ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Дублин Ю В

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Дублин Ю. В. к. т. н. , доцент, СПб ГПУ

ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ

Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга СТАНДАРТЫ КАЧЕСТВА ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛЫХ ДОМОВ Санкт-Петербург 2004 г.

Стандарты качества обслуживания жилых домов включают перечень работ и услуг, определяющих объём и периодичность обслуживания жилых домов. Стандарты качества определяют комфортность и безопасность проживания, служат основой для расчета экономически обоснованных ставок и тарифов. В зависимости от объёма и периодичности работ, используемых оборудования и материалов в Санкт-Петербурге устанавливаются следующие четыре стандарта

1. Минимальный стандарт или стандарт безопасного проживания. 2. Удовлетворительный стандарт или стандарт удовлетворительного обслуживания. 3. Базовый или оптимальный стандарт. 4. Повышенный или стандарт комфортного проживания.

Минимальный стандарт включает работы и услуги, обеспечивающие безопасность проживания граждан в жилищном фонде. Обслуживание жилищного фонда на уровне минимального стандарта допускается в течение не более шести месяцев. Снижение уровня финансирования жилищных услуг ниже минимального стандарта не допускается. Переход с удовлетворительного стандарта обслуживания жилищного фонда на минимальный возможен при отсутствии оплаты Заказчика услуг в течение 2 -х месяцев и более.

Удовлетворительный стандарт является пониженным стандартом, обеспечивающим объём и периодичность работ и услуг, отвечающих требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Утверждены Приказом Государственного Комитета РФ по строительству и жилищнокоммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г № 170. Удовлетворительный стандарт по объёму работ и уровень оплаты составляет 80% от базового.

Базовый стандарт является основным стандартом качества. Он включает в себя оптимальный набор работ и услуг, обеспечивающих эксплуатацию дома в полном соответствии с требованиями правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда принятых Госстроем РФ

Стандарт комфортного проживания или повышенный стандарт позволяет обеспечить эксплуатацию дома, отвечающую самым взыскательным пожеланиям домовладельцев и направлен на сохранение и улучшение потребительских качеств дома, как по техническим, так и по санитарным показателям.

Все стандарты качества обслуживания жилых домов включают в себя:

Стандарт управления Стандарт квалификации руководителя Управляющая компания внесена в Реестр управляющих и эксплуатационных организаций. Руководитель компании имеет соответствующую квалификацию и опыт руководящей работы. Финансовый директор, главный бухгалтер и специалисты финансового отдела имеют соответствующую квалификацию. Стандарт квалификации персонала Обслуживающий персонал имеет квалификацию не ниже указанной для соответствующего стандарта. Обслуживающий персонал имеет допуск и обучение в соответствии с требованиями отраслевых документов. Стандарт готовности производственной базы Производственная база отвечает требованиям отраслевых документов. Имеется нормативный запас имущества и материалов.

Стандарт экономической безопасности Объём финансирования услуг, применяемые тарифы, соответствуют уровню затрат для выбранного стандарта обслуживания. Собственные резервы управляющей компании составляют не менее 5% от балансовой стоимости обслуживаемых зданий. При отсутствии собственных резервов – обязательное страхование от рисков гибели имущества. Собираемость квартплаты не ниже 85%. Формирование резервов для проведения работ капитального и аварийного характера на уровне 10% от суммы начислений по всем видам жилищно-коммунальных услуг.

Стандарт технического обслуживания и содержания жилищного фонда: 1. Стандарт безопасного проживания 2. Стандарт удовлетворительного обслуживания 3. Базовый стандарт 4. Стандарт комфортного проживания

Базовый стандарт технического обслуживания и содержания жилищного фонда Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т. д. Контроль за техническим состоянием объектов жилищного фонда следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров

Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационнотехнических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом: • общие плановые осмотры, а также внеочередные - проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах кооперативных домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя правления ЖСК(ЖК, ТСЖ); • частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт. Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.

Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок: а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период; б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта; в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях; г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам. Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться организацией по содержанию жилищного фонда.

Расчет стандартов на техническое обслуживание и текущий ремонт инженерного оборудования и мест общего пользования. (Расчет произведен на 100 тыс. кв. м общей площади)

Нормы по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилых домов № п/п Профессии рабочих 1 Плотник, столяр 2 Нормы по техническому обслуживанию Ед. изм Минима льный стандарт (Кн=1, 5) Удовлетв Базовый Повышен оритель стандарт ный (Кн=1) стандарт (Кн=0, 50) (Кн=1, 2) кв. м 17700 14160 11800 5900 Слесарь-сантехник квартира 255 204 170 85 3 Электромонтер квартира 1950 1560 1300 650 4 Газоэлектросварщик кв. м 91560 73248 61040 30520 5 Аварийная бригада 37605 30084 25070 12535 6 Кровельщик 18000 14400 12000 6000 7 Штукатур-маляр кв. м кровли кв. м 22080 17664 14720 7360

