไมเพยงแตจะไมกอใหเกดรายไดแลว ยงกลบกอหนใหแกทานเองอกดวย 46

47

การใช Home Office 25มถนายน 2550 (1 ไมตองเดนทาง ประหยดเวลา และคาใชจาย (2 ไดอยกบครอบครวมากข น (3 ราคาเพม มกำไร (4 ลงทนระบบโทรคมนาคม 48

ประโยชนการใช Office Home 25มถนายน 2550 (1ประหยดเวลา - Time is Money (2ลดการเดนทาง คาใชจาย (3ไมเสยคาเชา 4) ชวยเสรมการทำงาน 5) ลงทนเทคโนโลยการสอสาร 49

ผลประโยชนอน Home Office - (1เลอกทำเล - โครงการ (2ราคาเพม (3กำไรไดลดภาษ 4) ลดภาษ หกคาเสอมราคา คาดอกเบย 5) ดแลความปลอดภย 25มถนายน 2550 50

ขอพจารณาอน Home Office ๆ - 25มถนายน 2550 (1ไลฟสไตล (2 Office ชวยสรางฐานะ (3กำลงซอ ผอนคางวด 40% ของรายได 4) ควรซอเกนกำลงสกเลกน อยไหม ? 51

ภาษจากการใหเชา 25มถนายน (1 ภาษโรงเรอน (2 ภาษหก ณ ทจาย คาเชา , คาบรการ (3 ภาษเงนได (4 ภาษมลคาเพม คาบรการ (5 อากรแสตมป - สญญาเชา 2550 52

การยกเวนภาษเมอข าย 25มถนายน 2550 ภาษธรกจเฉพาะ (1 กรณผขายเปนบรษท มยกเวน ไม (2 บคคลธรรมดา 2. 1 ครอบครอง5 ป 53

การยกเวนภาษเงนได เมอขาย 25มถนายน (1 ใชเปนทอยอาศย ขายแลวซอ ก) หลงใหมในราคาเทากนหรอ ส งกวา ข) ภายใน 1 ป กอนหรอหลงการขาย 2550 54

การวางแผนภาษ 25มถนายน 2550 (1 กระจายรายได -ตงบรษท -ตงคณะบคคล -จดสทธเกบกนใหลกใหหลาน (2 หกรายจาย -คาดอกเบย -คาเสอมราคา - คาใชจาย - Maintenance, upkeep - คาประกนภย - อยาลมเกบเอกสารหลกฐาน + ลงบญช ใหครบ ตองมใบเสรจรบเงนเมอซอสนคาหร 55

It’s a Wonderful World

Make Thailand a Better Place