Расчет количества основных рабочих № п/п 1 2 3 4 5 6 7 Тарифная Кол-во ставка, Квалифик рабочих Професси руб/чел ационный (минимал и рабочих (на разряд ьный 01. 03. 2004 стандарт) ) Сантехник 4, 0 37, 43 6, 67 Плотник Электромо нтер Газоэлектр осващик Аварийная бригада Кровельщи к Штукатурмаляр 2, 2 30, 88 4, 2 38, 55 4, 8 42, 00 4, 1 37, 99 3, 0 33, 16 2, 1 30, 54 Кол-во рабочих (удовлетв рабочих (повышен орительн (базовый ный ый стандарт) 8, 33 10, 00 20, 00 5, 65 7, 06 8, 47 16, 95 0, 87 1, 09 1, 31 2, 62 1, 09 1, 37 1, 64 3, 28 2, 66 3, 32 3, 99 7, 98 5, 56 6, 94 8, 33 16, 67 4, 53 5, 66 6, 79 13, 59

Расчет заработной платы основных рабочих Заработная плата Тарифная плата Профессии ставка, рабочих № п/п рабочих руб/чел (на (минималь (удовлетво (повышенн (базовый ный рительный ый 01. 03. 2004 ) стандарт) 1 Сантехник 37, 43 47910, 40 59888, 00 71865, 60 143731, 20 2 Плотник 30, 88 33496, 95 41871, 19 50245, 42 100490, 85 3 Электромонтер Газоэлектросващ ик Аварийная бригада Кровельщик 38, 55 6452, 68 8065, 85 9679, 02 19358, 03 8807, 34 11009, 17 13211, 01 26422, 02 19396, 57 24245, 71 29094, 85 58189, 71 33, 16 35370, 67 44213, 33 53056, 00 106112, 00 Штукатур-маляр ВСЕГО заработной платы рабочих 30, 54 26556, 52 33195, 65 39834, 78 79669, 57 177991, 12 222488, 90 266986, 69 533973, 37 4 5 6 7 42, 00 37, 99

минимальный удовлетворител стандарт ьный стандарт базовый стандарт повышенный стандарт 44497, 78 55622, 23 минимальный удовлетворител Накладные стандарт ьный стандарт расходы (75% от ФОТ) 133493, 34 166866, 68 минимальный удовлетворител стандарт ьный стандарт ИТОГО 355982, 25 444977, 81 минимальный удовлетворител Сметная стандарт ьный стандарт прибыль (10% от ПЗ И НР) 35598, 22 44497, 78 66746, 67 базовый стандарт 133493, 34 повышенный стандарт 200240, 01 базовый стандарт 400480, 03 повышенный стандарт 533973, 37 базовый стандарт 1067946, 74 повышенный стандарт 53397, 34 106794, 67 базовый стандарт повышенный стандарт 587370, 71 1174741, 42 базовый стандарт повышенный стандарт 5, 87 11, 75 Затраты на материалы (25% от ФОТ) ВСЕГО затрат на 100 000 кв. м минимальный удовлетворител стандарт ьный стандарт 391580, 47 489475, 59 Тарифная минимальный удовлетворител ставка на стандарт ьный стандарт техническое обслуживание (на 01. 03. 2004 г), 3, 92 4, 89 руб. /кв. м

Расчет стандартов на уборку придомовой территории. (Расчет произведен на 100 тыс. кв. м общей площади)

Нормы по уборке придомовой территории № п/п 1 Профессии рабочих Дворник Нормы по уборке придомовой территории Удовлетвор Минимальн Базовый Повышенны ительный Ед. изм ый стандарт (Кн=1, 5) (Кн=1) (Кн=0, 50) (Кн=1, 2) кв. м 7620 6096 5080 2540 Расчет количества основных рабочих Тарифная Кол-во ставка, Квалифик рабочих Профессии руб/чел ационный № п/п (минимал рабочих (на разряд ьный 01. 03. 2004 стандарт) ) 1 Дворник 1, 7 29, 61 6, 82 Кол-во рабочих (удовлетв орительн ый стандарт) 8, 53 Кол-во рабочих (повышен (базовый ный стандарт) 10, 24 20, 47

Расчет заработной платы основных рабочих Заработная плата Тарифная плата Профессии ставка, рабочих № п/п рабочих руб/чел (на (минималь (удовлетво (повышенн (базовый ный рительный ый 01. 03. 2004 ) стандарт) 1 Дворник 29, 61 38796, 09 48495, 12 58194, 14 116388, 28 ВСЕГО заработной платы рабочих 38796, 09 48495, 12 58194, 14 116388, 28 минимальный удовлетворител Затраты на стандарт ьный стандарт материалы (25% от ФОТ) 9699, 02 12123, 78 базовый стандарт повышенный стандарт 14548, 54 29097, 07

удовлетворит ельный стандарт базовый стандарт повышенный стандарт 36371, 34 43645, 61 87291, 21 минимальный стандарт удовлетворит ельный стандарт базовый стандарт повышенный стандарт 77592, 19 96990, 24 116388, 28 232776, 57 минимальный стандарт удовлетворит ельный стандарт базовый стандарт повышенный стандарт 7759, 22 9699, 02 11638, 83 23277, 66 удовлетворит ельный стандарт базовый стандарт повышенный стандарт 106689, 26 128027, 11 256054, 22 базовый стандарт повышенный стандарт 1, 28 2, 56 минимальный Накладные расходы (75% стандарт от ФОТ) 29097, 07 ИТОГО Сметная прибыль (10% от ПЗ И НР) минимальный ВСЕГО затрат на 100 000 стандарт кв. м 85351, 41 удовлетворит Тарифная ставка на минимальный ельный уборку придомовой стандарт территории (на 01. 03. 2004 г) 0, 85 1, 07